なるべく退職金を使わず

譲渡所得

短期賃借権にはどのような意義と問題点があるかを明以下では、コースの定理を応用して、らかにしよう。

その結果、抵当権者や土地·建物の買受人にとって、借地人や借家人から建物を明け渡してもらうことは大きな負担になっている。さらにこれを悪用して、返済不能となった債務者が債権者から故意に短期賃借権を設定し、利益を得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権と呼ばれる。

には後出しが認められている短期賃貸借制度の濫用事例とは、次のようなものであるいま、ある資金の借り手が抵当権の設定されている土地·建物を他人じつは共謀者に貸して、賃借権を設定登記する。契約の際に、実際に支払っていない高額の保証金や敷金を、借家人が支払ったことにして、敷金の額も登記する。
借家人に立退きを命じる際には、敷金は返済しなければならない。このような条件のもとで債務者が支払不能に陥り、土地·建物が競売に付された場合には、その土地·建物の価値はきわめて低く評価される。
新しくその土地·建物を購入する人にとっては、短期賃借権のために、借家人に対する立退き請求などの煩雑な作業にともなう時間的費高額の敷金を負担しなければならない。用や、その結果、抵当権者資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。

競売による資金回脅しとして、債務者が資金の貸し手に対して、収の可能性は低下する結果、それを債務の減額を要求するという事態が発生する。後出しを認めているのである現実には判所の判これに対して、司法は短期賃借権よりも抵当権のほうが優越しているという判断を示していたが、ある時期を境に異なった判決をいい渡した。
がみずから短期賃この濫用を予防するための措置として、従来は抵当権者資金の貸し手これを併用賃借権というを設定することによって、借権第三者向けの短期賃借権を排除し地主が他人に貸すのを妨げるために、銀行みずからが借地人になるようとしてきた。つまり、契約を結ぶ。しかし、一九八九平成元年の判決によって、この併用賃借権を使う手段は認められなくなった。最高裁は、短期賃借権については一定の意義がある点を評価したうえで、それを無条件に排除してしまう併用賃借権は無効にすべきという判決を下した(最判平成元年六月五日民集43-6-355)。
これによって、詐害的な短期賃借権者に対する抵当権者の対抗措置は無効となってしまった。新たな判決のもとでは、競売で買い受けた土地·建物の所有者のみが、その土地·建物を占有(注)する人を排除する権利があるとされた(最判平成三年三月1111日民集45-3-26)。

つまり抵当権者には立退きを請求する権利さえ認められなくなってしまった年一月二七日、民法三九五条但書に基づ(注)一九九九平成一一最高裁第一小法廷は、〈明渡し請求事件を大法廷に移すと決定した。この判例は変更される可能性がこのため、高まっている。
債務者と借家人の利害は一土地·建物の利用や借家の供給量に顕著な影響を及ぼす。
近隣住区である。このような賃借権保護は、短期賃

貸借制度を経済学的に評価すると、その目的は、借家人の権利を保護することによって、家賃を高め、債務者である土地·建物の供給者の収入や流動性を確保しようとする点にあると考えられる右のことを、図8-2を用いて説明しよう。縦軸に家賃、横軸に借家の量をとると、抵当権の供給量は、短期的には垂直線のSS線で示すことができる。
の設定された借家アパートこれに対して借家の需要曲線DDは右下がりに描くことができる。家賃が低下すれば、より多くの借り手がアパートを借りようとするであろう。DD曲線は右下がりである。
その結果,いま何らの借家権保護も存在しないとすると、このとき均衡はム点で決定し、家賃はR,に決まる。
ここで、短期賃貸借制度によって借家権が保護されると、借家人が有利になる結果、借家の需要曲線はD’D’まで上方にシフトし、家賃はR,からRに上昇し、抵当権設定者債務者の家賃収入は0R,E,Sで囲まれた面積から0RESの面積へと増加する短期賃貸借制度による借家権保護があるために、高い家賃収入が得ら借家の需要は増加し、れるのに対して、この制度が存在しないと、地主が破産して抵当権実行時に突然、立退きを請求されるといったリスクが存在する。

借家人の需要は減少し、その結果、家賃収入は低下するこの意味で、短期賃貸借制度は借家人保護と同時に抵当権設定者1債務者1地主を保護していることに等しい。いい換えると、地代や家賃が上昇するために、借家人を保護する結果、地主の利益にもなっと借家人の利害は一致している。債務者と借家人が結託ている。債務者-地主その結果、して設定する詐害的短期賃借権の温床になる。この点で借地借家法の正当事由制度とは異なっている。
借家法は借家人と家主の間の権利配分を規定しているのに対して、短期賃貸借制度はと借家人の権利配分に決定的な影響を及ぼしている。
抵当権者1資金の貸し手明渡し猶予期間を設定すればよい抵当権の一つの目的は、担保となっている土地からの収益を債務者である地主に保証することによって、債務不履行のリスクを軽減することにある。地主である資金の借り手に毎期毎期所得が生じれば、資金の返済も滞ることはない。
この点を考えると、このような短期賃貸借制一定の意義を有すると評価できる。度による借家権保護は、しかし、借地借家法による実質的に長期の借家権保護を評価することはできない。第二章で述べたように、長期の借家権保護は図8-2の供給曲線SSを大きく左へシフトさせる結果になる。

与える行為

振込みなどの贈与の事実を通帳に残す

整理整頓
しかし最近、法学者が指摘したように、弊害の多い短期賃貸借制度を廃止しても、一定の明渡し猶予期間を設定すれば、借家人保護を実現でき、かつ被担保物権土地や建物からの収益を債務者に保証することもできる。明渡し猶予期間の設定は、図8-2のDD曲線を現状と

同じ程度右にシフトさせるであろう。後述するように、確かに短期賃貸借制度には、資源配分の効率性という観点から評価して、きわめて多くの問題がある。したがって、明渡し猶予期間を設定すれば、短期賃借権による借家権保護は不要であろう。
貸出市場への影響も賃貸借市場における土地·建物の供給に影響を及ぽすだけでこのような短期賃貸借制度は、なく、抵当権設定の契機となった貸出市場にも影響を及ぽす。
短期賃貸借制度の濫用事件が多発するようになって、貸出市場への影響は、次第に明らかになってきた。このような濫用的短期賃借権に対しては、民法三九五条で解除制度を準備しているが、裁判にともなって無視できない時間費用や金銭的費用が発生するために、抵当権者この場合には、資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。
登記の時間的順序によって権利関係の順位が決定されるという順位確定の原則が歪められている。

抵当権を設定した後に短期賃借権を設定されることによって、抵当権者に対しては予想もしない大きな不利益が発生するかりにこのように権利が濫用されても、そのことが適切に予想されるかぎり、しかし、資産効果やリスク負担の問題などがなければ、資源配分には中立的な影響しか及ばない。これがすでに何度も説明しているコースの定理の意味である。この点を図8-3の貸出市場の均衡条件を用いて明らかにしてみよう。コースの定理は成立するか右下がりの借入需要曲線と右上がりの銀行の貸縦軸に利子率、横軸に貸出量をとると、出供給曲線を描くことができる。短期の賃借権保護が存在しなければ、均衡は,点で決定され、利子率は70に、貸出量はZoに決定される。
ここで短期賃借権が導入されると、図8-2で明らかにしたように、家賃が上昇するので、土地所有者である資金の借手の利益が増加する。借入れが有利になり、その結果、借入需要曲線はムムまで右方へシフトする。しかし、資金の貸し手である抵当権者(銀行)は、もはや賃借権に抵抗できないことを知りみずからの権利が一部失われる結果、これまでよりも貸出を抑制する。
貸出供給曲線はま利益が失われることを予想して、で左方へシフトする。利子率は高くなる。新たに均衡点はE;点に移り、利子率だけが上昇し、貸出量は変化しない。
これは短期賃貸借制度の導入によって

一部が、借家権保護という形で、抵当権に本来含まれていた権利の債務者-地主や借家人に移ったからであるこれが、短期賃貸借制度についての貸出市場に関するコースの定理である。
予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内権利の配分が明らかならば、資源配分ここでは貸出量に対して短期賃貸借制度は中立的な影響しか及ぼさしかし、コースの定理が成立するには、いくつかの条件が満たされなければならない。ない。貸し手と借り手の間に情報上の格差が生じている。とりわけ、貸出市場においては、そのために、このような中立性命題は妥当しない可能性が高い。次にこの点を考えてみよう。と図8-3で説明したようなコースの定理が、貸出市場で成立する可能性は小さいと考えられる。なぜなら、情報の問題や借り手の機会主義的な行動がしばしば重要な問題貸出市場では、になるからである。
以下では、逆選択の理論を用いて、情報が非対称な場合に、抵当権侵害によって、貸し渋りが生じることを説明したい。逆選択とは、保険市場で用いられていた概念である。さまざほなリスクを持った人々が存在するときに、保険を提供しようとすると、次のような問題に直面する生命保険の提供者にとって、どの人がどの程度のリスクを抱えているか明らかではない。し死亡確率や平均余命は計算できる。
これらの平均的な値をもとに、保険料率は決定されかし、る。したがって、保険に加入しようとする人々は、相対的にリスクの高い人々である。
リスク料率は高すぎて有利なものではない。の低い人々にとって、リスクの高い人々を区別できないために、平均料率は高くなりすぎている。保険の提供者がリスクの高い人々しか保険に加入しないことを知ると、料率をさらに高くする必要がある。リスクの低い人々はこの保険に加入しないからである。

その結果、さらに料率は上昇し、相対的にリスクの低い加入者を脱退させ、加入者の平均的リスクはさらに上昇するこのようないたちごっこが続くと、保険は提供されなくなってしまうかもしれない。

これが逆選択である少するこの論理を応用して、貸し渋りについて考えてみよう。各企業はそれぞれ一種類ずつのプロジェクトを実行しようと考えている。このプロま、ジェクトにおいて、各企業は固定費用を全額銀行借入れで調達したうえで、ある時点で投資すると、将来のある時点で一定の収益が得られるものとする。市場に存在する各プロジェクトの期待収益率は同一で、リスクだけが異なるものと仮定する。
このとき企業は、リスクだけで区別されるここで、情報の非対称性を導入し、借入企業は自分のリスクを知っているが、銀行には企業がどの程度のリスクに属しているか識別できないものとする。ただし、市場にいる企業のタイブは一定の分布に従うとし、この分布についての知識はすべての人が共有しているものとする。
このとき、短期賃借権の強化は、すでに述べたように、図8-3の供給曲線を上方にシフト他方、需要曲線も上方にシフトする。ここで情報の非対称性が存在する場合には、させる。必ず供給曲線のシフトが需要曲線のシフトを上回ることを証明できる。
その結果、均衡貸出量はすなわち、先に述べたコースの定理は成立しない。減少する。この理由を直観的に説明してみよう。

過少申告加算税と延滞税

新築物件

情報の非対称性が存在する場合には、いま、銀行はすべての潜在的な需要者のタイプの期待値を計算するのではなく、市場利子率のもとで資金を借

りに来る借り手のタイプのなかから、借り手のタイプの期待値を計算する市場の貸出利子率が高いとき、その市場に参加しようとする借り手は相対的に高いリスクのそして、その貸出利子率が高くなればなるほど、投資家である。
そのもとで借りようとする借したがって利子率を高くすると、より危険な人たちが資り手のリスクは、ますます高くなる。金を借りに来ることになる。
これが、逆選択が発生するメカニズムである期賃借権の恩恵を受けるのこのとき、短期賃借権の強化は、まず権利の移転を反映して需要曲線と供給曲線をともにシフトさせ、リスクの高いタイプによ金利を上昇させる。
ここで権利の移転は期待値で見てなぜなら、リスクの高いタイプほど、抵当権を行使される可能性が高く、り有利である。短期賃借権の強化による恩恵をそれだけ大きく受けることになるしたがって、借入金利の上昇は相対的にリスクの高いタイプの人には不十分なものになり相対的にリスクの低い人には過大になる。
金利の上昇は、相対的にリスクの低い人を市場から排除することによって、市場に残る借り手の平均的なリスクは上昇する。
その結果、銀行はさらに高い金利が得られなければ、貸出をしようとはしなくなるすなわち、貸出金利の上昇は、よりリスクの高いタイプだけを市場に残していくという意味で、銀行にとって逆選択の効果を持っている。したがって、逆選択の効果分だけ、供給曲線のシフトは相対的に大きくなる先に述べたコースの定理は成立せず、その結果、情報の非対称性を前提にすると、短期賃借権によって貸出量は抑制される。

ここでの分析は、短期賃借権だけでなく、一般的な地価の下落予想によって生じる貸し渋りの現象を説明することにも応用可能であるこの10年間にわたって、日本の地価は下落している。このような長期の地価の下落は人々に今後も地価が低下するのではないかという期待を抱かせ続けてきた。右に述べたように地価の低下は担保価値を低下させる結果、銀行などの金融機関にとって逆選択にともなう貸し銀行が担保を取っても、その価値が低下することが予想されるときに、渋りを引き起こす。
貸出は安全ではない実効金利が上昇する結果、資金を借りに来るのは危険な事業者ばかりで、安全な借り手は借入市場から退出してしまう。これでは、優良な借り手は借入不可能になってしまう。このような観点からも、地価の下落は望ましくない。り手の機会主義的次に、短期賃借権が、既存債権に対する優先権を侵害することによって、情報の非対称性がない場合でさえ、銀行が貸出を抑制する可能性があることを明らかにしよう。
短期賃借権によって順位確定の原則が歪められるときには、動学的整合性に関する問題が発生する。
事前に望ましい選択が事後的にも必ず望ましい選択でなければな動学的整合性とは、らない、という問題であるある銀行の貸出というコミットメントを受け入れた後に、債務者には当初の投資計画を変更して他の債務者からさらなる融資を引き出すほうが有利な場合がある。
相続人がもちろん、これは当初プロジェクトの変更はリスクの変更を意味するかの貸し手にとっては好ましいことではない。らである。しかし、順位確定の原則が守られるかぎり、貸し手はそのような借り手の行動を予想して、担保を含めた貸出契約によって、借り手の行動を抑制することができるそれにもかかわらず、順位確定の原則が歪められると、借り手は有限責任制のもとでは

のようなプロジェクトへ変更する誘因を持つ。
借り手にとっては、成功時の成果が高ければ高プロジェクトが失敗したいほど、その成果から債務を返済した残余部分は大きくなる。他方、ときには、どちらのプロジェクトを選択しても、その責任は借り手が出資した資金と抵当資産という一定金額に限定される失敗しても限度があるのに対して、つまり、成功すればその収益は計り知れないものとなる場合もある。
したがって、失敗した場合の損失と成功した場合の利益は対称的ではない。そのプロジェクトを一攫千金をもたらすような危険なものに変更するインセン結果、借り手には、ティブを持っている。
借り手のこのような行動は、しばしば機会主義的な行動と呼ばれるの防衛が無効になる銀行などの債権者は、プロジェクトの内容について審査し、十分な収益があるプロジェクト銀行は追加融資によってプロジェクトが変更されるに対してのみ資金を貸し出す。
このとき、可能性を予見したうえで、プロジェクトの変更を不可能とするように抵当権の水準を設定するこれによって、追加投資は決して、新規の追加融資者に正の純収益を保証できなくなるため追加投資の可能性を排除することができる。銀行は貸出額を減らし、より多くの資産を抵当資借り手のプロジェクト変更のコストを高め、それによって借り手のプロ産に含めることで、ジェクト変更の純利益をなくすことができる。
詐害的短期賃借権はこのような銀行の防衛的な行動を無効なものとする。しかし、いま債務者が、新たな融資をする貸し手に、それを登記す担保物権土地·建物上の賃借権を認め、るものとしよう。

このこと自体、抵当権の価値を新規の貸し手に移転することを意味するのように、抵当権の優先権を侵害できる機会が存在すると、この機会を利用して、債務者は追加資金を調達することが可能になるなぜなら、借り手は自分の利得を減らさなくても、優先権を侵害することで、当初の貸し手から新規の貸し手に利益を移転することができるからである。
みずからの利得を高その結果、めつつ新規融資を引き出す可能性が発生する。この場合には、新規の貸し手は新規の抵当を要求しなくても、短期賃借権と引換えに、資金を提供する可能性がある。

なぜならば、新規の資金提供者は、たとえプロジェクトが失敗に終わったとしても、抵当権を行使しようとする既存の資金提供者から短期賃借権を解除するために、優先的な支払いを受けることができるからである当初の貸し手が資金を貸し出さなくなる可能性がある。
多摩ニュータウンの居住

マンションの方が簡単す

マンション価格が五三四九万円

鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造りの三階建て以上の集合住宅をマンションと呼び、木造や軽量鉄骨造りの二階建て集合住宅が一般にアパートと呼ばれているたとえば、投資用に買った二階建てで上下に三つずつある計六室の建物、つまりアパートだが、これがいつも満室ならいうことはない。だが、入居者が少なくていつも半分くらいしかいないようでは、ローンを組んでいると、いずれ行き詰まる。賃貸は何といっても立地が第一条件なのである。そういう意味で賃貸アパートも空室なしが大前提条件になるのは当然のことである。
<まとめ>マンションでなく賃貸アパートという狙い目
不採算の賃貸物件はいまが売りどきだ新聞のマネー欄に、こんな事例が載っていた。
五00坪、時価四億円の土地所有者が、相続税の節約のため銀行から三億円を借りて、敷地内に貸し倉庫十五年前のことだ。
賃貸収入で借金が返済できれば、相続税木造アパート、学生向けのマンションを建てた。
数千万円が節約できる。それが狙いだった。
この物件収支が、いまどうなっているか。賃貸収入だけでは借金の返済ができず、入退院を繰り返す父親から管理を任された息子は、自らの月給から返済金の不足分10万円を月々補填しているありさまだ。
完全にあてが外れてしまったわけだが、規模こそ違え、似た悩みを抱える人がけっこういるのではないか。
投資用にマンションを購入し賃貸に出したが、空室続きでローン返済もままならない。売却したいが、買い手がつかないこの先どうすればいいか。選択肢は二つある。一つは「さっさと売りに出し、買い手があらわれたら値段にこだわらず売却する」。もう一つは「住宅市場が動き出したから、もう少し様子を見てから売るか賃貸を続けるか考える」。
私なら、淡い期待は抱かず、さっさと売却する。空室があるということは投資用としてすでに破綻しているのだから、マンション需要が高まっているいまのうちに、思い切って処分するのが正解だろう。少なくともアベノミクス以前よりは、価格的には有利に処分できるはずだ。工務店を作る事も可能株式投資でいえば、損切りもときには必要なの不動産データバンクの東京カンテイによれば、「築十年のマンションの売却価格は、都内で新築時の七割、千葉、埼玉では半値以下」という。この現実をどうとらえるか。今後、いくらマンション需要が活況になっても、投資の場合、物件価値の低いマンションは絶対にダメなのである。回復の見込みがないからだ。人が現実なのである投資用マンションの物件価値とは何か。
好立地、交通アクセス、物件の性質性能。
この三拍子が揃ってはじめて賃貸物件としての価値を持つ。
いま借り手がいないのは、これらの条件を満たしていないということだ。
これらの要素に欠ける物件は、今後、いくら景気がよくなっても、マンション事情は、いいか、悪いかの二極分化が進んでいる。
その恩恵は受けられない。
首都圏の賃貸優良物件はいくらでも借り手がいて、家賃も高めに設定できるが、不良物件は少しくらい家賃を下げようがペット可などと条件を緩和しようが誰も借りない。おまけに、価格はどんどん下がっていく。持っていればいるほど荷は重くなってくる。
なぜかネットのせいである。昔と違って、いまは借り手の誰もが、自分の都合に合わせた賃貸物件を、自前で探すことができる。それができるということは、何を意味しているか。あらゆることにごまかしがきかないという現象が起きているのだ。
不良賃貸物件を抱えて困っているなら、あらわれるだろう。破格な家賃によって、の採算がとれないはず。
試みに破格な家賃を設定してネットに載せてみる。
不良物件が優良物件に変わったからである。だが、きっと借り手がそれではあなたマンションは持っているだけで固定資産税など税金がかかる、管理費がかかる、修繕積立金がいる。リニューアルの時期が来れば、その負担金までのしかかってくる。景気回復の兆しが出てきたいまこそ、そんな物件は損をしてでも売却するよいチャンスだ。ダメなものを、いつまでも抱えているとロクなことにならない<まとめ>ネット時代の部屋選びではいままでの常識が通用しない
【はじめに】マンションは、2年~15年程度のサイクルで大規模修繕工事が必要だと言われています。
説明した不同沈下です

施工会社を表すものと

家は高額な買い物
あなたや同じマンションの住民が、それまで、長年積み立ててきた修繕積立金を使って、建物の劣化回復工事を行うのです。
般的には、何が正しい管理会社が「そろそろ大規模修繕の時期ですよ」のか、と提案して、検討が始まることが多いのですが、対象は大規模なコンクリート建築物ですから、普通の人には、何が必要で、判断するのは容易ではありません。
偶然、マンション住民の中に建築に詳しい人がいるのは、心強いのですが、「建築的な専門知識·経験」ケーション力を発揮しながら進めることができないと、うまく行きません。
だけではなく、「多数の住民が住みながらの工事」を多様な意見をまとめるコミュニ実は、建築の世界で、このような工事は、他にありません。
建物の修繕リフォームは珍しくはありませんが、戸建であれば、持ち主の意見だけで進めることもできますし、多数が入居するビルであっても、発注者は、そのオーナー(企業)単独です。
従って、「建築の専門家だからつまり経験と知識があるから、任せて大丈夫」と考えるのは早計です。
逆に、建築的な問題は、建物を相手にしている限りは、技術的·数値的な答えがある世界で、大規模修繕工事は、誰がコーディネート·リードするのかによって、大きく変わると言えます。
誰が行っても大きく変わらないのに対して、「マンション管理組合とそこに住む人」を相手にするまた、ばれ、発注側である管理組合にとっても、大規模修繕では、住民全体で積み立ててきた数千万·億と言ったお金を使う訳で、皆から任せたと言われても、容易に判断できないでしょう。
その工事時期に、もし偶然、あなたが役員になったり、修繕委員に選そうなると、「マンションや組合のことを良く知っている管理会社に任せて、うまくやってもらえば良いじゃん!」と考える住民もいるのですが、相手はビジネスとして動く企業です。目の前に美味しい収益源があれば、少しでも儲けたいというのが本音。家を建てた事で何かが鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造りの三階建て以上の集合住宅をマンションと呼び、木造や軽量鉄骨造りの二階建て集合住宅が一般にアパートと呼ばれているたとえば、投資用に買った二階建てで上下に三つずつある計六室の建物、つまりアパートだが、これがいつも満室ならいうことはない。だが、入居者が少なくていつも半分くらいしかいないようでは、ローンを組んでいると、いずれ行き詰まる。賃貸は何といっても立地が第一条件なのである。そういう意味で賃貸アパートも空室なしが大前提条件になるのは当然のことである。
<まとめ>マンションでなく賃貸アパートという狙い目
不採算の賃貸物件はいまが売りどきだ新聞のマネー欄に、こんな事例が載っていた。
五00坪、時価四億円の土地所有者が、相続税の節約のため銀行から三億円を借りて、敷地内に貸し倉庫十五年前のことだ。
賃貸収入で借金が返済できれば、相続税木造アパート、学生向けのマンションを建てた。
数千万円が節約できる。それが狙いだった。
この物件収支が、いまどうなっているか。賃貸収入だけでは借金の返済ができず、入退院を繰り返す父親から管理を任された息子は、自らの月給から返済金の不足分10万円を月々補填しているありさまだ。
完全にあてが外れてしまったわけだが、規模こそ違え、似た悩みを抱える人がけっこういるのではないか。
投資用にマンションを購入し賃貸に出したが、空室続きでローン返済もままならない。売却したいが、買い手がつかないこの先どうすればいいか。選択肢は二つある。一つは「さっさと売りに出し、買い手があらわれたら値段にこだわらず売却する」。もう一つは「住宅市場が動き出したから、もう少し様子を見てから売るか賃貸を続けるか考える」。
私なら、淡い期待は抱かず、さっさと売却する。空室があるということは投資用としてすでに破綻しているのだから、マンション需要が高まっているいまのうちに、思い切って処分するのが正解だろう。少なくともアベノミクス以前よりは、価格的には有利に処分できるはずだ。

マンション価格が五三四九万円

施工会社を表すものと

株式投資でいえば、損切りもときには必要なの不動産データバンクの東京カンテイによれば、「築十年のマンションの売却価格は、都内で新築時の七割、千葉、埼玉では半値以下」という。この現実をどうとらえるか。今後、いくらマンション需要が活況になっても、投資の場合、物件価値の低いマンションは絶対にダメなのである。回復の見込みがないからだ。人が現実なのである投資用マンションの物件価値とは何か。
好立地、交通アクセス、物件の性質性能。
この三拍子が揃ってはじめて賃貸物件としての価値を持つ。
いま借り手がいないのは、これらの条件を満たしていないということだ。
これらの要素に欠ける物件は、今後、いくら景気がよくなっても、マンション事情は、いいか、悪いかの二極分化が進んでいる。
その恩恵は受けられない。
首都圏の賃貸優良物件はいくらでも借り手がいて、家賃も高めに設定できるが、不良物件は少しくらい家賃を下げようがペット可などと条件を緩和しようが誰も借りない。おまけに、価格はどんどん下がっていく。持っていればいるほど荷は重くなってくる。
なぜかネットのせいである。昔と違って、いまは借り手の誰もが、自分の都合に合わせた賃貸物件を、自前で探すことができる。それができるということは、何を意味しているか。あらゆることにごまかしがきかないという現象が起きているのだ。
不良賃貸物件を抱えて困っているなら、あらわれるだろう。破格な家賃によって、の採算がとれないはず。
試みに破格な家賃を設定してネットに載せてみる。
不良物件が優良物件に変わったからである。だが、きっと借り手がそれではあなたマンションは持っているだけで固定資産税など税金がかかる、管理費がかかる、修繕積立金がいる。リニューアルの時期が来れば、その負担金までのしかかってくる。景気回復の兆しが出てきたいまこそ、そんな物件は損をしてでも売却するよいチャンスだ。ダメなものを、いつまでも抱えているとロクなことにならない<まとめ>ネット時代の部屋選びではいままでの常識が通用しない
【はじめに】マンションは、2年~15年程度のサイクルで大規模修繕工事が必要だと言われています。耐震住宅耐震住宅あなたや同じマンションの住民が、それまで、長年積み立ててきた修繕積立金を使って、建物の劣化回復工事を行うのです。
般的には、何が正しい管理会社が「そろそろ大規模修繕の時期ですよ」のか、と提案して、検討が始まることが多いのですが、対象は大規模なコンクリート建築物ですから、普通の人には、何が必要で、判断するのは容易ではありません。
偶然、マンション住民の中に建築に詳しい人がいるのは、心強いのですが、「建築的な専門知識·経験」ケーション力を発揮しながら進めることができないと、うまく行きません。
だけではなく、「多数の住民が住みながらの工事」を多様な意見をまとめるコミュニ実は、建築の世界で、このような工事は、他にありません。
建物の修繕リフォームは珍しくはありませんが、戸建であれば、持ち主の意見だけで進めることもできますし、多数が入居するビルであっても、発注者は、そのオーナー(企業)単独です。
従って、「建築の専門家だからつまり経験と知識があるから、任せて大丈夫」と考えるのは早計です。
逆に、建築的な問題は、建物を相手にしている限りは、技術的·数値的な答えがある世界で、大規模修繕工事は、誰がコーディネート·リードするのかによって、大きく変わると言えます。
誰が行っても大きく変わらないのに対して、「マンション管理組合とそこに住む人」を相手にするまた、ばれ、発注側である管理組合にとっても、大規模修繕では、住民全体で積み立ててきた数千万·億と言ったお金を使う訳で、皆から任せたと言われても、容易に判断できないでしょう。
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マンション価格が五三四九万円