建築をメインとした販売戦略を取ってい

家の綺麗さが変わるん

②工事保証やアフター基準を明示工事後の保証やアフター基準は、各社が、バラバラでは困るため、例えば、屋上防水は10年保証とか、「高いけれども、保証期間が長い会社」とを比べても、判断に迷うからです。
1年後の定期点検など、最低基準を示します。
「安いけれど、保証期間が短い会社」と。

なお、1社に絞らず、最終2社程度に絞って、総会でプレゼンしてもらい、選ぶのはどうか?と聞かれますが、それは、お勧めしません。
なぜなら、この審査に至るまで、それまでの検討の中で、学習し、議論し、大規模修繕工事の理解を深めたからこそ、民に、その場の資料やプレゼンだけで投票してもらうのは無理があるからです。
価格だけにとらわれない判断ができるのであって、総会に出てきた他の住従って、総会議案では、「この会社にするかどうか?」と言う最終候補方式が適切だろうと思います。
以上のように、適正な競争とは、公正な競争と言う意味だけでなく、適正な方式とプロセスと言う意味も含まれています。
なお、以上の方法で、どれくらいのコストダウンが実現できるのかについては、次表の当社コンサルティング実例が参考になると思います。

エ事開始後の追加ェ事におけるコストダウンの手法。
工事途中で、足場を架けてみて初めてわかった工事(たとえば、「樋の劣化が激しくて、交換した方が良い」など)があった場合は、工事会社同士の競争は出来ません。
工事会社から「足場のあるうちに実施しないと困りますよ!」と言われると、その必要性や価格の妥当性を判断するのは、一般の住民にはかなり難しいものとなります。
そう言う場合は、そのとき行われている工事内容と新たに提案された工事内容とを見比べ、施工費用と材料単価を査定したり、場合によっては、「ついでにできる工事だから、お願いします」と言う交渉により、コストダウンを図るのですが、これも、専門家の力を活用するコスト削減効果だと言えます。家事動線を考えて増加は材料代だけで
限られた予算の中で、優先順位を付けるとしたら、足場が必要な工事それ以外の工事も、手間やスケールメリットを考えると、することがポイントになります。
同時期に実施することが望ましいわけですが、の優先度を高く積立金が十分でない場合は、足場不要の工事を翌年以降に回し、修繕積立金が貯まってから行うと言う選択もあります。
いずれにしても、突発的な設備の故障が生じる可能性もあるので、積立金がゼロになることは避けるべきですし、次回以降の修繕のために、長期的な修繕積立金計画が大切です。
コストダウンには、工事費用を削減するだけではなく、長期的な計画を立てるべきです。
その時期に工事を行わないと言う手法もあるわけですから、常に、資金修繕工事の時期修繕工事の内容を同時に考えて、··般的には、第1回目の修繕工事に比べて、2回目以降は、劣化の修復にもお金がかかりますし、大がかりな設備の入れ替えなども生じますので、1戸当たりの修繕工事積立金の増額が必要となるケースがほとんどです。

修繕積立金の適正額とは?

これを試算するためには、次表のような長期修繕計画表と資金表の作成が必要です。

管理費積立金の値上げを抑制する二つの方法。

マンションの維持管理コストを引き下げ、管理費余剰金を生み出し、修繕積立金にシフトする修繕工事があります。
言い換えれば投資工事による管理費余剰金の増額方法があります。
その代表的な手法が「共用部の電気料金の削減」です。
電気料金の削減と言うと、すぐにLED化でしょ?と言われますが、実は、色々な方法があります。
これは、元電力会社社員として、営業所の現場で電気工事店の受付から、電気料金制度を作る本店営業部の経験まである私のノウハウの集大成であり、誰でも出来るというものではありませんが、具体的には、マンション共用部の電気設備の稼働の特徴を元に、365日分の電力使用をシミュレーションし、電力会社の契約種別の適用要件と照合して、そのマンションに最適な省エネ·省コストの提案を行います。
不動産購入に関してそこで大切なポイント

一方で一般的な規模の

家に泊めることを考えればはるかに気軽だ
現在は、電力小売り自由化時代になったので、新しい電力会社のメニューも日々調査して、電気代削減の提案力を向上させています。
参考にその削減実績を次ページに掲載しておきます。

管理の見直しには、管理契約管理会社の見直し、火災保険の見直し、無駄な生活系サービスの見直しなど、検討すべき課題はたくさんあります。
そう言った課題をすべて解決した結果、ほどの増収です20戸のマンションで、1年間のコスト削減が150万円に達したマンションもあります。
つまり、次の数年後の大規模修繕工事までに、2,000万Pこの余剰金を長期修繕計画表に反映させた結果、このマンションでは、第1回目の大規模修繕工事後も、修繕積立金の増額が全く不要と言う結果になりました。
実は、前章でご紹介した工事費削減に成功したマンションでは、すべて管理の見直しを実施、管理コスト削減-管理費余剰金→修繕積立金への資金シフトに成功しており、げの抑制につながっています。中には、修繕積立金の値下げまでできたマンションもあります。
結果、修繕積立金値上一大イベントで、その成否により、マンションの将来は大きく変わるのですが、建物の劣化を解消するだけでなく、管理の劣化Jまで解消し大規模修繕工事は、どのマンションにとっても、て、初めて住民が幸せになるのだと思います。
ただし、管理の見直しは、管理組合が独自に行うのは、他のマンションの事例や管理委託契約の業務品質や価格水準を知らないので、安かろう、悪かろうのコストダウンになる危険性がかなり高く、かと言って、管理会社は当然ながら、やりませんし、設計事務所で手掛けることができるところは、全国的に見ても数社あるくらいで、非常に数が少ないのが難点ですいずれにしても、大規模修繕工事の際は、住民のマンションへの関心が高まるので、その時期に、一緒に管理の見直いについても、検討することをお勧めします。部屋の中には直接置き②工事保証やアフター基準を明示工事後の保証やアフター基準は、各社が、バラバラでは困るため、例えば、屋上防水は10年保証とか、「高いけれども、保証期間が長い会社」とを比べても、判断に迷うからです。
1年後の定期点検など、最低基準を示します。
「安いけれど、保証期間が短い会社」と。

なお、1社に絞らず、最終2社程度に絞って、総会でプレゼンしてもらい、選ぶのはどうか?と聞かれますが、それは、お勧めしません。
なぜなら、この審査に至るまで、それまでの検討の中で、学習し、議論し、大規模修繕工事の理解を深めたからこそ、民に、その場の資料やプレゼンだけで投票してもらうのは無理があるからです。
価格だけにとらわれない判断ができるのであって、総会に出てきた他の住従って、総会議案では、「この会社にするかどうか?」と言う最終候補方式が適切だろうと思います。
以上のように、適正な競争とは、公正な競争と言う意味だけでなく、適正な方式とプロセスと言う意味も含まれています。
なお、以上の方法で、どれくらいのコストダウンが実現できるのかについては、次表の当社コンサルティング実例が参考になると思います。

エ事開始後の追加ェ事におけるコストダウンの手法。
工事途中で、足場を架けてみて初めてわかった工事(たとえば、「樋の劣化が激しくて、交換した方が良い」など)があった場合は、工事会社同士の競争は出来ません。
工事会社から「足場のあるうちに実施しないと困りますよ!」と言われると、その必要性や価格の妥当性を判断するのは、一般の住民にはかなり難しいものとなります。
そう言う場合は、そのとき行われている工事内容と新たに提案された工事内容とを見比べ、施工費用と材料単価を査定したり、場合によっては、「ついでにできる工事だから、お願いします」と言う交渉により、コストダウンを図るのですが、これも、専門家の力を活用するコスト削減効果だと言えます。

家の綺麗さが変わるん

一方で一般的な規模の

増加は材料代だけで
限られた予算の中で、優先順位を付けるとしたら、足場が必要な工事それ以外の工事も、手間やスケールメリットを考えると、することがポイントになります。
同時期に実施することが望ましいわけですが、の優先度を高く積立金が十分でない場合は、足場不要の工事を翌年以降に回し、修繕積立金が貯まってから行うと言う選択もあります。
いずれにしても、突発的な設備の故障が生じる可能性もあるので、積立金がゼロになることは避けるべきですし、次回以降の修繕のために、長期的な修繕積立金計画が大切です。
コストダウンには、工事費用を削減するだけではなく、長期的な計画を立てるべきです。
その時期に工事を行わないと言う手法もあるわけですから、常に、資金修繕工事の時期修繕工事の内容を同時に考えて、··般的には、第1回目の修繕工事に比べて、2回目以降は、劣化の修復にもお金がかかりますし、大がかりな設備の入れ替えなども生じますので、1戸当たりの修繕工事積立金の増額が必要となるケースがほとんどです。

修繕積立金の適正額とは?

これを試算するためには、次表のような長期修繕計画表と資金表の作成が必要です。

管理費積立金の値上げを抑制する二つの方法。

マンションの維持管理コストを引き下げ、管理費余剰金を生み出し、修繕積立金にシフトする修繕工事があります。
言い換えれば投資工事による管理費余剰金の増額方法があります。
その代表的な手法が「共用部の電気料金の削減」です。
電気料金の削減と言うと、すぐにLED化でしょ?と言われますが、実は、色々な方法があります。
これは、元電力会社社員として、営業所の現場で電気工事店の受付から、電気料金制度を作る本店営業部の経験まである私のノウハウの集大成であり、誰でも出来るというものではありませんが、具体的には、マンション共用部の電気設備の稼働の特徴を元に、365日分の電力使用をシミュレーションし、電力会社の契約種別の適用要件と照合して、そのマンションに最適な省エネ·省コストの提案を行います。部屋の中には直接置き現在は、電力小売り自由化時代になったので、新しい電力会社のメニューも日々調査して、電気代削減の提案力を向上させています。
参考にその削減実績を次ページに掲載しておきます。

管理の見直しには、管理契約管理会社の見直し、火災保険の見直し、無駄な生活系サービスの見直しなど、検討すべき課題はたくさんあります。
そう言った課題をすべて解決した結果、ほどの増収です20戸のマンションで、1年間のコスト削減が150万円に達したマンションもあります。
つまり、次の数年後の大規模修繕工事までに、2,000万Pこの余剰金を長期修繕計画表に反映させた結果、このマンションでは、第1回目の大規模修繕工事後も、修繕積立金の増額が全く不要と言う結果になりました。
実は、前章でご紹介した工事費削減に成功したマンションでは、すべて管理の見直しを実施、管理コスト削減-管理費余剰金→修繕積立金への資金シフトに成功しており、げの抑制につながっています。中には、修繕積立金の値下げまでできたマンションもあります。
結果、修繕積立金値上一大イベントで、その成否により、マンションの将来は大きく変わるのですが、建物の劣化を解消するだけでなく、管理の劣化Jまで解消し大規模修繕工事は、どのマンションにとっても、て、初めて住民が幸せになるのだと思います。
ただし、管理の見直しは、管理組合が独自に行うのは、他のマンションの事例や管理委託契約の業務品質や価格水準を知らないので、安かろう、悪かろうのコストダウンになる危険性がかなり高く、かと言って、管理会社は当然ながら、やりませんし、設計事務所で手掛けることができるところは、全国的に見ても数社あるくらいで、非常に数が少ないのが難点ですいずれにしても、大規模修繕工事の際は、住民のマンションへの関心が高まるので、その時期に、一緒に管理の見直いについても、検討することをお勧めします。
家の綺麗さが変わるん

家事動線を考えて

賃貸期間をあらかじめ確定

第五の特徴は、入札を1次と最終の2回行い、その間に、独特のVE価値を下げずに価格を下げる交渉を各建設会社と行うこと。このコストダウン手法は、法則5で述べます。
第六の特徴は、工事着工前に、建設会社の現場代理人監督者と工事に関わる職人さんを集めて、大規模修繕工事成功のためのセミナーを開催すること。
これは法則1で述べます。
私が自分のマンションの大規模修繕工事での手探りの状態から、いわば業界側の方式だったということでした。
独自のコンサルティング方式を確立するまでに感じたのは、管理会社委任方式責任施工方式設計·監理方式も、業界側の方式だから、悪いという意味ではありません。
素人集団の組合業界側の情報ギャップ·スキルギャップが極めて大きい中で、徹底して管理組合に最大のメリットのある大規模修繕工事を実現するには?と工夫を重ねたら、MACM方式になったと言うことです。
あなたがどの方式を選ぶにせよ、それぞれの特徴をしっかり掴んで、より良い選択をされることが大切です。

【法則2】建物の劣化診断だけでなく管理の劣化診断も行うこと二つ目の法則は、現状把握劣化診断が重要だと言うことです。
=建物の劣化診断には、一般的に、目視、打診検査、非破壊検査を中心とした一次診断とその結果に応じて更に詳細に行う二次診断とがあります。
当社では、一次診断時に、こともあります。
塗装や防水材やコンクリートの状況等を器具や測定機等を使って、サンプル検査を行います。
場合によっては、赤外線カメラで壁のクラックや水漏れの状態を確認する大規模修繕工事の実施時期の選定や修繕設計仕様書作成及び概算予算の作成が一次診断では、いくつかの住戸のベランダも調査し、可能になります。
ベランダ側の外壁や床·天井も調査します。
これにより、次ページにあるのが、されます。
一次診断書のサンブル(抜粋)です。
全部で、60~100ページほどのボリュームになり、部位ごとに、写真と劣化状況が示され、大規模修繕工事の実施時期が総合判定また、劣化箇所の修繕について、標準的な工事仕様やワンランク上の工事仕様等を掲載し、それを採用した場合の工事保証年限も示します。

建物の劣化診断にあたっては、国交省が長期修繕計画標準様式、「長期修繕計画作成ガイドライン」を出しており、そこに詳しく書かれていますが、基本は、次の4点です。部屋の中には直接置き外壁…ひび割れ、タイル剥離、エフロレッセンス白華現象、鉄部の塗装さび等の劣化防水シーリングや屋根の防水層等の劣化設備給排水設備、電気設備等の劣化爆裂等の劣化1)2)3)4)簡易なものであれば、通常は、管理組合と管理会社の間の管理委託契約に、長期修繕計画の作成に関する条項が入っており、長期修繕計画の更新を管理会社に依頼することが、管理会社を上手に活用する秘訣です。
管理業務委託費に含まれているケースもあるので、5年程度ごとにまた、築10年までは、住宅の販売会社は、法律で基本構造部分に関する瑕疵担保責任が義務付けられていますので、10年が過ぎる前に、販売会社や建設会社との利害関係のない専門機関に、建物診断を行ってもらうことがお勧めです。
そして、築10年を過ぎたあたりから、管理会社の日常の建物点検で、屋上·外壁·廊下等における劣化箇所を観察してもらい、その状況に応じて、そろそろ大規模修繕工事を本格的に考える時期になったら、第一の法則で述べた四つの方式のうち、どの方式を採用するのか、検討すると良いでしょう。
次のポイントが管理の劣化診断です。
次のポイントが管理の劣化診断です。
これは当社独自のこだわりポイントで、診断される側の管理会社はもちろん、一般の設計事務所は、行わないと思います。
この診断は、建物の巡回による調査と書類診断とに分かれますが、建物の巡回では、清掃の状況、掲示板の整理、廊下等への私物の放置、自転車置き場の放置自転車の様子等をチェックします。
次の写真は、実際の調査時に撮影したものです。
工事かどうか見極める

施工会社を仮決定する

部屋着外出先かキレイなマンション新築
な状態だけをチェックするだけで良い出てきませんと言う発想から抜けられませんし、住民側も、建物の劣化状況や修繕の話に気が取られてしまうので、この管理の劣化を同時に考えるという発想が建物の修繕は、建物の延命や再生のためですが、主役は建物ではなく、です。そこに住む人の未来を幸せにするための大規模修繕工事において、たら、それは、あなたのための工事ではなく、「工事をする側のための工事」になってしまわないでしょうか?
暮らしへの深い洞察なしで進めるとし私どもが管理の劣化診断を挙げるのは、と言われたマンションで、建物の状態が良く、そう言った理由からで、工事は数年先送りして、これまで、当社が依頼された大規模修繕工事コンサルティングでも、管理会社から、築12年だから、その間に、管理の劣化の回復-管理の見直しを行ったというケースがいくつもあります。
大規模修繕工事です
【法則3】物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること単に、建物劣化を修復したり、安全性を維持するためだけでなく、マンションの価値を下げない、あるいは高め、更には、住民の高齢化に対応するための修繕も考える必要があります。
3種類の劣化とその回復この点から、マンションの劣化の種類は、大きく以下の3に分けて、その対策工事を考えるべきだと思います。
1)物理的劣化建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、広がると大規模修繕が必要となるのです。
および経年の使用による物理的劣化が始まり、進行します。
この劣化に応じて定期的な修繕が必要とな劣化が2)機能的劣化技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化陳腐化する場合があります。たとえば、新耐震基準前に建築されたマンションで耐震性能が低いとか、各戸で使う電気容量が増えたり、IHクッキングヒーターを導入する住宅が増え、電気幹線の容量が足りなくなることなどがあげられます。
3)社会的劣化社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や社会情勢などに対応できないことで起こる劣化のことです。マンションの方が簡単第五の特徴は、入札を1次と最終の2回行い、その間に、独特のVE価値を下げずに価格を下げる交渉を各建設会社と行うこと。このコストダウン手法は、法則5で述べます。
第六の特徴は、工事着工前に、建設会社の現場代理人監督者と工事に関わる職人さんを集めて、大規模修繕工事成功のためのセミナーを開催すること。
これは法則1で述べます。
私が自分のマンションの大規模修繕工事での手探りの状態から、いわば業界側の方式だったということでした。
独自のコンサルティング方式を確立するまでに感じたのは、管理会社委任方式責任施工方式設計·監理方式も、業界側の方式だから、悪いという意味ではありません。
素人集団の組合業界側の情報ギャップ·スキルギャップが極めて大きい中で、徹底して管理組合に最大のメリットのある大規模修繕工事を実現するには?と工夫を重ねたら、MACM方式になったと言うことです。
あなたがどの方式を選ぶにせよ、それぞれの特徴をしっかり掴んで、より良い選択をされることが大切です。

【法則2】建物の劣化診断だけでなく管理の劣化診断も行うこと二つ目の法則は、現状把握劣化診断が重要だと言うことです。
=建物の劣化診断には、一般的に、目視、打診検査、非破壊検査を中心とした一次診断とその結果に応じて更に詳細に行う二次診断とがあります。
当社では、一次診断時に、こともあります。
塗装や防水材やコンクリートの状況等を器具や測定機等を使って、サンプル検査を行います。
場合によっては、赤外線カメラで壁のクラックや水漏れの状態を確認する大規模修繕工事の実施時期の選定や修繕設計仕様書作成及び概算予算の作成が一次診断では、いくつかの住戸のベランダも調査し、可能になります。
ベランダ側の外壁や床·天井も調査します。
これにより、次ページにあるのが、されます。
一次診断書のサンブル(抜粋)です。
全部で、60~100ページほどのボリュームになり、部位ごとに、写真と劣化状況が示され、大規模修繕工事の実施時期が総合判定また、劣化箇所の修繕について、標準的な工事仕様やワンランク上の工事仕様等を掲載し、それを採用した場合の工事保証年限も示します。

建物の劣化診断にあたっては、国交省が長期修繕計画標準様式、「長期修繕計画作成ガイドライン」を出しており、そこに詳しく書かれていますが、基本は、次の4点です。

賃貸期間をあらかじめ確定

施工会社を仮決定する

外壁…ひび割れ、タイル剥離、エフロレッセンス白華現象、鉄部の塗装さび等の劣化防水シーリングや屋根の防水層等の劣化設備給排水設備、電気設備等の劣化爆裂等の劣化1)2)3)4)簡易なものであれば、通常は、管理組合と管理会社の間の管理委託契約に、長期修繕計画の作成に関する条項が入っており、長期修繕計画の更新を管理会社に依頼することが、管理会社を上手に活用する秘訣です。
管理業務委託費に含まれているケースもあるので、5年程度ごとにまた、築10年までは、住宅の販売会社は、法律で基本構造部分に関する瑕疵担保責任が義務付けられていますので、10年が過ぎる前に、販売会社や建設会社との利害関係のない専門機関に、建物診断を行ってもらうことがお勧めです。
そして、築10年を過ぎたあたりから、管理会社の日常の建物点検で、屋上·外壁·廊下等における劣化箇所を観察してもらい、その状況に応じて、そろそろ大規模修繕工事を本格的に考える時期になったら、第一の法則で述べた四つの方式のうち、どの方式を採用するのか、検討すると良いでしょう。
次のポイントが管理の劣化診断です。
次のポイントが管理の劣化診断です。
これは当社独自のこだわりポイントで、診断される側の管理会社はもちろん、一般の設計事務所は、行わないと思います。
この診断は、建物の巡回による調査と書類診断とに分かれますが、建物の巡回では、清掃の状況、掲示板の整理、廊下等への私物の放置、自転車置き場の放置自転車の様子等をチェックします。
次の写真は、実際の調査時に撮影したものです。住宅密集地で通風と陽な状態だけをチェックするだけで良い出てきませんと言う発想から抜けられませんし、住民側も、建物の劣化状況や修繕の話に気が取られてしまうので、この管理の劣化を同時に考えるという発想が建物の修繕は、建物の延命や再生のためですが、主役は建物ではなく、です。そこに住む人の未来を幸せにするための大規模修繕工事において、たら、それは、あなたのための工事ではなく、「工事をする側のための工事」になってしまわないでしょうか?
暮らしへの深い洞察なしで進めるとし私どもが管理の劣化診断を挙げるのは、と言われたマンションで、建物の状態が良く、そう言った理由からで、工事は数年先送りして、これまで、当社が依頼された大規模修繕工事コンサルティングでも、管理会社から、築12年だから、その間に、管理の劣化の回復-管理の見直しを行ったというケースがいくつもあります。
大規模修繕工事です
【法則3】物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること単に、建物劣化を修復したり、安全性を維持するためだけでなく、マンションの価値を下げない、あるいは高め、更には、住民の高齢化に対応するための修繕も考える必要があります。
3種類の劣化とその回復この点から、マンションの劣化の種類は、大きく以下の3に分けて、その対策工事を考えるべきだと思います。
1)物理的劣化建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、広がると大規模修繕が必要となるのです。
および経年の使用による物理的劣化が始まり、進行します。
この劣化に応じて定期的な修繕が必要とな劣化が2)機能的劣化技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化陳腐化する場合があります。たとえば、新耐震基準前に建築されたマンションで耐震性能が低いとか、各戸で使う電気容量が増えたり、IHクッキングヒーターを導入する住宅が増え、電気幹線の容量が足りなくなることなどがあげられます。
3)社会的劣化社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や社会情勢などに対応できないことで起こる劣化のことです。
賃貸期間をあらかじめ確定