印鑑証明書

融資を受けるだけ

これには何か陰謀でも隠されているような気配が漂っていると考えていたら、やはり金融機関の負債が、結果として付け回されていたことに気づくことになった。

貯蓄動向調査を経年的に並べてみると、本来ならば一定を保っているはずの同一世代の住宅·土地の負債額が毎年増加していることに気づく。とりわけ三五歳から四九歳にかけての世代が一本調子に負債を増やしている。本来、地価と建設物価が安定していれば同一世代のライフステージは同様であるか毎年負債額が増加ら、するということは起こらないはず。

収入が増加していて負債額が倍増したという訳でもない住宅価格はむしろ下落している中での負それ債総額の増加は、だけ多くの人々が住宅を買ったことに他ならない。としても、それも10年もたたない間に倍増しているという状況はいかにも理解しにくい現象である。
最も負債額の多い世代は四0歳代前半であるが、統計によると、平成五年段階では五00万円の負債額が五年後の平成一〇年では九00万円に達している状況はもはや尋常ではない勢いなにか、その世代が持ち家病に掛かってるような様相でもあり、である。

いささか異常とも感じられる状況である。しかも、世代的には家族人員がピークに達する年代で、持ち家意欲の最も高まる世代でもある。従って土地·建物の負債が増加するのは当然であるが、他の要因でもない限り毎年負債額が上昇することはあり得ないので、敢えて言っているのだ。その世代の時代背景が団塊世代とそのジュニア世代の中間、たまたま、いわゆる狭間世代の行動パターンであるという認識もあろう。
世代的に人口が少ないことから、親世代からの分け前も多く集中していることから、安心してローンが組めたということもあ親世代の庇護の元、るだろう。しかし、もっと根本にあるのは金融機関の負債を分散させる仕組みではなかったか。
日本経済の問題解決の方法を議論したいと思っているのではない住宅の専門家として思うことは、つまり個人に多額の負債を追わせる住宅取得の方法が住宅政策としてこうした現象、

本当に正しいことなのかどうかを問わなければならないと思っているだけである。購入した資産価値は一定ではない。
住宅の余剰はすでにはじまっており、いずれ資産価値は低迷する。その資産を長期ローンで購入する現在の住宅取得の仕組みが時代に合わなくなっているのだとい国民は気づかなければならないという警告をしておきたい。
うことに、住宅ローンは最長三五そう簡単に目論み通り収入がある年、四〇歳の時に負債を抱えると、払い終わるのは七五歳、とは限らないのが人生である。

納税者側

くらしと住宅政策

本当の豊かさとは何か生活の豊かさを享受するために国会では夏時間も検討されている。戦後何度か話題にもなり一度は実施された夏時間であるが景気浮揚の陰で消滅したと聞く。ようやく縮小経済が始まり豊かな時間を享受できる環境が生まれつつあるのだ。ヨーロッパを旅していると夏時間に羨ましさを感じる。五月、明るい太陽の下で三々五々街を楽しむ人々が往来する。カフェにも公園にも人が集い、日本で言えば午後を楽しんでいる。午後三時くらいの太陽の位置。
事務所ビルには夏時間の午後五時を過ぎると誰もいなくなり、残業などする人はいない。全員が帰宅し、思い思いの余暇を楽しんでいる。少し早起きをして、きちんと仕事を割り振って終わらせる。そんな習慣があれば豊かな午後は生まれる働き過ぎが経済を支えたことも確かだが、その結果として通勤時間は伸びて都市はむやみに拡大していった。その結果として郊外に多くの空き家を産む結果となりそうだ。
郊外の戸建て住宅団地にある空き家の多くは、持ち家の空き家である。
借家として利用したローンの残った世帯は越すに越されない事情で縛くても借家世帯は既に都心へ移動しており、り付けられる。たとえローンが無くても、周辺に空き家のある住宅地は人気が落ち売却も難しい。最近よく見かける市街地の光景である。
しかし、地方都市の郊外部では、それでも住み続けることを余儀なくされている世帯は、結局、住宅に従属して生きる選択をしなければならない運命になるとりわけ、郊外に浮き島のように開発されたニュータウンの場合はさらに悲惨だ。
関東近辺にもそういうニュータウンは何カ所かあるが、大都市の都心部との結びつきを前提に開発したものだから周辺市街地との関係が薄く、世帯の転出が続けば瞬く間に街のにぎわいを失うだろう。かつての長崎の端島通称軍艦島のように我々は日本のニュータウンの栄枯盛衰を、石炭産業の衰退ですでに経験してきた。

長崎の端島は炭坑の島として日本で最初の鉄筋高層アパートが建った場所で、島全体面積約六·三ヘクタール、明治に始まった石炭開発から一九六0年昭和三五年頃に最盛期を迎え島全体では八四0人/ヘクタール、居住地区に限れば一四00人¥ヘクタールという驚異的な人口密度を持った住宅市街地として一九五九年には五二五九人と栄華を誇ったが、一五年昭和三四年後の一九七四年昭和四九年その幕を閉じたという歴史がある都市は成長し、そして衰退する運命を持っている。
現代のニュータウンはその役割が終わったとき、新たな役割を見つけられない限り終焉を迎えることになる。ホットスポットとコールドスポットバブル経済は多くの日本人に一時的な夢と落胆を与え、そして将来への迷いを残した。一時的な景気の高揚の流れは、再来するのではないかという淡い期待も抱かせるほど強烈なものだった。

今後の景気浮揚は一時的に発生することがあったとしても小規模なものでバブルは再現することはなく、次第に減少する人口につられて縮小経済に突入することになる人口の減少から九年ほど遅れて世帯数は減少を始めるとされているが、日本中平均して人口や世帯数が減少するわけではない。
くらしと住宅政策

当分は住み続けたい

プロロジスパーク海老名
どこかで過疎が始まり、どこかに人は集まる。戦後は大都

市に人口が集中した。現在も都心回帰と言われているが、大きく拡大するものでもないのでこれからは二〇年三0年という経過の中で都市間の綱引きが始まる.大勢には影響しない。わゆるホットスポットとコールドスポットの誕生である世帯数の減少が人口減少より遅れるのは世帯人員が減り続けているからで、団塊世代家族を中心とする世帯分離が落ち着くとだいたい平均世帯人員は11人+αで安定する。

世帯分離は世帯数を増加させたが、確実に起こる。世帯数の減少は今後、ただし、この傾向も地域によって違いがあり、世帯が転出しても、そこを埋める世帯の転入があれば世帯数は減らないし、地域内で世帯分離すれば、世帯の減少にも耐えられ、空き家は発生しない。たとえ人口は減ったと世帯数が維持できていれば街は廃れない。
しても、発生している世帯分離は世代間のライフスタイルの違いがもたらす別居行動であり現在、どの地域でも起こるし、総人口の減少問題とは直接関係しない。
基本的には住まい方の多様性一時的な移動行動である。結局はその地域が定住できる環境か否かに掛から来るものであり、かっており、まちづくりが人口減少を抑止するポイントである。従って、今後はその都市が-何に魅力的であるかを競う都市間の綱引きの関係が都市の明暗を生むことになる地域にとってバランスのとれた引き算がで何れにしても時代は引き算の時代に入っている。
きるか否かは、その舵取りをする行政だけではなく市民の責任でもある。
引き算の効果は、極めて明快だが残酷な形でやってくる。

足し算は全体をボトムアップさせるが、引き算はスケブゴートを作る。誰が貧乏くじを引くかはこれからの市街地間の競争であり、行政や市民はある種の賭け事をしているように、将来に期待と不安を抱きながらまちづくりを進めることになる。地域間戦争がはじまったとき勝者と敗者が明らかになる。そして地域は勝たなければならない。
その為の策謀を練る時が来ているのではないだろうかサスティナブルということサスティナブルという言葉を知って最初に内容を解読したのは、「サスティナブル·コミュニ過日、川村健一·小門裕幸著学芸出版社」だったと記憶している。
そこで紹介されてティいるアメリカ·オレゴン州のポートランドを訪ね、街をくまなく訪ね歩いたが、一つ一つ心に残るまちづくりの思想が漂ってくる光景に感動し続けたものだった。
それまで、ヨーロッパ諸国には何度か足をのばしていて、日本の住宅問題を浮き彫りにする事例を多く見学していたがアメリカ·ポートランドのありかたは、また様相を変えてダイナミックに目に飛び込んでき持続可能な発展という考え方は、「将来世代の要求を満たしっ(SustainableDevelopment)」と定義され、つ、現在の世代を満足させるような発展経済的·社会的発展と環境保護との調和、現在と将来の世代間の利害調整を適切に行うことを目指す概念
立会証明書「環境と開発に関する世界委員会とされている。(日本政策投資銀行HPより)」一九八七年の国際連合のWECDブルントラント委員会から生まれた概念であるが、私もその後何かに付け、この概念図を例にして、考え方を整理することが多い。経済環境コミュニティの調和ある発展という考え方は、(さが)を上手くコントロールするにふさわしいキーワードのように人間の持つ性思えるのだ。
まちづくりをするのにも住まいづくりをするのにも、この三つのキーワードとその組み合わせから発せられるメッセージは貴重で、計画途中で何度もこの概念に立ち返り、軌道修正することができる。

持続可能な発展の概念が出てきたことは、人々の気持ちを糾合するためには効果ここに的で、その模式図の説明は解りやすく多くの人の共感を覚えるものだと確信している。

事実この概念は世界を駆けめぐり、持続可能なという言葉が形容詞とし日本では様々な分野でて溢れていて、今や常識の概念として広がったようだ。まるで心理学の世界ではフロイドが無意識という概念を発見して、それが世界の常識となったように持続可能な発展の概地球環境コントロールの基軸として、あるいはまちづくりの方向性として、念は、今後の社会の常識としての概念になると思われるこうした新たな常識は、多くの先人によって提案され、人類の生活に寄与することになるが多摩ニュータウンという小さな地域にも基本的に流れるまちづくり·まち育ての概念として役エコノミックアニマルかつて日本は立つものだと考えている。
と例えられた。

一九六五年経済成長のことしか頭にない日本人のこととして揶揄された言葉だが、それか昭和四〇年エコノミーコミュニティエコロジーら四〇年を経て、地域を発信元としたの三拍子揃ったまちづくり·まち育ての事例や発見を提案できればと考えている地球の温暖化はすでに異常気象となって人間を襲ってきている。
地球環境も大きなバランスを保とうと蠢いていて、その活動が人間に予想外の手痛い自然災害を与えている。環境バランスを崩した原因は人間であることが解っているので、解決も可能である。だからこそ、サスティナブルな多摩ニュータウンを育てたいと考えているのだ住宅政策は大きな変革期にかかっている日本の住宅政策が公営住宅を中心に展開してきたことを知る人は少ない。

所沢物流センター

財産ごとに重加算税の有無が分かれるワケ

住宅政策全般を見れば住宅金融公庫が融資する持ち家支援が優遇されているとの見方は多い。しかし、事実上全国の自治体が手間暇掛けて住宅を建設し維持管理し、入居者へのこまめな対応をしている住宅は他にはない。家賃を滞納したと言っては個別に対応して回収し、回収できないとしても強制的に追い出しはしない。離婚したと言っては居住の継続についての理由書を作る指導をするし、高齢化が進行すると言っては高齢者の入居を手厚くする。
また最近では、ドメスティッ世帯が社会問題になったので、ク·バイオレンス(DV)避難住宅として公営住宅を提供しよぅということになった。ある意味では、至れり尽くせりの公営住宅である世間では公営住宅は自力で居住水準を確保できない低所得世帯の住まいで、一般的には敬遠される住宅に属するのだが、実情は手厚い保護施策に守られて優遇措置を一手に受けている住だから不況になると人気沸騰である。宅でもある。

今や多摩ニュータウン内にある都営住宅などは何十倍という応募倍率で、なかなか入れない状況であるこうした手厚い公営住宅だが、国土交通省では公営住宅政策は福祉政策ではないと言い続けしかし、ている。実態は福祉住宅であり、住宅困窮者を一カ所に集めて経済支援していることに他ならない。

施策の方法は家賃減額補助と居住水準に見合う住宅供給だが、市場家賃と政策家賃との差額に対して一定の補助金がつぎ込まれる。「家賃補助は建物に対する補助であり、人と国は説明するが実態は個人への家賃補助に変わりはない。に対する補助ではない」公営住宅は戦後の住宅不足を補う為に新規建設を推進することを目的としていた。従って建が役割を担ってきた歴史がある。
しかし、設主体の事業として国土交通省旧建設省すでにつまり厚生労働省の業務範囲になっている。住宅戸数は充足し公営住宅の実態は福祉的役割、

住宅困窮者の為の建設の時代は終わり、住宅困窮者に対しては家賃補助や居住確保支援などの生活保障を行う政策に変わらなければならない時代になっている。
建設が基本の国土交通省の公営住宅制度であるからこそ、貧しい人々を一か所に集めるこしかし、住宅が余り、とをしてしまった。
余剰ストックの活用を考えなければならない時代になったのだから、そろそろ地域に蓄えられた住宅を活かした居住者支援施策に転換しないと住宅困窮者の実情にあった施策の展開は困難になるのではないだろうか。
事業用定期借地権建物については新規建設から維持管理へ方向転換している。今後は居住者については地域に住み続けることを前提とした居住支援を、公営住宅以外の住宅ストックも含めた住宅活用施策に転換しないと、真に住宅困窮世帯の住環境を改善できないのではないだろうか。人生は浮き沈みがあるのが普通で、家計にも浮き沈みがある。その度に公営住宅と民間住宅を行き来するわけにはいかないのが普通の生活である。家庭経済の変化は不況ばかりではない。
また、高齢化して退職するとたちまち無職になり収入はゼロになる。つまり低所得になると公営住宅の門戸が開かれ、貯蓄がいかにあろうが、住宅を所有していなければ公営住宅には入居可能になる公営住宅の量は全国平均では住宅ストックの五パーセントである。日本人は、あるいは日本政府はたった五パーセントの住宅政策に相当な予算を使い、五年に一度、目標数値を約束し具体的な建設計画に多くのエネルギーを費やしてきた。

たった五パーセントという表現は批判の的にさらされるかもしれないが、国民の税金を投入する住宅施策として五パーセントのみに注視する時代ではないだろう。折から、国では昭和四一年度より続けてきた住宅建設五箇年計画を廃止し、平成一八年度か住生活基本法を打ち出した。
ら新たな住生活に関する基本的な考え方としてその目的は「国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念を定め、及び国等の責務を明らかにするとともに、住生活基本計画その他の基本となる事項を定めることにより、当該施策を総合的かつ計画的に推進し、もって国民生活の安定向上と社会福祉の増進を図るとともに、国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
」とし、その基本理念として「住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の推進に関する基本理念を定める。
」として全国的に人口が減少して世帯数も減るという状況の中で、住宅も余ってくることを予感した状況を背景に、住宅づくりから一歩前進した住生活の概念を取り入れた施策として展開すハウスからホーム戦後の住宅不ることになった。

連年赠与

埋葬許可証

生産緑地

そその試算によれば、の混雑解消のための最適運賃を計測した。JR中央線のピーク時の最適混鉄道混雑から発生する社五倍であることが判明した(山崎·浅田雑料金は現状の料金の三「住宅土地経済』第三四号、一九九九年を参照)会的費用の計測と最適運賃」首都高は11100円割増し筆者たちは同じように、首都高速道路を対象に道路交通の混雑費用を試算した。自動車の混まず高速道路の需要関数と速度関数を直接推計して、混雑費用を計算する。
雑費用の算出は、速度がどのように決定するかについ通過自動車台数は高速道路の混雑率に依存すると考えて、て推定する自動車が一台増えることによって、速度がどの程度低次に、首都高の需要関数を推定する。速度が遅くなれ下し、高速道路の利用者がどの程度変化するかについて推定する。その結果、高速道路の利用者も減るはずである。
ば、サービスの質が低下することにより、そのとき全利社会的費用が求め用者がこうむる速度の低下分を金額で評価していくらになるかを求めれば、られるその試算によれば、首都高における混雑料金は約三00円程度(平均走行距離一七㎞当たとなっている。
この推定結果を用いて、高速道路の通行車両に混雑料金を課金することにり)

よって、通行量がどの程度変化し、環境負荷がどのように変化するかを検討するその結果、ともできる料金を財源に道路を拡充料金の徴収は、技術的には簡単なものとなっている。
高速道路幹線についても、渋滞を解消現在運用が開始された自動料金収受システムが普及すると、するために、自動車は料金所において停止することなく、自動的に料金が徴収される。これを応用すれば、地域別や時間別の料金徴収はきわめて簡単である。騒音被害の大きな区間や昼間の走行時における混雑料金は、いまの料金の数倍になるかもしれない。

もちろん、抵抗が働くだろう。これらの課徴金システムや混雑料金の導入には、多くの利用課徴金·混雑料金によって不利益を受ける。者たちは、いままで、安い料金で道路を利用してきた消費者にとって、混雑が緩和しても料金の上昇が著しいために、大きな負担を強いられる。利用者が強く反対する評判のよくない制度である。この意味で、課徴金·混雑料金制度は、しかし、この制度によって大きな財源が自治体や道路公団に入る。
先の推定によれば、中央線の運行によって、年間約三三00億円の収入増が見込める。これを財源にして、騒音対策として防音壁や沿道整備を進めることによって、騒音被害を減らすことができる。その結果、長期的に課徴金の額を下げることもできる。道路の容量を増加させることによって、混雑をさらに緩和させる結果、混雑料金の低下を図ることが長期的には可能となる。

鉄道を複々線化させたり、道路を拡幅することによって、以前よりもたくさんの利用者や自動車が通行できるようになるこれまでに述べた課徴金、混雑料金が資源配分に及ぼす長期的な効果について考えて次に、みようまず、それが地域的なものであれ、二酸化炭素や窒素酸化物に対する課徴金は、広域的なものであれ、自動車交通のコストを高める結果、長期的には、汚染物質の排出量の少ない、また騒音の少ない自動車開発に対するインセンティブを高める。
相続人がもちろん、このためには、課徴金の額が騒音水準や汚染物質に比例するものでなければならない。限界的な排出量の少ない自動軽くなっていなければならない。車の負担はそのとき、汚染物質の少ない自動車の開発には大きな利益が見込まれる。これに対して、混雑料金は新しい自動車の開発には中立的な効果しか及ぼさない。しかし混雑税は、混雑時の配送や交通のコストを高める結果、流通システムの改良や物流センターの整都市内の自動車走行を抑制することになろう。
備を促進し、道交法はざる法技術的にはそれほどむずかしいものではなくなってきた。混雑料金の徴収は、自動料金収受システムは高速道路だけでなく、交通量の多い幹線道路にも設置すれば、その威力を発揮するだろう。しかし、一般の道路にまでこのシステムを導入するのは、多大なコストがかかる違法駐車にある。一般道路の混雑を引き起こしている基本的な原因は、違法駐車によって道路のキャパシティが著しく損なわれている。

多くの自動車が違法駐車をすることによって、都

市内の道路を占拠し、他の車の通行を阻害している。これが都市内における道路混雑の基本的したがって、一般道路の混雑には別の手段が必要である。な原因の一つである。道路交通法は三大ざる法の一つと呼ばれている。自動車に乗ったことがある人ならばほとんどの人がスピード違反を犯しているだろうし、駐車違反も経験しているはずである。

もちろん、この法律についても罰則規定があり、違反した場合には罰則金を支払わなければならないしかしほとんどの人は、罰則金を支払わずにすんでいる。法の精神から考えれば、法の実効性が守られないということはたいへん深刻な問題である駐車場がないからではない法律を遵守させるためには、罰則金を高めるか、あるいは違反者の取締りをきびしくする必要がある。これらによって違反をした場合に支払う罰則金の期待値が上昇する。この二つの効果によって違反者の数や違反件数は大幅に減少するだろう。
違法駐車によって都市内における混雑が生じ、多くの人たちが甚大な被害を受けている。この点を考えると、違法駐車に対する罰則金を上げて、現状の罰則金は低すぎると考えられる。違法駐車のコストを高くする必要がある検挙率を上昇させるためには、また、違法駐車を取り締まるための警察官の数を増やす必要がある。アメリカのように広い道路が存在する国においても、違法駐車はきわめて少ない。
それは違法駐車の取締官がたくさんいるからである。
町のなかだけでなく、大学のなかにさえも違法駐車を取り締まる職員がたくさんおり、短い時間、駐車しただけでも、罰則金を支払わなければならないことがある。法律の実効性を高めるための取締職員の増員は、雇用対策としても重要である。何も警察官である必要はなく、駐車違反を専門に取り締まる職員を増やせばすむだろう違法駐車に対する罰則金を高めることに対しては、駐車場の不足を理由として、反対する人々がいる。
しかし、タダだから、これは本末転倒である。路上に違法駐車しても駐車場が供給されないのである。
罰則金を高めれば、駐車場に対する需要が増加し料金が高くなる結駐車場を建設しようとするインセンティブが高まる。
家の中に金庫はありますか?

借金-相続税対策

入居者以外
果、長期的には罰則金よりもはるかに低い料金で駐車場が供給されることになる罰則金等によって違法駐車を減らすことができれば、混雑料金制を採用し、都市の道路や鉄道の混雑は著しく減少し、都市インフラをもっと効率的に利用することができるようになる中そのものの抑制ではなく一極集中の弊害を排除するためには、首都機能移転や地方分散政策が必要であるという議論は、集中そのものを抑制することによってしか達成することができ集中による外部不経済は、ないという認識を前提とし、集中がもたらすさまざまな利益を考慮していない経済活動やレジャー、多大な利益を人々にもたらす。
集中は、文化などの利便性の面で、土集中を促すことによって、地を集約的に利用し、安全で、環境の良い都市を実現するための公道路や緑地帯を生み出すことができる。

共スペースその場合、重要なことは、集中の利益をできるだけ増大させるとともに、集中を抑制する手段ではなく、集中にともなう外部不経済を内部化する手段を採用することである

不良債権と貸し渋りはなぜ生じるのか

一九九〇年以降に生じた連続的な地価の下落は、担保価値を下落させ、多くの不良債権を生み出した。

このような不良債権の存在は、銀行の貸し渋りをもたらし、金融機関の仲介機能を大きく損なう原因となっている都市の魅力を高め地価を上昇させることによって、前章までに議論した政策により、不良債権を減らすことが可能である。

それ以外にも法的な問題から地価の下落だけでなこの章では、貸し渋りの増長をもたらしている点について検討しよう。く、金融機関の不良債権を大きくし、利よりも量の制約が有効すでに何度も述べたように、貸し手と借り手の間には、保有している情報の格差によって深刻な問題が発生する。
貸し手がどんなに情報を集めても、借り手の信用状態は借り手にしかわからない部分があるこのような情報の非対称性が存在する場合には、が発一般的に信用割当CreditRationing生する。金利を上げるよりも、資金量を制約したほうが有危険な借り手を排除するためには、効である。
最初からお金を返すあてのない人にとって、金利の上昇は痛くもかゆくもない。このとき、貸出市場において、担保が重要な役割を果たす。担保と利子率の組合せを適当に危険な借り手と安全な借り手を識別することができる場合もある。
調節することによって、債務不履行を起こしても借り手企業の責任は一定限度に制限されて有限責任制のもとでは、貸し手をあざむいて、危険なプロジェクトに手を出すインセンティブが常に存在すいるため、しかし、担保は債務不履行になった場合にその権利が貸し手に移行する結果、る。借り手の行動を制約することができる。
担保を設定すれば、債務不履行時の借り手の責任を重くすること借り手が貸し手をあざむくインセンティブを抑制することができる。ができ、それによって、借り手にとって、担保を取られないようにするには、危険な選択をしないことであるがエージェンシー·コストを節約する貸し手は、貸出を実施した後にも、借り手を注意深く見ておく必要がある。
貸し手は情報の借り手の危険度や信用能力を十分に審査するだけでなく、貸出が非対称性を克服するために、実施された後にその資金が計画どおりに使われているかを監督しなければならない。第一章(九節)でも述べたようこのような費用をエージェンシー·コスト(Agency Cost)という。コストを削減する際に、担保価値が重要な役割を果たす。

子供には相続税がかかるエージェンシー·借手は担保を提供することによって、相対的に危険の少ない投資プロジェクトに資金を投下する結果、エージェンシー·コストは節約される。日本では担保としての土地や建物が貸出の際に重要な役害を果たすことが、とりわけ、以前から指摘されてきた。地価の変動によって土地担保の価値が変動する結果、しかし、銀行の貸出行動も影響される。地価の下落が担保価値を大幅に低下さ一九九〇年以降経験したように、せて、それにともなって多くの不良債権が発生し、銀行の貸出量は著しく減少した。
等的事件も起きるさて、このような土地担保の価値は、担保をめぐる権利の変化によって影響される。とりわけ資金市場との関連で重要なのは、抵当権と賃借権の関係である

銀行貸出にともなって土地·建物に設定される抵当権と、土地·建物に設定される賃借権の以前からたびたび法学者の間で議論されてきた。

また最近では、債務不履優先順位の問題は、行に陥った債務者が、借家人保護を悪用して故意に賃借権を設定したうえで、債権者から利益さがしを得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権とよばれる。この制度のもとでは貸し手の設定した抵当権を侵害することができる資金の借り手が建物の賃借人と共謀して、このような権利の衝突が、資金の貸出市場や土地·住宅の賃以下では経済学的な観点から、短期賃借権の濫用がどのようにして生貸借市場にどのような影響を及ぼすかを考えてみよう。
それが抵当権の設定や資金の貸出市場に及ぼす影響を考えてみよじるのかを検討したうえで、短期賃貸借制度に関する問題点と判例を簡単に紹介したうえで、コースの定理を応う。まず、用して短期賃貸借制度の問題点を明らかにしよう。定の原則がある銀行やその他の金融機関が貸出をする際には、貸出債権の安全性を確保するために、貸出先銀行は担保を取って貸出先が倒産したとの所有する土地·建物に抵当権を設定する。
つまり、きに備える借り手が債務不履行により破産した場合には、貸し手は民事執行法の定より詳しくいうと、抵当権の実行を申し立てることができる。
める手続きにしたがって、裁判所によって競売開始その時点から競売が実施され、の決定が出されると、担保資産の売却によって、貸し手は貸出額の全額あるいは一部を取り戻すことができる。

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抵当権とは、借り手が債務不履このように貸し手が処分することが認められた財産の権利である。行に陥った際に、抵当権を設定する土地や建物の価値が貸出債権の価値よりも大きい場合には、同じ土地·建物に対して二重あるいは三重の抵当権を設定できる。たとえば、1億円の土地を担保に、五。同じ土地を担保にして、さらに資金を借り入れることができる00万円を借りている人は、抵当権にも順序が設定される。
しかし、ある土地に抵当権を設定した時点の先後によって、ついて誰が所有権や抵当権を持っているかが第三者や裁判所に明らかにされていなければ、土そのために、抵当権は登記によって公示され、登記時点の時地を取引する場合に危険である。右の土地が八間的順序にしたがって売却価値に対する請求権の優先順位が決定する。
つまり、五000万円は第一抵当権者が得ることができ、000万円で売却されたとすると、残りの三000万円は第二抵当権者以下が得ることができる。この意味で、後から設定された抵当権によって順番が入れ替わることは認められていない。順位確定の原則と呼ばれる。

これは民法上、民法第三七三条で、抵当権者間の取引によってそれ以外の抵当権者に不利益が及ばないように工夫されている順位が入れ替わる場合にも、すでに設定された権利が侵害されるとしたら、後から設定された権利によって、先に権利を設じゃんけんじゃんけん定する人はいなくなってしまう。
で後出しを許したら、誰もをしなくなってしまうことと同じであるこのような所有権や抵当権をはじめ、さまざまな権利が付随する。土地·建物には、ある条どのような優先順位でその価値に対する請求権が発生するかが明確にされていな件のもとで、さまざまな問題が発生する。市場取引とは、い場合には、さまざまな権利を売買すそもそもることである。

権利が容易に侵害されては、人々はその土地や建物に抵当権やその他の権利を設定するインセンティブを失ってしまう。短期賃借権にはどのような意義と問題点があるかを明以下では、コースの定理を応用して、らかにしよう。

銀行貸出にともなって土地·建物に設定される抵当権と、土地·建物に設定される賃借権の以前からたびたび法学者の間で議論されてきた。

なるべく退職金を使わずまた最近では、債務不履優先順位の問題は、行に陥った債務者が、借家人保護を悪用して故意に賃借権を設定したうえで、債権者から利益さがしを得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権とよばれる。この制度のもとでは貸し手の設定した抵当権を侵害することができる資金の借り手が建物の賃借人と共謀して、このような権利の衝突が、資金の貸出市場や土地·住宅の賃以下では経済学的な観点から、短期賃借権の濫用がどのようにして生貸借市場にどのような影響を及ぼすかを考えてみよう。
それが抵当権の設定や資金の貸出市場に及ぼす影響を考えてみよじるのかを検討したうえで、短期賃貸借制度に関する問題点と判例を簡単に紹介したうえで、コースの定理を応う。まず、用して短期賃貸借制度の問題点を明らかにしよう。定の原則がある銀行やその他の金融機関が貸出をする際には、貸出債権の安全性を確保するために、貸出先銀行は担保を取って貸出先が倒産したとの所有する土地·建物に抵当権を設定する。
つまり、きに備える借り手が債務不履行により破産した場合には、貸し手は民事執行法の定より詳しくいうと、抵当権の実行を申し立てることができる。
める手続きにしたがって、裁判所によって競売開始その時点から競売が実施され、の決定が出されると、担保資産の売却によって、貸し手は貸出額の全額あるいは一部を取り戻すことができる。抵当権とは、借り手が債務不履このように貸し手が処分することが認められた財産の権利である。
行に陥った際に、抵当権を設定する土地や建物の価値が貸出債権の価値よりも大きい場合には、同じ土地·建物に対して二重あるいは三重の抵当権を設定できる。たとえば、1億円の土地を担保に、五。同じ土地を担保にして、さらに資金を借り入れることができる00万円を借りている人は、抵当権にも順序が設定される。
しかし、ある土地に抵当権を設定した時点の先後によって、ついて誰が所有権や抵当権を持っているかが第三者や裁判所に明らかにされていなければ、土そのために、抵当権は登記によって公示され、登記時点の時地を取引する場合に危険である。

右の土地が八間的順序にしたがって売却価値に対する請求権の優先順位が決定する。つまり、五000万円は第一抵当権者が得ることができ、000万円で売却されたとすると、残りの三000万円は第二抵当権者以下が得ることができる。この意味で、後から設定された抵当権によって順番が入れ替わることは認められていない。順位確定の原則と呼ばれる。
これは民法上、民法第三七三条で、抵当権者間の取引によってそれ以外の抵当権者に不利益が及ばないように工夫されている順位が入れ替わる場合にも、すでに設定された権利が侵害されるとしたら、後から設定された権利によって、先に権利を設じゃんけんじゃんけん定する人はいなくなってしまう。

で後出しを許したら、誰もをしなくなってしまうことと同じであるこのような所有権や抵当権をはじめ、さまざまな権利が付随する。土地·建物には、ある条どのような優先順位でその価値に対する請求権が発生するかが明確にされていな件のもとで、さまざまな問題が発生する。市場取引とは、い場合には、さまざまな権利を売買すそもそもることである。

権利が容易に侵害されては、人々はその土地や建物に抵当権やその他の権利を設定するインセンティブを失ってしまう。
取り急ぎ

子供には相続税がかかる

相続税の申告書に添付された資料が少ない

とりわけ地区内のコミュニティを考察する場合には分譲団地内などの賃貸利用を配慮して状況把握するという整理が必要になる。すでに賃貸住宅の空き家の発生が都市の将来を占うという考え方を示したが、とりわけ公的賃貸住宅の動向が今後の多摩ニュータウンの住宅市街地の盛衰を決定することになる。現在空き家発生が懸念されているのがバブル景気の時期に建設された住宅で、一九九五年頃の供給が急増した時期の都市機構と公社の賃貸住宅であり、家賃も当初は比較的高く設定された物件に空き家が集中している実態がある。
バブル景気の時期の原価との関係で見ると市場家賃相場に近づけるこうした住宅の家賃は、市場家賃を基本にした家賃設定を設定しなければ入居者を確保できないことは容易ではなく、ので減額措置などを繰り返している。こうした対応を繰り返しながら、やがて家賃相場的には市場バランスを取ることができ入居者も確保できると思われるが、対応は遅く半分以上も空き家の状況ではコミュニティも育たない。

特にこれまでの硬直的な入居基準を緩和して、単身世帯や高齢者世帯などの入居基準緩和や持ち家世帯にも門戸を開くなど、公的賃貸住宅の制度目時代に即した対応を進めているが、的の変更も取り入れ、全国区の住宅供給ルールであり、多摩ニュータウンに求められている住宅供給という視点で賃貸住宅経営を推進していただきたいものであるまた高齢化などへの対応として、公的賃貸住宅全体でセーフティネットを捉えようという動きが進んでおり、それ自体は好ましい動きと思われるが、現状の公営住宅のように偏った世帯が集中するような施策ではなく、広く民間賃貸住宅とも共通した住宅供給でなければならない。
今後の住宅余剰に連動して直接的に影響が出てくる賃貸住宅市場であるが、多摩ニュータウンが引き続き活性化した地域として機能するためには、賃貸住宅についても魅力的なものであることが必要になる。賃貸住宅ストックの改善を計画的に進めていく必要があろう。

その為には、多摩ニュータウンの住宅ストックの半分は公的賃貸住宅で占められていることから、それが地域に及ぼす影響は大きいし、その状況如何では多摩ニュータウン全体の盛衰にも係わる問題に発展する。これまで、公的賃貸住宅については地元行政からは東京都や都市機構などに要望はするものの、直接的な事業参入などはしないという棲み分けがあったように思う。
しかし、今後は地域の住宅ストックとして、むしろ地元が責任を持って公的賃貸住宅の活用や再生更新などの方向性を打ち出す必要がある。
予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内なぜならば、地域の情報を的確に持っているのは地元であり、公営住宅の管理情報については、地元自治体の福祉行政とも深く関わってくるものであるからだ。これらの住宅ストックは、地域の社会資産であり将来に向けて活用できる財産であることを当該自治体は意識して管理し活用する必要がある。具体的な地方自治体の係わりとしては、土地や建物の資産の管理は家主である都市機構や公社が行うとしても、入居者管理については当該自治体が担うなどの役割分担が望ましい。公的賃貸住宅の管理については、指定管理者制度などの新たな施策が生まれ、管理の民営化が進みつつある状況である。
こうした制度改革を公的賃貸住宅の管理にも活かしたコラボレーションによる管理体制作りが有効であろう。

多摩ニュータウンの分譲住宅現在、多摩ニュータウンの住宅供給が実質的に民間主導の分譲住宅供給のみになったことから、その勢いも増していて、すでに年間11000戸を供給するという勢いでマンション分譲が続いている。

多摩市域では多摩センター駅を中心に大規模な住宅供給が続き、永山駅周辺でも新規マンション供給や大規模団地の建て替え計画が進んでおり、停滞気味だった住宅供給が一気に展開を始めている。さらに、稲城市域、八王子市域でも供給が進み、かつて無いほどの住宅供給が進んでいる11000年以降、民活を叫ぶ政策のもと、都市機構と東京都の土地処分が始まり、東京都の土地については早期に土地の仕入価格が下がったことでマンション開発業者が殺到し低価格での土地販売が始まり、ディベロッパーにとっては売折から団塊ジュニア世代が住宅購入を視野に入れる頃、始めた。
一次取得層を対象とした供給が集中した。
新聞折り込みで入るチラりやすい価格で分譲でき、一五八戸、二九戸、シにも、多摩センター駅周辺では平成一八年四月.平成一八年三月·平一六九戸と並び、平成十九年三月には多摩市最大の五三〇戸のマンションが完成一八年三月,稲城市域では平成一八年九月,六八○戸、売した。八王子市域では平成一八年四月一六八戸などの供給があり、完売状態が継続している。
その他、手元の情報にはさらに増加するというマル秘情報も入っており、区画整理区域での分譲マンション供給も合わせると相当な供給が予定されていることになる。
どのように納税すべきなのか?

遺言書はちょっと生々しいので

住宅の質の時代
ほとんど無く、これらの新規供給住宅に対してこうした供給に対して売れ残りは現在の所、多摩ニュータウン以外から購入者が転入しているとすれば、人口も世帯数も増加していくこと人口世帯数共に増加している状況ではあるが、実際、多摩ニュータウン内の比較的家になる。賃の高い賃貸マンションの空き家の急増が見られ、賃貸入居世帯の持ち家への移行がある。賃貸から分譲への流れは、家賃相場と購入によるローン返済額との比較が、購買意欲を底支えしやがて家賃が下がると周辺地区から多摩ニュータウンへの流入人口がているように見えるが、

顕在化する。このように分譲住宅の供給が結果として賃貸住宅の家賃を下げ、周辺の地区での民間賃貸住宅の家賃相場も引き下げる要因にもなる。
多摩ニュータウンでの世帯数の増加状況は一九八八年の四五00戸/年をピークに二000戸/年程度を維持しているが、二000年以降の民間主体のマンション供給が始まって以降、引き続き毎年二000戸を越える住宅が供給され、世帯数もそれに伴って増加している。
つまり、分譲マンションの供給と比例して世帯数の純増が11000戸を越えていることに着目していただきたい。二000年以前は公的賃貸住宅を中心とした供給量であるが、現在は民間の分譲住宅が住宅供給の主役であり、持ち家を求めての移動または転入であり、多摩ニュータウンがマンション購入世代に好感を持たれていることにも繋がるものである。

その中には都市機構や民間の宅地分譲も含まれてはいるが、マンションの供給量には及ばないわずかなものであるこうした新規分譲マンション供給の勢いがいつまで続くのか、非常に興味のあるところであるが、答えは一つ、都市機構と東京都の土地売却促進策が続く限りということになる。現在、マンション開発業者が着最寄り駅に近く、目している土地は、0戸以上の住宅が計画でき、土地の仕入れ額がこれまでの供給実績より低い設定で売却されるものについて事業が成立するという感覚を持っているように思われる。従って小規模な用地や利便性の低い土地については買い手がつかず未利用地になっており市街地内に点在している。
多摩センター駅周辺は業務用地にも住宅が併設できるという住宅併設街区として、土地利用計画を見直した結果、住宅が整備され始めたのでマンションラッシュの感があるが現在、従来から駅近くに住宅が欲しいという地域の要望からすると良い方向に向かっていると考えているしかし、今回の多摩ニュータウンのマンション供給は予想外に伸びていて売れ残りも目立たないという状況があり、供給に対して需要が付いていっているという実態がある。
今後の販売状況がどのように展開するのかは軽々に判断できないが、三〇代後半から四〇代半ばの住宅購入層の人口が増え続ける間、つまり団塊ジュニアの住宅需要が終わるまで住宅ブームは続くという予測もあり、多摩ニュータウンが魅力的な居住の場である限り、幅広い年代層の住宅需要を満喫させ、世代の循環にまでつながるまちとして発展する可能性はある。

こうした効果が相乗的に展開すれば、今後も引き続き需要と供給は継続すると思われる。

住宅供給は公的供給から民間の時代に東京都も都市機構も多摩ニュータウン開発から撤退して、現在は造成済みの土地の処分に徹民間ディベロッパーの住宅供給が急速に進んでいる。

する中で、公的組織主体のまちづくり基盤整備+建築行為から民間組織主体のまちづくり建築行為に移行したことで、高密度な住宅供給が急速に進み、高層住宅を中心とした住棟配置の団地が現れている。
近隣住区である。中には超高層住宅も出現し、これまでの中層主体の町並みは一変した民間供給の住宅には地区計画や新住法の規制等により低密度な戸建て分譲もあるが、マンション開発の場合は容積率を最大限に利用し、都や公社·公団のこれまでの計画容積率100S一110パーセントの自主的コントロールによる開発は姿を消した。また、供給される住宅分譲と賃貸の比率はここ五年の大量のマンション供給で分譲が賃貸をは全て分譲住宅であり、上回った。多摩ニュータウンの住宅供給の主体は完全に民間にゆだねられている。現在、折から民間のマンション開発としては、多摩ニュータウン最大のプロジェクトが完成した。稲城市向陽台に供給された六八0戸の定期借地権マンションである。
二00六年九月に全世帯が入居したブロジェクトだが、多摩ニュータウンでの定期借地権付きマンションは初めてである。借地期間は六八年と設定され、解体積立保証金など、更地で返還する為の費用が盛り込まれている。

六八年後の住宅需要の状況を想定すると、おそらく全国的に空き家が大量に発生して、利用されない住宅の整理が社会問題となっている時代だと想定できる。そうした背景からは使い終わった段階で、解体して更地とすることの意味もあるようにも思えるが、この計画が販売を開始してすぐに完売したことから、住宅は所有の時代から利用の時代に変わったのだと認識した。ただこれが将来を見据えたものであったかは私には確認できない。現代の建築技術で建設するマンションは少なくとも100年の利用は可能であり、敢えて六八年で解体する意味があるかは私には理解できない。
おそらく多摩ニュータウンは将来におい

ても活力のある街として存在しているとすれば、借地期限が来た時に折角の都市の資産を処分するという考え方には至らないように思われる。その際、新たな活用方法が編み出されることとは思うが、将来の知見に期待しておこう。
定期借地は土地費を顕在化させないことから、購入費用を軽くして、買いやすい物件を組み立てることが可能だが、中古価格がこのまま維持していくのかどうか保証の限りではない。
手元の調査では、最近多摩ニュータウンの中古物件価格は格差が生じ始めており、建替計画が報道された団地の中古価格は同時期の同種と比較して一·五倍の価格差が生まれるなど、その状況により価格差が顕著に出始めている。引き続き多摩ニュータウンでは新規分譲マンションの現在はマンションバブルに計画が目白押しであり、いつかは飽和状態になると考えられるが、近い状況であり、その破綻が何時来るかは想定できない。

新居の完成までは

経済特区

このように考えると、総体としては賃貸価格も低下し、分譲住宅も当初の取得費用より中古価格がかなり下がってくるとすれば、新たに住宅を購入するより中古を活用した方が割安になり、新築マンションは売れなくなる可能性がある。結局、下落する住宅価格を考えると、今、分譲住宅を購入することの危うさを思うのである。とりわけ長期に渡ってローンを払う環境ではないように思ってしまうのは私だけだろうか。

多摩ニュータウン開発の歴史

多摩ニュータウン開発の概要多摩ニュータウンを理解するためには、開発の歴史や経緯を把握しなければ、的確に人口や権利者の関係などを相関させて読みとることが世帯の動き、建物の供給状況、市街地の様子、出来ない。
そこで、多摩ニュータウンを理解するためのポイントを概説する多摩ニュータウン開発は一九六五年昭和四0年に新住宅市街地開発事業法新住法の事業として都市計画により決定された。
全面買収という方法で開発され、新住法で整備する地新住宅市街地開発事業区域地権者に還元することを前提とした土地区画整理法区と、で整備された地区土地区画整理区域整に分けられた。

新住区域の開発は近隣住区理論に基づく住区を定め、住区ごとに近隣センターと学校を配置し、それを取り巻くように住宅地を配置するという構成で順次開発を進めていった。開発機関は都市機構旧都市公団、東京都都住宅供給公社の三機関が基盤整備を担当し、都は公営住宅を建設し、公社と都市機構は公的賃貸住宅と分譲住宅を建設した。都市機構や東京都の多摩ニュータウンに対する取りその間、組みも時代と共に方針転換などを行い、現状では公的な供給は終了し住宅建設は民間にゆだねられている。

また、多摩ニュータウンは四つの行政区に分かれており、開発の手法もそれぞれの行政区によって微妙に異なっている。最初の開発は多摩市で始まったが丘陵地形を大きく山と谷に分け、山の部分を新住法による区域として開発し、谷の部分を区画整理による開発区域と区分した。また、都心と私鉄11路線で連結し、鉄道駅を中心とした市街地を形成した。

一方、道路の交通軸も基本的に地形に沿って配置し、旧道の野猿街道と鎌倉街道を拡幅や線形の変更により幹線として位置づけ、新たに多摩ニュータウン区域を串刺しにするように東西に谷部を貫通する多摩ニュータウン道路を通し南側の区域界を縁取る尾根幹線を中央高速道路から連結するルートとして配置した。
納税者側しかし計画はされたが実際の基盤整備の道のりは長く、鉄道については漸く京王線が橋本まで延び、広域の交通軸と連結して機能しているが、小田急線は唐木田駅止まりであり、モノレールも町田側への延伸は見通しが立っていない。また、尾根高速道路に繋がっておらず町田側への接続も未完成で、引き続き工事が続けられ幹線も直接、ている。
このように開発は未だに続いており、完成はまだまだ先である多摩ニュータウンの輪郭多摩ニュータウンが多摩市、稲城市、八王子市、町田市の四市に跨っていることは概ね認識されるところであるが、それがどのような位置関係であるかを把握することは、各々の自治体における多摩ニュータウンの位置づけを知るのに欠かせない条件である。

とりわけ、多摩ニュータウン計画に係わる立場では各行政単位での位置づけは重要で、その為には多摩ニュタウンを全体的にイメージできなければ正確な評価は困難である。そこで多摩ニュータウンの

輪郭をイメージしてみよう。俯瞰的に多摩ニュータウンを見てみると、都市基盤が整っている市街地が各市の一定のゾンに組み入れられた格好で市街地が構成されている。部分的な係わりしか持たない町田市。

大規模な行政区を持つ八王子市では勢力的には小さくなるものの、多摩ニュータウン全体では三九パーセントを占め、多摩市と同様な面積規模を有している。

また、稲城市も市域に占める多摩ニュータウン区域の割合が大きく、開発が比較的新しいだけに今後の影響が大きいことがわかる建物も不燃化し防災的にも安全性が高く、しかも緑地環境や自然環境を取り込んだ市街地を構成している市街地は各市の中でしっかりと存在を示している。しかし、各行政サイドでの捉え方はまちまちで、四市が多摩ニュータウンについて協議するとしても思いが異なることは否めない。
ここで改めて多摩ニュータウンを俯瞰したのは、地域全域がどのようになっているか、多摩ニュタウンを構成する行政区域はどこなのか多摩ニュータウンにある鉄道駅は、高速道路を利用するためのインターチェンジはどこなのかなど多摩ニュータウンに関する客観的な情報が欠落していて、正確な情報が伝わっていないのが多摩ニュータウンであると思われるからであたとえば大阪の千里ニュータウンであれば、吹田市と豊中市に跨ったニュータウソだとイメージしている人も多いと思われる。
しかし、多摩ニュータウンは四市に跨っており、全体の形もスルメイカをつぶしたような格好でイメージしづらいし、各市域と多摩ニュタウン区域との関係が、それぞれが独特の位置や地形で組み込まれているため、都市の実態を掴むのにはかなり苦労がいる。開発規模も千里ニュータウンが一一六〇ヘクタールに対して多

摩ニュータウンは三000ヘクタールと規模も大きいので尚更だ。

それだけ多摩ニュータウンは奥が深いとも言えるが、要は広すぎて解らないのが正直なところであるまた、多摩ニュータウンも千里ニュータウンも共通していることは、ニュータウンの周囲が概ね既成市街地であるということだ。周囲が農地や山林の所が多い全国のニュータウンでは、中で、すでに市街化が進んでいるということは多摩ニュータウンがその価値を維持していくためには大きな潜在価値である。
市街地が連続していることで、ニュータウンの魅力が周囲からの転入人口や企業を誘致する力となって現れるし、そのことで、さらに評価が上がると考えている。
毎年の贈与額は変えたほうがいい

住宅密集地で通風と陽あたりを確保するため

家はほぼいただけません

しっかりした子供ほど親に迷惑をかけたくないに限ってはその考え方は視野が狭いといっていい。
といって、親に頼ろうとしない傾向があるが、家の購入また、景気回復を目論むアベノミクスも、マイホーム購入の追い風になっている。マイホームは一般人にとって一生に一度の大きな買い物だが、いままでデフレ下でサラリーマンの所得が下がってマイホームどころではなかった。
しかし、彼らの親、祖父に当たる団塊世代は、高度成長の恩恵を受け、けっこう貯金を持っている。
金を引っ張り出すには「子供や孫のマイホーム購入を援助しやすくすればいい」と考えたからだ。
このお政府はけっこう預貯金を持っている親の世代からお金を引っ張り出させようと積極的な税制優遇措置を打ち出している。「住宅取得等資金贈与の特例」が、その端的なあらわれといえる。
二0一三年1月1日から二0一四年十二月三十一日までに住宅を建てる子供や孫に、親は一二00万円を限度に無税で贈与ができる。贈与税はけっこう高額になるが、住宅に限ってこれを免除しようというものだ。
これに、従来からある暦年贈与の非課税枠1-0万円を加えると、一三10万円が非課税ということにただし、この措置には期限がある。贈与をしてもらった年の翌年三月十五日までに入居することが条件だ。
もし、それがかなわなくても、遅滞なく居住することが確実であればいい。こんなチャンスはめったにないから、利用できるならフル活用すべきだろう。
これまでもマイホーム購入に関する限り、親は子に甘くなっていたが、それに拍車がかかるのは間違いない。家を建てた事で何かが子供も遠慮をしないで親に頼んで、できるだけ頭金を多くしたほうがいい。親も子供に少し早く生前に財産を相続させたと思えば、資金援助することに何の躊躇もないはずだ。
なお、この非課税枠は省エネ、耐震住宅という条件がついている。しかし、この条件を満たさない一般住宅でも、七00万円の非課税枠が設けられているから、この場合は従来枠の一10万円を加えて、八10万円が非課税で贈与できることになる。
<まとめ>住宅購入に限ってのこの特例は利用しないと損

バカにできない家購入の諸費用「マイホームを購入するといっても、ローンを組むのだから、し、その他である程度の費用がかかるのはわかるけど……」頭金さえ用意すればいいんだろう。
あと引っ越こんなふうに、軽く考えていないだろうか。
保険料など諸費用というものが山ほどあって、実は、不動産物件を購入するには、そのための費用がバカにならない。
仲介手数料や保証料、税金一般に、新築の場合は購入価格の三七%、中古の場合は六So%の諸費用がかかるといわれている。かりに四000万円の新築マンションを購入するとなれば、一二0万円から二八0万円の諸経費がかかることにどんなものに、そんなにお金がかかるのか。以下に、かかる項目を挙げておくので参考にしていただきたい。
なお、この料金は、物件価格三000万円建物評価11000万円の新築マンションを、銀行ローン(借入額二四00万円、元利均等返済、三十年)で買った場合である。
家の隙間からの換気は見込めない

家族が病気にならない

家族の過ごし方と子供
□売買契約時印紙税·五万円□決済·引渡し時(税金、登記費用など売買契約書に貼付印紙税二万円住宅ローン申込時の金銭消費貸借契約書に貼付登録免許税10、四万円土地所有権移転登記、住宅ローン抵当権設定登記など司法書士報酬10万円登記手続きを依頼した司法書士へ·固定資産税五.111万円概算、半年分不動産取得税三万円土地部分は非課税として試算(ローン費用、保険料など>融資手数料111-11万円金融機関で異なる保証料四七万円三十年分、金融機関で異なる·火災保険料一九·二万円(三十年分、保険会社によって異なる)地震保険料11.111万円金額は概算。保険会社によって異なる団体信用生命保険料六、七万円1年分。民間ローンは金利に含まれる<その他の費用>110万円ゴミ処理代、電話移設費含む家具四0万円カーテン、応接セットなど引っ越し代·インテリア、家電、諸雑費三0万円(洗濯機、諸費用合計1100、六万円冷蔵庫など)この試算は新築だが、中古マンションの場合は、これに仲介手数料がかかる。ローンの場合、もちろん頭金も用意しなければならない。さらに物件選定までに、自分の知識を増やすため参考書を買ったり、現地を見に行くなど、それなりの経費がかかる。
家の購入とは、個人にとっていかに大事業かがおわかりかと思う。
などと軽く考えないことだ。
<まとめ>新築以上に中古購入には諸費用がかかる決して「頭金だけ用意すれば……」

夫婦名義で買うメリット、デメリット共稼ぎの夫婦が、お互いにお金を出し合ってマイホームを購入すれば、二人の名義にするのが自然だ。つまり共有名義ということである。だが、夫婦の共有名義にするには、メリットとデメリットがある。以下に、その問題について考えてみよう。
まず、メリットの第一に挙げられるのは、片方の名義の場合は、持ち分が曖昧なため、ち分で登記するからそれがない。住宅密集地で通風と陽しっかりした子供ほど親に迷惑をかけたくないに限ってはその考え方は視野が狭いといっていい。
といって、親に頼ろうとしない傾向があるが、家の購入また、景気回復を目論むアベノミクスも、マイホーム購入の追い風になっている。マイホームは一般人にとって一生に一度の大きな買い物だが、いままでデフレ下でサラリーマンの所得が下がってマイホームどころではなかった。
しかし、彼らの親、祖父に当たる団塊世代は、高度成長の恩恵を受け、けっこう貯金を持っている。
金を引っ張り出すには「子供や孫のマイホーム購入を援助しやすくすればいい」と考えたからだ。
このお政府はけっこう預貯金を持っている親の世代からお金を引っ張り出させようと積極的な税制優遇措置を打ち出している。「住宅取得等資金贈与の特例」が、その端的なあらわれといえる。
二0一三年1月1日から二0一四年十二月三十一日までに住宅を建てる子供や孫に、親は一二00万円を限度に無税で贈与ができる。贈与税はけっこう高額になるが、住宅に限ってこれを免除しようというものだ。
これに、従来からある暦年贈与の非課税枠1-0万円を加えると、一三10万円が非課税ということにただし、この措置には期限がある。贈与をしてもらった年の翌年三月十五日までに入居することが条件だ。
もし、それがかなわなくても、遅滞なく居住することが確実であればいい。こんなチャンスはめったにないから、利用できるならフル活用すべきだろう。
これまでもマイホーム購入に関する限り、親は子に甘くなっていたが、それに拍車がかかるのは間違いない。

家はほぼいただけません

家族が病気にならない

子供も遠慮をしないで親に頼んで、できるだけ頭金を多くしたほうがいい。親も子供に少し早く生前に財産を相続させたと思えば、資金援助することに何の躊躇もないはずだ。
なお、この非課税枠は省エネ、耐震住宅という条件がついている。しかし、この条件を満たさない一般住宅でも、七00万円の非課税枠が設けられているから、この場合は従来枠の一10万円を加えて、八10万円が非課税で贈与できることになる。
<まとめ>住宅購入に限ってのこの特例は利用しないと損

バカにできない家購入の諸費用「マイホームを購入するといっても、ローンを組むのだから、し、その他である程度の費用がかかるのはわかるけど……」頭金さえ用意すればいいんだろう。
あと引っ越こんなふうに、軽く考えていないだろうか。
保険料など諸費用というものが山ほどあって、実は、不動産物件を購入するには、そのための費用がバカにならない。
仲介手数料や保証料、税金一般に、新築の場合は購入価格の三七%、中古の場合は六So%の諸費用がかかるといわれている。かりに四000万円の新築マンションを購入するとなれば、一二0万円から二八0万円の諸経費がかかることにどんなものに、そんなにお金がかかるのか。以下に、かかる項目を挙げておくので参考にしていただきたい。
なお、この料金は、物件価格三000万円建物評価11000万円の新築マンションを、銀行ローン(借入額二四00万円、元利均等返済、三十年)で買った場合である。滅菌器販売□売買契約時印紙税·五万円□決済·引渡し時(税金、登記費用など売買契約書に貼付印紙税二万円住宅ローン申込時の金銭消費貸借契約書に貼付登録免許税10、四万円土地所有権移転登記、住宅ローン抵当権設定登記など司法書士報酬10万円登記手続きを依頼した司法書士へ·固定資産税五.111万円概算、半年分不動産取得税三万円土地部分は非課税として試算(ローン費用、保険料など>融資手数料111-11万円金融機関で異なる保証料四七万円三十年分、金融機関で異なる·火災保険料一九·二万円(三十年分、保険会社によって異なる)地震保険料11.111万円金額は概算。保険会社によって異なる団体信用生命保険料六、七万円1年分。民間ローンは金利に含まれる<その他の費用>110万円ゴミ処理代、電話移設費含む家具四0万円カーテン、応接セットなど引っ越し代·インテリア、家電、諸雑費三0万円(洗濯機、諸費用合計1100、六万円冷蔵庫など)この試算は新築だが、中古マンションの場合は、これに仲介手数料がかかる。ローンの場合、もちろん頭金も用意しなければならない。さらに物件選定までに、自分の知識を増やすため参考書を買ったり、現地を見に行くなど、それなりの経費がかかる。
家の購入とは、個人にとっていかに大事業かがおわかりかと思う。
などと軽く考えないことだ。
<まとめ>新築以上に中古購入には諸費用がかかる決して「頭金だけ用意すれば……」

夫婦名義で買うメリット、デメリット共稼ぎの夫婦が、お互いにお金を出し合ってマイホームを購入すれば、二人の名義にするのが自然だ。つまり共有名義ということである。だが、夫婦の共有名義にするには、メリットとデメリットがある。以下に、その問題について考えてみよう。
まず、メリットの第一に挙げられるのは、片方の名義の場合は、持ち分が曖昧なため、ち分で登記するからそれがない。
家はほぼいただけません

家事動線を考えて

賃貸期間をあらかじめ確定

第五の特徴は、入札を1次と最終の2回行い、その間に、独特のVE価値を下げずに価格を下げる交渉を各建設会社と行うこと。このコストダウン手法は、法則5で述べます。
第六の特徴は、工事着工前に、建設会社の現場代理人監督者と工事に関わる職人さんを集めて、大規模修繕工事成功のためのセミナーを開催すること。
これは法則1で述べます。
私が自分のマンションの大規模修繕工事での手探りの状態から、いわば業界側の方式だったということでした。
独自のコンサルティング方式を確立するまでに感じたのは、管理会社委任方式責任施工方式設計·監理方式も、業界側の方式だから、悪いという意味ではありません。
素人集団の組合業界側の情報ギャップ·スキルギャップが極めて大きい中で、徹底して管理組合に最大のメリットのある大規模修繕工事を実現するには?と工夫を重ねたら、MACM方式になったと言うことです。
あなたがどの方式を選ぶにせよ、それぞれの特徴をしっかり掴んで、より良い選択をされることが大切です。

【法則2】建物の劣化診断だけでなく管理の劣化診断も行うこと二つ目の法則は、現状把握劣化診断が重要だと言うことです。
=建物の劣化診断には、一般的に、目視、打診検査、非破壊検査を中心とした一次診断とその結果に応じて更に詳細に行う二次診断とがあります。
当社では、一次診断時に、こともあります。
塗装や防水材やコンクリートの状況等を器具や測定機等を使って、サンプル検査を行います。
場合によっては、赤外線カメラで壁のクラックや水漏れの状態を確認する大規模修繕工事の実施時期の選定や修繕設計仕様書作成及び概算予算の作成が一次診断では、いくつかの住戸のベランダも調査し、可能になります。
ベランダ側の外壁や床·天井も調査します。
これにより、次ページにあるのが、されます。
一次診断書のサンブル(抜粋)です。
全部で、60~100ページほどのボリュームになり、部位ごとに、写真と劣化状況が示され、大規模修繕工事の実施時期が総合判定また、劣化箇所の修繕について、標準的な工事仕様やワンランク上の工事仕様等を掲載し、それを採用した場合の工事保証年限も示します。

建物の劣化診断にあたっては、国交省が長期修繕計画標準様式、「長期修繕計画作成ガイドライン」を出しており、そこに詳しく書かれていますが、基本は、次の4点です。部屋の中には直接置き外壁…ひび割れ、タイル剥離、エフロレッセンス白華現象、鉄部の塗装さび等の劣化防水シーリングや屋根の防水層等の劣化設備給排水設備、電気設備等の劣化爆裂等の劣化1)2)3)4)簡易なものであれば、通常は、管理組合と管理会社の間の管理委託契約に、長期修繕計画の作成に関する条項が入っており、長期修繕計画の更新を管理会社に依頼することが、管理会社を上手に活用する秘訣です。
管理業務委託費に含まれているケースもあるので、5年程度ごとにまた、築10年までは、住宅の販売会社は、法律で基本構造部分に関する瑕疵担保責任が義務付けられていますので、10年が過ぎる前に、販売会社や建設会社との利害関係のない専門機関に、建物診断を行ってもらうことがお勧めです。
そして、築10年を過ぎたあたりから、管理会社の日常の建物点検で、屋上·外壁·廊下等における劣化箇所を観察してもらい、その状況に応じて、そろそろ大規模修繕工事を本格的に考える時期になったら、第一の法則で述べた四つの方式のうち、どの方式を採用するのか、検討すると良いでしょう。
次のポイントが管理の劣化診断です。
次のポイントが管理の劣化診断です。
これは当社独自のこだわりポイントで、診断される側の管理会社はもちろん、一般の設計事務所は、行わないと思います。
この診断は、建物の巡回による調査と書類診断とに分かれますが、建物の巡回では、清掃の状況、掲示板の整理、廊下等への私物の放置、自転車置き場の放置自転車の様子等をチェックします。
次の写真は、実際の調査時に撮影したものです。
工事かどうか見極める

施工会社を仮決定する

部屋着外出先かキレイなマンション新築
な状態だけをチェックするだけで良い出てきませんと言う発想から抜けられませんし、住民側も、建物の劣化状況や修繕の話に気が取られてしまうので、この管理の劣化を同時に考えるという発想が建物の修繕は、建物の延命や再生のためですが、主役は建物ではなく、です。そこに住む人の未来を幸せにするための大規模修繕工事において、たら、それは、あなたのための工事ではなく、「工事をする側のための工事」になってしまわないでしょうか?
暮らしへの深い洞察なしで進めるとし私どもが管理の劣化診断を挙げるのは、と言われたマンションで、建物の状態が良く、そう言った理由からで、工事は数年先送りして、これまで、当社が依頼された大規模修繕工事コンサルティングでも、管理会社から、築12年だから、その間に、管理の劣化の回復-管理の見直しを行ったというケースがいくつもあります。
大規模修繕工事です
【法則3】物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること単に、建物劣化を修復したり、安全性を維持するためだけでなく、マンションの価値を下げない、あるいは高め、更には、住民の高齢化に対応するための修繕も考える必要があります。
3種類の劣化とその回復この点から、マンションの劣化の種類は、大きく以下の3に分けて、その対策工事を考えるべきだと思います。
1)物理的劣化建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、広がると大規模修繕が必要となるのです。
および経年の使用による物理的劣化が始まり、進行します。
この劣化に応じて定期的な修繕が必要とな劣化が2)機能的劣化技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化陳腐化する場合があります。たとえば、新耐震基準前に建築されたマンションで耐震性能が低いとか、各戸で使う電気容量が増えたり、IHクッキングヒーターを導入する住宅が増え、電気幹線の容量が足りなくなることなどがあげられます。
3)社会的劣化社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や社会情勢などに対応できないことで起こる劣化のことです。マンションの方が簡単第五の特徴は、入札を1次と最終の2回行い、その間に、独特のVE価値を下げずに価格を下げる交渉を各建設会社と行うこと。このコストダウン手法は、法則5で述べます。
第六の特徴は、工事着工前に、建設会社の現場代理人監督者と工事に関わる職人さんを集めて、大規模修繕工事成功のためのセミナーを開催すること。
これは法則1で述べます。
私が自分のマンションの大規模修繕工事での手探りの状態から、いわば業界側の方式だったということでした。
独自のコンサルティング方式を確立するまでに感じたのは、管理会社委任方式責任施工方式設計·監理方式も、業界側の方式だから、悪いという意味ではありません。
素人集団の組合業界側の情報ギャップ·スキルギャップが極めて大きい中で、徹底して管理組合に最大のメリットのある大規模修繕工事を実現するには?と工夫を重ねたら、MACM方式になったと言うことです。
あなたがどの方式を選ぶにせよ、それぞれの特徴をしっかり掴んで、より良い選択をされることが大切です。

【法則2】建物の劣化診断だけでなく管理の劣化診断も行うこと二つ目の法則は、現状把握劣化診断が重要だと言うことです。
=建物の劣化診断には、一般的に、目視、打診検査、非破壊検査を中心とした一次診断とその結果に応じて更に詳細に行う二次診断とがあります。
当社では、一次診断時に、こともあります。
塗装や防水材やコンクリートの状況等を器具や測定機等を使って、サンプル検査を行います。
場合によっては、赤外線カメラで壁のクラックや水漏れの状態を確認する大規模修繕工事の実施時期の選定や修繕設計仕様書作成及び概算予算の作成が一次診断では、いくつかの住戸のベランダも調査し、可能になります。
ベランダ側の外壁や床·天井も調査します。
これにより、次ページにあるのが、されます。
一次診断書のサンブル(抜粋)です。
全部で、60~100ページほどのボリュームになり、部位ごとに、写真と劣化状況が示され、大規模修繕工事の実施時期が総合判定また、劣化箇所の修繕について、標準的な工事仕様やワンランク上の工事仕様等を掲載し、それを採用した場合の工事保証年限も示します。

建物の劣化診断にあたっては、国交省が長期修繕計画標準様式、「長期修繕計画作成ガイドライン」を出しており、そこに詳しく書かれていますが、基本は、次の4点です。

賃貸期間をあらかじめ確定

施工会社を仮決定する

外壁…ひび割れ、タイル剥離、エフロレッセンス白華現象、鉄部の塗装さび等の劣化防水シーリングや屋根の防水層等の劣化設備給排水設備、電気設備等の劣化爆裂等の劣化1)2)3)4)簡易なものであれば、通常は、管理組合と管理会社の間の管理委託契約に、長期修繕計画の作成に関する条項が入っており、長期修繕計画の更新を管理会社に依頼することが、管理会社を上手に活用する秘訣です。
管理業務委託費に含まれているケースもあるので、5年程度ごとにまた、築10年までは、住宅の販売会社は、法律で基本構造部分に関する瑕疵担保責任が義務付けられていますので、10年が過ぎる前に、販売会社や建設会社との利害関係のない専門機関に、建物診断を行ってもらうことがお勧めです。
そして、築10年を過ぎたあたりから、管理会社の日常の建物点検で、屋上·外壁·廊下等における劣化箇所を観察してもらい、その状況に応じて、そろそろ大規模修繕工事を本格的に考える時期になったら、第一の法則で述べた四つの方式のうち、どの方式を採用するのか、検討すると良いでしょう。
次のポイントが管理の劣化診断です。
次のポイントが管理の劣化診断です。
これは当社独自のこだわりポイントで、診断される側の管理会社はもちろん、一般の設計事務所は、行わないと思います。
この診断は、建物の巡回による調査と書類診断とに分かれますが、建物の巡回では、清掃の状況、掲示板の整理、廊下等への私物の放置、自転車置き場の放置自転車の様子等をチェックします。
次の写真は、実際の調査時に撮影したものです。住宅密集地で通風と陽な状態だけをチェックするだけで良い出てきませんと言う発想から抜けられませんし、住民側も、建物の劣化状況や修繕の話に気が取られてしまうので、この管理の劣化を同時に考えるという発想が建物の修繕は、建物の延命や再生のためですが、主役は建物ではなく、です。そこに住む人の未来を幸せにするための大規模修繕工事において、たら、それは、あなたのための工事ではなく、「工事をする側のための工事」になってしまわないでしょうか?
暮らしへの深い洞察なしで進めるとし私どもが管理の劣化診断を挙げるのは、と言われたマンションで、建物の状態が良く、そう言った理由からで、工事は数年先送りして、これまで、当社が依頼された大規模修繕工事コンサルティングでも、管理会社から、築12年だから、その間に、管理の劣化の回復-管理の見直しを行ったというケースがいくつもあります。
大規模修繕工事です
【法則3】物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること単に、建物劣化を修復したり、安全性を維持するためだけでなく、マンションの価値を下げない、あるいは高め、更には、住民の高齢化に対応するための修繕も考える必要があります。
3種類の劣化とその回復この点から、マンションの劣化の種類は、大きく以下の3に分けて、その対策工事を考えるべきだと思います。
1)物理的劣化建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、広がると大規模修繕が必要となるのです。
および経年の使用による物理的劣化が始まり、進行します。
この劣化に応じて定期的な修繕が必要とな劣化が2)機能的劣化技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化陳腐化する場合があります。たとえば、新耐震基準前に建築されたマンションで耐震性能が低いとか、各戸で使う電気容量が増えたり、IHクッキングヒーターを導入する住宅が増え、電気幹線の容量が足りなくなることなどがあげられます。
3)社会的劣化社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や社会情勢などに対応できないことで起こる劣化のことです。
賃貸期間をあらかじめ確定