工事中から準備することができると思う

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冒頭で述べた通り、単に安くする手法ではありません。
もちろん、コストダウンが成功かどうかを決める非常に重要な要素であることは間違いないのですが、価格だけが工事発注のカギを決めるものではありません。
実際に、ります。
私がコンサルティングをしたマンションでは、最終プレゼンに残った3社の中の価格差がi00万円以上あっても、結果としては、その中で、一番高い会社に決まった例がいくつかぁ管理会社から提出された見積り金額に比べて、最低でも数百万円~1千万円以上安くなっていますから、コストダウンと話点ただし、その一番高い会社の最終入札金額であっても、では、成功しています。
当初、価格以外の価値があったからです。
その価値を判断できるような賢い管理組合になること…それこそが一方、その「3社の中では一番価格の高い会社」の近道なのです。
に頼んだのは、そして、成功へでは、7つの法則をつずつ解説して行きましょう。

【法則1】業界の仕組みを知り、修繕工事の方式を決めること·般的な3つの方式のメリットと注意点これまで、マンション大規模修繕工事を行う際には、次の3通りの方式があると言われてきました。
(1)管理会社一任方式コンサルティング、or元請方式マンション管理会社に委任する方式で、恐らく、この方式を選んでいるマンションが一番多いと思います。
マンション管理会社がコーディネート役となり、責任を持って建設会社を選ぶ場合と、複数の建設会社による入札を行う場合があります。普段からマンションのメンテナンスを請け負っている会社なので、そのマンションの状態も住民の様子も良く知っていると言う良さがある半面、修繕積立金の残高を知っているため、シビアに価格ダウンを図らず、積立金の中で収まれば良いと言う姿勢になる恐れがあります。建築をメインとした販管理会社が、「コンサルティング料金は、設計事務所より安いですよ」とか、「推薦する業者から選んでくれれば、安くやらせますよ」と言って、コーディネートを請け負うケースは、です。安いコンサルティング料金は、結局、建設会社に丸投げをすることで成り立ちますし、入札で、どの建設会社に決まっても、紹介料が上乗せされている可能性が高いと言えます。
要注意更に言えば、住民側に良いところを見せようと、建設会社の価格を叩いておきながら、自社の利益紹介料を確保すれば、当然、品質が悪くなったり、建設会社が手を抜く可能性もあります。
また、建物調査を行ったり、足場を掛けて建物の状態がわかった際に、販売会社特に管理会社の親会社の場合の施工不良が指摘されかねない問題を見つけても、たくないので、そのまま組合の大規模修繕工事費用で補修してしまうというケースもあります。
無用なトラブルに巻き込まれ管理会社に任せれば、一定の安心感があり、修繕積立金を超えるほどの工事にならないよう考えてくれますが、組合側が楽をする対価が高くならないよう監視することが必要でしょう。
(2)責任施工方式設計監理方式と違い、設計と施工を分離せず、.括して施工業者に依頼する方式です。
作成までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式です。
管理組合が、直接施工会社数社に呼びかけ、不具合等の調査劣化診断から見積り調査や設計コストが不要で、全部を話して依頼できると言う良さがある半面、かなり難しく、結局、価格だけで選ばざるを得ないという状況になりかねません。
各社から提示された見積もりを見ても、どの提案が品質とコストのバランスがあっているのかを判断するのは、
そもそも、建設会社と言っても、大型工事や新築工事を得意とする会社から、大規模修繕工事に特化した会社、更には、元々が塗装専門の下請け業から、元請業に転換会社がありますから、発注する側のマンションに、「どの会社に入札を依頼するのか?」
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「その中からどの業者を選ぶのか?」と言う選定能力が必要となります。
社など、色々な(3)設計監理方式設計と施工とを分離する方式です。設計事務所に不具合等の調査劣化診断から工事のチェックまでを委託します。施工会社は、事務所の監理の下に工事を進めることになります。
一般的には、設計事務所のもと、競争入札方式となり、設計設計と施工とが分離しているため、施工会社の選定や施工内容および見積り施工費用に関して、専門家によるチェックが働きます。工事費のコストダウンと言う点では、りも、優れていると言えます。ただし、そういう仕事を行う設計事務所に、当然ながら別途費用設計·監理費とかコンサ)レティグ費用を支払う必要があります。
他の二つの方式よ一般的には、設計·監理費用として、数百万円かかるので、が出るのかどうか、見通しにくいという難点があります。
中小規模のマンションにとっては、工事コストの削減効果と設計事務所に支払う費用を合計した全体コストと言う点では、メリットなお、工事会社への見積り発注においては、その設計事務所により、コストダウンの方法が異なりますから、どんな風にス札を行うのか、詳しく聞いて下さい。

マンションの施工会社や管理会社に任せたら?
本当にあった怖い話。
実例をお話しします。
築3年のマンションの修繕工事中に、塗装職人が軽く触れただけで、消火予備タンクの水抜管が脱落した事故が起きました。管理会社は、毎年、このタンクは点検している。職人が乗ったため、壊れたに違いないと主張しましたが、私が消防署に立ち会い検査を依頼した結果、管理会社の長期間の点検漏れにより、新築以来、水抜きが行われておらず、過度に錆ついていたために、腐食していたと判明したケースがありました。
これがその時の説明写真です。

どの方式が最もコストが安いか?

では、どの方式を採用すると一番安いコストで大規模修繕工事ができるのでしょうか?
般的には、(3)の設計監理方式が最も価格ダウン効果が高いと言われますが、設計事務所に支払う報酬の数百万円が多額に見える人もいるでしょう。
中小規模50戸程度以下マンションの場合、設計事務所によるコストダウン効果が未知数なのに対して、例えば、30戸のマンションで考えてみます。家族の変化と寝室との冒頭で述べた通り、単に安くする手法ではありません。
もちろん、コストダウンが成功かどうかを決める非常に重要な要素であることは間違いないのですが、価格だけが工事発注のカギを決めるものではありません。
実際に、ります。
私がコンサルティングをしたマンションでは、最終プレゼンに残った3社の中の価格差がi00万円以上あっても、結果としては、その中で、一番高い会社に決まった例がいくつかぁ管理会社から提出された見積り金額に比べて、最低でも数百万円~1千万円以上安くなっていますから、コストダウンと話点ただし、その一番高い会社の最終入札金額であっても、では、成功しています。
当初、価格以外の価値があったからです。
その価値を判断できるような賢い管理組合になること…それこそが一方、その「3社の中では一番価格の高い会社」の近道なのです。
に頼んだのは、そして、成功へでは、7つの法則をつずつ解説して行きましょう。

【法則1】業界の仕組みを知り、修繕工事の方式を決めること·般的な3つの方式のメリットと注意点これまで、マンション大規模修繕工事を行う際には、次の3通りの方式があると言われてきました。
(1)管理会社一任方式コンサルティング、or元請方式マンション管理会社に委任する方式で、恐らく、この方式を選んでいるマンションが一番多いと思います。
マンション管理会社がコーディネート役となり、責任を持って建設会社を選ぶ場合と、複数の建設会社による入札を行う場合があります。普段からマンションのメンテナンスを請け負っている会社なので、そのマンションの状態も住民の様子も良く知っていると言う良さがある半面、修繕積立金の残高を知っているため、シビアに価格ダウンを図らず、積立金の中で収まれば良いと言う姿勢になる恐れがあります。

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要注意更に言えば、住民側に良いところを見せようと、建設会社の価格を叩いておきながら、自社の利益紹介料を確保すれば、当然、品質が悪くなったり、建設会社が手を抜く可能性もあります。
また、建物調査を行ったり、足場を掛けて建物の状態がわかった際に、販売会社特に管理会社の親会社の場合の施工不良が指摘されかねない問題を見つけても、たくないので、そのまま組合の大規模修繕工事費用で補修してしまうというケースもあります。
無用なトラブルに巻き込まれ管理会社に任せれば、一定の安心感があり、修繕積立金を超えるほどの工事にならないよう考えてくれますが、組合側が楽をする対価が高くならないよう監視することが必要でしょう。
(2)責任施工方式設計監理方式と違い、設計と施工を分離せず、.括して施工業者に依頼する方式です。
作成までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式です。
管理組合が、直接施工会社数社に呼びかけ、不具合等の調査劣化診断から見積り調査や設計コストが不要で、全部を話して依頼できると言う良さがある半面、かなり難しく、結局、価格だけで選ばざるを得ないという状況になりかねません。
各社から提示された見積もりを見ても、どの提案が品質とコストのバランスがあっているのかを判断するのは、
そもそも、建設会社と言っても、大型工事や新築工事を得意とする会社から、大規模修繕工事に特化した会社、更には、元々が塗装専門の下請け業から、元請業に転換会社がありますから、発注する側のマンションに、「どの会社に入札を依頼するのか?」工務店を作る事も可能「その中からどの業者を選ぶのか?」と言う選定能力が必要となります。
社など、色々な(3)設計監理方式設計と施工とを分離する方式です。設計事務所に不具合等の調査劣化診断から工事のチェックまでを委託します。施工会社は、事務所の監理の下に工事を進めることになります。
一般的には、設計事務所のもと、競争入札方式となり、設計設計と施工とが分離しているため、施工会社の選定や施工内容および見積り施工費用に関して、専門家によるチェックが働きます。工事費のコストダウンと言う点では、りも、優れていると言えます。ただし、そういう仕事を行う設計事務所に、当然ながら別途費用設計·監理費とかコンサ)レティグ費用を支払う必要があります。
他の二つの方式よ一般的には、設計·監理費用として、数百万円かかるので、が出るのかどうか、見通しにくいという難点があります。
中小規模のマンションにとっては、工事コストの削減効果と設計事務所に支払う費用を合計した全体コストと言う点では、メリットなお、工事会社への見積り発注においては、その設計事務所により、コストダウンの方法が異なりますから、どんな風にス札を行うのか、詳しく聞いて下さい。

マンションの施工会社や管理会社に任せたら?
本当にあった怖い話。
実例をお話しします。
築3年のマンションの修繕工事中に、塗装職人が軽く触れただけで、消火予備タンクの水抜管が脱落した事故が起きました。管理会社は、毎年、このタンクは点検している。職人が乗ったため、壊れたに違いないと主張しましたが、私が消防署に立ち会い検査を依頼した結果、管理会社の長期間の点検漏れにより、新築以来、水抜きが行われておらず、過度に錆ついていたために、腐食していたと判明したケースがありました。
これがその時の説明写真です。

どの方式が最もコストが安いか?

では、どの方式を採用すると一番安いコストで大規模修繕工事ができるのでしょうか?
般的には、(3)の設計監理方式が最も価格ダウン効果が高いと言われますが、設計事務所に支払う報酬の数百万円が多額に見える人もいるでしょう。
中小規模50戸程度以下マンションの場合、設計事務所によるコストダウン効果が未知数なのに対して、例えば、30戸のマンションで考えてみます。
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②工事保証やアフター基準を明示工事後の保証やアフター基準は、各社が、バラバラでは困るため、例えば、屋上防水は10年保証とか、「高いけれども、保証期間が長い会社」とを比べても、判断に迷うからです。
1年後の定期点検など、最低基準を示します。
「安いけれど、保証期間が短い会社」と。

なお、1社に絞らず、最終2社程度に絞って、総会でプレゼンしてもらい、選ぶのはどうか?と聞かれますが、それは、お勧めしません。
なぜなら、この審査に至るまで、それまでの検討の中で、学習し、議論し、大規模修繕工事の理解を深めたからこそ、民に、その場の資料やプレゼンだけで投票してもらうのは無理があるからです。
価格だけにとらわれない判断ができるのであって、総会に出てきた他の住従って、総会議案では、「この会社にするかどうか?」と言う最終候補方式が適切だろうと思います。
以上のように、適正な競争とは、公正な競争と言う意味だけでなく、適正な方式とプロセスと言う意味も含まれています。
なお、以上の方法で、どれくらいのコストダウンが実現できるのかについては、次表の当社コンサルティング実例が参考になると思います。

エ事開始後の追加ェ事におけるコストダウンの手法。
工事途中で、足場を架けてみて初めてわかった工事(たとえば、「樋の劣化が激しくて、交換した方が良い」など)があった場合は、工事会社同士の競争は出来ません。
工事会社から「足場のあるうちに実施しないと困りますよ!」と言われると、その必要性や価格の妥当性を判断するのは、一般の住民にはかなり難しいものとなります。
そう言う場合は、そのとき行われている工事内容と新たに提案された工事内容とを見比べ、施工費用と材料単価を査定したり、場合によっては、「ついでにできる工事だから、お願いします」と言う交渉により、コストダウンを図るのですが、これも、専門家の力を活用するコスト削減効果だと言えます。家事動線を考えて増加は材料代だけで
限られた予算の中で、優先順位を付けるとしたら、足場が必要な工事それ以外の工事も、手間やスケールメリットを考えると、することがポイントになります。
同時期に実施することが望ましいわけですが、の優先度を高く積立金が十分でない場合は、足場不要の工事を翌年以降に回し、修繕積立金が貯まってから行うと言う選択もあります。
いずれにしても、突発的な設備の故障が生じる可能性もあるので、積立金がゼロになることは避けるべきですし、次回以降の修繕のために、長期的な修繕積立金計画が大切です。
コストダウンには、工事費用を削減するだけではなく、長期的な計画を立てるべきです。
その時期に工事を行わないと言う手法もあるわけですから、常に、資金修繕工事の時期修繕工事の内容を同時に考えて、··般的には、第1回目の修繕工事に比べて、2回目以降は、劣化の修復にもお金がかかりますし、大がかりな設備の入れ替えなども生じますので、1戸当たりの修繕工事積立金の増額が必要となるケースがほとんどです。

修繕積立金の適正額とは?

これを試算するためには、次表のような長期修繕計画表と資金表の作成が必要です。

管理費積立金の値上げを抑制する二つの方法。

マンションの維持管理コストを引き下げ、管理費余剰金を生み出し、修繕積立金にシフトする修繕工事があります。
言い換えれば投資工事による管理費余剰金の増額方法があります。
その代表的な手法が「共用部の電気料金の削減」です。
電気料金の削減と言うと、すぐにLED化でしょ?と言われますが、実は、色々な方法があります。
これは、元電力会社社員として、営業所の現場で電気工事店の受付から、電気料金制度を作る本店営業部の経験まである私のノウハウの集大成であり、誰でも出来るというものではありませんが、具体的には、マンション共用部の電気設備の稼働の特徴を元に、365日分の電力使用をシミュレーションし、電力会社の契約種別の適用要件と照合して、そのマンションに最適な省エネ·省コストの提案を行います。
不動産購入に関してそこで大切なポイント

一方で一般的な規模の

家に泊めることを考えればはるかに気軽だ
現在は、電力小売り自由化時代になったので、新しい電力会社のメニューも日々調査して、電気代削減の提案力を向上させています。
参考にその削減実績を次ページに掲載しておきます。

管理の見直しには、管理契約管理会社の見直し、火災保険の見直し、無駄な生活系サービスの見直しなど、検討すべき課題はたくさんあります。
そう言った課題をすべて解決した結果、ほどの増収です20戸のマンションで、1年間のコスト削減が150万円に達したマンションもあります。
つまり、次の数年後の大規模修繕工事までに、2,000万Pこの余剰金を長期修繕計画表に反映させた結果、このマンションでは、第1回目の大規模修繕工事後も、修繕積立金の増額が全く不要と言う結果になりました。
実は、前章でご紹介した工事費削減に成功したマンションでは、すべて管理の見直しを実施、管理コスト削減-管理費余剰金→修繕積立金への資金シフトに成功しており、げの抑制につながっています。中には、修繕積立金の値下げまでできたマンションもあります。
結果、修繕積立金値上一大イベントで、その成否により、マンションの将来は大きく変わるのですが、建物の劣化を解消するだけでなく、管理の劣化Jまで解消し大規模修繕工事は、どのマンションにとっても、て、初めて住民が幸せになるのだと思います。
ただし、管理の見直しは、管理組合が独自に行うのは、他のマンションの事例や管理委託契約の業務品質や価格水準を知らないので、安かろう、悪かろうのコストダウンになる危険性がかなり高く、かと言って、管理会社は当然ながら、やりませんし、設計事務所で手掛けることができるところは、全国的に見ても数社あるくらいで、非常に数が少ないのが難点ですいずれにしても、大規模修繕工事の際は、住民のマンションへの関心が高まるので、その時期に、一緒に管理の見直いについても、検討することをお勧めします。部屋の中には直接置き②工事保証やアフター基準を明示工事後の保証やアフター基準は、各社が、バラバラでは困るため、例えば、屋上防水は10年保証とか、「高いけれども、保証期間が長い会社」とを比べても、判断に迷うからです。
1年後の定期点検など、最低基準を示します。
「安いけれど、保証期間が短い会社」と。

なお、1社に絞らず、最終2社程度に絞って、総会でプレゼンしてもらい、選ぶのはどうか?と聞かれますが、それは、お勧めしません。
なぜなら、この審査に至るまで、それまでの検討の中で、学習し、議論し、大規模修繕工事の理解を深めたからこそ、民に、その場の資料やプレゼンだけで投票してもらうのは無理があるからです。
価格だけにとらわれない判断ができるのであって、総会に出てきた他の住従って、総会議案では、「この会社にするかどうか?」と言う最終候補方式が適切だろうと思います。
以上のように、適正な競争とは、公正な競争と言う意味だけでなく、適正な方式とプロセスと言う意味も含まれています。
なお、以上の方法で、どれくらいのコストダウンが実現できるのかについては、次表の当社コンサルティング実例が参考になると思います。

エ事開始後の追加ェ事におけるコストダウンの手法。
工事途中で、足場を架けてみて初めてわかった工事(たとえば、「樋の劣化が激しくて、交換した方が良い」など)があった場合は、工事会社同士の競争は出来ません。
工事会社から「足場のあるうちに実施しないと困りますよ!」と言われると、その必要性や価格の妥当性を判断するのは、一般の住民にはかなり難しいものとなります。
そう言う場合は、そのとき行われている工事内容と新たに提案された工事内容とを見比べ、施工費用と材料単価を査定したり、場合によっては、「ついでにできる工事だから、お願いします」と言う交渉により、コストダウンを図るのですが、これも、専門家の力を活用するコスト削減効果だと言えます。

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いずれにしても、突発的な設備の故障が生じる可能性もあるので、積立金がゼロになることは避けるべきですし、次回以降の修繕のために、長期的な修繕積立金計画が大切です。
コストダウンには、工事費用を削減するだけではなく、長期的な計画を立てるべきです。
その時期に工事を行わないと言う手法もあるわけですから、常に、資金修繕工事の時期修繕工事の内容を同時に考えて、··般的には、第1回目の修繕工事に比べて、2回目以降は、劣化の修復にもお金がかかりますし、大がかりな設備の入れ替えなども生じますので、1戸当たりの修繕工事積立金の増額が必要となるケースがほとんどです。

修繕積立金の適正額とは?

これを試算するためには、次表のような長期修繕計画表と資金表の作成が必要です。

管理費積立金の値上げを抑制する二つの方法。

マンションの維持管理コストを引き下げ、管理費余剰金を生み出し、修繕積立金にシフトする修繕工事があります。
言い換えれば投資工事による管理費余剰金の増額方法があります。
その代表的な手法が「共用部の電気料金の削減」です。
電気料金の削減と言うと、すぐにLED化でしょ?と言われますが、実は、色々な方法があります。
これは、元電力会社社員として、営業所の現場で電気工事店の受付から、電気料金制度を作る本店営業部の経験まである私のノウハウの集大成であり、誰でも出来るというものではありませんが、具体的には、マンション共用部の電気設備の稼働の特徴を元に、365日分の電力使用をシミュレーションし、電力会社の契約種別の適用要件と照合して、そのマンションに最適な省エネ·省コストの提案を行います。部屋の中には直接置き現在は、電力小売り自由化時代になったので、新しい電力会社のメニューも日々調査して、電気代削減の提案力を向上させています。
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管理の見直しには、管理契約管理会社の見直し、火災保険の見直し、無駄な生活系サービスの見直しなど、検討すべき課題はたくさんあります。
そう言った課題をすべて解決した結果、ほどの増収です20戸のマンションで、1年間のコスト削減が150万円に達したマンションもあります。
つまり、次の数年後の大規模修繕工事までに、2,000万Pこの余剰金を長期修繕計画表に反映させた結果、このマンションでは、第1回目の大規模修繕工事後も、修繕積立金の増額が全く不要と言う結果になりました。
実は、前章でご紹介した工事費削減に成功したマンションでは、すべて管理の見直しを実施、管理コスト削減-管理費余剰金→修繕積立金への資金シフトに成功しており、げの抑制につながっています。中には、修繕積立金の値下げまでできたマンションもあります。
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