近隣住区である。

赤字だから株価が低い

むしろ住宅の一時的な不足という問題に対して、効果的な手段として機能すると考えられる公共賃貸住宅は必要か公営住宅のなかには県や市など自治体が供給する公営住宅と、公社·公団の供給する住宅がある。公団の供給する借家は、厳密にいうと所得制限が存在しないために、本来の弱者ないし低所得者層に対する住宅ではない。したがって、再分配政策として住宅の補助を考えるときに、

公団公社が供給する賃貸住宅の存在意義は、きわめて疑わしい。
最近、都市基盤整備公団が住宅の分譲から撤退したように、政府の失敗のコストはかなり高いこれに対して、公営住宅には一応の所得制限が存在し、低所得者層のための賃貸住宅というしかし、ことになっている。外国にくらべて日本の所得制限に対するチェックは厳格ではない多くの不正受給者が存在するといわれる。
ため、所得制限は自治体ごとに異なっていさらに、る。これは水平的公平の観点から問題がある。分配上の観点からは、同じ所得水準の人々はどの地域に居住しようとも、同じ補助を受けることができなければ、公平とはいえない。
都心にある自治体が若年層を引きつけるために、近年、家賃補助を検討しているが、これにも同じ問題がある。これらの点を考えると、従来の公営住宅や公団の借家は廃止して、所得補助ないしは住宅切符に切り替えるべきである。

災地図も有効だ最近、国土交通省は、自治体に働きかけて、防災地図を作成しようとしている。大地震でどれだけ大きな被害が出るかを予測して、番地ごとに危険度を等級づけることがその目的である。密集住宅地域では、地震の際に、建物が倒壊し道路をふさぎ、緊急の救助活動を阻害す主要な道路が封鎖されると、その地域だけでなく周辺地域の孤立化によって、る。被害を大きくしてしまう。これを防ぐためには、自治体が住宅地の危険度を客観的に評価することが必要である。
しかし、この情報にはもっと重要なことがある。危険度の情報は、われわれ一人一人の地震に対する準備を徹底させる。さらに、このような情報の大きな目的は、地震に弱い地域の再開発を促進し、災害に強い街区を形成することにある。この防災地図では、危険度は地盤の強度、地区ごとの面積、建物の築年数、道路の幅、建物大地震で倒壊する建物が全体の何割になるかも予測する。

の建ぺい率などの情報をもとにして、この情報が公開されると、保険会社は、積極的に地震保険を供給しようとするだろう。各地区ごとに、異なる危険度を反映して、当然、異なる保険料率が適用される。安全な街区は料率が低くなるのに対して、危険な地区では、保険料率が上昇する。この点が重要である。料率を下げるような再開発が高い収益を生むようになる。
料率の高い地区では、従来の危険な街を維持するような事業は、評価されなくなってしまう。
これまでは、安全な街をつくろうそれが直接、としても、市場で評価されないために、それが事業として採算にのらなかった。安全な街区を形成すれば、保険料率の低下によって、経済的な利益を生むようになる。危険な地域では地価が下がる一方で、地価の上昇が生安全な街区を形成することによって、じる。このような地価の変化は、事業の収益率に影響を及ぼす。

印鑑証明書建物を堅固にし、倒壊を防ぐことによって、街区の安全性が高まると、保険料率の低下だけでなく、地価の上昇を通じて事業者の収益率を改善する。これは安全な街づくりに大きく貢献するはずであるしかし、これまでは危険度についての情報が、投資家の手に入らなかった。そのために、危険度が地価に反映されることはなかった。に強い街ができる東京のような巨額の資本ストックやたくさんの人間が集積している地域で、ひとたび大地震が発生したら、その保険金支払額は膨大な額に上る。
さまざましかし、現在の地震保険では、再保険市場でも十分な保険金が支払えるかどうかは定かではない。な制約のために、現状では総額に制限が設定されている。したがって、保険金が全額支払われる補地震保険に入っても、

償はない。地震に対する危険度についての情報が手に入らないことが考えられる。
その原因の一つに、政府が責任をもって、地震災害のリスクを詳細に評価し、それを公開することによって、保険会社は積極的にこの分野に参入するであろう。
オプションなどの新しい金融手法保険会社も、を使えば、多額の資金をこの分野に投入することができる。現在でもすでに売り出されている天候デリバティブや災害補償デリバティブを使えば、多くの専門的投資家をこの地震保険ビジネスに引きつけることができる。こうすれば、長期的に保険料率の低下をもたらすことができる。

これに対して自治体のなかには、防災地図の作成に積極的でない自治体があるもちろん、危険度の高い密集市街地を抱える自治体や活断層の真上にある自治体では、地価が下落するために、市民の反対や固定資産税収入の減少が予想されるからである。しかし、市民の安全という最上位に位置すべき目的を実現するためには、右に述べたように詳細な防災地図情報を作成し、公開する必要がある。これによって、低層密集市街地では、再開発が促進し、災害や地震に強い安全な街区に生まれ変わることができる。

ニュータウンの今をつかむ第1章人口と世帯に関すること日本の人口減少が始まる地球がパンクしそうな状態になるまでふくれあ世界の人口はまだまだ勢いよく増加し続け、がることが予測されているが、それは戦後のベビーブーマ日本の人口は急速に減少する。
団塊世代が高齢化して死亡することによる動きである将来的な人口減少のスピードは日本ほどではないにしろ、ヨーロッパ諸国も同様に人口減少に移行する国も生まれ始めている。
ヨーロッパの場合は各国の国境が陸地で連結されておりEUによる経済統合もあることから人的な交流や社会経済の影響による移動も伴い、一国の問題としてではなく、国同士の綱引きや都市間競争の時代に入っていくように見受けられる。
建物登記簿謄本

確定日付ある承諾書は

賃貸アパートなども所有しているような場合は
今ヨーロッパ各国がどのように人口をコントロールしていくか、イギリス、後、イタリア、オすでに人口減少が始まっている国の将来的な姿が気になるところであストリア、スイスなど、る日本の場合は水際でのコントロールが可能だし産業構造事態も外部の影響を受けにその点、独自の展開ができることから、くい状況で、ヨーロッパ諸国と比較して独特の発展になるだろう。
海外からの進入進出が事実上困難であることから、独自の政策をもって人口問題に取り組むことも容易で、海に囲まれていることの利点を大いに発揮できるところでもある。

日本の人口減少には波がある。人口を構成する世代ごとの人口分布に山や谷が顕著にありそれが大きな波になって人口は変化する。そして大きな波の頂点である団塊世代の大きな塊がそれが本来の日本の人口レベルなのかもしれない。

消滅すると人口は安定し始める。生物は膨れすぎた場合には自助努力でバランスを保つ性質を持っている。離島で増えすぎた鹿は共倒れアブを避けるために自ら海に飛び込んで新天地を探る。閉じ込めたネズミは共食いをはじめ、ラムシは雄に変身する。人間も同様で地球環境の中でバランスを保とうとするに違いない。

地球レベルからすれば、ものかもしれないが多摩ニュータウンの人口などは取るに足らなそこに居住している人々も同様に地球の影響を受け、また、影響を与えているのである。日常の環境への積み重ねは地域に於いても重要であり、地域の環境バランスがとれてこそ地球環境も維持できるものである。
地球環境を意識してまちづくりに取り組むことは計画の骨格として当然位置づけなければならない時代であり、避けては通れない計画条件である。こうした視点に立って多摩ニュータウンを考え、再生させることも我々の仕事である。

高齢化と住宅問題今後の住まいを考えるときに欠かせないのは高齢化と少子化であるが、まちづくりや住まいの問題に際しては、年金問題などと違い相関関係で整理するよりも個々の問題として検討することが分かりやすい。

そこでまずは高齢者の住宅について問題を明確にする図は高齢者単身世帯の居住状況の全国値推移である。ここでのポイントは持ち家に住む単身高齢世帯の急増である。全国値であることから、そのほま多摩ニュータウンに適応させることは出来ないが、持ち家単身高齢者の増加は多摩ニュータウン内においても急速に増加していると考えられる。また、公営住宅の高齢単身世帯が急増している現象がある。多摩ニュータウンには高齢者が居住する民間賃貸住宅は少ないので、基本的には公的賃貸住宅の高齢者居住が伸びている。
多摩市の高齢者のいる世帯の状況から、多摩ニュータウンについて推察すると、基本的には持ち家世帯が大半を占めるものの世帯人員が少なくなるほど、公的賃貸住宅の入居世帯が増加するという傾向がある。

公的賃貸住宅については新たな供給は少なく、既存ストック数にそれほど変化がない状況の中で高齢単身世帯が増加している現象は高齢単身世帯が公共賃貸住宅に集中している状況が背景にあるということになる。
多摩ニュータウンでの高齢者の居住問題は、住宅制度が足かせとなり、必然的に公共賃貸住宅に居住の場を選択するしかない実情がある。
多摩ニュータウンに住み続けるためには住まいの選択ができないことになり、結果的に高齢者を一ヶ所に集める公共賃貸住宅の供給システムに問題があると言える。

高齢者世帯にとって住まいの選択の自由度は少ない。持ち家であってもバリアフリー住宅は少なく、民間の借家への入居はあいかわらず困難で、とりわけ単身高齢者となると生活の場の選択は少ない。
現状の住まいで独居生活を続けるか、資金に余裕がある人については老人ホームくらいしか用意されていない社会環境がある。
高齢者の住宅問題はすなわち生活問題でもあり、経済基盤やコミュニティ、生活環境などの他、高齢者の健康維持にも関連して課題の多い問題である。とりわけ多摩ニュータウンにとって高齢化問題と住宅問題は相関していて、住宅ストックが固定的限定的であるだけに難解な面を持っている。

事業用定期借地権公的な建物は管理主体の違いがあって、住宅制度の枠の中で供給されることから、融通の利かない公的住宅供給システムがあるし、持ち家や民間賃貸住宅といった自由市場での住宅供給は、そこに死を迎えるまで住み続けようとする世帯のためには不十分で、高齢者の居住を支えるために多摩ニュータウンでの住まいのあり方が提案されなければならない。
ここで多摩ニュータウンの中でも半分の人口を占める多摩市の高齢化の状況を見てみよう。多摩市の約七割がニュータウン人口であり、初期に開発されたことを合わせると多摩市の高齢者状況はニュータウンの将来を表すことにもなる。そこで、高齢者の居る世帯の住まい状況を国勢調査で見てみると、最も特徴的なのが公的賃貸住宅での高齢者世帯の多さである。特に単持ち家世帯と並ぶほどの居住実態がある。

身世帯で見ると、しかも五年前の平成一二年の国勢調査時点から倍増している。少子化と住宅問題少子化に起因する住宅問題は意外と少ない。

戦後のバラック同然の住まいでも子供は生まれ

しかし、世間では子育て支援家計が貧しいからといって少子化になるわけではない。たし、とりわサービスがついたマンション供給とサービスメニュー付きの住宅供給も登場している。プレイルームや児童館的なけ最近の大規模マンションの共用空間は充実した施設内容であり、設備も用意されたマンションが人気である。

ショッキングな報道として合計特殊出生率が取り上げ図は戦後の出生数と出生率の推移で、られているが、出生数については人口的に絶対数の多い団塊ジュニアの出産時期でもあり一定しかし、問題の本質は少子化にレベルが保たれ、しばらくは安定した状態が続くと思われる。
いわば団塊世代の突あるのではなく、一時的に発生した戦後すぐの多子化にあったのであり、六単それをデンマークやフラ出生率は今後も変わらないと思われるし、出がすべての原因である。人口減少型の日本·八まで伸ばしたとしても結局人口は回復しないのだから、ンスのように一を構築する以外に方法はない。

『「人口減縮小経済のメカニズムを著した少経済」の新しい公式●松谷明彦著,日本には、経済新聞#1社会変動に立ち向かう日本人の心構えを教えてくれるものがある『縮む世界副題をの発想とシステム』と題し、ベストセラーとなった経済書でもぁそこには右肩上がりの社会経済の中でる。
投資蓄積した資産を生かした経済運営が描かれている。
所得は減らず、余暇の増加や経営の安定手法など、思いがけない提案がある。
人口減少は経済社会においてもチャンスであると謳われている考え方は、まさに住宅政策においても同様に展開できるものである従って、少子化は決してマイナスのイ豊かな社会を構メージで捉えることなく、成する要因として考えることが必要であるつまり、高齢化に対する負担が子供世代に覆い被るという考え方ではなく、少ない子供に対する教育費などの社会投資が少なくなった費用を、高齢化への対策に振り分けるようにしようという事である。

全期間一括前払地代相当額を権利金で授受する方式

非常によく

余剰となった教育施設などを高齢者にあった施設に改善して利用することで費用の負担は少なくなり、高齢者が地域で定住して安定した生活を送る保証を実感する社会環境ができれば、日本の貯蓄額の大半を占める高齢者の貯蓄は、社会還元して地域経済を潤すことになる。右肩下がりの社会では消費つまり、右肩上がりで経済成長した社会にいた高齢者の蓄財を、その為には安心して消費できる環境作りが基本になり、その重要な要素していくことになる。高齢者の住まいの安定や生活の安定が少子化対策でもあるというと因果つが住宅である。の1関係があると考えている。高齢者にとって健康で快適な安心できる住環境と安定した経済環境地域経済は循環する。
が整えば、余剰の貯蓄は社会に還元され、少子化対策として目指すのは安定した生活を送っている高齢者のいる環境には子高齢者の安定した居住環境の実現であり、地域の高齢者との役割分担も可能な環境ができあがる育て世帯も安心して住むことができ、今後はその為の方策を見つけることが課題になる。
家族事情

多摩ニュータウンで生活していると、当然のように核家族が普通であると思い、将来も同様な家族事情が続いていくと錯覚するが、まだまだ大家族制が生活習慣雪国の山形や富山では、に影響を与えているし、暖かい鹿児島では末っ子が跡を取るという家族構造が残っているという。

こうした伝統的な習慣は近代化の流れと共に薄らいではいるが、ほんの少し前までは家族それがたかだか五0年で様変わりした。の根本的なあり方を形作っていた規範でもあった。戦後の家族事情の変化を調べるために、世帯人員の変化を見ると家族の変遷が良くわかる戦後すぐには一五パーセントほどを占めていた八人以上の家族はすでに姿を消し、核家族の象徴であった夫婦+子二人の四人家族も一九七○年代後半にピークを迎えて以降は急速に減少し始めている。その中で戦後一貫して増え続けている世帯が一人と二人世帯である。
すでに二人までの世帯が全世帯の五十四パーセントになり、今後はこれが家族の新しい形の中心になり、戦後の家族数の変化はいくつかの要因によって引き起こされているが、基本的には都市への人口集中がその主因である。
都市に単身の若者が集中すると結婚し家族をつくり始め、核家族を形成し成長して、やがて世帯分離が始まると単身世帯と二人世帯がさらに増加戦前の雪国での生活は大家族が助け合いながら生活することが合理的だったことで、合掌造りなどの大きな住宅が普及したが、今は暖房機器も普及して食糧事情も十分で単身生活になんら不自由は無くなった。

従来、食糧事情や気候変動を凌ぐための防 策として大家族制を取ってきたのだかその必要が無くなれば、ら、これまでの住まいの規範も必然性を失うことになる。だから家族が肩を寄せ合って過ごす必要は無く、家族よりも価値観を共にする仲間がネットワークするライフスタイルに移りつつある。単身ほたは二人世帯の増加は、まさにそれを表している。
日本人のこれからの住まい方については、各方面から様々な提案や実験的な試みがなされて

単身世帯が増えることで、助け合いを取り入れて共生するタイプの住いる。
価値観を共にし、グループリビングコレクティブハウジングまい方が提案されている。などがそれで、や現在では高齢者の共同生活を支える住まい方として普及し始めている。
欧米では学生など若者ハウスシェアリングが普及しており、今後、日本でも同様な動きが始まると思われるのすでに実験的に行われているプロジェクトもあり、また、単身世帯の住まい方も多様になる。「コ·ハ家族同士の結びつきも、価値観を共にする仲間で共生しようという試みが進んでいる。
ウジング」やコーポラティブハウジングなどがそうで、多様な家族が共に住み合うという構図である戦後、世帯分離が急速に進み核家族化が進展してきたが、今や時代は育ってきた核が分裂する核分裂の状況である。
印鑑証明書核分裂を起こすと核融合が始まるのが原理であり、単身世帯は従来の家族とは異なる結合を始めることになる。人間は集団で生活する動物であることは基本的なも人と人の連結の姿が新たな家族像を作ることになる。ので、このように家族の形態は多様化する。そこで、住まいの形もこうした家族事情に合わせた形に対応させる必要がある。
核家族が増え始めたときに○LDKの住戸タイプの考え方や団地族マンション派という住まい方についての考え方が生まれたように、核分裂の時代にふさわしい住まいの概念が生まれるはずである。しかし、核分裂後の融合は一つの解ではなく、幾つかの特徴のある住まいに進化して現れると思われる。
これからの日本人は、こうした進化を予感しつつ、新たな家族事情にあった現実的な住まい作りを進めることになる。それがどのような形態を成すのかは今後の住まい作りの動きに隠されている。
人口よりも世帯を読む都市の規模は人口で量られ、従来、国の交付税なども人口をベースとして配分されていたことから、都市経営の基本は人口であった。しかし、まちづくりの視点では人口よりも世帯数がとりわけ住宅地を精査するためには住宅数と連動する世帯数が計画の指標になる。重要で、世帯数を捉えることによって、これまで人口では見えなかった都市の動きも浮き彫りにすることができる。
とりわけ多摩ニュータウンのような住宅都市では、その行く末やあり方も世帯によって導き出せると思われる。
都市を理解するためには現状の推移を眺めるだけではなく、計画する視点で問題意識を持って読みとることが大切である

人口は減少しても世帯数は増加する。世帯数の増加は住宅数の増加であり新規供給に対して利用者がいる状態であり、市街地が発展している状況を表している。
多摩市ではすでに10年ほど前から人口は減少し続けているが世帯数は依然増加しており、空き家の発生も比較的少ないことから新規住宅供給量に対して需要が追いついていく均衡の取れた需給バランスが続いている。

このように世帯数の増加は市街地の健全な成長を表し、人口が減少していても地域社会は安定する実態としての人口減少の原因は世帯規模の縮小であり、多摩ニュータウン地域を中心として世帯分離が始まっていることが原因である。五0代·六0代のファミリー世帯から子供が成長して独立する状況に不思議はないが、ニュータウン開発の歴史から見ると当然の帰着である転入したエリアから二〇代もともと多摩ニュータウンはファミリー世帯を集めた都市である。の若者が巣立っていくのは当然で、特に親世代の年齢が集中している地区では特別の現象では一方、多摩ニュータウンには二〇代·三0代の世帯が大量に転入していることが解っている。
新たな分譲マンション供給に対しての転入と、新規民間アパート供給を中心とした転入など新規供給に対する世帯増が継続している他、公共賃貸住宅や中古マンションなどへの転入もある。
建替による借地期間の延長がない

事業用定期借地権

財産が増えない相続税対策

つまりへの政策転換だとも言える。足に対する数の確保の時代が終わり、質の時代だということで居住面積を増やすことに勤めてきた。
それもヨーロッパ諸国とは遜色のない規模にまで居住水準も向上したのだが、今後は生活の豊かさを取り入れる時代だという宣言でもあるこうした国の住宅政策に対する考え方の方向転換が多摩ニュータウンの場合にはどのような対応が可能なのか、稲城市、多摩市、八王子市、町田市の四市に跨ったエリアをどのようにコントロールするのかが課題である。
れまで、住宅不足を補うように大量に供給された公営住宅がある。
その全てが都営住宅でその分布は最近の開発では利便地区にも配置されているが、初期の開発地区では比較的不便地区に集中して配置されている。とりわけ多摩市域での公営住宅は大規模に集中して配置されて

おり、初期の都営諏訪団地は一五00戸余りが集団で供給されている。

低所得の世帯の集団という事実はぬぐえないのだから当然のように偏見も生まれる。戦後の公営住宅制度はこうしたこうした政策のひず差別を全国至る所に作ってきた。今般の制度改革でどこまで見直せるか、みを改善する努力が必要になる。新たな政策は豊かな住生活を目指しており、公営住宅が集積することはむしろ不幸な事なのだということを認識しよう。波があるのが人生だが、その度に家を移るのはか個々の家族は時に裕福にも貧しくもなる。なわない。しかし、日本の住宅制度は理不尽だ。
金持ちは家を買い貧しい人は公営住宅に入れということのようだ。金持ちは金持ちであり続けることは困難だし、貧しい人もいっまでも貧乏ではない。住宅政策は供給する側からの論理で進められてきた。そろそろ利用者側からの論理で住まいを考える仕組みをつくりたいと考えている。少なくとも自分たちの居住している多摩ニュータウンでは、豊かな住生活を確保できるように偏見のない環境を実現したい。

ニュータウンに未来はあるか第四章多摩ニュータウン研究多摩ニュータウンの誕生戦後の日本経済を支えるために地方から都市に集中した人々はこぞって住まいを求めるようになった。
なるべく退職金を使わずその産業構造も作用して多様な都市形態を作り拡大していった。都市の形態は、そ郊外に大規模な住宅地が開発され今日を迎えている。して各地で住宅不足を補うため、国家的な大都市周辺の大規模ニュータウン事業から地域的な問題解決型のニュータウンなど多様な住宅市街地が生まれた。高蔵寺ニュータウン、千里ニュータウン、多摩ニュータウンなど国家的なニュータウン事業は、大都市に集中した労働者のベッドタウンとして大量の需要に支えられて開発が始まった。
また、地方の核都市や企業城下町では、集中する労働者の居住地を支える為に、農地をつぶし海浜部を埋め立て丘陵部や谷合い部を造成した。都市に人口が集中することによる市街地の拡大、これらは殆どが戦後、日本の産業の勃興と共に生まれてきた新しい住宅市街地、ニュータウソである。
こうしたニュータウンの今後は、産業構造の変化、予測されている人口の減少、そして引き続き始まる世帯数の減少によって、居住者のいない余剰住宅空き家を生み出すことになる。
そして利用されない住宅は建物管理もおぼつかなくなると、急速に老朽化し居住に耐えないストックとなっていく。空き家の目立つ地区では破壊行為などのバンダリズムが始まり、コミュ住宅市街地そのものが維持できない状況になる。これらは決して予想でニティの崩壊に続き、きない他人事ではなく、その可能性は、どのニュータウンにも内在している。

の衰退は例えが極端かもしれないが、端島通称軍艦島日本の炭坑の街は衰退し再起に向夕張メロンは有名だ。しかし、力及ばず衰けて涙ぐましい努力をしている。

北海道夕張の退を受け入れなければならなかった街も多く、こうした事態は今後の日本の至る所で起こってところが、くる事象でもある。衰退する都市とは打って変わって元気になる都市も出現するすなわちイギリスの都市政策で言われるホットスポットとコールドスポットの関係である。魅力のある都市に人は集まり、そうでない都市は見捨てられる。にわかに現実味を帯びた縮小経済下での衰退のシナリオを前郊外のニュータウン居住者は、に、何を思っているだろうか。
まだ、事態が飲み込めず安穏としているのだろうか、それとも空き家が目立ち始めた地域の住宅事情を前にして戦々恐々とした面もちでいるだろうか。とりベッドタウンとして位置づけられた住宅市街地では住宅需要が市街地存続の命運を占うわけ、だけに、今後の方向を予測し対策を練ることは重要である。そこで我が国最大の新住宅市街地その方向を探っていく。
である多摩ニュータウンに凡を求め、

多摩ニュータウン研究事始め多摩ニュータウンを研究する場合に最初にふれるのが多摩市のデータである。
多摩市は多摩ニュータウンによって生まれ、多摩ニュータウンによって形成されてきた歴史を持っている。人口の七割がニュータウン区域に住み、市域の六割をニュータウンが占めている。多摩市はニュータウン区域の人口が急速に伸びるに従って行財政規模も拡大してきた。
その成長はバブル経済期はで続いたが、ふくらんだ風船がいつの間にか萎んでしまうように、以降は人口の減少傾向に引きつられて市政も尻窄みの感がある。小学校や中学校の統合で六校が廃校になり、1100五年三月には市内の都立高校も廃校した。
既存商店街の衰退と閉店の連鎖は、象徴的に報道され、さらに大量に転入した団塊世代の高齢化が未曾有のスピードをもって多摩市の財政に追い打ちをかけるという悲惨なストーリーが描かれている。
「多摩市行財政診断白書平成十五年七月」を見ると誰もが多摩ニュータウンはすでに衰退の道を歩み始めていると思ってしまうし、救いようのない状況だと理解する。
夫が妻の通常の生活費のために出したお金は

保証金を自己資金として

住まいを守る
財政白書の目的が多摩市民及び行政内部にメッセージした警笛の役割だろうから、公表したことでその目的は達成された感はあるが、それが多摩ニュータウンの第一印象として深く刻印され、大きな誤解へと結びついている。しかし現状の多摩ニュータウンは必ずしも衰退している訳ではなく、むしろ伸びている。にもかかわらず、多摩市のみの情報によって全体が評されることに誤解を生む原因があった。
確かに多摩ニュータウン内には衰退の片鱗を感じる要素も見受けられるが、多摩ニュータウンは多摩市だけでは完結していないこと、四市が連担し成長を続けていること、周辺の市街地との関係性の中で生活基盤が位置づけられていること、多摩ニュータウンには相当な資産が眠っていることなどを掘り起こしてみると、あながち多摩ニュータウンも捨てたものではないと気づき始める。

多摩ニュータウン全体の人口は相変わらず右肩上がりで増加しており、企業の転入、産業の活性化が進んでいる。高齢化率は周辺都市よりもかなり低く、若年層の転入が相次いでいる。子供の比率は高く高齢化を呼び込むであろうと悪玉にされている団塊世代もやや高めではあるものの全国並みの割合である。このように多摩ニュータウンは決して衰退を目前にした市街地ではなく、むしろホットスポットとしてさらに顕在化する新都市であるかのように見えてくる。

こうした事実は、多摩ニュータウン全域の情報を集積してこそ理解ができる。従って今後の多摩ニュータウンへの取り組みは、これまでのように多摩市だけの情報をもって評価するのではなく、多摩ニュータウン全体の問題として行政区を越えた情報を整理して、広域の多摩ニュータウンを考えていくことが必要になっている。
多摩市、八王子市、町田市、稲城市の四市にまたがるのが多摩ニュータウンであるどの行政組織がイニシアチブをとっても十分でない状況がある。
東京都も多摩ニュータウンのみに限った検討を進めるには体制が組みにくい。そこで、今後は多摩ニュータウン市民が主導的にかかわって多摩ニュータウンを評価し、新たな多摩ニュータウンのあり方を探る必要があるここでは、多摩ニュータウン市民といったが、あえて多摩ニュータウンは市街地の形態や都市としての骨格が明確であり、都市の基盤そのものが周辺の市街地とは異なっている。

印鑑証明書そ都市経営の方針や土地利用の方向も既成市街地とは全く異なる方向を見いだす必要もあこで、り、行政での取り組みを待つのではなく市民自らが都市の経営を意識し、整った基盤を活かすあるいは住宅計画策定を推進する必要がある。都市計画、そのために多摩ニュータウンの現状を正確に捉えるデータの整理を行うことが欠かせない。その為には、これらについての体制作りを推進することが必要になる。多摩ニュータウンの全体把握住宅都市の姿を正確に見るためには人口よりも世帯数がふさわしいとした。また、人口減少が続く多摩市でも世帯数は確実に増加していることはグラフを参照していただければ理解できるはずだが、それがいっまでも続く訳ではない。
いつかは一定の世帯人員に収束し、やがて世帯数も減少する可能性を持っている。

国勢調査によると世帯の単位とは、家計を一つにする家族の単位であり、単身や夫婦のみの世帯が増えれば世帯数も増加することになる。ファミリー世帯の住宅を中心に開発した多摩ニュータウンは、現状のマンション中心の住宅ストックでは二世帯同居など多家族の居住は困難である。

こうした状況からすると今後さらに世帯人員の小規模化は進み人口は減少するが、世帯の数は減らず、定住が続けば空き家は見あたらないという状況が継続する。結果として、住まいの大きさは変わらないから居住水準だけは向上し続け、さらに「良好な居住環境を維持し続ける多摩ニュータウン」という評価になる。

こうした読みとりを行うためには世帯数のみならず世帯構成や住宅ストックの状況なども把握するほか、エリアごとの世帯状況と住宅ストック状況などの詳細なデータ管理が必要になる。しかし現状では、こうした情報の収集は多摩ニュータウン全体に関することについても、地区の特性を区別することも難しい。多摩ニュータウン全体のデータが揃っていないので、多摩市だけの情報やデータでの判断を余儀なくされる場合があり、こうした事情を理解していただいた上で本書も読み進めていただきたい。
行政区域を跨っている多摩ニュータウンの難しさがここにあるまた、多摩ニュータウンを理解するためのデータ収集は、国勢調査では比較的詳細な区分に沿って集計はできるが、住民基本台帳では各市の情報開示のレベルが異なり、また町丁目の区分は出来ても多摩ニュータウン区域が町丁目と合致していないため、人口や世帯数が明確に区分できない状況がある。

たとえば、町田市では小山町と相原町の一部が多摩ニュータウン区域に含まれているが、その多摩ニュータウン区域のみのデータは公表されていないなど、多摩ニュータウン区域のデータ整理には、ある程度の類推が必要になる。このように、多摩ニュータウンを区分できないと地区の検証は難しく、相変わらず多摩市の

データを持ってきて多摩ニュータウン全体を語るという暴挙に出ることになってしまう。

こうした状況を改善しようと、地域の活動で係わっているNPOFUSIONで都市機構の調査協力をする形で多摩ニュータウン調査を1100三年度に行ったが、データ集計に十分な費用を投入できず、分析半ばである。
とはいえ、多摩ニュータウンの情報はきちんと整理されるべきで、それをまとめるのは国なのか東京都なのか都市機構なのか、それとも四市なのかと議論も分かれるであろうが、ここでもやはり多摩ニュータウン市民が意義をもって取り組む仕事ではないかと思ってる。
私も多摩ニュータウン市民として一助になろうと思っているし、「多摩ニュータウ理事を務めているも主体的に多摩ニュータウン研究に取りかかれる人材を擁していン·まちづくり専門家会議」ると自負している。

増改築または再築に建築確認が必要な場合

保証金返還請求権

今後、そのような機会があれば是非取り組んでみたいものである持ち家と借家の空き家の意味するもの多摩市の第二次住宅マスタープランでは市街地の特性別に空き家の実態調査が行われているその調査結果から様々な特性を読みとることができる。地元の地権者が住み、またアパート経営をしている区画整理区域では集合住宅の空き家が1111.六パーセントと多摩市の平均をかなり上回っている。これは区画整理区域にはワンルーム·マンションをはじめとする賃貸マンションなどが多く、比較的分譲マンションは少ないので、空き家の多くは賃貸住宅であると想定される。
また、区画整理区域の戸建一パーセントと新住区域のて空き家率は五·三·三パーセントよりはやや高い値であるがこれについては地元の持ち家世帯が居住している区域であることから、賃貸活用が主ではないと考えられる。一方、新住区域では戸建て空き家率は区画整理区域に比較して少なく、111,11パーセントの空き家率は殆どが利用されていると理解することができる。
さらに集合住宅についても五·一パーセントと区画整理区域とは異なり極めて空き家率が小さい。これは新住区域全体が空き家の少ない状況であると理解できる。

この場合、戸建ての空き家率と持ち家マンションの空き家率が同一と仮定し、分譲と賃貸のマンション比率を同じとすれば、賃貸マン·八ポイント上昇させた率で六,七パーセントの空き家があると想定すションの空き家率は一ることができる。しかし、その値も区画整理区域での空き家率と比較すると約半分であり、新住区域の賃貸住宅も比較的空き家が少ないことがわかる。人気が高つまり新住区域の住宅は、

く空き家が生まれにくい住宅ストックであるという状況がわかる持ち家借家別の空き家状況の既往調査は無いが、多摩ニュータウン全体では、多摩市と同様に持ち家は空き家が少なく、賃貸に空き家が集中していると想定できる。

多摩市の新住区域の賃貸住宅は公的賃貸住宅であり、比較的古いので家賃が抑えられており、低所得世帯や高齢者等の入居しやすい条件が整っていることから空き家が少ないと思われるしかし、同じ公的賃貸住宅であっても八王子市域では、調査データこそないが、現地での踏査ではかなりの数の空き家が発生しているようである。他の事情も重なっているとは思うが比較的新しい公的賃貸住宅に相当な空き家が発生している状況がある。
移動しやすい賃貸住宅居住者は社会的経済的な動きに敏感で、今後の賃貸居住者の移動傾向や空き家の発生状況に注視することが必要になる。
立会証明書このように多摩ニュータウンの空き家の発生は賃貸住宅から現れると思われ、市街地の空洞化も賃貸住宅団地から始まると考えられる。言い換えると公的賃貸住宅の空き家の発生動向が多摩ニュータウンの活力を左右するきっかけになるだろう。現地を見た限りでは、最近の都市機構賃貸と公社賃貸の空き家は尋常でなく、場所によっては住戸の半分が空き家ではないかと見られる団地もあり、相当な空き家が発生している。
もともと、バブル経済以降、都公社の都民住宅などの供給が八王子市域で始まったが、入居者が充分埋まらない状況の中で、タイミング良く三宅島の避難が始まり、これらの住宅ストックが役立ったという経緯がある。
こうした一時的な三宅島民の避難住宅としての役割が終了したことから、八王子市域の都民住宅に空き家が集中したという必然的な背景もあるが、それだけでは説明しきれない空き家発生のメカニズムが隠されているようにも思える最近の民間のマンションラッシュで賃貸から分譲への移動が誘引され、おそらく、比較的家賃相場の高い公的賃貸住宅に空き家が集中していると思われる。
今後はこれらの空き家状況の推移がどうなるのか。
このまま空き家が続くのか、それとも外から転入して空き家が埋まるのか、今後の動向が気になるところである都市機構に確認しても実際の数値は企業秘密ということで教えてもらえないが、最近の機構と公社の家賃改定が比較的新しい住宅についての大幅な家賃減額であったことが、空き家の深これらの空き家の状況については、刻さを物語っている。

地域に居住する者にとってはいささか気になるところであり、早期に入居者を確保していくことが地域の活性化に繋がることであり、空き家のまま放置しておくことが問題を生み出すことであることを承知している。こうした良質な住宅ストックを無駄にせず、多摩ニュータウンに居住したいとする新たなニーズを喚起することができることを期待したい。多摩ニュータウンの賃貸住宅多摩ニュータウンの新住区域の賃貸住宅は都営住宅と都市公団旧公団、都公社の供給した公的賃貸住宅に限られており、全体で二四000戸ほど供給されている。
しかし賃貸住宅の実分譲マンションや戸建て住宅の賃貸住宅としての活用があり、統計的なデータは態としては、ないが分譲住宅の約五パーセントほどの賃貸化があると仮定すると、新住区域で一五00戸ほどの流通があると思われる。総数としては些少だが、分譲マンションの賃貸化はマンション管理の面で影響を与えて始めている。
今後、相続などで複数の住宅を持つ世帯も増え、個人の賃貸活用も増加すると予測される中で新たな団地問題として浮上することになるだろう。

このように見てくると、多摩ニュータウン全体を統計的に見る場合には建設戸数がはっきしている公的賃貸住宅を基本的な賃貸住宅として捉え、その上に分譲住宅の賃貸化を想定して加えるという捉え方になる。
相続税の速算表

相続人が

池谷幸雄体操倶楽部

多摩市では多摩ニュータウンから市外への二〇代の世帯分離による転出が人口を減少させているが、一方で区画整理区域への若い世代の転入が継続していることから、世代バランスの取れた状況が形成されている。従って、世間で評される高齢化の気配は感じられない。ただし、今後もそのバランスが続くか否かは多摩ニュータウン経営の舵取りに掛かっている。ここでの舵取りは行政のみではなく、多摩ニュータウン市民も関わった舵取りとして考える

べきであろう。多摩ニュータウンの居住者が責任を持って当該行政とスクラムを組むことが多摩ニュータウンは四市に跨ったエリアに開発され、各々の市街地が連担して特必要になる。
徴ある地域を作り出している。従って一行政区域だけでは完結しない生活圏が形成されておりこれらを統合する経営感覚と施策を打ち出す役割が必要になる。

住まいに関すること

郊外に取り残される持ち家世帯結局、古巣だった香川県に戻っ私の父は転勤族で愛媛県から香川県、そして鳥取県に移り、社宅住まいで持ち家を持つなど出来なかったのだろう。て家を持った。その間は転勤があり、一大事業だったに違いない。しかしそして、退職を機に一戸建てを建てた。
定住を決心しての定年後七年でこの世を去った。家を持つのが当たり前と教え込まれてきた。大概の男性が家は男の甲斐性と教えられ、家族のために家づくりをするのは動物も同様だから人間も当然の行動なのかもしれない。
などと男をあおり立てる宣伝文句がテレビ人が主すまい(ひと)あるじと書くは視聴者に刷り込みをする。家づくりをしなければ男ではないと……。
市場にはこうして男の甲斐性で作り上げた持ち家があふれている。しかしそれが、その内余り始める。通勤時間を犠牲にしてまでも家族のために建てた我が家、そんな郊外の住特に、宅が余り始めているというのは皮肉である。
通勤に1時間以上もかけ、やつとの思いで借家住まいから持ち家になったのだが、そんな戸建て住宅に空き家が目立ち始めているとすれば借家で住み続けていれば通勤も楽だったのに、男の甲斐性由々しき問題である。家族のため、の為に無理をして住宅を買った。

人が主となったが結局、だったというそのは笑い話も悲しい。家が余り始めると、次第に家を金で買うという意識は薄らぐ。人が住まなくなった家は急速地方に行けば働き手が居なくなり、利用しなくなった畑を耕して欲しいと思っに朽ち果てる。只でも良いから使って欲しいと思っている農家は、都心から高速道路ている農家は沢山ある。で11時間も走れば、どこにでもある現実的な話である。
それと同様に使ってもらえれば良いと山間部の過疎地の住宅がそうであったように、いう住宅の持ち主も生まれるはずで、住宅の余剰が続けばかならずこうした住宅も出てくるはず。この場合、住宅の価格は0円になるのか?その時の家の価値は何だろう。持ち家は職場を近づけ、借家は職場に近づく人が集まる利便地空き家の発生は住宅価格の低下を生み、空き家が増加する不便地区から、区への移動を押し進めるエネ»ギーともなる。

子供には相続税がかかる快適性を求めるから利便地区人は安心や安全、こうした状況に耐への移住が増えれば、ますます不便地区には空き家が増え資産価値も落ち、利便地区と不便地区の関係えかねて移動はさらに早くなる。これらを裏付けるデータとして、持ち家と借家の居住状況を詳しく見てみよう。を示す通勤時間の関係について、

は、郊外に市街化が進んでいくので、必然的に通勤時間は伸びる傾向になる。逆に、世帯数が減少していくと都心回帰が始まり、通勤時間も短縮する。これは都市の特徴であるので、全国都心回帰も中間ゾーンに戻る場合もあり、どこでも同様な傾向があるだろう。
ただし、必ずしも全員が同様な行動パターンを採らないのが現在の移動である。つまり移動も多様化していると言える。
余暇時間が増加し、しかし、人口減少の時代は総じて通勤時間は短縮の方向に進み、より生活の豊かさに結びつく方向に居住位置も移動が進む。
通勤時間は都市が拡大し続けるつまり、間は郊外への住宅地開発が進行し持ち家住宅を中心に世帯の移動が進み、結果として通勤時間に生活時間を奪われてきたのだから、都市が縮小し始めると都心回帰などで通勤時間が短縮され、生活時間が取り戻せることになる。都市の縮小は生活者にとって豊かさを生むその結果、現象でもある。

だが、その時に過疎地に取り残されるのは、資金力の有無もあるが比較的動きの鈍い持ち家世帯である。賃貸住宅居住者は経済の動きに敏感に行動しやすい背景があり、通勤時間の格差まず、いくつかの要因があるととなって現れる。

借家世帯と持ち家世帯との動向については、思うが、持ち家世帯の移動費用の格差は大きいことが借家世帯の移動に係わる経費の総額と、ある。加えて、郊外の持ち家世帯は先祖からの定住世帯も比較的多く、職場に合わせて住み替えることが困難であること。それに比して賃貸世帯は定住意識も薄い分移動しやすい。賃貸世帯には職場の近くに準備される社員寮などもあるため、必然的に通勤時間は短縮する傾向にあるなど、持ち家世帯が借家世帯に比較して通勤時間が多くなる背景がある。
こうした傾向に対して、戸建て住宅などを郊外で所有した持ち家世帯は、住宅を取得する段階で高い定住意識を持って購入したと思われる点が通勤時間に大きく影響しているようだ。もちろん持ち家世帯の中にはバブル景気の影響下での購入者もあり、高く購入した住宅に住み続けるしかないという世帯もあるとは思うが、少なくとも定住する覚悟を持った世帯は増加しているはずである。

未経過分前払地代返還請求権

Mは信頼できる

家賃より安いローン支払額
その場合、持ち家の周辺に職場を持ちたいと考えるのが当然で、結果として「持ち家は職場を近づけ、借家は職場に近づく」と表現したくなるような状況になる。つまり持ち家の近くに如何に職場を確保できるかが課題郊外の戸建て住宅などのニュータウンでは、であり、収入を確保する手段が生まれれば、その郊外は生き残ることができる。持ち家取得の動機は子育ての為の巣作りが主な目的だったから、家族の成長にあわせた最大限の家族像をイメージして家づくりをする。それが三〇歳代後半にピークに達するものだから持ち家を実現するためには、自らの支払える目一杯の経済力で背伸びをする。
そして出来れば一戸建て……と思うと、必然的に郊外に足を向けなければ実現しなかった事情がある。そこで、

通勤は犠牲にしても大きな一戸建てに……という動きになるので、通勤時間は長くなる。日本の場合の通勤費は全て会社持ちである。亭主さえ犠牲になれば家族に豊かな住まいを提供できるという涙ぐましい努力が通勤時間をのばしてきた歴史がある。

今後はそれが短縮の方向に向力う空き家増加に潜む真実人口減少が始まると、やがて世帯数が減少し空き家が発生する最近の多摩ニュータウンでの住宅建設動向を見るとマンションブームの感もあるので、当分世帯数の減少が始まるとは思えない。

しかし、日本全体では確実に世帯数が減少するので、このまま新規建設で住戸数が増加すると、世帯数の減少数との相乗効果で空き家が急速に増加することが容易に予測できる。空き家の増加は見方を変えると、ゆとりのようにも見えるが、人が使わない建物は劣化を早め、地域にとってコミュニティの形成や防犯の問題などの社会的な弊害を発生させ、人々の定住さえ脅かしかねない元凶になる。
我が国の空き家の状況は一九六八年昭和四三年に住宅統計調査で総住宅数が総世帯数を上回って以降、住宅ストックの増加に伴って安定的に増えてきたが、ここに来て急速に伸びている。住宅統計調査によると一九九八年調査から急増しており、二00三年調査では111パセントを超えた。
折からバブル経済の終焉を迎えた時期で、バブル経済の崩壊が住宅総数の急増に結びついたようにも見える。

こうした空き家率数の増加原因は、統計で見る限り、空き家の中でも賃貸売却用空が急増したことき家が原因であることがわかる。

また賃貸用と売却用の空き家の実数差は概ね10分の1の割合であることから、空き家の殆どが賃貸住宅持ち家の賃貸活用も含むの空き家の発生である「空き家実態調査V平成一四年六月日本住宅総合セ(財)ンター」によると東京都の空き家の特徴として五○平方メートルを越える規模の空き家が約四割だと報告されており、ファミリー向けの空き家が顕在化しているとされている。
ではなぜ、これ程までファミリー向けの賃貸住宅の空き家急増があったのか、統計的に解析バブル経済が弾けた当時、私の設計した分譲マンションは売れ残する情報を持っていないが、開発業者の親会社の社宅になったことがある。り、売却損を抱えるのではなく売却したという状況を演出した負債のつけ回しである。当時は地上げ業者が多くの土地を買いあさっていて、同様な話を耳にしたこともある。

地価土地を取得した業者は売るに売れず、がピークに達して値下がりが始まったとき、結局、建物を建てることで負債が露見するのを引き延ばしたという。
埋葬許可証それに融資した銀行も同様で、さらに建物を建設するための資金を調達することで破綻の顕在化を恐れ、その場しのぎに融資を拡大させたというストーリーは想像に難くなぃ。バブル経済の崩壊が賃貸空き家を増加させたという根拠は、あながち当こうしたことから、急速に空き家率が増加した平成10年のデータには、たらずとも遠からずのように思える。バ説明したような背景が隠されているのかもしれない。
ブル経済崩壊の爪痕が残っていて、もっと勘ぐれば、冷え切った土地売却を促進するためなのか、一九九三年に住宅金融公庫金利が四·0パーセントになり第六次マンションブームを生み、さらに一九九八年には最低の

連続して第七次マンションブームが始まっているようにも見える。11.0パーセントになり、こうした状況を演出したのは、奇しくも売れ残った土地と建物の処分に荷担した住宅金融公庫なのかもしれない。
それに連動して金融機関の破綻を抑制するために低金利政策に入り、住宅金融公庫に対抗するように民間金融機関が低金利の住宅ローンを普及させ始めた。これまでの不動産業に対する融資とは違って、大儲けはしないものの、リスクは少ない個人融資にシフトしていった。
結果として民間に役割を奪われた住宅金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構と姿を変えてゆくことになる。家率の変化はバブル経済の影響を受けていない一九八三年時点では、都心から郊外に行くに従って空き家率は低下していた。
しかし、バブル景気が弾けた後の一九九八年調査では都心一0キロメートル圏域に空き家率が最も高いが、郊外部でも五0キロメートル以遠が空き家比率バブル経済崩壊以降の空き家状況の特殊性がは高くなっている。このように比較してみると、見えてくる。

全体に空き家比率は増加しているが、都心部と五0キロメートル以遠の空き家率の増加が顕著である

空き家の実数では、郊外部は都心部に比較してかなり少なく、大勢に影響はないようにも見えるが、これが郊外の独立した戸建てのニュータウンのように、住宅が整然と並んだ住宅地に空き家があちこちに生まれている状況だとすれば、街の様子は異様な雰囲気も醸し出す。
言い換えると戸建て住宅地で、隣近所の住宅が空き家で、雨戸の閉まった状態が続いていることを想像すれば不気味だろう。
また、人の住まない住宅が平均で111パーセント余りあるという実態は、空き家発生がどこかに集中していると想定した場合、それが郊外の戸建てニュータウンに集中して発生して居るとすれば、そこに住む住民は不安を感じないわけにはいかないだろう。
それが今後一五パーセントになり、二〇パーセントにならないと誰が言い切れるのか、郊外に展開する住宅団地の不安が見え隠れする。

平成一五年版住宅·土地統計調査によると、予測通り郊外の空き家率は増加し、六OS七〇キロメートルでは一二·一パーセントから一四.三パーセントに11.11ポイントも急上昇した。

老人ホーム

金曜日の妻たちへ

さらに空洞化が進んでいることがわかる一方、都心周辺部のドーナツ化現象はさらに明確になり、空き家数四0万戸が四五万戸になり、確実に増加していた。ただし、都心部の再生は急速に進んでいて、空き家数は増加せず、空き家率だけが·六パーセントに下降したことは都心回帰の効果であったと言えようまた、都下区市別の空き家状況を詳しくみると、多摩市では八.六パーセントと空き家比率は都下五〇の区市で四番目に低く、空き家密度も二四五戸/平方キロメートルと八番目に位置する低い値である。
これは多摩ニュータウンが決して過疎化していない証拠でもある。
噂ほどは閑散としているわけではなく、空き家は少なく居住ニーズの高いところであることがデ判っていただけるだろうか。
タが住宅·土地統計調査という国勢調査の10分の1程度の区域をサンプリングして集計している調査データということもあるが、かなり空き家率の少ない状況であることがわかるこのように多摩ニュータウンの空き家状況については、低い空き家率であり実数も少ないこしかし、とから、早急に対策が必要という状況ではないように見える。

多摩ニュータウン内部では空き家の増加が顕著な街区や居住面積の低さや建物の古さが入居者を遠ざけている団地な次章の中で真相を明らかにしてみたい。
ど、特定の住宅街区については問題も孕んでおり、新築マンションラッシュの勢いバブル経済の崩壊が分譲住宅の供給を押しとどめ、その供給分が賃貸住宅にすり替わった現

バブル崩壊以降、象は首都圏の住宅着工状況を見ることで確認できるが、借家供給は収束したものの分譲住宅についてはバブル期とは違った新たな供給の勢いが生まれている。

事実上、空き家の増加が続いているにもかかわらず、新規の住宅建設が堅調に続いているのはなぜだろう空き家状況の中でも解説したが、バブル景気は住宅事情を大きく変化させた。
しかも、未だに分譲住宅供給が堅調に推移していることは、こうした購買層の世代が継続してユーザーであることを意味しており、三0代から四〇代にかけての中堅勤労者世帯の購住宅の一次取得層、入が継続していることになる。

その世代は、いわゆる狭間世代と言われる人口的にも少ない世代から団塊ジュニア世代にかけた出生数が増え続けていた時代に生まれた世代で、団塊世代のなめらかなカーブで作られたピークであり、山とは違い、子育て期真っ只中のファミリー向け住宅需要に支えられた長期に渡る住宅需要である。おそらく、その殆どの購入の動機は現状家賃との比較であり、長期に渡ってローンを組むことを前提とした選択の結果であると考えられる。しかも、その住宅規模は最大家族に会わせた住宅購入であると想定できるしかし、現在販売されている分譲住宅の中古価格が将来とも販売価格と同一であるとは考えにくく、購入した途端に中古としての烙印を押される可能性が高い。
かつてのインフレ時代のように資産価値が上昇するわけではなく、供給過多により中古市場価格は確実に低迷する時代バブル期に分譲住宅を購入した世代がそうであるように、売るに売れない状況が生まである。れ、住み続けることを余儀なくされるのである。
まさにそれは、金融機関への金利支払いの約マンション価格の下落を受け止めつつ、束と、住み移れないマンションの管理費と修繕積立金の負担を、生涯をかけて支払い続け、現在のマンション購入は定住を覚悟する選択でもある。Eにも下にも進めない切羽詰まった状況を選択していることでもあるこれほどまで継続する持ち家ブームは見られないだろう。
歴史上、その現象もここ数年で団塊ジュニア世代の需要が下降し始めると、売れ行きも限界に達して売れ残りが市場に出回る近隣のマンションの売れ行き状況を確認しているが、とになる。すでに販売価格の値引きや売れ残り物件の繰り返しの広告が舞い込み始めている。むろん新規物件も目白押しではあるが低価格化がさらに進んでおり、安くなければ売れないという市場になっている。

予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内とはいえ建物原価には限界があり、土地の仕入れ価格が下落傾向に進んでいる内は購入者の動機は堅調につかめると思われるが、需要はそろそろ限界に近づいており、不良債権の処分も終わりに近づくバブル崩壊ほど劇的ではないにしろ、と、景気崩壊を彷彿とさせるような状況が生まれると思われるそれはすなわち、建物価格の暴落の始まりであり、資産価値の低下に伴い不動産の選別がはじまることでもある。
現在、マンション分譲に対して、売れ残り物件が見られるものは期間内に売り残したものであり、思い切った値引きがなされないと完売は困難であろう。市場は確実に低価格化が進んでおり、にわかに飽和状態に近づいている感がある。結局、売れ残る物件は値引き販売に対しても売れなかったものであり、販売対象の住宅そのものが人気のない住宅とこうした売れ残り物件はバブル崩壊の時がそうであったようにさらにいうことになる。

今後、低価格で売却されるか、市場に賃貸物件として大量に供給されることになるしかし時代は賃貸住宅の余剰が顕著である。住宅·土地統計調査によると余剰住宅の増加が見込まれており、さらに身近な分譲マンションの売れ残り物件が賃貸として流通し始める。

市場が供給過多に陥ると新築物件であろうと家賃を下げざるを得ない状況になり、まもなくローン支払いより家賃が下回る時代がやってくる。おそらく10年も経たない内にそれは始まると良いストックと悪いストックの区別が不動産評価を決定す思われる。こうした状況の中では、る要因となり、ここでマンション版のホットスポットとコールドスポットという選別が始まることになるようだ。
日本の住宅政策は戦後、経済政策優先で進められた歴史がある。住宅は社会的に負担するものではなく、個人の裁量として住宅金融公庫の融資で住まいを建設することを押し進めてきた。
産業の振興に対する支援を手厚くした。そして国の住宅政策に投入する費用を軽減する反面、それと同様にバブル以降、銀行を救済すべく国民の税金を投入し金融機関の倒産を抑制し、さ結果として不良債権の処理に民間の住宅ローンを積み上げた。らに低金利政策を推し進め、そして負債を個人につけ回す政策は、見かけ上は成功したようにも見える。

しかし、住宅購入者支払う窓口の違う税金のようだし、にとって支払っていく金利は、生涯続くマンション管理費や修繕積立金も、抜けると違約金を取られるリース契約のようで、自由でありながら縛られている関係が出来上がっている住宅·土地の負債額が伸び続けているバブル経済が崩壊したのは一九九一年平成三年頃だが、その後、毎年のように住宅ロンの負債が増えているのは何故なのか、とりわけ四〇代を狙い撃つような勢いで負債額がしているというのも不可思議な現象だと常々思っていた。
貸金庫はありますか?

なるべく退職金を使わず

譲渡所得

短期賃借権にはどのような意義と問題点があるかを明以下では、コースの定理を応用して、らかにしよう。

その結果、抵当権者や土地·建物の買受人にとって、借地人や借家人から建物を明け渡してもらうことは大きな負担になっている。さらにこれを悪用して、返済不能となった債務者が債権者から故意に短期賃借権を設定し、利益を得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権と呼ばれる。

には後出しが認められている短期賃貸借制度の濫用事例とは、次のようなものであるいま、ある資金の借り手が抵当権の設定されている土地·建物を他人じつは共謀者に貸して、賃借権を設定登記する。契約の際に、実際に支払っていない高額の保証金や敷金を、借家人が支払ったことにして、敷金の額も登記する。
借家人に立退きを命じる際には、敷金は返済しなければならない。このような条件のもとで債務者が支払不能に陥り、土地·建物が競売に付された場合には、その土地·建物の価値はきわめて低く評価される。
新しくその土地·建物を購入する人にとっては、短期賃借権のために、借家人に対する立退き請求などの煩雑な作業にともなう時間的費高額の敷金を負担しなければならない。用や、その結果、抵当権者資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。

競売による資金回脅しとして、債務者が資金の貸し手に対して、収の可能性は低下する結果、それを債務の減額を要求するという事態が発生する。後出しを認めているのである現実には判所の判これに対して、司法は短期賃借権よりも抵当権のほうが優越しているという判断を示していたが、ある時期を境に異なった判決をいい渡した。
がみずから短期賃この濫用を予防するための措置として、従来は抵当権者資金の貸し手これを併用賃借権というを設定することによって、借権第三者向けの短期賃借権を排除し地主が他人に貸すのを妨げるために、銀行みずからが借地人になるようとしてきた。つまり、契約を結ぶ。しかし、一九八九平成元年の判決によって、この併用賃借権を使う手段は認められなくなった。最高裁は、短期賃借権については一定の意義がある点を評価したうえで、それを無条件に排除してしまう併用賃借権は無効にすべきという判決を下した(最判平成元年六月五日民集43-6-355)。
これによって、詐害的な短期賃借権者に対する抵当権者の対抗措置は無効となってしまった。新たな判決のもとでは、競売で買い受けた土地·建物の所有者のみが、その土地·建物を占有(注)する人を排除する権利があるとされた(最判平成三年三月1111日民集45-3-26)。

つまり抵当権者には立退きを請求する権利さえ認められなくなってしまった年一月二七日、民法三九五条但書に基づ(注)一九九九平成一一最高裁第一小法廷は、〈明渡し請求事件を大法廷に移すと決定した。この判例は変更される可能性がこのため、高まっている。
債務者と借家人の利害は一土地·建物の利用や借家の供給量に顕著な影響を及ぼす。
近隣住区である。このような賃借権保護は、短期賃

貸借制度を経済学的に評価すると、その目的は、借家人の権利を保護することによって、家賃を高め、債務者である土地·建物の供給者の収入や流動性を確保しようとする点にあると考えられる右のことを、図8-2を用いて説明しよう。縦軸に家賃、横軸に借家の量をとると、抵当権の供給量は、短期的には垂直線のSS線で示すことができる。
の設定された借家アパートこれに対して借家の需要曲線DDは右下がりに描くことができる。家賃が低下すれば、より多くの借り手がアパートを借りようとするであろう。DD曲線は右下がりである。
その結果,いま何らの借家権保護も存在しないとすると、このとき均衡はム点で決定し、家賃はR,に決まる。
ここで、短期賃貸借制度によって借家権が保護されると、借家人が有利になる結果、借家の需要曲線はD’D’まで上方にシフトし、家賃はR,からRに上昇し、抵当権設定者債務者の家賃収入は0R,E,Sで囲まれた面積から0RESの面積へと増加する短期賃貸借制度による借家権保護があるために、高い家賃収入が得ら借家の需要は増加し、れるのに対して、この制度が存在しないと、地主が破産して抵当権実行時に突然、立退きを請求されるといったリスクが存在する。

借家人の需要は減少し、その結果、家賃収入は低下するこの意味で、短期賃貸借制度は借家人保護と同時に抵当権設定者1債務者1地主を保護していることに等しい。いい換えると、地代や家賃が上昇するために、借家人を保護する結果、地主の利益にもなっと借家人の利害は一致している。債務者と借家人が結託ている。債務者-地主その結果、して設定する詐害的短期賃借権の温床になる。この点で借地借家法の正当事由制度とは異なっている。
借家法は借家人と家主の間の権利配分を規定しているのに対して、短期賃貸借制度はと借家人の権利配分に決定的な影響を及ぼしている。
抵当権者1資金の貸し手明渡し猶予期間を設定すればよい抵当権の一つの目的は、担保となっている土地からの収益を債務者である地主に保証することによって、債務不履行のリスクを軽減することにある。地主である資金の借り手に毎期毎期所得が生じれば、資金の返済も滞ることはない。
この点を考えると、このような短期賃貸借制一定の意義を有すると評価できる。度による借家権保護は、しかし、借地借家法による実質的に長期の借家権保護を評価することはできない。第二章で述べたように、長期の借家権保護は図8-2の供給曲線SSを大きく左へシフトさせる結果になる。

与える行為

振込みなどの贈与の事実を通帳に残す

整理整頓
しかし最近、法学者が指摘したように、弊害の多い短期賃貸借制度を廃止しても、一定の明渡し猶予期間を設定すれば、借家人保護を実現でき、かつ被担保物権土地や建物からの収益を債務者に保証することもできる。明渡し猶予期間の設定は、図8-2のDD曲線を現状と

同じ程度右にシフトさせるであろう。後述するように、確かに短期賃貸借制度には、資源配分の効率性という観点から評価して、きわめて多くの問題がある。したがって、明渡し猶予期間を設定すれば、短期賃借権による借家権保護は不要であろう。
貸出市場への影響も賃貸借市場における土地·建物の供給に影響を及ぽすだけでこのような短期賃貸借制度は、なく、抵当権設定の契機となった貸出市場にも影響を及ぽす。
短期賃貸借制度の濫用事件が多発するようになって、貸出市場への影響は、次第に明らかになってきた。このような濫用的短期賃借権に対しては、民法三九五条で解除制度を準備しているが、裁判にともなって無視できない時間費用や金銭的費用が発生するために、抵当権者この場合には、資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。
登記の時間的順序によって権利関係の順位が決定されるという順位確定の原則が歪められている。

抵当権を設定した後に短期賃借権を設定されることによって、抵当権者に対しては予想もしない大きな不利益が発生するかりにこのように権利が濫用されても、そのことが適切に予想されるかぎり、しかし、資産効果やリスク負担の問題などがなければ、資源配分には中立的な影響しか及ばない。これがすでに何度も説明しているコースの定理の意味である。この点を図8-3の貸出市場の均衡条件を用いて明らかにしてみよう。コースの定理は成立するか右下がりの借入需要曲線と右上がりの銀行の貸縦軸に利子率、横軸に貸出量をとると、出供給曲線を描くことができる。短期の賃借権保護が存在しなければ、均衡は,点で決定され、利子率は70に、貸出量はZoに決定される。
ここで短期賃借権が導入されると、図8-2で明らかにしたように、家賃が上昇するので、土地所有者である資金の借手の利益が増加する。借入れが有利になり、その結果、借入需要曲線はムムまで右方へシフトする。しかし、資金の貸し手である抵当権者(銀行)は、もはや賃借権に抵抗できないことを知りみずからの権利が一部失われる結果、これまでよりも貸出を抑制する。
貸出供給曲線はま利益が失われることを予想して、で左方へシフトする。利子率は高くなる。新たに均衡点はE;点に移り、利子率だけが上昇し、貸出量は変化しない。
これは短期賃貸借制度の導入によって

一部が、借家権保護という形で、抵当権に本来含まれていた権利の債務者-地主や借家人に移ったからであるこれが、短期賃貸借制度についての貸出市場に関するコースの定理である。
予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内権利の配分が明らかならば、資源配分ここでは貸出量に対して短期賃貸借制度は中立的な影響しか及ぼさしかし、コースの定理が成立するには、いくつかの条件が満たされなければならない。ない。貸し手と借り手の間に情報上の格差が生じている。とりわけ、貸出市場においては、そのために、このような中立性命題は妥当しない可能性が高い。次にこの点を考えてみよう。と図8-3で説明したようなコースの定理が、貸出市場で成立する可能性は小さいと考えられる。なぜなら、情報の問題や借り手の機会主義的な行動がしばしば重要な問題貸出市場では、になるからである。
以下では、逆選択の理論を用いて、情報が非対称な場合に、抵当権侵害によって、貸し渋りが生じることを説明したい。逆選択とは、保険市場で用いられていた概念である。さまざほなリスクを持った人々が存在するときに、保険を提供しようとすると、次のような問題に直面する生命保険の提供者にとって、どの人がどの程度のリスクを抱えているか明らかではない。し死亡確率や平均余命は計算できる。
これらの平均的な値をもとに、保険料率は決定されかし、る。したがって、保険に加入しようとする人々は、相対的にリスクの高い人々である。
リスク料率は高すぎて有利なものではない。の低い人々にとって、リスクの高い人々を区別できないために、平均料率は高くなりすぎている。保険の提供者がリスクの高い人々しか保険に加入しないことを知ると、料率をさらに高くする必要がある。リスクの低い人々はこの保険に加入しないからである。

その結果、さらに料率は上昇し、相対的にリスクの低い加入者を脱退させ、加入者の平均的リスクはさらに上昇するこのようないたちごっこが続くと、保険は提供されなくなってしまうかもしれない。

これが逆選択である少するこの論理を応用して、貸し渋りについて考えてみよう。各企業はそれぞれ一種類ずつのプロジェクトを実行しようと考えている。このプロま、ジェクトにおいて、各企業は固定費用を全額銀行借入れで調達したうえで、ある時点で投資すると、将来のある時点で一定の収益が得られるものとする。市場に存在する各プロジェクトの期待収益率は同一で、リスクだけが異なるものと仮定する。
このとき企業は、リスクだけで区別されるここで、情報の非対称性を導入し、借入企業は自分のリスクを知っているが、銀行には企業がどの程度のリスクに属しているか識別できないものとする。ただし、市場にいる企業のタイブは一定の分布に従うとし、この分布についての知識はすべての人が共有しているものとする。
このとき、短期賃借権の強化は、すでに述べたように、図8-3の供給曲線を上方にシフト他方、需要曲線も上方にシフトする。ここで情報の非対称性が存在する場合には、させる。必ず供給曲線のシフトが需要曲線のシフトを上回ることを証明できる。
その結果、均衡貸出量はすなわち、先に述べたコースの定理は成立しない。減少する。この理由を直観的に説明してみよう。

過少申告加算税と延滞税

新築物件

情報の非対称性が存在する場合には、いま、銀行はすべての潜在的な需要者のタイプの期待値を計算するのではなく、市場利子率のもとで資金を借

りに来る借り手のタイプのなかから、借り手のタイプの期待値を計算する市場の貸出利子率が高いとき、その市場に参加しようとする借り手は相対的に高いリスクのそして、その貸出利子率が高くなればなるほど、投資家である。
そのもとで借りようとする借したがって利子率を高くすると、より危険な人たちが資り手のリスクは、ますます高くなる。金を借りに来ることになる。
これが、逆選択が発生するメカニズムである期賃借権の恩恵を受けるのこのとき、短期賃借権の強化は、まず権利の移転を反映して需要曲線と供給曲線をともにシフトさせ、リスクの高いタイプによ金利を上昇させる。
ここで権利の移転は期待値で見てなぜなら、リスクの高いタイプほど、抵当権を行使される可能性が高く、り有利である。短期賃借権の強化による恩恵をそれだけ大きく受けることになるしたがって、借入金利の上昇は相対的にリスクの高いタイプの人には不十分なものになり相対的にリスクの低い人には過大になる。
金利の上昇は、相対的にリスクの低い人を市場から排除することによって、市場に残る借り手の平均的なリスクは上昇する。
その結果、銀行はさらに高い金利が得られなければ、貸出をしようとはしなくなるすなわち、貸出金利の上昇は、よりリスクの高いタイプだけを市場に残していくという意味で、銀行にとって逆選択の効果を持っている。したがって、逆選択の効果分だけ、供給曲線のシフトは相対的に大きくなる先に述べたコースの定理は成立せず、その結果、情報の非対称性を前提にすると、短期賃借権によって貸出量は抑制される。

ここでの分析は、短期賃借権だけでなく、一般的な地価の下落予想によって生じる貸し渋りの現象を説明することにも応用可能であるこの10年間にわたって、日本の地価は下落している。このような長期の地価の下落は人々に今後も地価が低下するのではないかという期待を抱かせ続けてきた。右に述べたように地価の低下は担保価値を低下させる結果、銀行などの金融機関にとって逆選択にともなう貸し銀行が担保を取っても、その価値が低下することが予想されるときに、渋りを引き起こす。
貸出は安全ではない実効金利が上昇する結果、資金を借りに来るのは危険な事業者ばかりで、安全な借り手は借入市場から退出してしまう。これでは、優良な借り手は借入不可能になってしまう。このような観点からも、地価の下落は望ましくない。り手の機会主義的次に、短期賃借権が、既存債権に対する優先権を侵害することによって、情報の非対称性がない場合でさえ、銀行が貸出を抑制する可能性があることを明らかにしよう。
短期賃借権によって順位確定の原則が歪められるときには、動学的整合性に関する問題が発生する。
事前に望ましい選択が事後的にも必ず望ましい選択でなければな動学的整合性とは、らない、という問題であるある銀行の貸出というコミットメントを受け入れた後に、債務者には当初の投資計画を変更して他の債務者からさらなる融資を引き出すほうが有利な場合がある。
相続人がもちろん、これは当初プロジェクトの変更はリスクの変更を意味するかの貸し手にとっては好ましいことではない。らである。しかし、順位確定の原則が守られるかぎり、貸し手はそのような借り手の行動を予想して、担保を含めた貸出契約によって、借り手の行動を抑制することができるそれにもかかわらず、順位確定の原則が歪められると、借り手は有限責任制のもとでは

のようなプロジェクトへ変更する誘因を持つ。
借り手にとっては、成功時の成果が高ければ高プロジェクトが失敗したいほど、その成果から債務を返済した残余部分は大きくなる。他方、ときには、どちらのプロジェクトを選択しても、その責任は借り手が出資した資金と抵当資産という一定金額に限定される失敗しても限度があるのに対して、つまり、成功すればその収益は計り知れないものとなる場合もある。
したがって、失敗した場合の損失と成功した場合の利益は対称的ではない。そのプロジェクトを一攫千金をもたらすような危険なものに変更するインセン結果、借り手には、ティブを持っている。
借り手のこのような行動は、しばしば機会主義的な行動と呼ばれるの防衛が無効になる銀行などの債権者は、プロジェクトの内容について審査し、十分な収益があるプロジェクト銀行は追加融資によってプロジェクトが変更されるに対してのみ資金を貸し出す。
このとき、可能性を予見したうえで、プロジェクトの変更を不可能とするように抵当権の水準を設定するこれによって、追加投資は決して、新規の追加融資者に正の純収益を保証できなくなるため追加投資の可能性を排除することができる。銀行は貸出額を減らし、より多くの資産を抵当資借り手のプロジェクト変更のコストを高め、それによって借り手のプロ産に含めることで、ジェクト変更の純利益をなくすことができる。
詐害的短期賃借権はこのような銀行の防衛的な行動を無効なものとする。しかし、いま債務者が、新たな融資をする貸し手に、それを登記す担保物権土地·建物上の賃借権を認め、るものとしよう。

このこと自体、抵当権の価値を新規の貸し手に移転することを意味するのように、抵当権の優先権を侵害できる機会が存在すると、この機会を利用して、債務者は追加資金を調達することが可能になるなぜなら、借り手は自分の利得を減らさなくても、優先権を侵害することで、当初の貸し手から新規の貸し手に利益を移転することができるからである。
みずからの利得を高その結果、めつつ新規融資を引き出す可能性が発生する。この場合には、新規の貸し手は新規の抵当を要求しなくても、短期賃借権と引換えに、資金を提供する可能性がある。

なぜならば、新規の資金提供者は、たとえプロジェクトが失敗に終わったとしても、抵当権を行使しようとする既存の資金提供者から短期賃借権を解除するために、優先的な支払いを受けることができるからである当初の貸し手が資金を貸し出さなくなる可能性がある。
多摩ニュータウンの居住