近隣住区である。

赤字だから株価が低い

むしろ住宅の一時的な不足という問題に対して、効果的な手段として機能すると考えられる公共賃貸住宅は必要か公営住宅のなかには県や市など自治体が供給する公営住宅と、公社·公団の供給する住宅がある。公団の供給する借家は、厳密にいうと所得制限が存在しないために、本来の弱者ないし低所得者層に対する住宅ではない。したがって、再分配政策として住宅の補助を考えるときに、

公団公社が供給する賃貸住宅の存在意義は、きわめて疑わしい。
最近、都市基盤整備公団が住宅の分譲から撤退したように、政府の失敗のコストはかなり高いこれに対して、公営住宅には一応の所得制限が存在し、低所得者層のための賃貸住宅というしかし、ことになっている。外国にくらべて日本の所得制限に対するチェックは厳格ではない多くの不正受給者が存在するといわれる。
ため、所得制限は自治体ごとに異なっていさらに、る。これは水平的公平の観点から問題がある。分配上の観点からは、同じ所得水準の人々はどの地域に居住しようとも、同じ補助を受けることができなければ、公平とはいえない。
都心にある自治体が若年層を引きつけるために、近年、家賃補助を検討しているが、これにも同じ問題がある。これらの点を考えると、従来の公営住宅や公団の借家は廃止して、所得補助ないしは住宅切符に切り替えるべきである。

災地図も有効だ最近、国土交通省は、自治体に働きかけて、防災地図を作成しようとしている。大地震でどれだけ大きな被害が出るかを予測して、番地ごとに危険度を等級づけることがその目的である。密集住宅地域では、地震の際に、建物が倒壊し道路をふさぎ、緊急の救助活動を阻害す主要な道路が封鎖されると、その地域だけでなく周辺地域の孤立化によって、る。被害を大きくしてしまう。これを防ぐためには、自治体が住宅地の危険度を客観的に評価することが必要である。
しかし、この情報にはもっと重要なことがある。危険度の情報は、われわれ一人一人の地震に対する準備を徹底させる。さらに、このような情報の大きな目的は、地震に弱い地域の再開発を促進し、災害に強い街区を形成することにある。この防災地図では、危険度は地盤の強度、地区ごとの面積、建物の築年数、道路の幅、建物大地震で倒壊する建物が全体の何割になるかも予測する。

の建ぺい率などの情報をもとにして、この情報が公開されると、保険会社は、積極的に地震保険を供給しようとするだろう。各地区ごとに、異なる危険度を反映して、当然、異なる保険料率が適用される。安全な街区は料率が低くなるのに対して、危険な地区では、保険料率が上昇する。この点が重要である。料率を下げるような再開発が高い収益を生むようになる。
料率の高い地区では、従来の危険な街を維持するような事業は、評価されなくなってしまう。
これまでは、安全な街をつくろうそれが直接、としても、市場で評価されないために、それが事業として採算にのらなかった。安全な街区を形成すれば、保険料率の低下によって、経済的な利益を生むようになる。危険な地域では地価が下がる一方で、地価の上昇が生安全な街区を形成することによって、じる。このような地価の変化は、事業の収益率に影響を及ぼす。

印鑑証明書建物を堅固にし、倒壊を防ぐことによって、街区の安全性が高まると、保険料率の低下だけでなく、地価の上昇を通じて事業者の収益率を改善する。これは安全な街づくりに大きく貢献するはずであるしかし、これまでは危険度についての情報が、投資家の手に入らなかった。そのために、危険度が地価に反映されることはなかった。に強い街ができる東京のような巨額の資本ストックやたくさんの人間が集積している地域で、ひとたび大地震が発生したら、その保険金支払額は膨大な額に上る。
さまざましかし、現在の地震保険では、再保険市場でも十分な保険金が支払えるかどうかは定かではない。な制約のために、現状では総額に制限が設定されている。したがって、保険金が全額支払われる補地震保険に入っても、

償はない。地震に対する危険度についての情報が手に入らないことが考えられる。
その原因の一つに、政府が責任をもって、地震災害のリスクを詳細に評価し、それを公開することによって、保険会社は積極的にこの分野に参入するであろう。
オプションなどの新しい金融手法保険会社も、を使えば、多額の資金をこの分野に投入することができる。現在でもすでに売り出されている天候デリバティブや災害補償デリバティブを使えば、多くの専門的投資家をこの地震保険ビジネスに引きつけることができる。こうすれば、長期的に保険料率の低下をもたらすことができる。

これに対して自治体のなかには、防災地図の作成に積極的でない自治体があるもちろん、危険度の高い密集市街地を抱える自治体や活断層の真上にある自治体では、地価が下落するために、市民の反対や固定資産税収入の減少が予想されるからである。しかし、市民の安全という最上位に位置すべき目的を実現するためには、右に述べたように詳細な防災地図情報を作成し、公開する必要がある。これによって、低層密集市街地では、再開発が促進し、災害や地震に強い安全な街区に生まれ変わることができる。

ニュータウンの今をつかむ第1章人口と世帯に関すること日本の人口減少が始まる地球がパンクしそうな状態になるまでふくれあ世界の人口はまだまだ勢いよく増加し続け、がることが予測されているが、それは戦後のベビーブーマ日本の人口は急速に減少する。
団塊世代が高齢化して死亡することによる動きである将来的な人口減少のスピードは日本ほどではないにしろ、ヨーロッパ諸国も同様に人口減少に移行する国も生まれ始めている。
ヨーロッパの場合は各国の国境が陸地で連結されておりEUによる経済統合もあることから人的な交流や社会経済の影響による移動も伴い、一国の問題としてではなく、国同士の綱引きや都市間競争の時代に入っていくように見受けられる。
建物登記簿謄本

確定日付ある承諾書は

賃貸アパートなども所有しているような場合は
今ヨーロッパ各国がどのように人口をコントロールしていくか、イギリス、後、イタリア、オすでに人口減少が始まっている国の将来的な姿が気になるところであストリア、スイスなど、る日本の場合は水際でのコントロールが可能だし産業構造事態も外部の影響を受けにその点、独自の展開ができることから、くい状況で、ヨーロッパ諸国と比較して独特の発展になるだろう。
海外からの進入進出が事実上困難であることから、独自の政策をもって人口問題に取り組むことも容易で、海に囲まれていることの利点を大いに発揮できるところでもある。

日本の人口減少には波がある。人口を構成する世代ごとの人口分布に山や谷が顕著にありそれが大きな波になって人口は変化する。そして大きな波の頂点である団塊世代の大きな塊がそれが本来の日本の人口レベルなのかもしれない。

消滅すると人口は安定し始める。生物は膨れすぎた場合には自助努力でバランスを保つ性質を持っている。離島で増えすぎた鹿は共倒れアブを避けるために自ら海に飛び込んで新天地を探る。閉じ込めたネズミは共食いをはじめ、ラムシは雄に変身する。人間も同様で地球環境の中でバランスを保とうとするに違いない。

地球レベルからすれば、ものかもしれないが多摩ニュータウンの人口などは取るに足らなそこに居住している人々も同様に地球の影響を受け、また、影響を与えているのである。日常の環境への積み重ねは地域に於いても重要であり、地域の環境バランスがとれてこそ地球環境も維持できるものである。
地球環境を意識してまちづくりに取り組むことは計画の骨格として当然位置づけなければならない時代であり、避けては通れない計画条件である。こうした視点に立って多摩ニュータウンを考え、再生させることも我々の仕事である。

高齢化と住宅問題今後の住まいを考えるときに欠かせないのは高齢化と少子化であるが、まちづくりや住まいの問題に際しては、年金問題などと違い相関関係で整理するよりも個々の問題として検討することが分かりやすい。

そこでまずは高齢者の住宅について問題を明確にする図は高齢者単身世帯の居住状況の全国値推移である。ここでのポイントは持ち家に住む単身高齢世帯の急増である。全国値であることから、そのほま多摩ニュータウンに適応させることは出来ないが、持ち家単身高齢者の増加は多摩ニュータウン内においても急速に増加していると考えられる。また、公営住宅の高齢単身世帯が急増している現象がある。多摩ニュータウンには高齢者が居住する民間賃貸住宅は少ないので、基本的には公的賃貸住宅の高齢者居住が伸びている。
多摩市の高齢者のいる世帯の状況から、多摩ニュータウンについて推察すると、基本的には持ち家世帯が大半を占めるものの世帯人員が少なくなるほど、公的賃貸住宅の入居世帯が増加するという傾向がある。

公的賃貸住宅については新たな供給は少なく、既存ストック数にそれほど変化がない状況の中で高齢単身世帯が増加している現象は高齢単身世帯が公共賃貸住宅に集中している状況が背景にあるということになる。
多摩ニュータウンでの高齢者の居住問題は、住宅制度が足かせとなり、必然的に公共賃貸住宅に居住の場を選択するしかない実情がある。
多摩ニュータウンに住み続けるためには住まいの選択ができないことになり、結果的に高齢者を一ヶ所に集める公共賃貸住宅の供給システムに問題があると言える。

高齢者世帯にとって住まいの選択の自由度は少ない。持ち家であってもバリアフリー住宅は少なく、民間の借家への入居はあいかわらず困難で、とりわけ単身高齢者となると生活の場の選択は少ない。
現状の住まいで独居生活を続けるか、資金に余裕がある人については老人ホームくらいしか用意されていない社会環境がある。
高齢者の住宅問題はすなわち生活問題でもあり、経済基盤やコミュニティ、生活環境などの他、高齢者の健康維持にも関連して課題の多い問題である。とりわけ多摩ニュータウンにとって高齢化問題と住宅問題は相関していて、住宅ストックが固定的限定的であるだけに難解な面を持っている。

事業用定期借地権公的な建物は管理主体の違いがあって、住宅制度の枠の中で供給されることから、融通の利かない公的住宅供給システムがあるし、持ち家や民間賃貸住宅といった自由市場での住宅供給は、そこに死を迎えるまで住み続けようとする世帯のためには不十分で、高齢者の居住を支えるために多摩ニュータウンでの住まいのあり方が提案されなければならない。
ここで多摩ニュータウンの中でも半分の人口を占める多摩市の高齢化の状況を見てみよう。多摩市の約七割がニュータウン人口であり、初期に開発されたことを合わせると多摩市の高齢者状況はニュータウンの将来を表すことにもなる。そこで、高齢者の居る世帯の住まい状況を国勢調査で見てみると、最も特徴的なのが公的賃貸住宅での高齢者世帯の多さである。特に単持ち家世帯と並ぶほどの居住実態がある。

身世帯で見ると、しかも五年前の平成一二年の国勢調査時点から倍増している。少子化と住宅問題少子化に起因する住宅問題は意外と少ない。

戦後のバラック同然の住まいでも子供は生まれ

しかし、世間では子育て支援家計が貧しいからといって少子化になるわけではない。たし、とりわサービスがついたマンション供給とサービスメニュー付きの住宅供給も登場している。プレイルームや児童館的なけ最近の大規模マンションの共用空間は充実した施設内容であり、設備も用意されたマンションが人気である。

ショッキングな報道として合計特殊出生率が取り上げ図は戦後の出生数と出生率の推移で、られているが、出生数については人口的に絶対数の多い団塊ジュニアの出産時期でもあり一定しかし、問題の本質は少子化にレベルが保たれ、しばらくは安定した状態が続くと思われる。
いわば団塊世代の突あるのではなく、一時的に発生した戦後すぐの多子化にあったのであり、六単それをデンマークやフラ出生率は今後も変わらないと思われるし、出がすべての原因である。人口減少型の日本·八まで伸ばしたとしても結局人口は回復しないのだから、ンスのように一を構築する以外に方法はない。

『「人口減縮小経済のメカニズムを著した少経済」の新しい公式●松谷明彦著,日本には、経済新聞#1社会変動に立ち向かう日本人の心構えを教えてくれるものがある『縮む世界副題をの発想とシステム』と題し、ベストセラーとなった経済書でもぁそこには右肩上がりの社会経済の中でる。
投資蓄積した資産を生かした経済運営が描かれている。
所得は減らず、余暇の増加や経営の安定手法など、思いがけない提案がある。
人口減少は経済社会においてもチャンスであると謳われている考え方は、まさに住宅政策においても同様に展開できるものである従って、少子化は決してマイナスのイ豊かな社会を構メージで捉えることなく、成する要因として考えることが必要であるつまり、高齢化に対する負担が子供世代に覆い被るという考え方ではなく、少ない子供に対する教育費などの社会投資が少なくなった費用を、高齢化への対策に振り分けるようにしようという事である。

全期間一括前払地代相当額を権利金で授受する方式

非常によく

余剰となった教育施設などを高齢者にあった施設に改善して利用することで費用の負担は少なくなり、高齢者が地域で定住して安定した生活を送る保証を実感する社会環境ができれば、日本の貯蓄額の大半を占める高齢者の貯蓄は、社会還元して地域経済を潤すことになる。右肩下がりの社会では消費つまり、右肩上がりで経済成長した社会にいた高齢者の蓄財を、その為には安心して消費できる環境作りが基本になり、その重要な要素していくことになる。高齢者の住まいの安定や生活の安定が少子化対策でもあるというと因果つが住宅である。の1関係があると考えている。高齢者にとって健康で快適な安心できる住環境と安定した経済環境地域経済は循環する。
が整えば、余剰の貯蓄は社会に還元され、少子化対策として目指すのは安定した生活を送っている高齢者のいる環境には子高齢者の安定した居住環境の実現であり、地域の高齢者との役割分担も可能な環境ができあがる育て世帯も安心して住むことができ、今後はその為の方策を見つけることが課題になる。
家族事情

多摩ニュータウンで生活していると、当然のように核家族が普通であると思い、将来も同様な家族事情が続いていくと錯覚するが、まだまだ大家族制が生活習慣雪国の山形や富山では、に影響を与えているし、暖かい鹿児島では末っ子が跡を取るという家族構造が残っているという。

こうした伝統的な習慣は近代化の流れと共に薄らいではいるが、ほんの少し前までは家族それがたかだか五0年で様変わりした。の根本的なあり方を形作っていた規範でもあった。戦後の家族事情の変化を調べるために、世帯人員の変化を見ると家族の変遷が良くわかる戦後すぐには一五パーセントほどを占めていた八人以上の家族はすでに姿を消し、核家族の象徴であった夫婦+子二人の四人家族も一九七○年代後半にピークを迎えて以降は急速に減少し始めている。その中で戦後一貫して増え続けている世帯が一人と二人世帯である。
すでに二人までの世帯が全世帯の五十四パーセントになり、今後はこれが家族の新しい形の中心になり、戦後の家族数の変化はいくつかの要因によって引き起こされているが、基本的には都市への人口集中がその主因である。
都市に単身の若者が集中すると結婚し家族をつくり始め、核家族を形成し成長して、やがて世帯分離が始まると単身世帯と二人世帯がさらに増加戦前の雪国での生活は大家族が助け合いながら生活することが合理的だったことで、合掌造りなどの大きな住宅が普及したが、今は暖房機器も普及して食糧事情も十分で単身生活になんら不自由は無くなった。

従来、食糧事情や気候変動を凌ぐための防 策として大家族制を取ってきたのだかその必要が無くなれば、ら、これまでの住まいの規範も必然性を失うことになる。だから家族が肩を寄せ合って過ごす必要は無く、家族よりも価値観を共にする仲間がネットワークするライフスタイルに移りつつある。単身ほたは二人世帯の増加は、まさにそれを表している。
日本人のこれからの住まい方については、各方面から様々な提案や実験的な試みがなされて

単身世帯が増えることで、助け合いを取り入れて共生するタイプの住いる。
価値観を共にし、グループリビングコレクティブハウジングまい方が提案されている。などがそれで、や現在では高齢者の共同生活を支える住まい方として普及し始めている。
欧米では学生など若者ハウスシェアリングが普及しており、今後、日本でも同様な動きが始まると思われるのすでに実験的に行われているプロジェクトもあり、また、単身世帯の住まい方も多様になる。「コ·ハ家族同士の結びつきも、価値観を共にする仲間で共生しようという試みが進んでいる。
ウジング」やコーポラティブハウジングなどがそうで、多様な家族が共に住み合うという構図である戦後、世帯分離が急速に進み核家族化が進展してきたが、今や時代は育ってきた核が分裂する核分裂の状況である。
印鑑証明書核分裂を起こすと核融合が始まるのが原理であり、単身世帯は従来の家族とは異なる結合を始めることになる。人間は集団で生活する動物であることは基本的なも人と人の連結の姿が新たな家族像を作ることになる。ので、このように家族の形態は多様化する。そこで、住まいの形もこうした家族事情に合わせた形に対応させる必要がある。
核家族が増え始めたときに○LDKの住戸タイプの考え方や団地族マンション派という住まい方についての考え方が生まれたように、核分裂の時代にふさわしい住まいの概念が生まれるはずである。しかし、核分裂後の融合は一つの解ではなく、幾つかの特徴のある住まいに進化して現れると思われる。
これからの日本人は、こうした進化を予感しつつ、新たな家族事情にあった現実的な住まい作りを進めることになる。それがどのような形態を成すのかは今後の住まい作りの動きに隠されている。
人口よりも世帯を読む都市の規模は人口で量られ、従来、国の交付税なども人口をベースとして配分されていたことから、都市経営の基本は人口であった。しかし、まちづくりの視点では人口よりも世帯数がとりわけ住宅地を精査するためには住宅数と連動する世帯数が計画の指標になる。重要で、世帯数を捉えることによって、これまで人口では見えなかった都市の動きも浮き彫りにすることができる。
とりわけ多摩ニュータウンのような住宅都市では、その行く末やあり方も世帯によって導き出せると思われる。
都市を理解するためには現状の推移を眺めるだけではなく、計画する視点で問題意識を持って読みとることが大切である

人口は減少しても世帯数は増加する。世帯数の増加は住宅数の増加であり新規供給に対して利用者がいる状態であり、市街地が発展している状況を表している。
多摩市ではすでに10年ほど前から人口は減少し続けているが世帯数は依然増加しており、空き家の発生も比較的少ないことから新規住宅供給量に対して需要が追いついていく均衡の取れた需給バランスが続いている。

このように世帯数の増加は市街地の健全な成長を表し、人口が減少していても地域社会は安定する実態としての人口減少の原因は世帯規模の縮小であり、多摩ニュータウン地域を中心として世帯分離が始まっていることが原因である。五0代·六0代のファミリー世帯から子供が成長して独立する状況に不思議はないが、ニュータウン開発の歴史から見ると当然の帰着である転入したエリアから二〇代もともと多摩ニュータウンはファミリー世帯を集めた都市である。の若者が巣立っていくのは当然で、特に親世代の年齢が集中している地区では特別の現象では一方、多摩ニュータウンには二〇代·三0代の世帯が大量に転入していることが解っている。
新たな分譲マンション供給に対しての転入と、新規民間アパート供給を中心とした転入など新規供給に対する世帯増が継続している他、公共賃貸住宅や中古マンションなどへの転入もある。
建替による借地期間の延長がない

事業用定期借地権

財産が増えない相続税対策

つまりへの政策転換だとも言える。足に対する数の確保の時代が終わり、質の時代だということで居住面積を増やすことに勤めてきた。
それもヨーロッパ諸国とは遜色のない規模にまで居住水準も向上したのだが、今後は生活の豊かさを取り入れる時代だという宣言でもあるこうした国の住宅政策に対する考え方の方向転換が多摩ニュータウンの場合にはどのような対応が可能なのか、稲城市、多摩市、八王子市、町田市の四市に跨ったエリアをどのようにコントロールするのかが課題である。
れまで、住宅不足を補うように大量に供給された公営住宅がある。
その全てが都営住宅でその分布は最近の開発では利便地区にも配置されているが、初期の開発地区では比較的不便地区に集中して配置されている。とりわけ多摩市域での公営住宅は大規模に集中して配置されて

おり、初期の都営諏訪団地は一五00戸余りが集団で供給されている。

低所得の世帯の集団という事実はぬぐえないのだから当然のように偏見も生まれる。戦後の公営住宅制度はこうしたこうした政策のひず差別を全国至る所に作ってきた。今般の制度改革でどこまで見直せるか、みを改善する努力が必要になる。新たな政策は豊かな住生活を目指しており、公営住宅が集積することはむしろ不幸な事なのだということを認識しよう。波があるのが人生だが、その度に家を移るのはか個々の家族は時に裕福にも貧しくもなる。なわない。しかし、日本の住宅制度は理不尽だ。
金持ちは家を買い貧しい人は公営住宅に入れということのようだ。金持ちは金持ちであり続けることは困難だし、貧しい人もいっまでも貧乏ではない。住宅政策は供給する側からの論理で進められてきた。そろそろ利用者側からの論理で住まいを考える仕組みをつくりたいと考えている。少なくとも自分たちの居住している多摩ニュータウンでは、豊かな住生活を確保できるように偏見のない環境を実現したい。

ニュータウンに未来はあるか第四章多摩ニュータウン研究多摩ニュータウンの誕生戦後の日本経済を支えるために地方から都市に集中した人々はこぞって住まいを求めるようになった。
なるべく退職金を使わずその産業構造も作用して多様な都市形態を作り拡大していった。都市の形態は、そ郊外に大規模な住宅地が開発され今日を迎えている。して各地で住宅不足を補うため、国家的な大都市周辺の大規模ニュータウン事業から地域的な問題解決型のニュータウンなど多様な住宅市街地が生まれた。高蔵寺ニュータウン、千里ニュータウン、多摩ニュータウンなど国家的なニュータウン事業は、大都市に集中した労働者のベッドタウンとして大量の需要に支えられて開発が始まった。
また、地方の核都市や企業城下町では、集中する労働者の居住地を支える為に、農地をつぶし海浜部を埋め立て丘陵部や谷合い部を造成した。都市に人口が集中することによる市街地の拡大、これらは殆どが戦後、日本の産業の勃興と共に生まれてきた新しい住宅市街地、ニュータウソである。
こうしたニュータウンの今後は、産業構造の変化、予測されている人口の減少、そして引き続き始まる世帯数の減少によって、居住者のいない余剰住宅空き家を生み出すことになる。
そして利用されない住宅は建物管理もおぼつかなくなると、急速に老朽化し居住に耐えないストックとなっていく。空き家の目立つ地区では破壊行為などのバンダリズムが始まり、コミュ住宅市街地そのものが維持できない状況になる。これらは決して予想でニティの崩壊に続き、きない他人事ではなく、その可能性は、どのニュータウンにも内在している。

の衰退は例えが極端かもしれないが、端島通称軍艦島日本の炭坑の街は衰退し再起に向夕張メロンは有名だ。しかし、力及ばず衰けて涙ぐましい努力をしている。

北海道夕張の退を受け入れなければならなかった街も多く、こうした事態は今後の日本の至る所で起こってところが、くる事象でもある。衰退する都市とは打って変わって元気になる都市も出現するすなわちイギリスの都市政策で言われるホットスポットとコールドスポットの関係である。魅力のある都市に人は集まり、そうでない都市は見捨てられる。にわかに現実味を帯びた縮小経済下での衰退のシナリオを前郊外のニュータウン居住者は、に、何を思っているだろうか。
まだ、事態が飲み込めず安穏としているのだろうか、それとも空き家が目立ち始めた地域の住宅事情を前にして戦々恐々とした面もちでいるだろうか。とりベッドタウンとして位置づけられた住宅市街地では住宅需要が市街地存続の命運を占うわけ、だけに、今後の方向を予測し対策を練ることは重要である。そこで我が国最大の新住宅市街地その方向を探っていく。
である多摩ニュータウンに凡を求め、

多摩ニュータウン研究事始め多摩ニュータウンを研究する場合に最初にふれるのが多摩市のデータである。
多摩市は多摩ニュータウンによって生まれ、多摩ニュータウンによって形成されてきた歴史を持っている。人口の七割がニュータウン区域に住み、市域の六割をニュータウンが占めている。多摩市はニュータウン区域の人口が急速に伸びるに従って行財政規模も拡大してきた。
その成長はバブル経済期はで続いたが、ふくらんだ風船がいつの間にか萎んでしまうように、以降は人口の減少傾向に引きつられて市政も尻窄みの感がある。小学校や中学校の統合で六校が廃校になり、1100五年三月には市内の都立高校も廃校した。
既存商店街の衰退と閉店の連鎖は、象徴的に報道され、さらに大量に転入した団塊世代の高齢化が未曾有のスピードをもって多摩市の財政に追い打ちをかけるという悲惨なストーリーが描かれている。
「多摩市行財政診断白書平成十五年七月」を見ると誰もが多摩ニュータウンはすでに衰退の道を歩み始めていると思ってしまうし、救いようのない状況だと理解する。
夫が妻の通常の生活費のために出したお金は

保証金を自己資金として

住まいを守る
財政白書の目的が多摩市民及び行政内部にメッセージした警笛の役割だろうから、公表したことでその目的は達成された感はあるが、それが多摩ニュータウンの第一印象として深く刻印され、大きな誤解へと結びついている。しかし現状の多摩ニュータウンは必ずしも衰退している訳ではなく、むしろ伸びている。にもかかわらず、多摩市のみの情報によって全体が評されることに誤解を生む原因があった。
確かに多摩ニュータウン内には衰退の片鱗を感じる要素も見受けられるが、多摩ニュータウンは多摩市だけでは完結していないこと、四市が連担し成長を続けていること、周辺の市街地との関係性の中で生活基盤が位置づけられていること、多摩ニュータウンには相当な資産が眠っていることなどを掘り起こしてみると、あながち多摩ニュータウンも捨てたものではないと気づき始める。

多摩ニュータウン全体の人口は相変わらず右肩上がりで増加しており、企業の転入、産業の活性化が進んでいる。高齢化率は周辺都市よりもかなり低く、若年層の転入が相次いでいる。子供の比率は高く高齢化を呼び込むであろうと悪玉にされている団塊世代もやや高めではあるものの全国並みの割合である。このように多摩ニュータウンは決して衰退を目前にした市街地ではなく、むしろホットスポットとしてさらに顕在化する新都市であるかのように見えてくる。

こうした事実は、多摩ニュータウン全域の情報を集積してこそ理解ができる。従って今後の多摩ニュータウンへの取り組みは、これまでのように多摩市だけの情報をもって評価するのではなく、多摩ニュータウン全体の問題として行政区を越えた情報を整理して、広域の多摩ニュータウンを考えていくことが必要になっている。
多摩市、八王子市、町田市、稲城市の四市にまたがるのが多摩ニュータウンであるどの行政組織がイニシアチブをとっても十分でない状況がある。
東京都も多摩ニュータウンのみに限った検討を進めるには体制が組みにくい。そこで、今後は多摩ニュータウン市民が主導的にかかわって多摩ニュータウンを評価し、新たな多摩ニュータウンのあり方を探る必要があるここでは、多摩ニュータウン市民といったが、あえて多摩ニュータウンは市街地の形態や都市としての骨格が明確であり、都市の基盤そのものが周辺の市街地とは異なっている。

印鑑証明書そ都市経営の方針や土地利用の方向も既成市街地とは全く異なる方向を見いだす必要もあこで、り、行政での取り組みを待つのではなく市民自らが都市の経営を意識し、整った基盤を活かすあるいは住宅計画策定を推進する必要がある。都市計画、そのために多摩ニュータウンの現状を正確に捉えるデータの整理を行うことが欠かせない。その為には、これらについての体制作りを推進することが必要になる。多摩ニュータウンの全体把握住宅都市の姿を正確に見るためには人口よりも世帯数がふさわしいとした。また、人口減少が続く多摩市でも世帯数は確実に増加していることはグラフを参照していただければ理解できるはずだが、それがいっまでも続く訳ではない。
いつかは一定の世帯人員に収束し、やがて世帯数も減少する可能性を持っている。

国勢調査によると世帯の単位とは、家計を一つにする家族の単位であり、単身や夫婦のみの世帯が増えれば世帯数も増加することになる。ファミリー世帯の住宅を中心に開発した多摩ニュータウンは、現状のマンション中心の住宅ストックでは二世帯同居など多家族の居住は困難である。

こうした状況からすると今後さらに世帯人員の小規模化は進み人口は減少するが、世帯の数は減らず、定住が続けば空き家は見あたらないという状況が継続する。結果として、住まいの大きさは変わらないから居住水準だけは向上し続け、さらに「良好な居住環境を維持し続ける多摩ニュータウン」という評価になる。

こうした読みとりを行うためには世帯数のみならず世帯構成や住宅ストックの状況なども把握するほか、エリアごとの世帯状況と住宅ストック状況などの詳細なデータ管理が必要になる。しかし現状では、こうした情報の収集は多摩ニュータウン全体に関することについても、地区の特性を区別することも難しい。多摩ニュータウン全体のデータが揃っていないので、多摩市だけの情報やデータでの判断を余儀なくされる場合があり、こうした事情を理解していただいた上で本書も読み進めていただきたい。
行政区域を跨っている多摩ニュータウンの難しさがここにあるまた、多摩ニュータウンを理解するためのデータ収集は、国勢調査では比較的詳細な区分に沿って集計はできるが、住民基本台帳では各市の情報開示のレベルが異なり、また町丁目の区分は出来ても多摩ニュータウン区域が町丁目と合致していないため、人口や世帯数が明確に区分できない状況がある。

たとえば、町田市では小山町と相原町の一部が多摩ニュータウン区域に含まれているが、その多摩ニュータウン区域のみのデータは公表されていないなど、多摩ニュータウン区域のデータ整理には、ある程度の類推が必要になる。このように、多摩ニュータウンを区分できないと地区の検証は難しく、相変わらず多摩市の

データを持ってきて多摩ニュータウン全体を語るという暴挙に出ることになってしまう。

こうした状況を改善しようと、地域の活動で係わっているNPOFUSIONで都市機構の調査協力をする形で多摩ニュータウン調査を1100三年度に行ったが、データ集計に十分な費用を投入できず、分析半ばである。
とはいえ、多摩ニュータウンの情報はきちんと整理されるべきで、それをまとめるのは国なのか東京都なのか都市機構なのか、それとも四市なのかと議論も分かれるであろうが、ここでもやはり多摩ニュータウン市民が意義をもって取り組む仕事ではないかと思ってる。
私も多摩ニュータウン市民として一助になろうと思っているし、「多摩ニュータウ理事を務めているも主体的に多摩ニュータウン研究に取りかかれる人材を擁していン·まちづくり専門家会議」ると自負している。

増改築または再築に建築確認が必要な場合

保証金返還請求権

今後、そのような機会があれば是非取り組んでみたいものである持ち家と借家の空き家の意味するもの多摩市の第二次住宅マスタープランでは市街地の特性別に空き家の実態調査が行われているその調査結果から様々な特性を読みとることができる。地元の地権者が住み、またアパート経営をしている区画整理区域では集合住宅の空き家が1111.六パーセントと多摩市の平均をかなり上回っている。これは区画整理区域にはワンルーム·マンションをはじめとする賃貸マンションなどが多く、比較的分譲マンションは少ないので、空き家の多くは賃貸住宅であると想定される。
また、区画整理区域の戸建一パーセントと新住区域のて空き家率は五·三·三パーセントよりはやや高い値であるがこれについては地元の持ち家世帯が居住している区域であることから、賃貸活用が主ではないと考えられる。一方、新住区域では戸建て空き家率は区画整理区域に比較して少なく、111,11パーセントの空き家率は殆どが利用されていると理解することができる。
さらに集合住宅についても五·一パーセントと区画整理区域とは異なり極めて空き家率が小さい。これは新住区域全体が空き家の少ない状況であると理解できる。

この場合、戸建ての空き家率と持ち家マンションの空き家率が同一と仮定し、分譲と賃貸のマンション比率を同じとすれば、賃貸マン·八ポイント上昇させた率で六,七パーセントの空き家があると想定すションの空き家率は一ることができる。しかし、その値も区画整理区域での空き家率と比較すると約半分であり、新住区域の賃貸住宅も比較的空き家が少ないことがわかる。人気が高つまり新住区域の住宅は、

く空き家が生まれにくい住宅ストックであるという状況がわかる持ち家借家別の空き家状況の既往調査は無いが、多摩ニュータウン全体では、多摩市と同様に持ち家は空き家が少なく、賃貸に空き家が集中していると想定できる。

多摩市の新住区域の賃貸住宅は公的賃貸住宅であり、比較的古いので家賃が抑えられており、低所得世帯や高齢者等の入居しやすい条件が整っていることから空き家が少ないと思われるしかし、同じ公的賃貸住宅であっても八王子市域では、調査データこそないが、現地での踏査ではかなりの数の空き家が発生しているようである。他の事情も重なっているとは思うが比較的新しい公的賃貸住宅に相当な空き家が発生している状況がある。
移動しやすい賃貸住宅居住者は社会的経済的な動きに敏感で、今後の賃貸居住者の移動傾向や空き家の発生状況に注視することが必要になる。
立会証明書このように多摩ニュータウンの空き家の発生は賃貸住宅から現れると思われ、市街地の空洞化も賃貸住宅団地から始まると考えられる。言い換えると公的賃貸住宅の空き家の発生動向が多摩ニュータウンの活力を左右するきっかけになるだろう。現地を見た限りでは、最近の都市機構賃貸と公社賃貸の空き家は尋常でなく、場所によっては住戸の半分が空き家ではないかと見られる団地もあり、相当な空き家が発生している。
もともと、バブル経済以降、都公社の都民住宅などの供給が八王子市域で始まったが、入居者が充分埋まらない状況の中で、タイミング良く三宅島の避難が始まり、これらの住宅ストックが役立ったという経緯がある。
こうした一時的な三宅島民の避難住宅としての役割が終了したことから、八王子市域の都民住宅に空き家が集中したという必然的な背景もあるが、それだけでは説明しきれない空き家発生のメカニズムが隠されているようにも思える最近の民間のマンションラッシュで賃貸から分譲への移動が誘引され、おそらく、比較的家賃相場の高い公的賃貸住宅に空き家が集中していると思われる。
今後はこれらの空き家状況の推移がどうなるのか。
このまま空き家が続くのか、それとも外から転入して空き家が埋まるのか、今後の動向が気になるところである都市機構に確認しても実際の数値は企業秘密ということで教えてもらえないが、最近の機構と公社の家賃改定が比較的新しい住宅についての大幅な家賃減額であったことが、空き家の深これらの空き家の状況については、刻さを物語っている。

地域に居住する者にとってはいささか気になるところであり、早期に入居者を確保していくことが地域の活性化に繋がることであり、空き家のまま放置しておくことが問題を生み出すことであることを承知している。こうした良質な住宅ストックを無駄にせず、多摩ニュータウンに居住したいとする新たなニーズを喚起することができることを期待したい。多摩ニュータウンの賃貸住宅多摩ニュータウンの新住区域の賃貸住宅は都営住宅と都市公団旧公団、都公社の供給した公的賃貸住宅に限られており、全体で二四000戸ほど供給されている。
しかし賃貸住宅の実分譲マンションや戸建て住宅の賃貸住宅としての活用があり、統計的なデータは態としては、ないが分譲住宅の約五パーセントほどの賃貸化があると仮定すると、新住区域で一五00戸ほどの流通があると思われる。総数としては些少だが、分譲マンションの賃貸化はマンション管理の面で影響を与えて始めている。
今後、相続などで複数の住宅を持つ世帯も増え、個人の賃貸活用も増加すると予測される中で新たな団地問題として浮上することになるだろう。

このように見てくると、多摩ニュータウン全体を統計的に見る場合には建設戸数がはっきしている公的賃貸住宅を基本的な賃貸住宅として捉え、その上に分譲住宅の賃貸化を想定して加えるという捉え方になる。
相続税の速算表

印鑑証明書

融資を受けるだけ

これには何か陰謀でも隠されているような気配が漂っていると考えていたら、やはり金融機関の負債が、結果として付け回されていたことに気づくことになった。

貯蓄動向調査を経年的に並べてみると、本来ならば一定を保っているはずの同一世代の住宅·土地の負債額が毎年増加していることに気づく。とりわけ三五歳から四九歳にかけての世代が一本調子に負債を増やしている。本来、地価と建設物価が安定していれば同一世代のライフステージは同様であるか毎年負債額が増加ら、するということは起こらないはず。

収入が増加していて負債額が倍増したという訳でもない住宅価格はむしろ下落している中での負それ債総額の増加は、だけ多くの人々が住宅を買ったことに他ならない。としても、それも10年もたたない間に倍増しているという状況はいかにも理解しにくい現象である。
最も負債額の多い世代は四0歳代前半であるが、統計によると、平成五年段階では五00万円の負債額が五年後の平成一〇年では九00万円に達している状況はもはや尋常ではない勢いなにか、その世代が持ち家病に掛かってるような様相でもあり、である。

いささか異常とも感じられる状況である。しかも、世代的には家族人員がピークに達する年代で、持ち家意欲の最も高まる世代でもある。従って土地·建物の負債が増加するのは当然であるが、他の要因でもない限り毎年負債額が上昇することはあり得ないので、敢えて言っているのだ。その世代の時代背景が団塊世代とそのジュニア世代の中間、たまたま、いわゆる狭間世代の行動パターンであるという認識もあろう。
世代的に人口が少ないことから、親世代からの分け前も多く集中していることから、安心してローンが組めたということもあ親世代の庇護の元、るだろう。しかし、もっと根本にあるのは金融機関の負債を分散させる仕組みではなかったか。
日本経済の問題解決の方法を議論したいと思っているのではない住宅の専門家として思うことは、つまり個人に多額の負債を追わせる住宅取得の方法が住宅政策としてこうした現象、

本当に正しいことなのかどうかを問わなければならないと思っているだけである。購入した資産価値は一定ではない。
住宅の余剰はすでにはじまっており、いずれ資産価値は低迷する。その資産を長期ローンで購入する現在の住宅取得の仕組みが時代に合わなくなっているのだとい国民は気づかなければならないという警告をしておきたい。
うことに、住宅ローンは最長三五そう簡単に目論み通り収入がある年、四〇歳の時に負債を抱えると、払い終わるのは七五歳、とは限らないのが人生である。

納税者側

くらしと住宅政策

本当の豊かさとは何か生活の豊かさを享受するために国会では夏時間も検討されている。戦後何度か話題にもなり一度は実施された夏時間であるが景気浮揚の陰で消滅したと聞く。ようやく縮小経済が始まり豊かな時間を享受できる環境が生まれつつあるのだ。ヨーロッパを旅していると夏時間に羨ましさを感じる。五月、明るい太陽の下で三々五々街を楽しむ人々が往来する。カフェにも公園にも人が集い、日本で言えば午後を楽しんでいる。午後三時くらいの太陽の位置。
事務所ビルには夏時間の午後五時を過ぎると誰もいなくなり、残業などする人はいない。全員が帰宅し、思い思いの余暇を楽しんでいる。少し早起きをして、きちんと仕事を割り振って終わらせる。そんな習慣があれば豊かな午後は生まれる働き過ぎが経済を支えたことも確かだが、その結果として通勤時間は伸びて都市はむやみに拡大していった。その結果として郊外に多くの空き家を産む結果となりそうだ。
郊外の戸建て住宅団地にある空き家の多くは、持ち家の空き家である。
借家として利用したローンの残った世帯は越すに越されない事情で縛くても借家世帯は既に都心へ移動しており、り付けられる。たとえローンが無くても、周辺に空き家のある住宅地は人気が落ち売却も難しい。最近よく見かける市街地の光景である。
しかし、地方都市の郊外部では、それでも住み続けることを余儀なくされている世帯は、結局、住宅に従属して生きる選択をしなければならない運命になるとりわけ、郊外に浮き島のように開発されたニュータウンの場合はさらに悲惨だ。
関東近辺にもそういうニュータウンは何カ所かあるが、大都市の都心部との結びつきを前提に開発したものだから周辺市街地との関係が薄く、世帯の転出が続けば瞬く間に街のにぎわいを失うだろう。かつての長崎の端島通称軍艦島のように我々は日本のニュータウンの栄枯盛衰を、石炭産業の衰退ですでに経験してきた。

長崎の端島は炭坑の島として日本で最初の鉄筋高層アパートが建った場所で、島全体面積約六·三ヘクタール、明治に始まった石炭開発から一九六0年昭和三五年頃に最盛期を迎え島全体では八四0人/ヘクタール、居住地区に限れば一四00人¥ヘクタールという驚異的な人口密度を持った住宅市街地として一九五九年には五二五九人と栄華を誇ったが、一五年昭和三四年後の一九七四年昭和四九年その幕を閉じたという歴史がある都市は成長し、そして衰退する運命を持っている。
現代のニュータウンはその役割が終わったとき、新たな役割を見つけられない限り終焉を迎えることになる。ホットスポットとコールドスポットバブル経済は多くの日本人に一時的な夢と落胆を与え、そして将来への迷いを残した。一時的な景気の高揚の流れは、再来するのではないかという淡い期待も抱かせるほど強烈なものだった。

今後の景気浮揚は一時的に発生することがあったとしても小規模なものでバブルは再現することはなく、次第に減少する人口につられて縮小経済に突入することになる人口の減少から九年ほど遅れて世帯数は減少を始めるとされているが、日本中平均して人口や世帯数が減少するわけではない。
くらしと住宅政策

当分は住み続けたい

プロロジスパーク海老名
どこかで過疎が始まり、どこかに人は集まる。戦後は大都

市に人口が集中した。現在も都心回帰と言われているが、大きく拡大するものでもないのでこれからは二〇年三0年という経過の中で都市間の綱引きが始まる.大勢には影響しない。わゆるホットスポットとコールドスポットの誕生である世帯数の減少が人口減少より遅れるのは世帯人員が減り続けているからで、団塊世代家族を中心とする世帯分離が落ち着くとだいたい平均世帯人員は11人+αで安定する。

世帯分離は世帯数を増加させたが、確実に起こる。世帯数の減少は今後、ただし、この傾向も地域によって違いがあり、世帯が転出しても、そこを埋める世帯の転入があれば世帯数は減らないし、地域内で世帯分離すれば、世帯の減少にも耐えられ、空き家は発生しない。たとえ人口は減ったと世帯数が維持できていれば街は廃れない。
しても、発生している世帯分離は世代間のライフスタイルの違いがもたらす別居行動であり現在、どの地域でも起こるし、総人口の減少問題とは直接関係しない。
基本的には住まい方の多様性一時的な移動行動である。結局はその地域が定住できる環境か否かに掛から来るものであり、かっており、まちづくりが人口減少を抑止するポイントである。従って、今後はその都市が-何に魅力的であるかを競う都市間の綱引きの関係が都市の明暗を生むことになる地域にとってバランスのとれた引き算がで何れにしても時代は引き算の時代に入っている。
きるか否かは、その舵取りをする行政だけではなく市民の責任でもある。
引き算の効果は、極めて明快だが残酷な形でやってくる。

足し算は全体をボトムアップさせるが、引き算はスケブゴートを作る。誰が貧乏くじを引くかはこれからの市街地間の競争であり、行政や市民はある種の賭け事をしているように、将来に期待と不安を抱きながらまちづくりを進めることになる。地域間戦争がはじまったとき勝者と敗者が明らかになる。そして地域は勝たなければならない。
その為の策謀を練る時が来ているのではないだろうかサスティナブルということサスティナブルという言葉を知って最初に内容を解読したのは、「サスティナブル·コミュニ過日、川村健一·小門裕幸著学芸出版社」だったと記憶している。
そこで紹介されてティいるアメリカ·オレゴン州のポートランドを訪ね、街をくまなく訪ね歩いたが、一つ一つ心に残るまちづくりの思想が漂ってくる光景に感動し続けたものだった。
それまで、ヨーロッパ諸国には何度か足をのばしていて、日本の住宅問題を浮き彫りにする事例を多く見学していたがアメリカ·ポートランドのありかたは、また様相を変えてダイナミックに目に飛び込んでき持続可能な発展という考え方は、「将来世代の要求を満たしっ(SustainableDevelopment)」と定義され、つ、現在の世代を満足させるような発展経済的·社会的発展と環境保護との調和、現在と将来の世代間の利害調整を適切に行うことを目指す概念
立会証明書「環境と開発に関する世界委員会とされている。(日本政策投資銀行HPより)」一九八七年の国際連合のWECDブルントラント委員会から生まれた概念であるが、私もその後何かに付け、この概念図を例にして、考え方を整理することが多い。経済環境コミュニティの調和ある発展という考え方は、(さが)を上手くコントロールするにふさわしいキーワードのように人間の持つ性思えるのだ。
まちづくりをするのにも住まいづくりをするのにも、この三つのキーワードとその組み合わせから発せられるメッセージは貴重で、計画途中で何度もこの概念に立ち返り、軌道修正することができる。

持続可能な発展の概念が出てきたことは、人々の気持ちを糾合するためには効果ここに的で、その模式図の説明は解りやすく多くの人の共感を覚えるものだと確信している。

事実この概念は世界を駆けめぐり、持続可能なという言葉が形容詞とし日本では様々な分野でて溢れていて、今や常識の概念として広がったようだ。まるで心理学の世界ではフロイドが無意識という概念を発見して、それが世界の常識となったように持続可能な発展の概地球環境コントロールの基軸として、あるいはまちづくりの方向性として、念は、今後の社会の常識としての概念になると思われるこうした新たな常識は、多くの先人によって提案され、人類の生活に寄与することになるが多摩ニュータウンという小さな地域にも基本的に流れるまちづくり·まち育ての概念として役エコノミックアニマルかつて日本は立つものだと考えている。
と例えられた。

一九六五年経済成長のことしか頭にない日本人のこととして揶揄された言葉だが、それか昭和四〇年エコノミーコミュニティエコロジーら四〇年を経て、地域を発信元としたの三拍子揃ったまちづくり·まち育ての事例や発見を提案できればと考えている地球の温暖化はすでに異常気象となって人間を襲ってきている。
地球環境も大きなバランスを保とうと蠢いていて、その活動が人間に予想外の手痛い自然災害を与えている。環境バランスを崩した原因は人間であることが解っているので、解決も可能である。だからこそ、サスティナブルな多摩ニュータウンを育てたいと考えているのだ住宅政策は大きな変革期にかかっている日本の住宅政策が公営住宅を中心に展開してきたことを知る人は少ない。

所沢物流センター

財産ごとに重加算税の有無が分かれるワケ

住宅政策全般を見れば住宅金融公庫が融資する持ち家支援が優遇されているとの見方は多い。しかし、事実上全国の自治体が手間暇掛けて住宅を建設し維持管理し、入居者へのこまめな対応をしている住宅は他にはない。家賃を滞納したと言っては個別に対応して回収し、回収できないとしても強制的に追い出しはしない。離婚したと言っては居住の継続についての理由書を作る指導をするし、高齢化が進行すると言っては高齢者の入居を手厚くする。
また最近では、ドメスティッ世帯が社会問題になったので、ク·バイオレンス(DV)避難住宅として公営住宅を提供しよぅということになった。ある意味では、至れり尽くせりの公営住宅である世間では公営住宅は自力で居住水準を確保できない低所得世帯の住まいで、一般的には敬遠される住宅に属するのだが、実情は手厚い保護施策に守られて優遇措置を一手に受けている住だから不況になると人気沸騰である。宅でもある。

今や多摩ニュータウン内にある都営住宅などは何十倍という応募倍率で、なかなか入れない状況であるこうした手厚い公営住宅だが、国土交通省では公営住宅政策は福祉政策ではないと言い続けしかし、ている。実態は福祉住宅であり、住宅困窮者を一カ所に集めて経済支援していることに他ならない。

施策の方法は家賃減額補助と居住水準に見合う住宅供給だが、市場家賃と政策家賃との差額に対して一定の補助金がつぎ込まれる。「家賃補助は建物に対する補助であり、人と国は説明するが実態は個人への家賃補助に変わりはない。に対する補助ではない」公営住宅は戦後の住宅不足を補う為に新規建設を推進することを目的としていた。従って建が役割を担ってきた歴史がある。
しかし、設主体の事業として国土交通省旧建設省すでにつまり厚生労働省の業務範囲になっている。住宅戸数は充足し公営住宅の実態は福祉的役割、

住宅困窮者の為の建設の時代は終わり、住宅困窮者に対しては家賃補助や居住確保支援などの生活保障を行う政策に変わらなければならない時代になっている。
建設が基本の国土交通省の公営住宅制度であるからこそ、貧しい人々を一か所に集めるこしかし、住宅が余り、とをしてしまった。
余剰ストックの活用を考えなければならない時代になったのだから、そろそろ地域に蓄えられた住宅を活かした居住者支援施策に転換しないと住宅困窮者の実情にあった施策の展開は困難になるのではないだろうか。
事業用定期借地権建物については新規建設から維持管理へ方向転換している。今後は居住者については地域に住み続けることを前提とした居住支援を、公営住宅以外の住宅ストックも含めた住宅活用施策に転換しないと、真に住宅困窮世帯の住環境を改善できないのではないだろうか。人生は浮き沈みがあるのが普通で、家計にも浮き沈みがある。その度に公営住宅と民間住宅を行き来するわけにはいかないのが普通の生活である。家庭経済の変化は不況ばかりではない。
また、高齢化して退職するとたちまち無職になり収入はゼロになる。つまり低所得になると公営住宅の門戸が開かれ、貯蓄がいかにあろうが、住宅を所有していなければ公営住宅には入居可能になる公営住宅の量は全国平均では住宅ストックの五パーセントである。日本人は、あるいは日本政府はたった五パーセントの住宅政策に相当な予算を使い、五年に一度、目標数値を約束し具体的な建設計画に多くのエネルギーを費やしてきた。

たった五パーセントという表現は批判の的にさらされるかもしれないが、国民の税金を投入する住宅施策として五パーセントのみに注視する時代ではないだろう。折から、国では昭和四一年度より続けてきた住宅建設五箇年計画を廃止し、平成一八年度か住生活基本法を打ち出した。
ら新たな住生活に関する基本的な考え方としてその目的は「国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念を定め、及び国等の責務を明らかにするとともに、住生活基本計画その他の基本となる事項を定めることにより、当該施策を総合的かつ計画的に推進し、もって国民生活の安定向上と社会福祉の増進を図るとともに、国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
」とし、その基本理念として「住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の推進に関する基本理念を定める。
」として全国的に人口が減少して世帯数も減るという状況の中で、住宅も余ってくることを予感した状況を背景に、住宅づくりから一歩前進した住生活の概念を取り入れた施策として展開すハウスからホーム戦後の住宅不ることになった。

連年赠与

納税者側

研究学園

これは、その結果、詐害的短期賃借権によって、設定したはずの担保が後順位の抵当権者に移転してしまうからであるやはり短期賃貸借制度は廃止すべきだ一0年近くにわたる地価の下落は、銀行の不良債権を増加させ、貸し渋りをもたらしているこれは、地価の下落だけが原因ではない。短期賃借権という法的に不備な制度のために、貸し渋りが生じ、金融機関の仲介機能に大きなダメージを与えている。短期賃借権が資金の貸出市場にどのような影響を及ぼすかについて、この章では、理論的な観点から検討した。第一に、短期賃借権は情報の非対称性があることを前提にすると、資源配分に対して中立的ではなく、貸出資金の減少をもたらすことを明らかにした。
第二に、短期賃借権を用いて債務者と後順位の抵当権者が結託する場合には、動学的整合性の問題が発生する資金の貸し手のインセンティブが失われる。
これらはいずれも、その結果、資金の貸し渋りを発生させる

金融機関の仲介機能を再生するためには、このような観点から、資源配分の効率性を改善し、(「短期賃貸借短期賃貸借制度を廃止する必要がある阿部泰隆·上原由紀夫が提案するように、これによって、短『NBL』一九九九年六月一五日号)。

保護に関する判例·民法学説の破綻」不良債権の処理も期賃貸借制度の悪用が防げるとともに、資金市場の効率性は著しく改善し、一定期間のこの制度の廃止によって失われる借家人の権利は、円滑に進展すると考えられる。明渡し猶予制度で十分に保護されるであろう。都市の生産性は大きく向上し、都市機能の再生とこれまで述べてきた提案が実施されれば、新しい産業これは、金融市場に生じている貸し渋りを解消し、地価の下落に歯止めがかかる。金融仲介機能の再生だけでなく、停滞している日本経済の構分野への融資を活発化する結果、造改革や景気回復が実現できる。
[謝辞]社会科学研究』(東京大学社会経済研抵当権と短期賃借権山崎福寿·瀬下博之本章は、また本稿を作成するうえで、瀬下博之究所、一九九九年)を平易に書き換えたものである。ここに記して感謝したい。氏との議論はたいへん参考になった。

阪棉·淡路大震災の教訓

一九九五年に起きた阪神·淡路大震災では、兵庫県だけでも一挙に二万棟の家屋が完全にまた、六千数百名の命が一瞬にして失われた。

埋葬許可証倒壊した。半壊や半焼を含めた家屋の被害は11四四万六000世帯もの人たちが家を失った。四万棟を超え、ストックの被害額はおよそ10兆円と推定されている。このような大地震による瞬間的なストックの減少に対して、住宅政策として何が必要だろうか。この章では、将来起こるかもしれない大震災に対しての備えとして、阪神·淡路大震災で起こった問題について、住宅政策の観点から考えてみよう。
宅をめぐる問経済学はこれまで有効な処方箋を書きえないと考えら大震災あるいは緊急事態に対しては、緊急事態においては、人々は冷静で合理的な判断が困難になるため、れてきた。市場による解決は、効率的なものとかけ離れてしまうことが予想される。しかし、だからといって、当局が大きな税金のむだ遣いを招く。
何から何まで人々の面倒を見るのは、それでは、民間の自主的な再建活動を阻害せずに、人々の暮らしを守ることができるのだろうか。まず、震災によって一挙に大量の住宅ストックが損壊した結果、新たな住宅をどのように手当てすべきかという問題が発生する。
検討すべきことは、住宅が不足しているのだから、早急仮設住宅で対応すべきかどうかという点であるさまざまな問題点が指摘されている。仮設住宅をめぐっては、緊急避難所から仮設住宅へ移満足な仮設住宅が手に入らないために、緊急避難所からなかなか人々が移動しようとしても、住しなかったという問題点が報告されている。

緊急避難所として指定されていた公民館や学校市役所のフロアに多くの人たちが居座った結果、業務の支障や教育現場でさまざまな混乱が発生したといわれている民間活動を阻害すべきではない神戸市のホームページによると、一九九九年の三月末時点でさえ、神戸市の仮設住宅使用-仮設住宅の使用期限は一九九九年三月で切れたが、その延長が帯数は三五00近くであった。
認められた。仮設住宅が完全に撤去されたのは、震災から五年弱を経た二000年11月であった。被災者に一時的な居住の安定を図ることを目的としたものである。仮設住宅は本来、したがって、にもか仮設住宅の質は最低限度の生活を営むためのもので十分であると考えられる。かわらず、仮設住宅の質を改善することや仮設住宅の長期的な利用についても、さまざまな要望がある。震災時における住宅政策はどうあるべきか。

結論から先に述べておこう。震災時における一時的な住宅ストックの減少に対して、深刻な住宅不足が発生する。この住宅不足を解消するために、政府が一時的に仮設住宅を供給することは望ましい。しかし、この公的な住宅が長期的な民間の住宅供給を阻害してはならない。政府による仮設住宅の供給が民間の住宅供給を阻害しないためには、いかなる政策が必要で仮設住宅の品質を必要以上に上げることは、あろうか。好ましくはない。

むしろ人々が仮設住宅から民間の賃貸住宅に速やかに移住できるよう、仮設住宅使用期限を厳格にルールどおりに運用すべきである。また、その際に仮設住宅から民間賃貸住宅への移行を速やかにするために

住宅切符制の採用が考えられる。

大きなお家ですね

柳に雪折れなし

価格と健康
仮設住宅の有料化と住宅切符制の併用によって、短期的な仮設住宅の供給と民間賃貸住宅の供給によって、短期·長期の住宅不足の問題は矛盾なく解決できるモラルハザードのおそれが一般に、堅固な住宅を造ろうとすれば、それなりの建設期間を必要とする。しかし、いますぐにでも住宅を必要とする人々に対しては、早急に対応しなければならない。ここに仮設住宅という需要が発生する震災時に公共用地の上に仮設住宅を建設して、そこに人々を一時的に避難、移住させるといきわめて合理的な判断であろう。もちろん、う政策は、仮設住宅はあくまで一時的なものであって、長期的な居住に耐えられるようには建設されていない。仮設住宅は建設も簡単なよう撤去も簡単にできなくてはならない。
に、しかし、ひとたびそこで人々が生活を始めると、この仮設住宅は仮設ではなくなってしまうかもしれない。一九五九年の伊勢湾台風のときに建設された仮設住宅にいまでも多くの人たちが住んでいるという話もある。そのほかにも、数十年も前の非常事態に建設された仮設住宅に、現在でもたくさんの人たちが住んでいるといわれる。このような事態は、果たして望ましいことだろうか。
これまでも多くの経済学者が論じてきたように、効率性の観点からは、公的に住宅を供給することに対しては多くの問題点がある。

公的に住宅を供給する際の問題点が、仮設住宅には典型的に現れる。いままでに何度も指摘してきたが、モラルハザードの問題と動学的整合性の問題がここでも発生する阪神·淡路大震災という非常事態で、被災した人たちは非常に不幸な経験を負っていることは疑う余地はない。しかし、ひとたび仮設住宅が建設されて、そこに居住できるようになると新たにみずからの生活を再建し、代替的な住居を構えようとする意欲を失わせることにならないだろうか。
これがモラルハザードの問題である一時的であったはずだが動学的整合性の問題点である。もう一点は、仮設住宅を早急に建設すること自体にそれほど反対一時的に発生した住宅不足に対応して、する人はいない。しかし、そのような住宅がひとたび造られると、かりにそれが仮設であっても、そのような仮設住宅から他の代替的な住宅へ移り住まなくなってしまう人が出てくる。
その結果、公的当局は仮設住宅に住む人々の生活を改善するようにとの政治的圧力を受けるようになる。
仮設住宅を長期の居住に耐えられるように手を加えることが要請される。このことも、仮設住宅に人々が住んだ後では、合理的な行動として評価される。しかし、仮設住宅はもともと短期の居住を目的として造られたものであり、事前的にはそれが望ましかったはずである。すなわち、一時的居住を目的としたはずの仮設住宅が本格的な住宅として機能するという矛盾が発生する。
公共用地という多くの人々が共有すべき財産を、その結果、一部の人たちが占有するという事態が発生する。
仮設住宅自体は、したがって、二年間という期間限定で造られたものである。長期にわたって健康で文化的な居住が営めるようにはなっていない。それにもかかわらず、長期の使用に耐えなければならなくなってしまう。したがって、最初から仮設ではなく、長期居住できるような住宅を準備すべきではなかったのかという疑問が生じる。

なるべく退職金を使わずこれが動学的整合性を満たさない

のは明らかだが、仮設住宅の不便さや住みにくさを指摘する人々は多いもしこのような批判に応えて、仮設住宅をいっそう便利に快適にしたり、堅固なものを最初からつくっていたら、人々の震災に対する備えや、震災後の生活を再建するための努力や、自助努力による代替的な住宅建設はどのような影響を受けるだろうか。
多くの人々が政府に依存住宅建設は遅れ、経済の再建はいつまでたっても、おぼつかないであろう。
する結果、残るの大幅な財政赤字と巨額の政府債務であろう。は、宅切符制とはさてそれでは、このような矛盾に対して、どのような対策が考えられるであろうか。この解経済学者たちは興味ある提言をしている。それは住宅切符制である。決策として、被災した多くの人たちを救済するためには、何らかの補助金が必要である。
また、新規の住宅供給も必要である。しかし、公的な住宅供給が民間の住宅供給を阻害してはならない。この住宅切符制が望ましい解決を与えてくれる。矛盾には、住宅切符制とは、所得や生活水準に!公的当局がこの基準に満たない被災者や貧困者に対して、定の基準を設定したうえで、住宅切切符を持っている人は、符を配布する制度である。

住宅供給者にその切符を手渡すことによって、無料ないしは割引料金で一定の住宅サービスが得られる住宅切符は、民間の賃貸住宅に住む場合にも、公的な住宅ないしは仮設住宅に住む場合にも使用することができる。最低限の住居をまかなうための切符であるため、一定の水準を満たさない質の悪い住宅の居住者に対しては、その住宅切符とさらに現金給付が追加される。また逆に、より質のよい住宅や大きな住宅に住みたいと考えている人たちは、切符の提供とさらに自己負担によって高い家賃の住宅に住むこともできる。このように、住宅切符は使途を住宅に限定した切符であり、他の用途には流用できない。
配給を受けた世帯はその住宅切符を家賃の一あるいは家賃の全部として用いることができる部として、も家賃を取るべきそれと同時に仮設住宅であっても、家賃を設定し利用者から徴収する必要がある。中心部から離れた不便なところは家賃を安くして、相対的に魅力のある中心地においては、仮設住宅の家賃も高いものに設定する必要がある。
被災者は配布された切符を用いて仮設住宅に住むこともできるし、民間の賃貸住宅に住むこともできる十分な数の民間住宅が建設されるには、11年間は必要であろう。
もし、仮設住宅の使用期限を厳格に運用できれば、民間の賃貸住宅供給者は仮設住宅の期限の切れる11年後の需要を予測して、新規の住宅建設を企画するだろう。これと住宅切符制を併用すると、仮設住宅の期限が切れる二年後に向けて民間の賃貸住宅の供給が促進される結果、二年後には民間の賃貸住宅に多くの人たちが吸収されることになるだろう。仮設住宅はあくまで期間限定の住宅である。
その原理原則を重視して、仮設住宅はあくまで仮設住宅としてのクオリティを追求すればよい。
二年後には民間賃貸住宅が供給されるので所得水準の低い人たちは以前と同じような住宅切符が配布される結果、同じような住宅サービスを受けることが可能になる。これが守られないと、ここで重要な点は、仮設住宅の使用期限を厳格に守ることである。民間の賃貸住宅は供給されなくなってしまう。

公的住宅が望ましい理由それならば、そもそも政府や自治体がしっかりした住宅を早急に建設して、それを長期永住可能な公的住宅として供給してはどうかという代替的な案が考えられる。

不動産を所有していること

時価が路線価を下回っている土地でも

しかしこのような公的住宅を建設することは居住を既得権化させてしまい、先に述べたモラルハザードの問題を引き起こす被災した人たちを救済するために堅固な住宅や、十分な質を備えた住宅を供給することは、短期的に人々の公正の感覚に合致するかもしれないが、長期的には大きなむだを引き起こす可能性が高い。それは、人々の自己再建意欲を阻害してしまうからである。被災者の生活を長期的に保障する住宅を提供することは、被災者のなかに存在する所得水準の高い人たちを過度に保護したり、また、被災者たちの再建努力を失わせることになる。そもそも長期の居住に耐え時間がかかり、緊急事態に対応するのは無理である。るような住宅を大量に建設するには、その意味で望ましくない。
したがって、公的住宅は、あくまでも緊急避難的な措置として仮設住宅の建設が認められるのである。早急に建設しなければまた、この住宅は仮設であって、ならないという条件を満たすために、必要最小限の機能を備えたものであればよいと考えられる他方、仮設住宅の建設が、民間住宅の建設や賃貸住宅の供給を阻害してはならない。
そのた住宅切符制によって低所得水準の人たちや高齢者の生活を保障することが必要であるめに、住宅切符制は民間による建設のインセンティブを阻害せず、被災者の生活を守ることができる。
これを速やかに実現するためには、11年間程度の時限付き仮設住宅を建設することが望また、ましいさらに、このような大震災といった緊急事態に対しては、定期借家権は有効な機能を果たすだろう。二年間といった限定的な借家契約を用いれば、多くの住宅が賃貸住宅として供給されることになるだろう不足の認定はできないさて、いかなるものだろうか。望ましい住宅政策とはそもそも社会保障あるいは再分配政策として考える必要がある。
政府介入が支住宅政策は、一般に、持されている根拠として、市場の失敗が存在しなければならない。
市場が失敗するケースとしては、外部性や規模の経済性、公共財の存在などがあるが、住宅というサービスについて、これらが妥当するという十分な証拠はない。

したがって市場の失敗を理由に、政府が住宅市場に介入することは容易には認められない。これに対し、一般的に民間住宅が不足しているから、公的に住宅を供給することが望ましいとする議論がある。しかし、この議論には大きな問題点がある。民間住宅の不足をどのように住宅が高いから安くしろというのは、定義するのかという、たいへん困難な問題がある。より大きなむだが発生することを無視した議論である。
したがって、効率性の観点から、政府による公的な住宅市場への介入を正当化するのはむずかしい。このような意味からも、再分配政策としての住宅政策は再考すべきであろう。富めるものか望ましい住宅政策とはいかなるものら貧しいものへの再分配政策として住宅政策を考えると、であろうか乏し

多くの国でそうであるように、住宅問題というのは政治問題化しやすい。日本でも住宅にっさまざまな補助や規制がある。

ては外国同様、公的な主体による住宅の直接供給をはじめ税制上の優遇措置、また民間主体の住宅建設や購入に対する補助、さらには住宅供給者に対する補助など、かなりのものが存在するしかし、一定の所得水準以下の人たちを保護するには、所得の再分配によって実施すべきである。
近隣住区である。住宅の需要や供給に補助をつけること自体に説得的な論拠を与えることは、それほど簡単ではない。本当に望ましいことなのかという衣食の足りてない人々に住居を与えることは、公平性の問題がすぐ頭に浮かぷ。家賃補助による分配が望また、所得による再分配ではなく、ましいという論拠も説得的ではない。この点を、もう少し詳しく説明しよう。住宅補助には次のような問題点がある。いま住宅に一定の補助金を与える場合を考えてみよう。
住宅価格が実質的に低下する結果、人々は自分が住みたいと思う住宅よりも、より大きな住宅を需要しようとする。本来なら住宅を節約して衣食にあてたほうがいいという人も、家賃補助のためにより大きな住宅に住む結果になってしまうかもしれない。このときに、もし家賃補助ではなく、所得補助が与えられた場合はどうであろうか。

そのときは同じ金額の補助である場合でも、いまよりも住宅を節約して、他の衣食により多くの支出を割くことになるであろう貧しい人々に対する再分配のあり方として、所得ではなく住宅そのもので供給すること自体に、果たして合理的な根拠があるだろうか。所得水準の低い人々がいまの住宅よりも必ずしも大きな住宅を望んでいるとは限らないし、また住宅でなく所得で補助されれば、住宅よりも必需性の高い財に需要を振り向けるかもしれない。そのような合理的な人々の行動を無視して政府が住宅での補助を考えることに合理性を認めるのはむずかしい。
短期的な住宅不足と長期的な住宅不足終戦直後の日本が経験した大量の住宅不足や大震災直後の一時的な住宅不足の意味でも、と、分けて考える必要がある高度成長期に見られた住宅不足とは所得水準が上昇する過程で住宅需要が増加したり、より大きな住宅に対する需要が増加することは当然の現象である。需要曲線が右にシフトする過程で住宅に対する超過需要が発生する。しかし、これは市場メカニズムにまかせることが望ましい。
これに対して、前者の一時的な住宅不足に対しては、仮設住宅といった公的な支援が必要とされる。しかし、前述のように、こ民間の住宅供給を阻害するものであってはならない。の公的な支援は、住宅切符制度は、右に述べた家賃補助制度と実質的に同じである。
もちろん家賃補助制度よりも所得補助制度のほうが効率性の観点から望ましいと考えられるが、一挙に住宅ストックが不足している緊急事態においては、ある程度は家賃補助ないしは住宅切符制度の合理性は正当化されるものと思われる神戸で被災した被害者の人々に対して、数年間の期間限定で住宅補助ないしは住宅切符を提供すること自体は、効率や公平の観点からも、それほど大きな問題をもたらさないであろう。

債務(借入金)

埋葬許可証

生産緑地

そその試算によれば、の混雑解消のための最適運賃を計測した。JR中央線のピーク時の最適混鉄道混雑から発生する社五倍であることが判明した(山崎·浅田雑料金は現状の料金の三「住宅土地経済』第三四号、一九九九年を参照)会的費用の計測と最適運賃」首都高は11100円割増し筆者たちは同じように、首都高速道路を対象に道路交通の混雑費用を試算した。自動車の混まず高速道路の需要関数と速度関数を直接推計して、混雑費用を計算する。
雑費用の算出は、速度がどのように決定するかについ通過自動車台数は高速道路の混雑率に依存すると考えて、て推定する自動車が一台増えることによって、速度がどの程度低次に、首都高の需要関数を推定する。速度が遅くなれ下し、高速道路の利用者がどの程度変化するかについて推定する。その結果、高速道路の利用者も減るはずである。
ば、サービスの質が低下することにより、そのとき全利社会的費用が求め用者がこうむる速度の低下分を金額で評価していくらになるかを求めれば、られるその試算によれば、首都高における混雑料金は約三00円程度(平均走行距離一七㎞当たとなっている。
この推定結果を用いて、高速道路の通行車両に混雑料金を課金することにり)

よって、通行量がどの程度変化し、環境負荷がどのように変化するかを検討するその結果、ともできる料金を財源に道路を拡充料金の徴収は、技術的には簡単なものとなっている。
高速道路幹線についても、渋滞を解消現在運用が開始された自動料金収受システムが普及すると、するために、自動車は料金所において停止することなく、自動的に料金が徴収される。これを応用すれば、地域別や時間別の料金徴収はきわめて簡単である。騒音被害の大きな区間や昼間の走行時における混雑料金は、いまの料金の数倍になるかもしれない。

もちろん、抵抗が働くだろう。これらの課徴金システムや混雑料金の導入には、多くの利用課徴金·混雑料金によって不利益を受ける。者たちは、いままで、安い料金で道路を利用してきた消費者にとって、混雑が緩和しても料金の上昇が著しいために、大きな負担を強いられる。利用者が強く反対する評判のよくない制度である。この意味で、課徴金·混雑料金制度は、しかし、この制度によって大きな財源が自治体や道路公団に入る。
先の推定によれば、中央線の運行によって、年間約三三00億円の収入増が見込める。これを財源にして、騒音対策として防音壁や沿道整備を進めることによって、騒音被害を減らすことができる。その結果、長期的に課徴金の額を下げることもできる。道路の容量を増加させることによって、混雑をさらに緩和させる結果、混雑料金の低下を図ることが長期的には可能となる。

鉄道を複々線化させたり、道路を拡幅することによって、以前よりもたくさんの利用者や自動車が通行できるようになるこれまでに述べた課徴金、混雑料金が資源配分に及ぼす長期的な効果について考えて次に、みようまず、それが地域的なものであれ、二酸化炭素や窒素酸化物に対する課徴金は、広域的なものであれ、自動車交通のコストを高める結果、長期的には、汚染物質の排出量の少ない、また騒音の少ない自動車開発に対するインセンティブを高める。
相続人がもちろん、このためには、課徴金の額が騒音水準や汚染物質に比例するものでなければならない。限界的な排出量の少ない自動軽くなっていなければならない。車の負担はそのとき、汚染物質の少ない自動車の開発には大きな利益が見込まれる。これに対して、混雑料金は新しい自動車の開発には中立的な効果しか及ぼさない。しかし混雑税は、混雑時の配送や交通のコストを高める結果、流通システムの改良や物流センターの整都市内の自動車走行を抑制することになろう。
備を促進し、道交法はざる法技術的にはそれほどむずかしいものではなくなってきた。混雑料金の徴収は、自動料金収受システムは高速道路だけでなく、交通量の多い幹線道路にも設置すれば、その威力を発揮するだろう。しかし、一般の道路にまでこのシステムを導入するのは、多大なコストがかかる違法駐車にある。一般道路の混雑を引き起こしている基本的な原因は、違法駐車によって道路のキャパシティが著しく損なわれている。

多くの自動車が違法駐車をすることによって、都

市内の道路を占拠し、他の車の通行を阻害している。これが都市内における道路混雑の基本的したがって、一般道路の混雑には別の手段が必要である。な原因の一つである。道路交通法は三大ざる法の一つと呼ばれている。自動車に乗ったことがある人ならばほとんどの人がスピード違反を犯しているだろうし、駐車違反も経験しているはずである。

もちろん、この法律についても罰則規定があり、違反した場合には罰則金を支払わなければならないしかしほとんどの人は、罰則金を支払わずにすんでいる。法の精神から考えれば、法の実効性が守られないということはたいへん深刻な問題である駐車場がないからではない法律を遵守させるためには、罰則金を高めるか、あるいは違反者の取締りをきびしくする必要がある。これらによって違反をした場合に支払う罰則金の期待値が上昇する。この二つの効果によって違反者の数や違反件数は大幅に減少するだろう。
違法駐車によって都市内における混雑が生じ、多くの人たちが甚大な被害を受けている。この点を考えると、違法駐車に対する罰則金を上げて、現状の罰則金は低すぎると考えられる。違法駐車のコストを高くする必要がある検挙率を上昇させるためには、また、違法駐車を取り締まるための警察官の数を増やす必要がある。アメリカのように広い道路が存在する国においても、違法駐車はきわめて少ない。
それは違法駐車の取締官がたくさんいるからである。
町のなかだけでなく、大学のなかにさえも違法駐車を取り締まる職員がたくさんおり、短い時間、駐車しただけでも、罰則金を支払わなければならないことがある。法律の実効性を高めるための取締職員の増員は、雇用対策としても重要である。何も警察官である必要はなく、駐車違反を専門に取り締まる職員を増やせばすむだろう違法駐車に対する罰則金を高めることに対しては、駐車場の不足を理由として、反対する人々がいる。
しかし、タダだから、これは本末転倒である。路上に違法駐車しても駐車場が供給されないのである。
罰則金を高めれば、駐車場に対する需要が増加し料金が高くなる結駐車場を建設しようとするインセンティブが高まる。
家の中に金庫はありますか?

借金-相続税対策

入居者以外
果、長期的には罰則金よりもはるかに低い料金で駐車場が供給されることになる罰則金等によって違法駐車を減らすことができれば、混雑料金制を採用し、都市の道路や鉄道の混雑は著しく減少し、都市インフラをもっと効率的に利用することができるようになる中そのものの抑制ではなく一極集中の弊害を排除するためには、首都機能移転や地方分散政策が必要であるという議論は、集中そのものを抑制することによってしか達成することができ集中による外部不経済は、ないという認識を前提とし、集中がもたらすさまざまな利益を考慮していない経済活動やレジャー、多大な利益を人々にもたらす。
集中は、文化などの利便性の面で、土集中を促すことによって、地を集約的に利用し、安全で、環境の良い都市を実現するための公道路や緑地帯を生み出すことができる。

共スペースその場合、重要なことは、集中の利益をできるだけ増大させるとともに、集中を抑制する手段ではなく、集中にともなう外部不経済を内部化する手段を採用することである

不良債権と貸し渋りはなぜ生じるのか

一九九〇年以降に生じた連続的な地価の下落は、担保価値を下落させ、多くの不良債権を生み出した。

このような不良債権の存在は、銀行の貸し渋りをもたらし、金融機関の仲介機能を大きく損なう原因となっている都市の魅力を高め地価を上昇させることによって、前章までに議論した政策により、不良債権を減らすことが可能である。

それ以外にも法的な問題から地価の下落だけでなこの章では、貸し渋りの増長をもたらしている点について検討しよう。く、金融機関の不良債権を大きくし、利よりも量の制約が有効すでに何度も述べたように、貸し手と借り手の間には、保有している情報の格差によって深刻な問題が発生する。
貸し手がどんなに情報を集めても、借り手の信用状態は借り手にしかわからない部分があるこのような情報の非対称性が存在する場合には、が発一般的に信用割当CreditRationing生する。金利を上げるよりも、資金量を制約したほうが有危険な借り手を排除するためには、効である。
最初からお金を返すあてのない人にとって、金利の上昇は痛くもかゆくもない。このとき、貸出市場において、担保が重要な役割を果たす。担保と利子率の組合せを適当に危険な借り手と安全な借り手を識別することができる場合もある。
調節することによって、債務不履行を起こしても借り手企業の責任は一定限度に制限されて有限責任制のもとでは、貸し手をあざむいて、危険なプロジェクトに手を出すインセンティブが常に存在すいるため、しかし、担保は債務不履行になった場合にその権利が貸し手に移行する結果、る。借り手の行動を制約することができる。
担保を設定すれば、債務不履行時の借り手の責任を重くすること借り手が貸し手をあざむくインセンティブを抑制することができる。ができ、それによって、借り手にとって、担保を取られないようにするには、危険な選択をしないことであるがエージェンシー·コストを節約する貸し手は、貸出を実施した後にも、借り手を注意深く見ておく必要がある。
貸し手は情報の借り手の危険度や信用能力を十分に審査するだけでなく、貸出が非対称性を克服するために、実施された後にその資金が計画どおりに使われているかを監督しなければならない。第一章(九節)でも述べたようこのような費用をエージェンシー·コスト(Agency Cost)という。コストを削減する際に、担保価値が重要な役割を果たす。

子供には相続税がかかるエージェンシー·借手は担保を提供することによって、相対的に危険の少ない投資プロジェクトに資金を投下する結果、エージェンシー·コストは節約される。日本では担保としての土地や建物が貸出の際に重要な役害を果たすことが、とりわけ、以前から指摘されてきた。地価の変動によって土地担保の価値が変動する結果、しかし、銀行の貸出行動も影響される。地価の下落が担保価値を大幅に低下さ一九九〇年以降経験したように、せて、それにともなって多くの不良債権が発生し、銀行の貸出量は著しく減少した。
等的事件も起きるさて、このような土地担保の価値は、担保をめぐる権利の変化によって影響される。とりわけ資金市場との関連で重要なのは、抵当権と賃借権の関係である

銀行貸出にともなって土地·建物に設定される抵当権と、土地·建物に設定される賃借権の以前からたびたび法学者の間で議論されてきた。

また最近では、債務不履優先順位の問題は、行に陥った債務者が、借家人保護を悪用して故意に賃借権を設定したうえで、債権者から利益さがしを得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権とよばれる。この制度のもとでは貸し手の設定した抵当権を侵害することができる資金の借り手が建物の賃借人と共謀して、このような権利の衝突が、資金の貸出市場や土地·住宅の賃以下では経済学的な観点から、短期賃借権の濫用がどのようにして生貸借市場にどのような影響を及ぼすかを考えてみよう。
それが抵当権の設定や資金の貸出市場に及ぼす影響を考えてみよじるのかを検討したうえで、短期賃貸借制度に関する問題点と判例を簡単に紹介したうえで、コースの定理を応う。まず、用して短期賃貸借制度の問題点を明らかにしよう。定の原則がある銀行やその他の金融機関が貸出をする際には、貸出債権の安全性を確保するために、貸出先銀行は担保を取って貸出先が倒産したとの所有する土地·建物に抵当権を設定する。
つまり、きに備える借り手が債務不履行により破産した場合には、貸し手は民事執行法の定より詳しくいうと、抵当権の実行を申し立てることができる。
める手続きにしたがって、裁判所によって競売開始その時点から競売が実施され、の決定が出されると、担保資産の売却によって、貸し手は貸出額の全額あるいは一部を取り戻すことができる。

孫のため

高齢者住宅入居パック

抵当権とは、借り手が債務不履このように貸し手が処分することが認められた財産の権利である。行に陥った際に、抵当権を設定する土地や建物の価値が貸出債権の価値よりも大きい場合には、同じ土地·建物に対して二重あるいは三重の抵当権を設定できる。たとえば、1億円の土地を担保に、五。同じ土地を担保にして、さらに資金を借り入れることができる00万円を借りている人は、抵当権にも順序が設定される。
しかし、ある土地に抵当権を設定した時点の先後によって、ついて誰が所有権や抵当権を持っているかが第三者や裁判所に明らかにされていなければ、土そのために、抵当権は登記によって公示され、登記時点の時地を取引する場合に危険である。右の土地が八間的順序にしたがって売却価値に対する請求権の優先順位が決定する。
つまり、五000万円は第一抵当権者が得ることができ、000万円で売却されたとすると、残りの三000万円は第二抵当権者以下が得ることができる。この意味で、後から設定された抵当権によって順番が入れ替わることは認められていない。順位確定の原則と呼ばれる。

これは民法上、民法第三七三条で、抵当権者間の取引によってそれ以外の抵当権者に不利益が及ばないように工夫されている順位が入れ替わる場合にも、すでに設定された権利が侵害されるとしたら、後から設定された権利によって、先に権利を設じゃんけんじゃんけん定する人はいなくなってしまう。
で後出しを許したら、誰もをしなくなってしまうことと同じであるこのような所有権や抵当権をはじめ、さまざまな権利が付随する。土地·建物には、ある条どのような優先順位でその価値に対する請求権が発生するかが明確にされていな件のもとで、さまざまな問題が発生する。市場取引とは、い場合には、さまざまな権利を売買すそもそもることである。

権利が容易に侵害されては、人々はその土地や建物に抵当権やその他の権利を設定するインセンティブを失ってしまう。短期賃借権にはどのような意義と問題点があるかを明以下では、コースの定理を応用して、らかにしよう。

銀行貸出にともなって土地·建物に設定される抵当権と、土地·建物に設定される賃借権の以前からたびたび法学者の間で議論されてきた。

なるべく退職金を使わずまた最近では、債務不履優先順位の問題は、行に陥った債務者が、借家人保護を悪用して故意に賃借権を設定したうえで、債権者から利益さがしを得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権とよばれる。この制度のもとでは貸し手の設定した抵当権を侵害することができる資金の借り手が建物の賃借人と共謀して、このような権利の衝突が、資金の貸出市場や土地·住宅の賃以下では経済学的な観点から、短期賃借権の濫用がどのようにして生貸借市場にどのような影響を及ぼすかを考えてみよう。
それが抵当権の設定や資金の貸出市場に及ぼす影響を考えてみよじるのかを検討したうえで、短期賃貸借制度に関する問題点と判例を簡単に紹介したうえで、コースの定理を応う。まず、用して短期賃貸借制度の問題点を明らかにしよう。定の原則がある銀行やその他の金融機関が貸出をする際には、貸出債権の安全性を確保するために、貸出先銀行は担保を取って貸出先が倒産したとの所有する土地·建物に抵当権を設定する。
つまり、きに備える借り手が債務不履行により破産した場合には、貸し手は民事執行法の定より詳しくいうと、抵当権の実行を申し立てることができる。
める手続きにしたがって、裁判所によって競売開始その時点から競売が実施され、の決定が出されると、担保資産の売却によって、貸し手は貸出額の全額あるいは一部を取り戻すことができる。抵当権とは、借り手が債務不履このように貸し手が処分することが認められた財産の権利である。
行に陥った際に、抵当権を設定する土地や建物の価値が貸出債権の価値よりも大きい場合には、同じ土地·建物に対して二重あるいは三重の抵当権を設定できる。たとえば、1億円の土地を担保に、五。同じ土地を担保にして、さらに資金を借り入れることができる00万円を借りている人は、抵当権にも順序が設定される。
しかし、ある土地に抵当権を設定した時点の先後によって、ついて誰が所有権や抵当権を持っているかが第三者や裁判所に明らかにされていなければ、土そのために、抵当権は登記によって公示され、登記時点の時地を取引する場合に危険である。

右の土地が八間的順序にしたがって売却価値に対する請求権の優先順位が決定する。つまり、五000万円は第一抵当権者が得ることができ、000万円で売却されたとすると、残りの三000万円は第二抵当権者以下が得ることができる。この意味で、後から設定された抵当権によって順番が入れ替わることは認められていない。順位確定の原則と呼ばれる。
これは民法上、民法第三七三条で、抵当権者間の取引によってそれ以外の抵当権者に不利益が及ばないように工夫されている順位が入れ替わる場合にも、すでに設定された権利が侵害されるとしたら、後から設定された権利によって、先に権利を設じゃんけんじゃんけん定する人はいなくなってしまう。

で後出しを許したら、誰もをしなくなってしまうことと同じであるこのような所有権や抵当権をはじめ、さまざまな権利が付随する。土地·建物には、ある条どのような優先順位でその価値に対する請求権が発生するかが明確にされていな件のもとで、さまざまな問題が発生する。市場取引とは、い場合には、さまざまな権利を売買すそもそもることである。

権利が容易に侵害されては、人々はその土地や建物に抵当権やその他の権利を設定するインセンティブを失ってしまう。
取り急ぎ

子供には相続税がかかる

相続税の申告書に添付された資料が少ない

とりわけ地区内のコミュニティを考察する場合には分譲団地内などの賃貸利用を配慮して状況把握するという整理が必要になる。すでに賃貸住宅の空き家の発生が都市の将来を占うという考え方を示したが、とりわけ公的賃貸住宅の動向が今後の多摩ニュータウンの住宅市街地の盛衰を決定することになる。現在空き家発生が懸念されているのがバブル景気の時期に建設された住宅で、一九九五年頃の供給が急増した時期の都市機構と公社の賃貸住宅であり、家賃も当初は比較的高く設定された物件に空き家が集中している実態がある。
バブル景気の時期の原価との関係で見ると市場家賃相場に近づけるこうした住宅の家賃は、市場家賃を基本にした家賃設定を設定しなければ入居者を確保できないことは容易ではなく、ので減額措置などを繰り返している。こうした対応を繰り返しながら、やがて家賃相場的には市場バランスを取ることができ入居者も確保できると思われるが、対応は遅く半分以上も空き家の状況ではコミュニティも育たない。

特にこれまでの硬直的な入居基準を緩和して、単身世帯や高齢者世帯などの入居基準緩和や持ち家世帯にも門戸を開くなど、公的賃貸住宅の制度目時代に即した対応を進めているが、的の変更も取り入れ、全国区の住宅供給ルールであり、多摩ニュータウンに求められている住宅供給という視点で賃貸住宅経営を推進していただきたいものであるまた高齢化などへの対応として、公的賃貸住宅全体でセーフティネットを捉えようという動きが進んでおり、それ自体は好ましい動きと思われるが、現状の公営住宅のように偏った世帯が集中するような施策ではなく、広く民間賃貸住宅とも共通した住宅供給でなければならない。
今後の住宅余剰に連動して直接的に影響が出てくる賃貸住宅市場であるが、多摩ニュータウンが引き続き活性化した地域として機能するためには、賃貸住宅についても魅力的なものであることが必要になる。賃貸住宅ストックの改善を計画的に進めていく必要があろう。

その為には、多摩ニュータウンの住宅ストックの半分は公的賃貸住宅で占められていることから、それが地域に及ぼす影響は大きいし、その状況如何では多摩ニュータウン全体の盛衰にも係わる問題に発展する。これまで、公的賃貸住宅については地元行政からは東京都や都市機構などに要望はするものの、直接的な事業参入などはしないという棲み分けがあったように思う。
しかし、今後は地域の住宅ストックとして、むしろ地元が責任を持って公的賃貸住宅の活用や再生更新などの方向性を打ち出す必要がある。
予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内なぜならば、地域の情報を的確に持っているのは地元であり、公営住宅の管理情報については、地元自治体の福祉行政とも深く関わってくるものであるからだ。これらの住宅ストックは、地域の社会資産であり将来に向けて活用できる財産であることを当該自治体は意識して管理し活用する必要がある。具体的な地方自治体の係わりとしては、土地や建物の資産の管理は家主である都市機構や公社が行うとしても、入居者管理については当該自治体が担うなどの役割分担が望ましい。公的賃貸住宅の管理については、指定管理者制度などの新たな施策が生まれ、管理の民営化が進みつつある状況である。
こうした制度改革を公的賃貸住宅の管理にも活かしたコラボレーションによる管理体制作りが有効であろう。

多摩ニュータウンの分譲住宅現在、多摩ニュータウンの住宅供給が実質的に民間主導の分譲住宅供給のみになったことから、その勢いも増していて、すでに年間11000戸を供給するという勢いでマンション分譲が続いている。

多摩市域では多摩センター駅を中心に大規模な住宅供給が続き、永山駅周辺でも新規マンション供給や大規模団地の建て替え計画が進んでおり、停滞気味だった住宅供給が一気に展開を始めている。さらに、稲城市域、八王子市域でも供給が進み、かつて無いほどの住宅供給が進んでいる11000年以降、民活を叫ぶ政策のもと、都市機構と東京都の土地処分が始まり、東京都の土地については早期に土地の仕入価格が下がったことでマンション開発業者が殺到し低価格での土地販売が始まり、ディベロッパーにとっては売折から団塊ジュニア世代が住宅購入を視野に入れる頃、始めた。
一次取得層を対象とした供給が集中した。
新聞折り込みで入るチラりやすい価格で分譲でき、一五八戸、二九戸、シにも、多摩センター駅周辺では平成一八年四月.平成一八年三月·平一六九戸と並び、平成十九年三月には多摩市最大の五三〇戸のマンションが完成一八年三月,稲城市域では平成一八年九月,六八○戸、売した。八王子市域では平成一八年四月一六八戸などの供給があり、完売状態が継続している。
その他、手元の情報にはさらに増加するというマル秘情報も入っており、区画整理区域での分譲マンション供給も合わせると相当な供給が予定されていることになる。
どのように納税すべきなのか?

遺言書はちょっと生々しいので

住宅の質の時代
ほとんど無く、これらの新規供給住宅に対してこうした供給に対して売れ残りは現在の所、多摩ニュータウン以外から購入者が転入しているとすれば、人口も世帯数も増加していくこと人口世帯数共に増加している状況ではあるが、実際、多摩ニュータウン内の比較的家になる。賃の高い賃貸マンションの空き家の急増が見られ、賃貸入居世帯の持ち家への移行がある。賃貸から分譲への流れは、家賃相場と購入によるローン返済額との比較が、購買意欲を底支えしやがて家賃が下がると周辺地区から多摩ニュータウンへの流入人口がているように見えるが、

顕在化する。このように分譲住宅の供給が結果として賃貸住宅の家賃を下げ、周辺の地区での民間賃貸住宅の家賃相場も引き下げる要因にもなる。
多摩ニュータウンでの世帯数の増加状況は一九八八年の四五00戸/年をピークに二000戸/年程度を維持しているが、二000年以降の民間主体のマンション供給が始まって以降、引き続き毎年二000戸を越える住宅が供給され、世帯数もそれに伴って増加している。
つまり、分譲マンションの供給と比例して世帯数の純増が11000戸を越えていることに着目していただきたい。二000年以前は公的賃貸住宅を中心とした供給量であるが、現在は民間の分譲住宅が住宅供給の主役であり、持ち家を求めての移動または転入であり、多摩ニュータウンがマンション購入世代に好感を持たれていることにも繋がるものである。

その中には都市機構や民間の宅地分譲も含まれてはいるが、マンションの供給量には及ばないわずかなものであるこうした新規分譲マンション供給の勢いがいつまで続くのか、非常に興味のあるところであるが、答えは一つ、都市機構と東京都の土地売却促進策が続く限りということになる。現在、マンション開発業者が着最寄り駅に近く、目している土地は、0戸以上の住宅が計画でき、土地の仕入れ額がこれまでの供給実績より低い設定で売却されるものについて事業が成立するという感覚を持っているように思われる。従って小規模な用地や利便性の低い土地については買い手がつかず未利用地になっており市街地内に点在している。
多摩センター駅周辺は業務用地にも住宅が併設できるという住宅併設街区として、土地利用計画を見直した結果、住宅が整備され始めたのでマンションラッシュの感があるが現在、従来から駅近くに住宅が欲しいという地域の要望からすると良い方向に向かっていると考えているしかし、今回の多摩ニュータウンのマンション供給は予想外に伸びていて売れ残りも目立たないという状況があり、供給に対して需要が付いていっているという実態がある。
今後の販売状況がどのように展開するのかは軽々に判断できないが、三〇代後半から四〇代半ばの住宅購入層の人口が増え続ける間、つまり団塊ジュニアの住宅需要が終わるまで住宅ブームは続くという予測もあり、多摩ニュータウンが魅力的な居住の場である限り、幅広い年代層の住宅需要を満喫させ、世代の循環にまでつながるまちとして発展する可能性はある。

こうした効果が相乗的に展開すれば、今後も引き続き需要と供給は継続すると思われる。

住宅供給は公的供給から民間の時代に東京都も都市機構も多摩ニュータウン開発から撤退して、現在は造成済みの土地の処分に徹民間ディベロッパーの住宅供給が急速に進んでいる。

する中で、公的組織主体のまちづくり基盤整備+建築行為から民間組織主体のまちづくり建築行為に移行したことで、高密度な住宅供給が急速に進み、高層住宅を中心とした住棟配置の団地が現れている。
近隣住区である。中には超高層住宅も出現し、これまでの中層主体の町並みは一変した民間供給の住宅には地区計画や新住法の規制等により低密度な戸建て分譲もあるが、マンション開発の場合は容積率を最大限に利用し、都や公社·公団のこれまでの計画容積率100S一110パーセントの自主的コントロールによる開発は姿を消した。また、供給される住宅分譲と賃貸の比率はここ五年の大量のマンション供給で分譲が賃貸をは全て分譲住宅であり、上回った。多摩ニュータウンの住宅供給の主体は完全に民間にゆだねられている。現在、折から民間のマンション開発としては、多摩ニュータウン最大のプロジェクトが完成した。稲城市向陽台に供給された六八0戸の定期借地権マンションである。
二00六年九月に全世帯が入居したブロジェクトだが、多摩ニュータウンでの定期借地権付きマンションは初めてである。借地期間は六八年と設定され、解体積立保証金など、更地で返還する為の費用が盛り込まれている。

六八年後の住宅需要の状況を想定すると、おそらく全国的に空き家が大量に発生して、利用されない住宅の整理が社会問題となっている時代だと想定できる。そうした背景からは使い終わった段階で、解体して更地とすることの意味もあるようにも思えるが、この計画が販売を開始してすぐに完売したことから、住宅は所有の時代から利用の時代に変わったのだと認識した。ただこれが将来を見据えたものであったかは私には確認できない。現代の建築技術で建設するマンションは少なくとも100年の利用は可能であり、敢えて六八年で解体する意味があるかは私には理解できない。
おそらく多摩ニュータウンは将来におい

ても活力のある街として存在しているとすれば、借地期限が来た時に折角の都市の資産を処分するという考え方には至らないように思われる。その際、新たな活用方法が編み出されることとは思うが、将来の知見に期待しておこう。
定期借地は土地費を顕在化させないことから、購入費用を軽くして、買いやすい物件を組み立てることが可能だが、中古価格がこのまま維持していくのかどうか保証の限りではない。
手元の調査では、最近多摩ニュータウンの中古物件価格は格差が生じ始めており、建替計画が報道された団地の中古価格は同時期の同種と比較して一·五倍の価格差が生まれるなど、その状況により価格差が顕著に出始めている。引き続き多摩ニュータウンでは新規分譲マンションの現在はマンションバブルに計画が目白押しであり、いつかは飽和状態になると考えられるが、近い状況であり、その破綻が何時来るかは想定できない。

新居の完成までは

経済特区

このように考えると、総体としては賃貸価格も低下し、分譲住宅も当初の取得費用より中古価格がかなり下がってくるとすれば、新たに住宅を購入するより中古を活用した方が割安になり、新築マンションは売れなくなる可能性がある。結局、下落する住宅価格を考えると、今、分譲住宅を購入することの危うさを思うのである。とりわけ長期に渡ってローンを払う環境ではないように思ってしまうのは私だけだろうか。

多摩ニュータウン開発の歴史

多摩ニュータウン開発の概要多摩ニュータウンを理解するためには、開発の歴史や経緯を把握しなければ、的確に人口や権利者の関係などを相関させて読みとることが世帯の動き、建物の供給状況、市街地の様子、出来ない。
そこで、多摩ニュータウンを理解するためのポイントを概説する多摩ニュータウン開発は一九六五年昭和四0年に新住宅市街地開発事業法新住法の事業として都市計画により決定された。
全面買収という方法で開発され、新住法で整備する地新住宅市街地開発事業区域地権者に還元することを前提とした土地区画整理法区と、で整備された地区土地区画整理区域整に分けられた。

新住区域の開発は近隣住区理論に基づく住区を定め、住区ごとに近隣センターと学校を配置し、それを取り巻くように住宅地を配置するという構成で順次開発を進めていった。開発機関は都市機構旧都市公団、東京都都住宅供給公社の三機関が基盤整備を担当し、都は公営住宅を建設し、公社と都市機構は公的賃貸住宅と分譲住宅を建設した。都市機構や東京都の多摩ニュータウンに対する取りその間、組みも時代と共に方針転換などを行い、現状では公的な供給は終了し住宅建設は民間にゆだねられている。

また、多摩ニュータウンは四つの行政区に分かれており、開発の手法もそれぞれの行政区によって微妙に異なっている。最初の開発は多摩市で始まったが丘陵地形を大きく山と谷に分け、山の部分を新住法による区域として開発し、谷の部分を区画整理による開発区域と区分した。また、都心と私鉄11路線で連結し、鉄道駅を中心とした市街地を形成した。

一方、道路の交通軸も基本的に地形に沿って配置し、旧道の野猿街道と鎌倉街道を拡幅や線形の変更により幹線として位置づけ、新たに多摩ニュータウン区域を串刺しにするように東西に谷部を貫通する多摩ニュータウン道路を通し南側の区域界を縁取る尾根幹線を中央高速道路から連結するルートとして配置した。
納税者側しかし計画はされたが実際の基盤整備の道のりは長く、鉄道については漸く京王線が橋本まで延び、広域の交通軸と連結して機能しているが、小田急線は唐木田駅止まりであり、モノレールも町田側への延伸は見通しが立っていない。また、尾根高速道路に繋がっておらず町田側への接続も未完成で、引き続き工事が続けられ幹線も直接、ている。
このように開発は未だに続いており、完成はまだまだ先である多摩ニュータウンの輪郭多摩ニュータウンが多摩市、稲城市、八王子市、町田市の四市に跨っていることは概ね認識されるところであるが、それがどのような位置関係であるかを把握することは、各々の自治体における多摩ニュータウンの位置づけを知るのに欠かせない条件である。

とりわけ、多摩ニュータウン計画に係わる立場では各行政単位での位置づけは重要で、その為には多摩ニュタウンを全体的にイメージできなければ正確な評価は困難である。そこで多摩ニュータウンの

輪郭をイメージしてみよう。俯瞰的に多摩ニュータウンを見てみると、都市基盤が整っている市街地が各市の一定のゾンに組み入れられた格好で市街地が構成されている。部分的な係わりしか持たない町田市。

大規模な行政区を持つ八王子市では勢力的には小さくなるものの、多摩ニュータウン全体では三九パーセントを占め、多摩市と同様な面積規模を有している。

また、稲城市も市域に占める多摩ニュータウン区域の割合が大きく、開発が比較的新しいだけに今後の影響が大きいことがわかる建物も不燃化し防災的にも安全性が高く、しかも緑地環境や自然環境を取り込んだ市街地を構成している市街地は各市の中でしっかりと存在を示している。しかし、各行政サイドでの捉え方はまちまちで、四市が多摩ニュータウンについて協議するとしても思いが異なることは否めない。
ここで改めて多摩ニュータウンを俯瞰したのは、地域全域がどのようになっているか、多摩ニュタウンを構成する行政区域はどこなのか多摩ニュータウンにある鉄道駅は、高速道路を利用するためのインターチェンジはどこなのかなど多摩ニュータウンに関する客観的な情報が欠落していて、正確な情報が伝わっていないのが多摩ニュータウンであると思われるからであたとえば大阪の千里ニュータウンであれば、吹田市と豊中市に跨ったニュータウソだとイメージしている人も多いと思われる。
しかし、多摩ニュータウンは四市に跨っており、全体の形もスルメイカをつぶしたような格好でイメージしづらいし、各市域と多摩ニュタウン区域との関係が、それぞれが独特の位置や地形で組み込まれているため、都市の実態を掴むのにはかなり苦労がいる。開発規模も千里ニュータウンが一一六〇ヘクタールに対して多

摩ニュータウンは三000ヘクタールと規模も大きいので尚更だ。

それだけ多摩ニュータウンは奥が深いとも言えるが、要は広すぎて解らないのが正直なところであるまた、多摩ニュータウンも千里ニュータウンも共通していることは、ニュータウンの周囲が概ね既成市街地であるということだ。周囲が農地や山林の所が多い全国のニュータウンでは、中で、すでに市街化が進んでいるということは多摩ニュータウンがその価値を維持していくためには大きな潜在価値である。
市街地が連続していることで、ニュータウンの魅力が周囲からの転入人口や企業を誘致する力となって現れるし、そのことで、さらに評価が上がると考えている。
毎年の贈与額は変えたほうがいい

予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内

北風と太陽

しかうか。もちろん、し、若い人たちのなかには、昼間はほとんど家にいないで、外で働いて夜帰ってくる人たちも日照よりも安い家賃のほうが彼らにとっては、日照はそれほど重要な意味を持たない。いる。好ましいかもしれない。必要のない権利であっても、それを売買することはできない以上、日照権を買い取っ本来、て高い建物を建築したい人がいても、それは実現できない。
この意味で、現実には容積率規制よりむしろ、日照権の制度自体がネックになっている。によれば、阪神·淡路大震災の後で二重債務を回避するために八田達夫教授東京大学共同住宅を建設する計画が持ち上がった。
しかし、同じ地区内の10戸の戸建て住宅に日照を100戸分減らさなければならな保障するために、当初は二七二戸であった共同住宅計画を、くなったという。
少なく見積もっても三五億円分の一戸を三五00万円とすると、共同住宅の(住宅市場と公共政策岩田規便益が、たった10戸の日照確保のために失われたことになる久男·八田達夫編『住宅の経済学』第一章、日本経済新聞社、一九九七年)。潜在的には、いるはず右に述べたように、日照権を売却してもよいと考えている人たちが、そこに住みたい人たちである。
日照権を売却してもより安い住宅価格や家賃で住めるならば、どう考えるべきであろうかもいるはずである。その人たちの選択肢を認めない法律とは、個々人の自由な選択よりも人間にとって重要な価値が存在日照権売買を禁止するためには、売買してはならない固有の権利があることはいうまでもしなければならない。
人間にとって、日照権がそのような基本的な人権と同じような地位を占めるかどうかについてない。しかし、日照権売買市場を創設するための法を整備すべきである。疑問がある。

は、この意味でも、容積率の売買制度

高度利用を実現するために考えられているもう一つのプランは、の容積率の売買制度である。近隣の区域のなかで、土地所有者の合意があれば、ら制度は、複数の敷地をひとまとめの敷地と見なして、現状では利用していない容積率や日照権の取引を認めるものである。利用しにくい袋小路になった土地の容積率を売却して表通りに移せば、この容積率を有効に使うことができる。
都心部にはスプロールとよばれる虫食い状の整形されていない土地がたくさん存在する。これらを整備するには、容積率売買制度が必要である。
容積率は、これまで一つ一つの敷地に対応して、そこに建てられる総床面積を規定していたその売買を認めれば、必要とされる場所に容積率を移せることになる。現状ではうまく利用できない容積率を、他の有効な場所に移転できるようになる。都市計画法の改正によって、徐々にではあるが容積率の移転が可能になってきた。

日産スタジアムの駐車場災害防止にも役立つところで現状では、建築基準法に規定された容積率や建ぺい率に違反した建物既存不適格がたくさんあり、そのために、建物が老朽化しても建替えができないといわれている。つまり、建て替えるときには、法律に合うように建ぺい率や容積率を抑制しなければならず、既得権が守られなくなるからである。建替えにともなって、一部の人は転居しなければならないかもしれない。前章で述べた権利調整の問題が発生する。このとき、容積率売買市場ができれば、現状では余分の容積を保有している土地所有者から容積率を購入して、建物を共同化したり、高層化することができる。
これは権利調整の問題を緩和し、既高層化を促進するうえできわめて有効である。得権を守ることにもなり、日照権の売買と同時に、このように容積率売買制度が実現できれば、都心部では土地の有効利用と高度利用が実現することになる容積率売買制度は、不良債権の処理に頭を抱える金融機関にとっても、土地流動化対策として有効であろう。
不良債権になっているような土地は権利関係が複雑で、それらの複雑な権利をばらばらに解きほぐす必要がある。
容積率や日照権を別々の権利として売買できれば、その土地をより有効利用できると同時に、その流動化にも貢献する(不良債権と貸し渋りの関係は次章で検討する)震災時に危険な地域がたくさん存阪神·淡路大震災で明らかになったように、都市部には、それらの地域には、木造で低層な住宅が密集している。在する。
このような地域を災害に強い建物を建て替えて、土地を高度利用する必要がある地域に再生するためには、高層にしなければ、建物を共同化して、災害時に必要な避難場所や公園、さらに延焼を防ぐための空閑地や広い道路を整備することはできない。売買できない日照権を保障することよって、高度利用や不燃化が阻害される結果、災害時に人々の命が危険にさらされるとしたらこれは本末転倒といわざるをえない。
れまで述べてきた都市の高度利用を促進すべきであるという議論に対して、都市環境の悪化を理由に反対する人々がいるそれには、次のような背景がある。

交通量の増加にともなって、排気ガスが発騒音や振動、依然として沿道環境の悪化が続いている。生し、また、都市内においても道路は慢性的に渋滞し、鉄道の混雑も極端な水準に達している。被害を生み出す自動車の交通を抑制するには、規制によって経済活動の水準自体を抑制すべきだという議論がある。

大都市に対する成長管理政策である。その典型は、大都市、とくに東京は過密であるといわれる。人口や産業の集中にともなう外部不経済がさまざまな場面で発生している。

その対策として、東京への新規の事業所立地を規制したり、東京の容積率を引き下げることいわゆるダウンゾーニングによって、人口や諸機能の東京への新たな流入を阻止し、東京の住環境を守るべきだと主張される。これは、成長管理政策と呼ばれる。
これをマクロ経済にも応用すると経済成長率をコントロールすることによって、環境を守るべきとする議論が提起される。なのは外部不経済の内部化しかしこの種の議論は、経済成長や都市集中によって発生する外部不経済は、経済成長や都市への集中そのものの抑制によってしか達成できないことを前提としている。それらは、成長や集中がもたらすさまざまな利益を考慮していない。
経済成長は所得を増大し失業率を減らし治安を改善する。都市においては、集中を促すことによって、土地を集約的に利用し、安全で道路や緑地帯を生み出すことができる環境の良い都市を実現するための公共スペース他方、集中にともなって発生する混雑現象や環境の悪化は、経済学では、技術的外部性の問題と呼ばれる。

このような技術的外部性が存在することは、交通·輸送活動にともなって発生する社会的費用が、沿道住民や他の交通サービスの利用者に及ぼす被害額だけ、私的費用を上この被害額を外部費用と呼ぶが、回ることを意味する。
土地の評価額の減額

団塊世代

被相続人の財産の管理状態(誰が管理していたかなど)
望ましい資源配分を実現するためには交通輸送サービスの需要者に私的費用だけでなく、外部費用を含めた社会的費用を負担させなければならない第二章補論参照。したがって、重要なことは、成長や集中の利益をできるだけ増大させるとともに、成長や集中にともなう外部不経済を内部化する手段を採用することである。そのために、外部不経済の発生者に外部費用を負担させることが、効率性および公平性の観点から必要である。
以下では都市交通による外部性を内部化させる手段を検討し、望ましい都市混雑対策と自動車交通抑制策について考えてみようの悪化を防ぐ経済活動によって生じる被害が全国的に及ぶものではなく、ある地域で限定的に発生したりある地域にとくに大きな被害をもたらす場合がある。被害はその地域に限定されている。
都市環境問題は、地球環境の問題とは異なり、自動車の沿道の住民たちには著しい不利益をもたらすが、交通によって発生する騒音や粉塵は、沿道から比較的離れた地域の住民に対しては、それほど深刻な影響を及ぼさない。たとえば、東京の環七通りなどの幹線道路においても、沿道の1列目ないし二列目の住居は騒音の水準は高いが沿道から!OOmほど離れた住宅地では、騒音の水準はかなり低減する。
したがって、それよ道路騒音からはほとんど影響を受けないと考えられる。

リ背後の住宅地では、また沿道の自動車交通から生じる粉塵などについても、風向きによる影響などもあるが、沿道からかなり離れた地点では、その被害はほとんど無視できるほど低い。このように、地域に固有の被害が発生している場合には、その地域での自動車交通に課徴金を課す必要がある。自動車走行量の低い地域では、被害は無視できるほど小さい点を考慮すると、とくに人口や産業の集中している都市内での走行にかぎって、自動車の走行に課徴金を課す必要が生じる。
たとえば環七通りの沿道や幹線道路の走行に対してのみ、騒音から生じる被害額を計算し、その自動車1台の追加走行による被害額だけ幹線道路の自動車利用者に課徴金をかけることが考えられる。この課徴金を負担する必要環七通り以外の道路の交通利用者は、

この意味で課徴金は、地球温暖化対策としての炭素税やガソリン税とは、性質が異なるものであり、炭素税は沿道環境問題の解決策としては有効ではない。
これまでは、被害の発生している特定の区間において、特定の時間だけ自動車交通に課徴金をかけることは、技術的な問題があるとされていた。
これも現在では、自動車料金収受システムETCの導入によって克服されようとしている。料金制には大きなメリット非効率な都市インフラが交通渋滞をもたらしており、交通渋滞によるさまざまな損失は都市部に集中している。警視庁の調べによると、道路の渋滞による時間損失は、金額計算で年間111兆円にも及ぶ。
混雑による渋滞時には、なぜなら、NOxやSOxなどの排出量も増加する。
NOxやSOxは低速運転時に排出量が増加するからである道路の利用者に対して交通容量が著しく不足しているために生じる問もちろん交通渋滞は、題である。
相続人が毎日の通勤電車に見られるような非人間的な混雑状態は、道路だけでなく、多大な社会的費用を発生させている。社会的な混雑がもたらす大きな歪みを除去するためには、とくに道路、鉄道を中心としたインフラの利用に対する混雑料金制を導入する必要がある。現在、首都高速道路、阪神高速道路高速自動車国道などでは、季節、時間帯、混雑の如何を問わず料金を均一にする制度が採用されている。これでは、道路利用を平準化するインセンティブを運転者に対して与えず、混雑を鉄道や高速道路におけるピークロード·プライシング促進している。
時間差料金制を導入するとともに、大都市を中心として、一般道でも、ITを利用した課徴金システムを確立し混雑料金制を導入すべきである鉄道のサービスでいえば、JRや私鉄では入札·改札が完全に電子化されているために、時間別にこれらの料金体系を変えることは非常に簡単である。
混雑時の鉄道利用コストが大きくなるため、時間費用の高い人忙しい人以外は、その時間を避けて通勤するようになる。また、現状のように通勤費用が企業の負担になっている場合には、企業は重くなった負担を回避するために、フレックスタイム制を導入するようになるだろう。

このような負担に耐えきれない企業は、郊外や地方に進出し、通勤費用の低い労働者を雇用することになる。その結果、東京の一極集中が抑制され、地方の活性化にもつながる。損害賠償は可能か右に述べた混雑料金制の導入を提案すると、いまでも十分に高い高速道路の料金を上げるなとか、「いつも混んでいて高速で走ることができないのに、なぜ料金を上げるのど言語道断」といった反論が返ってきそうである。混雑料金ではなく、逆に十分なサービスが得られなだいのだから、損害賠償してもらいたいくらいだ、というのが人情であろう。
実際、JRや他の私鉄では、一定の時間以上の遅延があった場合には、消費者に特急料金や新幹線の料金が払い戻される。消費者に十分な質のサービスを供給できなかったその根拠は、ことに対する賠償である。
この場合の払戻しは企業の負担であるのに対して、混雑という現象によって、同じように十分な質のサービスが供給できなかった場合に、なぜ消費者が高い費用を負担しなければならないのだろうかこの現象も、コースの定理を用いて考えることができる。コースの定理では、さまざまな権最も効率的な資源配分が実現できる。
これまで市場で売買利や責任を売買することによって、

されなかった権利や責任といったものを自由に取引することによって、効率的な資源配分が実自由な取引が認められれば、現される。コースの定理では、誰に責任を課しても、効率的な資源配分が実現される公団がコストを負担するとここで、混雑税を供給者に負担させる場合を考えてみよう。
混雑によって、高速道路で一定の距離を走行する時間が予想以上にかかった場合、高速道路公団がその遅延に対する賠償金を支払うとしよう。すると、道路サービスの供給者はどのように対応するだろうか混雑を解消するには二通りの方法がある。
一つはキャパシティを増やすこと、もう一つは利用者の数を減らすことである。

コレクティブハウジング

被相続人の遺産とは別のもの

道路の拡幅によるキャパシティの増大は、短期的には不可能である。このとき、消費者の数を減らすことが必要である。道路公団がお金を払って、消費者の数を減らすためには、利用者に高速道路に乗ることをあきらめてもらう必要がある。つまり、道路利用者に一定の金額を提示して、この時間帯の道路利用をあきらめてもらうのである。オーバーブッキングの際に、これは、アメリカの飛行機会社やホテルがよく使う手段である飛行機会社は、一定の率のキャンセルを予想して座席以上の予約を取っている。
実際にキャンセルが少ない場合には、オーバーブッキングが起こる。利用者の数が座席数を超えてつまり、しまう。このとき飛行機会社は、一部の利用者にお金を払ってサービスの利用をあきらめてもらう。これと同じことを、道路公団がすればよい。
このようにしても、利用者の数を減らして、混雑を緩和することは原理的には可能であるこのとき利用者が負担するコストは、料金+乗らないときの補助金に等しい。

高速道路を利用しなければ、一定の補助金が得られるのに対して、それを利用する場合には、その補助金をあきらめて、さらに通行料金を払わなければならない。最適な点では、この補助金の額は混雑これがコースの定理の意味である。混雑税を利用者に負担させても、料金に等しくなる。供給者に負担させても、混雑は解消されることになる消費者に遅れの原因があるとするとそのとき重要なのは、それでは誰が最安価損害回避者か、という問題である。誰にコストを負担させたときにより安い費用で一定の損害を回避できるかが重要である。
混雑料金によって消費者にコストを負担させて利用をあきらめてもらう方法と、供給者が利用者に右のように、お金を払ってその利用をあきらめてもらう方法では、どちらが安上がりだろうか混雑が発生したときに、すべての利用者に対して一定の金額を提示して、一部の利用者にその時間帯での利用をあきらめてもらう方法は、非常にコストがかかる。

これは、実際にJRの特急や急行が遅れたときに生じる払戻窓口の混乱を見れば、容易に理解できる。これを毎日厳密にいえば、朝夕のラッシュ時に実施するのは不可能である。-払戻金はこの補助金サービスを利用しなかった潜在的利用者全員に支払われる必要がある。しかしこれは、まっく不可能である。

消費者に混雑料金を負担させるほうがより効率的であろう。
子供には相続税がかかるこの意味で、これに対して、JRの特急の遅れによって、一定の質のサービスが確保できない場合の対策として、従来の方法とは違った方法を考えてみよう。電車の遅れの原因は消費者にあるとして、消費者にその負担義務を負わせることにしてみよう。そのとき事故が起きないように、JRの利用者たちが、機械の検査士や整備士を雇って電車のサービスの質をチェックする必要があるこれがいかに荒唐無稽かは、直観的に明らか

これによって原理的には一定の質を保つことが可能であるが、もちろん、である。そのときのJR側が事故の責任を負う場合よりもはるかに高くなる。
つまり、コストは、このときの最安すなわち事故による遅れを引き起こさないように努力するた価損害回避者はJRだといえる。
供給者側が負担したほうが安上がりといえるめのコストは、JRの遅れによる損害賠償責任は供給者に求めるのが合理的であるのに対ししたがって、これが、混雑による質の低下は消費者によって負担されるべきである。
混雑料金を利用者に課す理由である11-五倍に値上げすべき中実際に支払われなければならない混雑料金はいったいいくらになるのだろうかそれでは、鉄道混雑が利用者一人一人にどのような不効用を及ぼしているかについて推定し筆者たちは、た。この推定作業を簡単に説明しよう。
通勤時間によって失われる自分たちの余暇時間は、人々が自由に住所を選択するとき、家賃より郊外から都心に通う人が支払っている家賃や地価は、都や地価に反映されるはずである。心に近いところから通勤する人が支払っている家賃や地価よりも低いはずである。

いい換えるこのような通勤時間や都心までの輸送費用がかかることをと、郊外のほうが地価が低いのは、郊外のほうが通勤に不便な分だけ、地価は安くなる意味している。つまり、毎日の通勤から受ける疲労感や不快感は、混雑率や通勤時間に比例するはずで同じように、このような心理的費用や不効用も家賃や地価に反映することになる。ある。
したがって、この郊外に行くにしたがって生じる地価の低下分のなかから、通勤者が負担して関係に注目して、回帰分析を用いて抽出することによって、鉄道サービスの混雑現象による社会的いる費用を、ある駅から徒歩圏にある住宅地の地価と、費用を実証的に推定することができる。
つまり、より郊外の駅にある住宅地の地価との差のどの部分が、混雑という要因によって生じているかを分析するもう一人同じ車輌に通勤者が増えたときに、どの程度不効用が発生するかこのようにして、実際に首都圏の鉄道を対象として、社会的費用を計測し、を利用者全員について合計する。
ハウスシェアリング

相続人が

池谷幸雄体操倶楽部

多摩市では多摩ニュータウンから市外への二〇代の世帯分離による転出が人口を減少させているが、一方で区画整理区域への若い世代の転入が継続していることから、世代バランスの取れた状況が形成されている。従って、世間で評される高齢化の気配は感じられない。ただし、今後もそのバランスが続くか否かは多摩ニュータウン経営の舵取りに掛かっている。ここでの舵取りは行政のみではなく、多摩ニュータウン市民も関わった舵取りとして考える

べきであろう。多摩ニュータウンの居住者が責任を持って当該行政とスクラムを組むことが多摩ニュータウンは四市に跨ったエリアに開発され、各々の市街地が連担して特必要になる。
徴ある地域を作り出している。従って一行政区域だけでは完結しない生活圏が形成されておりこれらを統合する経営感覚と施策を打ち出す役割が必要になる。

住まいに関すること

郊外に取り残される持ち家世帯結局、古巣だった香川県に戻っ私の父は転勤族で愛媛県から香川県、そして鳥取県に移り、社宅住まいで持ち家を持つなど出来なかったのだろう。て家を持った。その間は転勤があり、一大事業だったに違いない。しかしそして、退職を機に一戸建てを建てた。
定住を決心しての定年後七年でこの世を去った。家を持つのが当たり前と教え込まれてきた。大概の男性が家は男の甲斐性と教えられ、家族のために家づくりをするのは動物も同様だから人間も当然の行動なのかもしれない。
などと男をあおり立てる宣伝文句がテレビ人が主すまい(ひと)あるじと書くは視聴者に刷り込みをする。家づくりをしなければ男ではないと……。
市場にはこうして男の甲斐性で作り上げた持ち家があふれている。しかしそれが、その内余り始める。通勤時間を犠牲にしてまでも家族のために建てた我が家、そんな郊外の住特に、宅が余り始めているというのは皮肉である。
通勤に1時間以上もかけ、やつとの思いで借家住まいから持ち家になったのだが、そんな戸建て住宅に空き家が目立ち始めているとすれば借家で住み続けていれば通勤も楽だったのに、男の甲斐性由々しき問題である。家族のため、の為に無理をして住宅を買った。

人が主となったが結局、だったというそのは笑い話も悲しい。家が余り始めると、次第に家を金で買うという意識は薄らぐ。人が住まなくなった家は急速地方に行けば働き手が居なくなり、利用しなくなった畑を耕して欲しいと思っに朽ち果てる。只でも良いから使って欲しいと思っている農家は、都心から高速道路ている農家は沢山ある。で11時間も走れば、どこにでもある現実的な話である。
それと同様に使ってもらえれば良いと山間部の過疎地の住宅がそうであったように、いう住宅の持ち主も生まれるはずで、住宅の余剰が続けばかならずこうした住宅も出てくるはず。この場合、住宅の価格は0円になるのか?その時の家の価値は何だろう。持ち家は職場を近づけ、借家は職場に近づく人が集まる利便地空き家の発生は住宅価格の低下を生み、空き家が増加する不便地区から、区への移動を押し進めるエネ»ギーともなる。

子供には相続税がかかる快適性を求めるから利便地区人は安心や安全、こうした状況に耐への移住が増えれば、ますます不便地区には空き家が増え資産価値も落ち、利便地区と不便地区の関係えかねて移動はさらに早くなる。これらを裏付けるデータとして、持ち家と借家の居住状況を詳しく見てみよう。を示す通勤時間の関係について、

は、郊外に市街化が進んでいくので、必然的に通勤時間は伸びる傾向になる。逆に、世帯数が減少していくと都心回帰が始まり、通勤時間も短縮する。これは都市の特徴であるので、全国都心回帰も中間ゾーンに戻る場合もあり、どこでも同様な傾向があるだろう。
ただし、必ずしも全員が同様な行動パターンを採らないのが現在の移動である。つまり移動も多様化していると言える。
余暇時間が増加し、しかし、人口減少の時代は総じて通勤時間は短縮の方向に進み、より生活の豊かさに結びつく方向に居住位置も移動が進む。
通勤時間は都市が拡大し続けるつまり、間は郊外への住宅地開発が進行し持ち家住宅を中心に世帯の移動が進み、結果として通勤時間に生活時間を奪われてきたのだから、都市が縮小し始めると都心回帰などで通勤時間が短縮され、生活時間が取り戻せることになる。都市の縮小は生活者にとって豊かさを生むその結果、現象でもある。

だが、その時に過疎地に取り残されるのは、資金力の有無もあるが比較的動きの鈍い持ち家世帯である。賃貸住宅居住者は経済の動きに敏感に行動しやすい背景があり、通勤時間の格差まず、いくつかの要因があるととなって現れる。

借家世帯と持ち家世帯との動向については、思うが、持ち家世帯の移動費用の格差は大きいことが借家世帯の移動に係わる経費の総額と、ある。加えて、郊外の持ち家世帯は先祖からの定住世帯も比較的多く、職場に合わせて住み替えることが困難であること。それに比して賃貸世帯は定住意識も薄い分移動しやすい。賃貸世帯には職場の近くに準備される社員寮などもあるため、必然的に通勤時間は短縮する傾向にあるなど、持ち家世帯が借家世帯に比較して通勤時間が多くなる背景がある。
こうした傾向に対して、戸建て住宅などを郊外で所有した持ち家世帯は、住宅を取得する段階で高い定住意識を持って購入したと思われる点が通勤時間に大きく影響しているようだ。もちろん持ち家世帯の中にはバブル景気の影響下での購入者もあり、高く購入した住宅に住み続けるしかないという世帯もあるとは思うが、少なくとも定住する覚悟を持った世帯は増加しているはずである。

未経過分前払地代返還請求権

Mは信頼できる

家賃より安いローン支払額
その場合、持ち家の周辺に職場を持ちたいと考えるのが当然で、結果として「持ち家は職場を近づけ、借家は職場に近づく」と表現したくなるような状況になる。つまり持ち家の近くに如何に職場を確保できるかが課題郊外の戸建て住宅などのニュータウンでは、であり、収入を確保する手段が生まれれば、その郊外は生き残ることができる。持ち家取得の動機は子育ての為の巣作りが主な目的だったから、家族の成長にあわせた最大限の家族像をイメージして家づくりをする。それが三〇歳代後半にピークに達するものだから持ち家を実現するためには、自らの支払える目一杯の経済力で背伸びをする。
そして出来れば一戸建て……と思うと、必然的に郊外に足を向けなければ実現しなかった事情がある。そこで、

通勤は犠牲にしても大きな一戸建てに……という動きになるので、通勤時間は長くなる。日本の場合の通勤費は全て会社持ちである。亭主さえ犠牲になれば家族に豊かな住まいを提供できるという涙ぐましい努力が通勤時間をのばしてきた歴史がある。

今後はそれが短縮の方向に向力う空き家増加に潜む真実人口減少が始まると、やがて世帯数が減少し空き家が発生する最近の多摩ニュータウンでの住宅建設動向を見るとマンションブームの感もあるので、当分世帯数の減少が始まるとは思えない。

しかし、日本全体では確実に世帯数が減少するので、このまま新規建設で住戸数が増加すると、世帯数の減少数との相乗効果で空き家が急速に増加することが容易に予測できる。空き家の増加は見方を変えると、ゆとりのようにも見えるが、人が使わない建物は劣化を早め、地域にとってコミュニティの形成や防犯の問題などの社会的な弊害を発生させ、人々の定住さえ脅かしかねない元凶になる。
我が国の空き家の状況は一九六八年昭和四三年に住宅統計調査で総住宅数が総世帯数を上回って以降、住宅ストックの増加に伴って安定的に増えてきたが、ここに来て急速に伸びている。住宅統計調査によると一九九八年調査から急増しており、二00三年調査では111パセントを超えた。
折からバブル経済の終焉を迎えた時期で、バブル経済の崩壊が住宅総数の急増に結びついたようにも見える。

こうした空き家率数の増加原因は、統計で見る限り、空き家の中でも賃貸売却用空が急増したことき家が原因であることがわかる。

また賃貸用と売却用の空き家の実数差は概ね10分の1の割合であることから、空き家の殆どが賃貸住宅持ち家の賃貸活用も含むの空き家の発生である「空き家実態調査V平成一四年六月日本住宅総合セ(財)ンター」によると東京都の空き家の特徴として五○平方メートルを越える規模の空き家が約四割だと報告されており、ファミリー向けの空き家が顕在化しているとされている。
ではなぜ、これ程までファミリー向けの賃貸住宅の空き家急増があったのか、統計的に解析バブル経済が弾けた当時、私の設計した分譲マンションは売れ残する情報を持っていないが、開発業者の親会社の社宅になったことがある。り、売却損を抱えるのではなく売却したという状況を演出した負債のつけ回しである。当時は地上げ業者が多くの土地を買いあさっていて、同様な話を耳にしたこともある。

地価土地を取得した業者は売るに売れず、がピークに達して値下がりが始まったとき、結局、建物を建てることで負債が露見するのを引き延ばしたという。
埋葬許可証それに融資した銀行も同様で、さらに建物を建設するための資金を調達することで破綻の顕在化を恐れ、その場しのぎに融資を拡大させたというストーリーは想像に難くなぃ。バブル経済の崩壊が賃貸空き家を増加させたという根拠は、あながち当こうしたことから、急速に空き家率が増加した平成10年のデータには、たらずとも遠からずのように思える。バ説明したような背景が隠されているのかもしれない。
ブル経済崩壊の爪痕が残っていて、もっと勘ぐれば、冷え切った土地売却を促進するためなのか、一九九三年に住宅金融公庫金利が四·0パーセントになり第六次マンションブームを生み、さらに一九九八年には最低の

連続して第七次マンションブームが始まっているようにも見える。11.0パーセントになり、こうした状況を演出したのは、奇しくも売れ残った土地と建物の処分に荷担した住宅金融公庫なのかもしれない。
それに連動して金融機関の破綻を抑制するために低金利政策に入り、住宅金融公庫に対抗するように民間金融機関が低金利の住宅ローンを普及させ始めた。これまでの不動産業に対する融資とは違って、大儲けはしないものの、リスクは少ない個人融資にシフトしていった。
結果として民間に役割を奪われた住宅金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構と姿を変えてゆくことになる。家率の変化はバブル経済の影響を受けていない一九八三年時点では、都心から郊外に行くに従って空き家率は低下していた。
しかし、バブル景気が弾けた後の一九九八年調査では都心一0キロメートル圏域に空き家率が最も高いが、郊外部でも五0キロメートル以遠が空き家比率バブル経済崩壊以降の空き家状況の特殊性がは高くなっている。このように比較してみると、見えてくる。

全体に空き家比率は増加しているが、都心部と五0キロメートル以遠の空き家率の増加が顕著である

空き家の実数では、郊外部は都心部に比較してかなり少なく、大勢に影響はないようにも見えるが、これが郊外の独立した戸建てのニュータウンのように、住宅が整然と並んだ住宅地に空き家があちこちに生まれている状況だとすれば、街の様子は異様な雰囲気も醸し出す。
言い換えると戸建て住宅地で、隣近所の住宅が空き家で、雨戸の閉まった状態が続いていることを想像すれば不気味だろう。
また、人の住まない住宅が平均で111パーセント余りあるという実態は、空き家発生がどこかに集中していると想定した場合、それが郊外の戸建てニュータウンに集中して発生して居るとすれば、そこに住む住民は不安を感じないわけにはいかないだろう。
それが今後一五パーセントになり、二〇パーセントにならないと誰が言い切れるのか、郊外に展開する住宅団地の不安が見え隠れする。

平成一五年版住宅·土地統計調査によると、予測通り郊外の空き家率は増加し、六OS七〇キロメートルでは一二·一パーセントから一四.三パーセントに11.11ポイントも急上昇した。

老人ホーム

金曜日の妻たちへ

さらに空洞化が進んでいることがわかる一方、都心周辺部のドーナツ化現象はさらに明確になり、空き家数四0万戸が四五万戸になり、確実に増加していた。ただし、都心部の再生は急速に進んでいて、空き家数は増加せず、空き家率だけが·六パーセントに下降したことは都心回帰の効果であったと言えようまた、都下区市別の空き家状況を詳しくみると、多摩市では八.六パーセントと空き家比率は都下五〇の区市で四番目に低く、空き家密度も二四五戸/平方キロメートルと八番目に位置する低い値である。
これは多摩ニュータウンが決して過疎化していない証拠でもある。
噂ほどは閑散としているわけではなく、空き家は少なく居住ニーズの高いところであることがデ判っていただけるだろうか。
タが住宅·土地統計調査という国勢調査の10分の1程度の区域をサンプリングして集計している調査データということもあるが、かなり空き家率の少ない状況であることがわかるこのように多摩ニュータウンの空き家状況については、低い空き家率であり実数も少ないこしかし、とから、早急に対策が必要という状況ではないように見える。

多摩ニュータウン内部では空き家の増加が顕著な街区や居住面積の低さや建物の古さが入居者を遠ざけている団地な次章の中で真相を明らかにしてみたい。
ど、特定の住宅街区については問題も孕んでおり、新築マンションラッシュの勢いバブル経済の崩壊が分譲住宅の供給を押しとどめ、その供給分が賃貸住宅にすり替わった現

バブル崩壊以降、象は首都圏の住宅着工状況を見ることで確認できるが、借家供給は収束したものの分譲住宅についてはバブル期とは違った新たな供給の勢いが生まれている。

事実上、空き家の増加が続いているにもかかわらず、新規の住宅建設が堅調に続いているのはなぜだろう空き家状況の中でも解説したが、バブル景気は住宅事情を大きく変化させた。
しかも、未だに分譲住宅供給が堅調に推移していることは、こうした購買層の世代が継続してユーザーであることを意味しており、三0代から四〇代にかけての中堅勤労者世帯の購住宅の一次取得層、入が継続していることになる。

その世代は、いわゆる狭間世代と言われる人口的にも少ない世代から団塊ジュニア世代にかけた出生数が増え続けていた時代に生まれた世代で、団塊世代のなめらかなカーブで作られたピークであり、山とは違い、子育て期真っ只中のファミリー向け住宅需要に支えられた長期に渡る住宅需要である。おそらく、その殆どの購入の動機は現状家賃との比較であり、長期に渡ってローンを組むことを前提とした選択の結果であると考えられる。しかも、その住宅規模は最大家族に会わせた住宅購入であると想定できるしかし、現在販売されている分譲住宅の中古価格が将来とも販売価格と同一であるとは考えにくく、購入した途端に中古としての烙印を押される可能性が高い。
かつてのインフレ時代のように資産価値が上昇するわけではなく、供給過多により中古市場価格は確実に低迷する時代バブル期に分譲住宅を購入した世代がそうであるように、売るに売れない状況が生まである。れ、住み続けることを余儀なくされるのである。
まさにそれは、金融機関への金利支払いの約マンション価格の下落を受け止めつつ、束と、住み移れないマンションの管理費と修繕積立金の負担を、生涯をかけて支払い続け、現在のマンション購入は定住を覚悟する選択でもある。Eにも下にも進めない切羽詰まった状況を選択していることでもあるこれほどまで継続する持ち家ブームは見られないだろう。
歴史上、その現象もここ数年で団塊ジュニア世代の需要が下降し始めると、売れ行きも限界に達して売れ残りが市場に出回る近隣のマンションの売れ行き状況を確認しているが、とになる。すでに販売価格の値引きや売れ残り物件の繰り返しの広告が舞い込み始めている。むろん新規物件も目白押しではあるが低価格化がさらに進んでおり、安くなければ売れないという市場になっている。

予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内とはいえ建物原価には限界があり、土地の仕入れ価格が下落傾向に進んでいる内は購入者の動機は堅調につかめると思われるが、需要はそろそろ限界に近づいており、不良債権の処分も終わりに近づくバブル崩壊ほど劇的ではないにしろ、と、景気崩壊を彷彿とさせるような状況が生まれると思われるそれはすなわち、建物価格の暴落の始まりであり、資産価値の低下に伴い不動産の選別がはじまることでもある。
現在、マンション分譲に対して、売れ残り物件が見られるものは期間内に売り残したものであり、思い切った値引きがなされないと完売は困難であろう。市場は確実に低価格化が進んでおり、にわかに飽和状態に近づいている感がある。結局、売れ残る物件は値引き販売に対しても売れなかったものであり、販売対象の住宅そのものが人気のない住宅とこうした売れ残り物件はバブル崩壊の時がそうであったようにさらにいうことになる。

今後、低価格で売却されるか、市場に賃貸物件として大量に供給されることになるしかし時代は賃貸住宅の余剰が顕著である。住宅·土地統計調査によると余剰住宅の増加が見込まれており、さらに身近な分譲マンションの売れ残り物件が賃貸として流通し始める。

市場が供給過多に陥ると新築物件であろうと家賃を下げざるを得ない状況になり、まもなくローン支払いより家賃が下回る時代がやってくる。おそらく10年も経たない内にそれは始まると良いストックと悪いストックの区別が不動産評価を決定す思われる。こうした状況の中では、る要因となり、ここでマンション版のホットスポットとコールドスポットという選別が始まることになるようだ。
日本の住宅政策は戦後、経済政策優先で進められた歴史がある。住宅は社会的に負担するものではなく、個人の裁量として住宅金融公庫の融資で住まいを建設することを押し進めてきた。
産業の振興に対する支援を手厚くした。そして国の住宅政策に投入する費用を軽減する反面、それと同様にバブル以降、銀行を救済すべく国民の税金を投入し金融機関の倒産を抑制し、さ結果として不良債権の処理に民間の住宅ローンを積み上げた。らに低金利政策を推し進め、そして負債を個人につけ回す政策は、見かけ上は成功したようにも見える。

しかし、住宅購入者支払う窓口の違う税金のようだし、にとって支払っていく金利は、生涯続くマンション管理費や修繕積立金も、抜けると違約金を取られるリース契約のようで、自由でありながら縛られている関係が出来上がっている住宅·土地の負債額が伸び続けているバブル経済が崩壊したのは一九九一年平成三年頃だが、その後、毎年のように住宅ロンの負債が増えているのは何故なのか、とりわけ四〇代を狙い撃つような勢いで負債額がしているというのも不可思議な現象だと常々思っていた。
貸金庫はありますか?

なるべく退職金を使わず

譲渡所得

短期賃借権にはどのような意義と問題点があるかを明以下では、コースの定理を応用して、らかにしよう。

その結果、抵当権者や土地·建物の買受人にとって、借地人や借家人から建物を明け渡してもらうことは大きな負担になっている。さらにこれを悪用して、返済不能となった債務者が債権者から故意に短期賃借権を設定し、利益を得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権と呼ばれる。

には後出しが認められている短期賃貸借制度の濫用事例とは、次のようなものであるいま、ある資金の借り手が抵当権の設定されている土地·建物を他人じつは共謀者に貸して、賃借権を設定登記する。契約の際に、実際に支払っていない高額の保証金や敷金を、借家人が支払ったことにして、敷金の額も登記する。
借家人に立退きを命じる際には、敷金は返済しなければならない。このような条件のもとで債務者が支払不能に陥り、土地·建物が競売に付された場合には、その土地·建物の価値はきわめて低く評価される。
新しくその土地·建物を購入する人にとっては、短期賃借権のために、借家人に対する立退き請求などの煩雑な作業にともなう時間的費高額の敷金を負担しなければならない。用や、その結果、抵当権者資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。

競売による資金回脅しとして、債務者が資金の貸し手に対して、収の可能性は低下する結果、それを債務の減額を要求するという事態が発生する。後出しを認めているのである現実には判所の判これに対して、司法は短期賃借権よりも抵当権のほうが優越しているという判断を示していたが、ある時期を境に異なった判決をいい渡した。
がみずから短期賃この濫用を予防するための措置として、従来は抵当権者資金の貸し手これを併用賃借権というを設定することによって、借権第三者向けの短期賃借権を排除し地主が他人に貸すのを妨げるために、銀行みずからが借地人になるようとしてきた。つまり、契約を結ぶ。しかし、一九八九平成元年の判決によって、この併用賃借権を使う手段は認められなくなった。最高裁は、短期賃借権については一定の意義がある点を評価したうえで、それを無条件に排除してしまう併用賃借権は無効にすべきという判決を下した(最判平成元年六月五日民集43-6-355)。
これによって、詐害的な短期賃借権者に対する抵当権者の対抗措置は無効となってしまった。新たな判決のもとでは、競売で買い受けた土地·建物の所有者のみが、その土地·建物を占有(注)する人を排除する権利があるとされた(最判平成三年三月1111日民集45-3-26)。

つまり抵当権者には立退きを請求する権利さえ認められなくなってしまった年一月二七日、民法三九五条但書に基づ(注)一九九九平成一一最高裁第一小法廷は、〈明渡し請求事件を大法廷に移すと決定した。この判例は変更される可能性がこのため、高まっている。
債務者と借家人の利害は一土地·建物の利用や借家の供給量に顕著な影響を及ぼす。
近隣住区である。このような賃借権保護は、短期賃

貸借制度を経済学的に評価すると、その目的は、借家人の権利を保護することによって、家賃を高め、債務者である土地·建物の供給者の収入や流動性を確保しようとする点にあると考えられる右のことを、図8-2を用いて説明しよう。縦軸に家賃、横軸に借家の量をとると、抵当権の供給量は、短期的には垂直線のSS線で示すことができる。
の設定された借家アパートこれに対して借家の需要曲線DDは右下がりに描くことができる。家賃が低下すれば、より多くの借り手がアパートを借りようとするであろう。DD曲線は右下がりである。
その結果,いま何らの借家権保護も存在しないとすると、このとき均衡はム点で決定し、家賃はR,に決まる。
ここで、短期賃貸借制度によって借家権が保護されると、借家人が有利になる結果、借家の需要曲線はD’D’まで上方にシフトし、家賃はR,からRに上昇し、抵当権設定者債務者の家賃収入は0R,E,Sで囲まれた面積から0RESの面積へと増加する短期賃貸借制度による借家権保護があるために、高い家賃収入が得ら借家の需要は増加し、れるのに対して、この制度が存在しないと、地主が破産して抵当権実行時に突然、立退きを請求されるといったリスクが存在する。

借家人の需要は減少し、その結果、家賃収入は低下するこの意味で、短期賃貸借制度は借家人保護と同時に抵当権設定者1債務者1地主を保護していることに等しい。いい換えると、地代や家賃が上昇するために、借家人を保護する結果、地主の利益にもなっと借家人の利害は一致している。債務者と借家人が結託ている。債務者-地主その結果、して設定する詐害的短期賃借権の温床になる。この点で借地借家法の正当事由制度とは異なっている。
借家法は借家人と家主の間の権利配分を規定しているのに対して、短期賃貸借制度はと借家人の権利配分に決定的な影響を及ぼしている。
抵当権者1資金の貸し手明渡し猶予期間を設定すればよい抵当権の一つの目的は、担保となっている土地からの収益を債務者である地主に保証することによって、債務不履行のリスクを軽減することにある。地主である資金の借り手に毎期毎期所得が生じれば、資金の返済も滞ることはない。
この点を考えると、このような短期賃貸借制一定の意義を有すると評価できる。度による借家権保護は、しかし、借地借家法による実質的に長期の借家権保護を評価することはできない。第二章で述べたように、長期の借家権保護は図8-2の供給曲線SSを大きく左へシフトさせる結果になる。

与える行為

振込みなどの贈与の事実を通帳に残す

整理整頓
しかし最近、法学者が指摘したように、弊害の多い短期賃貸借制度を廃止しても、一定の明渡し猶予期間を設定すれば、借家人保護を実現でき、かつ被担保物権土地や建物からの収益を債務者に保証することもできる。明渡し猶予期間の設定は、図8-2のDD曲線を現状と

同じ程度右にシフトさせるであろう。後述するように、確かに短期賃貸借制度には、資源配分の効率性という観点から評価して、きわめて多くの問題がある。したがって、明渡し猶予期間を設定すれば、短期賃借権による借家権保護は不要であろう。
貸出市場への影響も賃貸借市場における土地·建物の供給に影響を及ぽすだけでこのような短期賃貸借制度は、なく、抵当権設定の契機となった貸出市場にも影響を及ぽす。
短期賃貸借制度の濫用事件が多発するようになって、貸出市場への影響は、次第に明らかになってきた。このような濫用的短期賃借権に対しては、民法三九五条で解除制度を準備しているが、裁判にともなって無視できない時間費用や金銭的費用が発生するために、抵当権者この場合には、資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。
登記の時間的順序によって権利関係の順位が決定されるという順位確定の原則が歪められている。

抵当権を設定した後に短期賃借権を設定されることによって、抵当権者に対しては予想もしない大きな不利益が発生するかりにこのように権利が濫用されても、そのことが適切に予想されるかぎり、しかし、資産効果やリスク負担の問題などがなければ、資源配分には中立的な影響しか及ばない。これがすでに何度も説明しているコースの定理の意味である。この点を図8-3の貸出市場の均衡条件を用いて明らかにしてみよう。コースの定理は成立するか右下がりの借入需要曲線と右上がりの銀行の貸縦軸に利子率、横軸に貸出量をとると、出供給曲線を描くことができる。短期の賃借権保護が存在しなければ、均衡は,点で決定され、利子率は70に、貸出量はZoに決定される。
ここで短期賃借権が導入されると、図8-2で明らかにしたように、家賃が上昇するので、土地所有者である資金の借手の利益が増加する。借入れが有利になり、その結果、借入需要曲線はムムまで右方へシフトする。しかし、資金の貸し手である抵当権者(銀行)は、もはや賃借権に抵抗できないことを知りみずからの権利が一部失われる結果、これまでよりも貸出を抑制する。
貸出供給曲線はま利益が失われることを予想して、で左方へシフトする。利子率は高くなる。新たに均衡点はE;点に移り、利子率だけが上昇し、貸出量は変化しない。
これは短期賃貸借制度の導入によって

一部が、借家権保護という形で、抵当権に本来含まれていた権利の債務者-地主や借家人に移ったからであるこれが、短期賃貸借制度についての貸出市場に関するコースの定理である。
予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内権利の配分が明らかならば、資源配分ここでは貸出量に対して短期賃貸借制度は中立的な影響しか及ぼさしかし、コースの定理が成立するには、いくつかの条件が満たされなければならない。ない。貸し手と借り手の間に情報上の格差が生じている。とりわけ、貸出市場においては、そのために、このような中立性命題は妥当しない可能性が高い。次にこの点を考えてみよう。と図8-3で説明したようなコースの定理が、貸出市場で成立する可能性は小さいと考えられる。なぜなら、情報の問題や借り手の機会主義的な行動がしばしば重要な問題貸出市場では、になるからである。
以下では、逆選択の理論を用いて、情報が非対称な場合に、抵当権侵害によって、貸し渋りが生じることを説明したい。逆選択とは、保険市場で用いられていた概念である。さまざほなリスクを持った人々が存在するときに、保険を提供しようとすると、次のような問題に直面する生命保険の提供者にとって、どの人がどの程度のリスクを抱えているか明らかではない。し死亡確率や平均余命は計算できる。
これらの平均的な値をもとに、保険料率は決定されかし、る。したがって、保険に加入しようとする人々は、相対的にリスクの高い人々である。
リスク料率は高すぎて有利なものではない。の低い人々にとって、リスクの高い人々を区別できないために、平均料率は高くなりすぎている。保険の提供者がリスクの高い人々しか保険に加入しないことを知ると、料率をさらに高くする必要がある。リスクの低い人々はこの保険に加入しないからである。

その結果、さらに料率は上昇し、相対的にリスクの低い加入者を脱退させ、加入者の平均的リスクはさらに上昇するこのようないたちごっこが続くと、保険は提供されなくなってしまうかもしれない。

これが逆選択である少するこの論理を応用して、貸し渋りについて考えてみよう。各企業はそれぞれ一種類ずつのプロジェクトを実行しようと考えている。このプロま、ジェクトにおいて、各企業は固定費用を全額銀行借入れで調達したうえで、ある時点で投資すると、将来のある時点で一定の収益が得られるものとする。市場に存在する各プロジェクトの期待収益率は同一で、リスクだけが異なるものと仮定する。
このとき企業は、リスクだけで区別されるここで、情報の非対称性を導入し、借入企業は自分のリスクを知っているが、銀行には企業がどの程度のリスクに属しているか識別できないものとする。ただし、市場にいる企業のタイブは一定の分布に従うとし、この分布についての知識はすべての人が共有しているものとする。
このとき、短期賃借権の強化は、すでに述べたように、図8-3の供給曲線を上方にシフト他方、需要曲線も上方にシフトする。ここで情報の非対称性が存在する場合には、させる。必ず供給曲線のシフトが需要曲線のシフトを上回ることを証明できる。
その結果、均衡貸出量はすなわち、先に述べたコースの定理は成立しない。減少する。この理由を直観的に説明してみよう。

過少申告加算税と延滞税

新築物件

情報の非対称性が存在する場合には、いま、銀行はすべての潜在的な需要者のタイプの期待値を計算するのではなく、市場利子率のもとで資金を借

りに来る借り手のタイプのなかから、借り手のタイプの期待値を計算する市場の貸出利子率が高いとき、その市場に参加しようとする借り手は相対的に高いリスクのそして、その貸出利子率が高くなればなるほど、投資家である。
そのもとで借りようとする借したがって利子率を高くすると、より危険な人たちが資り手のリスクは、ますます高くなる。金を借りに来ることになる。
これが、逆選択が発生するメカニズムである期賃借権の恩恵を受けるのこのとき、短期賃借権の強化は、まず権利の移転を反映して需要曲線と供給曲線をともにシフトさせ、リスクの高いタイプによ金利を上昇させる。
ここで権利の移転は期待値で見てなぜなら、リスクの高いタイプほど、抵当権を行使される可能性が高く、り有利である。短期賃借権の強化による恩恵をそれだけ大きく受けることになるしたがって、借入金利の上昇は相対的にリスクの高いタイプの人には不十分なものになり相対的にリスクの低い人には過大になる。
金利の上昇は、相対的にリスクの低い人を市場から排除することによって、市場に残る借り手の平均的なリスクは上昇する。
その結果、銀行はさらに高い金利が得られなければ、貸出をしようとはしなくなるすなわち、貸出金利の上昇は、よりリスクの高いタイプだけを市場に残していくという意味で、銀行にとって逆選択の効果を持っている。したがって、逆選択の効果分だけ、供給曲線のシフトは相対的に大きくなる先に述べたコースの定理は成立せず、その結果、情報の非対称性を前提にすると、短期賃借権によって貸出量は抑制される。

ここでの分析は、短期賃借権だけでなく、一般的な地価の下落予想によって生じる貸し渋りの現象を説明することにも応用可能であるこの10年間にわたって、日本の地価は下落している。このような長期の地価の下落は人々に今後も地価が低下するのではないかという期待を抱かせ続けてきた。右に述べたように地価の低下は担保価値を低下させる結果、銀行などの金融機関にとって逆選択にともなう貸し銀行が担保を取っても、その価値が低下することが予想されるときに、渋りを引き起こす。
貸出は安全ではない実効金利が上昇する結果、資金を借りに来るのは危険な事業者ばかりで、安全な借り手は借入市場から退出してしまう。これでは、優良な借り手は借入不可能になってしまう。このような観点からも、地価の下落は望ましくない。り手の機会主義的次に、短期賃借権が、既存債権に対する優先権を侵害することによって、情報の非対称性がない場合でさえ、銀行が貸出を抑制する可能性があることを明らかにしよう。
短期賃借権によって順位確定の原則が歪められるときには、動学的整合性に関する問題が発生する。
事前に望ましい選択が事後的にも必ず望ましい選択でなければな動学的整合性とは、らない、という問題であるある銀行の貸出というコミットメントを受け入れた後に、債務者には当初の投資計画を変更して他の債務者からさらなる融資を引き出すほうが有利な場合がある。
相続人がもちろん、これは当初プロジェクトの変更はリスクの変更を意味するかの貸し手にとっては好ましいことではない。らである。しかし、順位確定の原則が守られるかぎり、貸し手はそのような借り手の行動を予想して、担保を含めた貸出契約によって、借り手の行動を抑制することができるそれにもかかわらず、順位確定の原則が歪められると、借り手は有限責任制のもとでは

のようなプロジェクトへ変更する誘因を持つ。
借り手にとっては、成功時の成果が高ければ高プロジェクトが失敗したいほど、その成果から債務を返済した残余部分は大きくなる。他方、ときには、どちらのプロジェクトを選択しても、その責任は借り手が出資した資金と抵当資産という一定金額に限定される失敗しても限度があるのに対して、つまり、成功すればその収益は計り知れないものとなる場合もある。
したがって、失敗した場合の損失と成功した場合の利益は対称的ではない。そのプロジェクトを一攫千金をもたらすような危険なものに変更するインセン結果、借り手には、ティブを持っている。
借り手のこのような行動は、しばしば機会主義的な行動と呼ばれるの防衛が無効になる銀行などの債権者は、プロジェクトの内容について審査し、十分な収益があるプロジェクト銀行は追加融資によってプロジェクトが変更されるに対してのみ資金を貸し出す。
このとき、可能性を予見したうえで、プロジェクトの変更を不可能とするように抵当権の水準を設定するこれによって、追加投資は決して、新規の追加融資者に正の純収益を保証できなくなるため追加投資の可能性を排除することができる。銀行は貸出額を減らし、より多くの資産を抵当資借り手のプロジェクト変更のコストを高め、それによって借り手のプロ産に含めることで、ジェクト変更の純利益をなくすことができる。
詐害的短期賃借権はこのような銀行の防衛的な行動を無効なものとする。しかし、いま債務者が、新たな融資をする貸し手に、それを登記す担保物権土地·建物上の賃借権を認め、るものとしよう。

このこと自体、抵当権の価値を新規の貸し手に移転することを意味するのように、抵当権の優先権を侵害できる機会が存在すると、この機会を利用して、債務者は追加資金を調達することが可能になるなぜなら、借り手は自分の利得を減らさなくても、優先権を侵害することで、当初の貸し手から新規の貸し手に利益を移転することができるからである。
みずからの利得を高その結果、めつつ新規融資を引き出す可能性が発生する。この場合には、新規の貸し手は新規の抵当を要求しなくても、短期賃借権と引換えに、資金を提供する可能性がある。

なぜならば、新規の資金提供者は、たとえプロジェクトが失敗に終わったとしても、抵当権を行使しようとする既存の資金提供者から短期賃借権を解除するために、優先的な支払いを受けることができるからである当初の貸し手が資金を貸し出さなくなる可能性がある。
多摩ニュータウンの居住