事業用定期借地権

財産が増えない相続税対策

つまりへの政策転換だとも言える。足に対する数の確保の時代が終わり、質の時代だということで居住面積を増やすことに勤めてきた。
それもヨーロッパ諸国とは遜色のない規模にまで居住水準も向上したのだが、今後は生活の豊かさを取り入れる時代だという宣言でもあるこうした国の住宅政策に対する考え方の方向転換が多摩ニュータウンの場合にはどのような対応が可能なのか、稲城市、多摩市、八王子市、町田市の四市に跨ったエリアをどのようにコントロールするのかが課題である。
れまで、住宅不足を補うように大量に供給された公営住宅がある。
その全てが都営住宅でその分布は最近の開発では利便地区にも配置されているが、初期の開発地区では比較的不便地区に集中して配置されている。とりわけ多摩市域での公営住宅は大規模に集中して配置されて

おり、初期の都営諏訪団地は一五00戸余りが集団で供給されている。

低所得の世帯の集団という事実はぬぐえないのだから当然のように偏見も生まれる。戦後の公営住宅制度はこうしたこうした政策のひず差別を全国至る所に作ってきた。今般の制度改革でどこまで見直せるか、みを改善する努力が必要になる。新たな政策は豊かな住生活を目指しており、公営住宅が集積することはむしろ不幸な事なのだということを認識しよう。波があるのが人生だが、その度に家を移るのはか個々の家族は時に裕福にも貧しくもなる。なわない。しかし、日本の住宅制度は理不尽だ。
金持ちは家を買い貧しい人は公営住宅に入れということのようだ。金持ちは金持ちであり続けることは困難だし、貧しい人もいっまでも貧乏ではない。住宅政策は供給する側からの論理で進められてきた。そろそろ利用者側からの論理で住まいを考える仕組みをつくりたいと考えている。少なくとも自分たちの居住している多摩ニュータウンでは、豊かな住生活を確保できるように偏見のない環境を実現したい。

ニュータウンに未来はあるか第四章多摩ニュータウン研究多摩ニュータウンの誕生戦後の日本経済を支えるために地方から都市に集中した人々はこぞって住まいを求めるようになった。
なるべく退職金を使わずその産業構造も作用して多様な都市形態を作り拡大していった。都市の形態は、そ郊外に大規模な住宅地が開発され今日を迎えている。して各地で住宅不足を補うため、国家的な大都市周辺の大規模ニュータウン事業から地域的な問題解決型のニュータウンなど多様な住宅市街地が生まれた。高蔵寺ニュータウン、千里ニュータウン、多摩ニュータウンなど国家的なニュータウン事業は、大都市に集中した労働者のベッドタウンとして大量の需要に支えられて開発が始まった。
また、地方の核都市や企業城下町では、集中する労働者の居住地を支える為に、農地をつぶし海浜部を埋め立て丘陵部や谷合い部を造成した。都市に人口が集中することによる市街地の拡大、これらは殆どが戦後、日本の産業の勃興と共に生まれてきた新しい住宅市街地、ニュータウソである。
こうしたニュータウンの今後は、産業構造の変化、予測されている人口の減少、そして引き続き始まる世帯数の減少によって、居住者のいない余剰住宅空き家を生み出すことになる。
そして利用されない住宅は建物管理もおぼつかなくなると、急速に老朽化し居住に耐えないストックとなっていく。空き家の目立つ地区では破壊行為などのバンダリズムが始まり、コミュ住宅市街地そのものが維持できない状況になる。これらは決して予想でニティの崩壊に続き、きない他人事ではなく、その可能性は、どのニュータウンにも内在している。

の衰退は例えが極端かもしれないが、端島通称軍艦島日本の炭坑の街は衰退し再起に向夕張メロンは有名だ。しかし、力及ばず衰けて涙ぐましい努力をしている。

北海道夕張の退を受け入れなければならなかった街も多く、こうした事態は今後の日本の至る所で起こってところが、くる事象でもある。衰退する都市とは打って変わって元気になる都市も出現するすなわちイギリスの都市政策で言われるホットスポットとコールドスポットの関係である。魅力のある都市に人は集まり、そうでない都市は見捨てられる。にわかに現実味を帯びた縮小経済下での衰退のシナリオを前郊外のニュータウン居住者は、に、何を思っているだろうか。
まだ、事態が飲み込めず安穏としているのだろうか、それとも空き家が目立ち始めた地域の住宅事情を前にして戦々恐々とした面もちでいるだろうか。とりベッドタウンとして位置づけられた住宅市街地では住宅需要が市街地存続の命運を占うわけ、だけに、今後の方向を予測し対策を練ることは重要である。そこで我が国最大の新住宅市街地その方向を探っていく。
である多摩ニュータウンに凡を求め、

多摩ニュータウン研究事始め多摩ニュータウンを研究する場合に最初にふれるのが多摩市のデータである。
多摩市は多摩ニュータウンによって生まれ、多摩ニュータウンによって形成されてきた歴史を持っている。人口の七割がニュータウン区域に住み、市域の六割をニュータウンが占めている。多摩市はニュータウン区域の人口が急速に伸びるに従って行財政規模も拡大してきた。
その成長はバブル経済期はで続いたが、ふくらんだ風船がいつの間にか萎んでしまうように、以降は人口の減少傾向に引きつられて市政も尻窄みの感がある。小学校や中学校の統合で六校が廃校になり、1100五年三月には市内の都立高校も廃校した。
既存商店街の衰退と閉店の連鎖は、象徴的に報道され、さらに大量に転入した団塊世代の高齢化が未曾有のスピードをもって多摩市の財政に追い打ちをかけるという悲惨なストーリーが描かれている。
「多摩市行財政診断白書平成十五年七月」を見ると誰もが多摩ニュータウンはすでに衰退の道を歩み始めていると思ってしまうし、救いようのない状況だと理解する。
夫が妻の通常の生活費のために出したお金は

保証金を自己資金として

住まいを守る
財政白書の目的が多摩市民及び行政内部にメッセージした警笛の役割だろうから、公表したことでその目的は達成された感はあるが、それが多摩ニュータウンの第一印象として深く刻印され、大きな誤解へと結びついている。しかし現状の多摩ニュータウンは必ずしも衰退している訳ではなく、むしろ伸びている。にもかかわらず、多摩市のみの情報によって全体が評されることに誤解を生む原因があった。
確かに多摩ニュータウン内には衰退の片鱗を感じる要素も見受けられるが、多摩ニュータウンは多摩市だけでは完結していないこと、四市が連担し成長を続けていること、周辺の市街地との関係性の中で生活基盤が位置づけられていること、多摩ニュータウンには相当な資産が眠っていることなどを掘り起こしてみると、あながち多摩ニュータウンも捨てたものではないと気づき始める。

多摩ニュータウン全体の人口は相変わらず右肩上がりで増加しており、企業の転入、産業の活性化が進んでいる。高齢化率は周辺都市よりもかなり低く、若年層の転入が相次いでいる。子供の比率は高く高齢化を呼び込むであろうと悪玉にされている団塊世代もやや高めではあるものの全国並みの割合である。このように多摩ニュータウンは決して衰退を目前にした市街地ではなく、むしろホットスポットとしてさらに顕在化する新都市であるかのように見えてくる。

こうした事実は、多摩ニュータウン全域の情報を集積してこそ理解ができる。従って今後の多摩ニュータウンへの取り組みは、これまでのように多摩市だけの情報をもって評価するのではなく、多摩ニュータウン全体の問題として行政区を越えた情報を整理して、広域の多摩ニュータウンを考えていくことが必要になっている。
多摩市、八王子市、町田市、稲城市の四市にまたがるのが多摩ニュータウンであるどの行政組織がイニシアチブをとっても十分でない状況がある。
東京都も多摩ニュータウンのみに限った検討を進めるには体制が組みにくい。そこで、今後は多摩ニュータウン市民が主導的にかかわって多摩ニュータウンを評価し、新たな多摩ニュータウンのあり方を探る必要があるここでは、多摩ニュータウン市民といったが、あえて多摩ニュータウンは市街地の形態や都市としての骨格が明確であり、都市の基盤そのものが周辺の市街地とは異なっている。

印鑑証明書そ都市経営の方針や土地利用の方向も既成市街地とは全く異なる方向を見いだす必要もあこで、り、行政での取り組みを待つのではなく市民自らが都市の経営を意識し、整った基盤を活かすあるいは住宅計画策定を推進する必要がある。都市計画、そのために多摩ニュータウンの現状を正確に捉えるデータの整理を行うことが欠かせない。その為には、これらについての体制作りを推進することが必要になる。多摩ニュータウンの全体把握住宅都市の姿を正確に見るためには人口よりも世帯数がふさわしいとした。また、人口減少が続く多摩市でも世帯数は確実に増加していることはグラフを参照していただければ理解できるはずだが、それがいっまでも続く訳ではない。
いつかは一定の世帯人員に収束し、やがて世帯数も減少する可能性を持っている。

国勢調査によると世帯の単位とは、家計を一つにする家族の単位であり、単身や夫婦のみの世帯が増えれば世帯数も増加することになる。ファミリー世帯の住宅を中心に開発した多摩ニュータウンは、現状のマンション中心の住宅ストックでは二世帯同居など多家族の居住は困難である。

こうした状況からすると今後さらに世帯人員の小規模化は進み人口は減少するが、世帯の数は減らず、定住が続けば空き家は見あたらないという状況が継続する。結果として、住まいの大きさは変わらないから居住水準だけは向上し続け、さらに「良好な居住環境を維持し続ける多摩ニュータウン」という評価になる。

こうした読みとりを行うためには世帯数のみならず世帯構成や住宅ストックの状況なども把握するほか、エリアごとの世帯状況と住宅ストック状況などの詳細なデータ管理が必要になる。しかし現状では、こうした情報の収集は多摩ニュータウン全体に関することについても、地区の特性を区別することも難しい。多摩ニュータウン全体のデータが揃っていないので、多摩市だけの情報やデータでの判断を余儀なくされる場合があり、こうした事情を理解していただいた上で本書も読み進めていただきたい。
行政区域を跨っている多摩ニュータウンの難しさがここにあるまた、多摩ニュータウンを理解するためのデータ収集は、国勢調査では比較的詳細な区分に沿って集計はできるが、住民基本台帳では各市の情報開示のレベルが異なり、また町丁目の区分は出来ても多摩ニュータウン区域が町丁目と合致していないため、人口や世帯数が明確に区分できない状況がある。

たとえば、町田市では小山町と相原町の一部が多摩ニュータウン区域に含まれているが、その多摩ニュータウン区域のみのデータは公表されていないなど、多摩ニュータウン区域のデータ整理には、ある程度の類推が必要になる。このように、多摩ニュータウンを区分できないと地区の検証は難しく、相変わらず多摩市の

データを持ってきて多摩ニュータウン全体を語るという暴挙に出ることになってしまう。

こうした状況を改善しようと、地域の活動で係わっているNPOFUSIONで都市機構の調査協力をする形で多摩ニュータウン調査を1100三年度に行ったが、データ集計に十分な費用を投入できず、分析半ばである。
とはいえ、多摩ニュータウンの情報はきちんと整理されるべきで、それをまとめるのは国なのか東京都なのか都市機構なのか、それとも四市なのかと議論も分かれるであろうが、ここでもやはり多摩ニュータウン市民が意義をもって取り組む仕事ではないかと思ってる。
私も多摩ニュータウン市民として一助になろうと思っているし、「多摩ニュータウ理事を務めているも主体的に多摩ニュータウン研究に取りかかれる人材を擁していン·まちづくり専門家会議」ると自負している。

増改築または再築に建築確認が必要な場合

保証金返還請求権

今後、そのような機会があれば是非取り組んでみたいものである持ち家と借家の空き家の意味するもの多摩市の第二次住宅マスタープランでは市街地の特性別に空き家の実態調査が行われているその調査結果から様々な特性を読みとることができる。地元の地権者が住み、またアパート経営をしている区画整理区域では集合住宅の空き家が1111.六パーセントと多摩市の平均をかなり上回っている。これは区画整理区域にはワンルーム·マンションをはじめとする賃貸マンションなどが多く、比較的分譲マンションは少ないので、空き家の多くは賃貸住宅であると想定される。
また、区画整理区域の戸建一パーセントと新住区域のて空き家率は五·三·三パーセントよりはやや高い値であるがこれについては地元の持ち家世帯が居住している区域であることから、賃貸活用が主ではないと考えられる。一方、新住区域では戸建て空き家率は区画整理区域に比較して少なく、111,11パーセントの空き家率は殆どが利用されていると理解することができる。
さらに集合住宅についても五·一パーセントと区画整理区域とは異なり極めて空き家率が小さい。これは新住区域全体が空き家の少ない状況であると理解できる。

この場合、戸建ての空き家率と持ち家マンションの空き家率が同一と仮定し、分譲と賃貸のマンション比率を同じとすれば、賃貸マン·八ポイント上昇させた率で六,七パーセントの空き家があると想定すションの空き家率は一ることができる。しかし、その値も区画整理区域での空き家率と比較すると約半分であり、新住区域の賃貸住宅も比較的空き家が少ないことがわかる。人気が高つまり新住区域の住宅は、

く空き家が生まれにくい住宅ストックであるという状況がわかる持ち家借家別の空き家状況の既往調査は無いが、多摩ニュータウン全体では、多摩市と同様に持ち家は空き家が少なく、賃貸に空き家が集中していると想定できる。

多摩市の新住区域の賃貸住宅は公的賃貸住宅であり、比較的古いので家賃が抑えられており、低所得世帯や高齢者等の入居しやすい条件が整っていることから空き家が少ないと思われるしかし、同じ公的賃貸住宅であっても八王子市域では、調査データこそないが、現地での踏査ではかなりの数の空き家が発生しているようである。他の事情も重なっているとは思うが比較的新しい公的賃貸住宅に相当な空き家が発生している状況がある。
移動しやすい賃貸住宅居住者は社会的経済的な動きに敏感で、今後の賃貸居住者の移動傾向や空き家の発生状況に注視することが必要になる。
立会証明書このように多摩ニュータウンの空き家の発生は賃貸住宅から現れると思われ、市街地の空洞化も賃貸住宅団地から始まると考えられる。言い換えると公的賃貸住宅の空き家の発生動向が多摩ニュータウンの活力を左右するきっかけになるだろう。現地を見た限りでは、最近の都市機構賃貸と公社賃貸の空き家は尋常でなく、場所によっては住戸の半分が空き家ではないかと見られる団地もあり、相当な空き家が発生している。
もともと、バブル経済以降、都公社の都民住宅などの供給が八王子市域で始まったが、入居者が充分埋まらない状況の中で、タイミング良く三宅島の避難が始まり、これらの住宅ストックが役立ったという経緯がある。
こうした一時的な三宅島民の避難住宅としての役割が終了したことから、八王子市域の都民住宅に空き家が集中したという必然的な背景もあるが、それだけでは説明しきれない空き家発生のメカニズムが隠されているようにも思える最近の民間のマンションラッシュで賃貸から分譲への移動が誘引され、おそらく、比較的家賃相場の高い公的賃貸住宅に空き家が集中していると思われる。
今後はこれらの空き家状況の推移がどうなるのか。
このまま空き家が続くのか、それとも外から転入して空き家が埋まるのか、今後の動向が気になるところである都市機構に確認しても実際の数値は企業秘密ということで教えてもらえないが、最近の機構と公社の家賃改定が比較的新しい住宅についての大幅な家賃減額であったことが、空き家の深これらの空き家の状況については、刻さを物語っている。

地域に居住する者にとってはいささか気になるところであり、早期に入居者を確保していくことが地域の活性化に繋がることであり、空き家のまま放置しておくことが問題を生み出すことであることを承知している。こうした良質な住宅ストックを無駄にせず、多摩ニュータウンに居住したいとする新たなニーズを喚起することができることを期待したい。多摩ニュータウンの賃貸住宅多摩ニュータウンの新住区域の賃貸住宅は都営住宅と都市公団旧公団、都公社の供給した公的賃貸住宅に限られており、全体で二四000戸ほど供給されている。
しかし賃貸住宅の実分譲マンションや戸建て住宅の賃貸住宅としての活用があり、統計的なデータは態としては、ないが分譲住宅の約五パーセントほどの賃貸化があると仮定すると、新住区域で一五00戸ほどの流通があると思われる。総数としては些少だが、分譲マンションの賃貸化はマンション管理の面で影響を与えて始めている。
今後、相続などで複数の住宅を持つ世帯も増え、個人の賃貸活用も増加すると予測される中で新たな団地問題として浮上することになるだろう。

このように見てくると、多摩ニュータウン全体を統計的に見る場合には建設戸数がはっきしている公的賃貸住宅を基本的な賃貸住宅として捉え、その上に分譲住宅の賃貸化を想定して加えるという捉え方になる。
相続税の速算表

印鑑証明書

融資を受けるだけ

これには何か陰謀でも隠されているような気配が漂っていると考えていたら、やはり金融機関の負債が、結果として付け回されていたことに気づくことになった。

貯蓄動向調査を経年的に並べてみると、本来ならば一定を保っているはずの同一世代の住宅·土地の負債額が毎年増加していることに気づく。とりわけ三五歳から四九歳にかけての世代が一本調子に負債を増やしている。本来、地価と建設物価が安定していれば同一世代のライフステージは同様であるか毎年負債額が増加ら、するということは起こらないはず。

収入が増加していて負債額が倍増したという訳でもない住宅価格はむしろ下落している中での負それ債総額の増加は、だけ多くの人々が住宅を買ったことに他ならない。としても、それも10年もたたない間に倍増しているという状況はいかにも理解しにくい現象である。
最も負債額の多い世代は四0歳代前半であるが、統計によると、平成五年段階では五00万円の負債額が五年後の平成一〇年では九00万円に達している状況はもはや尋常ではない勢いなにか、その世代が持ち家病に掛かってるような様相でもあり、である。

いささか異常とも感じられる状況である。しかも、世代的には家族人員がピークに達する年代で、持ち家意欲の最も高まる世代でもある。従って土地·建物の負債が増加するのは当然であるが、他の要因でもない限り毎年負債額が上昇することはあり得ないので、敢えて言っているのだ。その世代の時代背景が団塊世代とそのジュニア世代の中間、たまたま、いわゆる狭間世代の行動パターンであるという認識もあろう。
世代的に人口が少ないことから、親世代からの分け前も多く集中していることから、安心してローンが組めたということもあ親世代の庇護の元、るだろう。しかし、もっと根本にあるのは金融機関の負債を分散させる仕組みではなかったか。
日本経済の問題解決の方法を議論したいと思っているのではない住宅の専門家として思うことは、つまり個人に多額の負債を追わせる住宅取得の方法が住宅政策としてこうした現象、

本当に正しいことなのかどうかを問わなければならないと思っているだけである。購入した資産価値は一定ではない。
住宅の余剰はすでにはじまっており、いずれ資産価値は低迷する。その資産を長期ローンで購入する現在の住宅取得の仕組みが時代に合わなくなっているのだとい国民は気づかなければならないという警告をしておきたい。
うことに、住宅ローンは最長三五そう簡単に目論み通り収入がある年、四〇歳の時に負債を抱えると、払い終わるのは七五歳、とは限らないのが人生である。

納税者側

くらしと住宅政策

本当の豊かさとは何か生活の豊かさを享受するために国会では夏時間も検討されている。戦後何度か話題にもなり一度は実施された夏時間であるが景気浮揚の陰で消滅したと聞く。ようやく縮小経済が始まり豊かな時間を享受できる環境が生まれつつあるのだ。ヨーロッパを旅していると夏時間に羨ましさを感じる。五月、明るい太陽の下で三々五々街を楽しむ人々が往来する。カフェにも公園にも人が集い、日本で言えば午後を楽しんでいる。午後三時くらいの太陽の位置。
事務所ビルには夏時間の午後五時を過ぎると誰もいなくなり、残業などする人はいない。全員が帰宅し、思い思いの余暇を楽しんでいる。少し早起きをして、きちんと仕事を割り振って終わらせる。そんな習慣があれば豊かな午後は生まれる働き過ぎが経済を支えたことも確かだが、その結果として通勤時間は伸びて都市はむやみに拡大していった。その結果として郊外に多くの空き家を産む結果となりそうだ。
郊外の戸建て住宅団地にある空き家の多くは、持ち家の空き家である。
借家として利用したローンの残った世帯は越すに越されない事情で縛くても借家世帯は既に都心へ移動しており、り付けられる。たとえローンが無くても、周辺に空き家のある住宅地は人気が落ち売却も難しい。最近よく見かける市街地の光景である。
しかし、地方都市の郊外部では、それでも住み続けることを余儀なくされている世帯は、結局、住宅に従属して生きる選択をしなければならない運命になるとりわけ、郊外に浮き島のように開発されたニュータウンの場合はさらに悲惨だ。
関東近辺にもそういうニュータウンは何カ所かあるが、大都市の都心部との結びつきを前提に開発したものだから周辺市街地との関係が薄く、世帯の転出が続けば瞬く間に街のにぎわいを失うだろう。かつての長崎の端島通称軍艦島のように我々は日本のニュータウンの栄枯盛衰を、石炭産業の衰退ですでに経験してきた。

長崎の端島は炭坑の島として日本で最初の鉄筋高層アパートが建った場所で、島全体面積約六·三ヘクタール、明治に始まった石炭開発から一九六0年昭和三五年頃に最盛期を迎え島全体では八四0人/ヘクタール、居住地区に限れば一四00人¥ヘクタールという驚異的な人口密度を持った住宅市街地として一九五九年には五二五九人と栄華を誇ったが、一五年昭和三四年後の一九七四年昭和四九年その幕を閉じたという歴史がある都市は成長し、そして衰退する運命を持っている。
現代のニュータウンはその役割が終わったとき、新たな役割を見つけられない限り終焉を迎えることになる。ホットスポットとコールドスポットバブル経済は多くの日本人に一時的な夢と落胆を与え、そして将来への迷いを残した。一時的な景気の高揚の流れは、再来するのではないかという淡い期待も抱かせるほど強烈なものだった。

今後の景気浮揚は一時的に発生することがあったとしても小規模なものでバブルは再現することはなく、次第に減少する人口につられて縮小経済に突入することになる人口の減少から九年ほど遅れて世帯数は減少を始めるとされているが、日本中平均して人口や世帯数が減少するわけではない。
くらしと住宅政策

当分は住み続けたい

プロロジスパーク海老名
どこかで過疎が始まり、どこかに人は集まる。戦後は大都

市に人口が集中した。現在も都心回帰と言われているが、大きく拡大するものでもないのでこれからは二〇年三0年という経過の中で都市間の綱引きが始まる.大勢には影響しない。わゆるホットスポットとコールドスポットの誕生である世帯数の減少が人口減少より遅れるのは世帯人員が減り続けているからで、団塊世代家族を中心とする世帯分離が落ち着くとだいたい平均世帯人員は11人+αで安定する。

世帯分離は世帯数を増加させたが、確実に起こる。世帯数の減少は今後、ただし、この傾向も地域によって違いがあり、世帯が転出しても、そこを埋める世帯の転入があれば世帯数は減らないし、地域内で世帯分離すれば、世帯の減少にも耐えられ、空き家は発生しない。たとえ人口は減ったと世帯数が維持できていれば街は廃れない。
しても、発生している世帯分離は世代間のライフスタイルの違いがもたらす別居行動であり現在、どの地域でも起こるし、総人口の減少問題とは直接関係しない。
基本的には住まい方の多様性一時的な移動行動である。結局はその地域が定住できる環境か否かに掛から来るものであり、かっており、まちづくりが人口減少を抑止するポイントである。従って、今後はその都市が-何に魅力的であるかを競う都市間の綱引きの関係が都市の明暗を生むことになる地域にとってバランスのとれた引き算がで何れにしても時代は引き算の時代に入っている。
きるか否かは、その舵取りをする行政だけではなく市民の責任でもある。
引き算の効果は、極めて明快だが残酷な形でやってくる。

足し算は全体をボトムアップさせるが、引き算はスケブゴートを作る。誰が貧乏くじを引くかはこれからの市街地間の競争であり、行政や市民はある種の賭け事をしているように、将来に期待と不安を抱きながらまちづくりを進めることになる。地域間戦争がはじまったとき勝者と敗者が明らかになる。そして地域は勝たなければならない。
その為の策謀を練る時が来ているのではないだろうかサスティナブルということサスティナブルという言葉を知って最初に内容を解読したのは、「サスティナブル·コミュニ過日、川村健一·小門裕幸著学芸出版社」だったと記憶している。
そこで紹介されてティいるアメリカ·オレゴン州のポートランドを訪ね、街をくまなく訪ね歩いたが、一つ一つ心に残るまちづくりの思想が漂ってくる光景に感動し続けたものだった。
それまで、ヨーロッパ諸国には何度か足をのばしていて、日本の住宅問題を浮き彫りにする事例を多く見学していたがアメリカ·ポートランドのありかたは、また様相を変えてダイナミックに目に飛び込んでき持続可能な発展という考え方は、「将来世代の要求を満たしっ(SustainableDevelopment)」と定義され、つ、現在の世代を満足させるような発展経済的·社会的発展と環境保護との調和、現在と将来の世代間の利害調整を適切に行うことを目指す概念
立会証明書「環境と開発に関する世界委員会とされている。(日本政策投資銀行HPより)」一九八七年の国際連合のWECDブルントラント委員会から生まれた概念であるが、私もその後何かに付け、この概念図を例にして、考え方を整理することが多い。経済環境コミュニティの調和ある発展という考え方は、(さが)を上手くコントロールするにふさわしいキーワードのように人間の持つ性思えるのだ。
まちづくりをするのにも住まいづくりをするのにも、この三つのキーワードとその組み合わせから発せられるメッセージは貴重で、計画途中で何度もこの概念に立ち返り、軌道修正することができる。

持続可能な発展の概念が出てきたことは、人々の気持ちを糾合するためには効果ここに的で、その模式図の説明は解りやすく多くの人の共感を覚えるものだと確信している。

事実この概念は世界を駆けめぐり、持続可能なという言葉が形容詞とし日本では様々な分野でて溢れていて、今や常識の概念として広がったようだ。まるで心理学の世界ではフロイドが無意識という概念を発見して、それが世界の常識となったように持続可能な発展の概地球環境コントロールの基軸として、あるいはまちづくりの方向性として、念は、今後の社会の常識としての概念になると思われるこうした新たな常識は、多くの先人によって提案され、人類の生活に寄与することになるが多摩ニュータウンという小さな地域にも基本的に流れるまちづくり·まち育ての概念として役エコノミックアニマルかつて日本は立つものだと考えている。
と例えられた。

一九六五年経済成長のことしか頭にない日本人のこととして揶揄された言葉だが、それか昭和四〇年エコノミーコミュニティエコロジーら四〇年を経て、地域を発信元としたの三拍子揃ったまちづくり·まち育ての事例や発見を提案できればと考えている地球の温暖化はすでに異常気象となって人間を襲ってきている。
地球環境も大きなバランスを保とうと蠢いていて、その活動が人間に予想外の手痛い自然災害を与えている。環境バランスを崩した原因は人間であることが解っているので、解決も可能である。だからこそ、サスティナブルな多摩ニュータウンを育てたいと考えているのだ住宅政策は大きな変革期にかかっている日本の住宅政策が公営住宅を中心に展開してきたことを知る人は少ない。

所沢物流センター

財産ごとに重加算税の有無が分かれるワケ

住宅政策全般を見れば住宅金融公庫が融資する持ち家支援が優遇されているとの見方は多い。しかし、事実上全国の自治体が手間暇掛けて住宅を建設し維持管理し、入居者へのこまめな対応をしている住宅は他にはない。家賃を滞納したと言っては個別に対応して回収し、回収できないとしても強制的に追い出しはしない。離婚したと言っては居住の継続についての理由書を作る指導をするし、高齢化が進行すると言っては高齢者の入居を手厚くする。
また最近では、ドメスティッ世帯が社会問題になったので、ク·バイオレンス(DV)避難住宅として公営住宅を提供しよぅということになった。ある意味では、至れり尽くせりの公営住宅である世間では公営住宅は自力で居住水準を確保できない低所得世帯の住まいで、一般的には敬遠される住宅に属するのだが、実情は手厚い保護施策に守られて優遇措置を一手に受けている住だから不況になると人気沸騰である。宅でもある。

今や多摩ニュータウン内にある都営住宅などは何十倍という応募倍率で、なかなか入れない状況であるこうした手厚い公営住宅だが、国土交通省では公営住宅政策は福祉政策ではないと言い続けしかし、ている。実態は福祉住宅であり、住宅困窮者を一カ所に集めて経済支援していることに他ならない。

施策の方法は家賃減額補助と居住水準に見合う住宅供給だが、市場家賃と政策家賃との差額に対して一定の補助金がつぎ込まれる。「家賃補助は建物に対する補助であり、人と国は説明するが実態は個人への家賃補助に変わりはない。に対する補助ではない」公営住宅は戦後の住宅不足を補う為に新規建設を推進することを目的としていた。従って建が役割を担ってきた歴史がある。
しかし、設主体の事業として国土交通省旧建設省すでにつまり厚生労働省の業務範囲になっている。住宅戸数は充足し公営住宅の実態は福祉的役割、

住宅困窮者の為の建設の時代は終わり、住宅困窮者に対しては家賃補助や居住確保支援などの生活保障を行う政策に変わらなければならない時代になっている。
建設が基本の国土交通省の公営住宅制度であるからこそ、貧しい人々を一か所に集めるこしかし、住宅が余り、とをしてしまった。
余剰ストックの活用を考えなければならない時代になったのだから、そろそろ地域に蓄えられた住宅を活かした居住者支援施策に転換しないと住宅困窮者の実情にあった施策の展開は困難になるのではないだろうか。
事業用定期借地権建物については新規建設から維持管理へ方向転換している。今後は居住者については地域に住み続けることを前提とした居住支援を、公営住宅以外の住宅ストックも含めた住宅活用施策に転換しないと、真に住宅困窮世帯の住環境を改善できないのではないだろうか。人生は浮き沈みがあるのが普通で、家計にも浮き沈みがある。その度に公営住宅と民間住宅を行き来するわけにはいかないのが普通の生活である。家庭経済の変化は不況ばかりではない。
また、高齢化して退職するとたちまち無職になり収入はゼロになる。つまり低所得になると公営住宅の門戸が開かれ、貯蓄がいかにあろうが、住宅を所有していなければ公営住宅には入居可能になる公営住宅の量は全国平均では住宅ストックの五パーセントである。日本人は、あるいは日本政府はたった五パーセントの住宅政策に相当な予算を使い、五年に一度、目標数値を約束し具体的な建設計画に多くのエネルギーを費やしてきた。

たった五パーセントという表現は批判の的にさらされるかもしれないが、国民の税金を投入する住宅施策として五パーセントのみに注視する時代ではないだろう。折から、国では昭和四一年度より続けてきた住宅建設五箇年計画を廃止し、平成一八年度か住生活基本法を打ち出した。
ら新たな住生活に関する基本的な考え方としてその目的は「国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念を定め、及び国等の責務を明らかにするとともに、住生活基本計画その他の基本となる事項を定めることにより、当該施策を総合的かつ計画的に推進し、もって国民生活の安定向上と社会福祉の増進を図るとともに、国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
」とし、その基本理念として「住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の推進に関する基本理念を定める。
」として全国的に人口が減少して世帯数も減るという状況の中で、住宅も余ってくることを予感した状況を背景に、住宅づくりから一歩前進した住生活の概念を取り入れた施策として展開すハウスからホーム戦後の住宅不ることになった。

連年赠与

なるべく退職金を使わず

譲渡所得

短期賃借権にはどのような意義と問題点があるかを明以下では、コースの定理を応用して、らかにしよう。

その結果、抵当権者や土地·建物の買受人にとって、借地人や借家人から建物を明け渡してもらうことは大きな負担になっている。さらにこれを悪用して、返済不能となった債務者が債権者から故意に短期賃借権を設定し、利益を得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権と呼ばれる。

には後出しが認められている短期賃貸借制度の濫用事例とは、次のようなものであるいま、ある資金の借り手が抵当権の設定されている土地·建物を他人じつは共謀者に貸して、賃借権を設定登記する。契約の際に、実際に支払っていない高額の保証金や敷金を、借家人が支払ったことにして、敷金の額も登記する。
借家人に立退きを命じる際には、敷金は返済しなければならない。このような条件のもとで債務者が支払不能に陥り、土地·建物が競売に付された場合には、その土地·建物の価値はきわめて低く評価される。
新しくその土地·建物を購入する人にとっては、短期賃借権のために、借家人に対する立退き請求などの煩雑な作業にともなう時間的費高額の敷金を負担しなければならない。用や、その結果、抵当権者資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。

競売による資金回脅しとして、債務者が資金の貸し手に対して、収の可能性は低下する結果、それを債務の減額を要求するという事態が発生する。後出しを認めているのである現実には判所の判これに対して、司法は短期賃借権よりも抵当権のほうが優越しているという判断を示していたが、ある時期を境に異なった判決をいい渡した。
がみずから短期賃この濫用を予防するための措置として、従来は抵当権者資金の貸し手これを併用賃借権というを設定することによって、借権第三者向けの短期賃借権を排除し地主が他人に貸すのを妨げるために、銀行みずからが借地人になるようとしてきた。つまり、契約を結ぶ。しかし、一九八九平成元年の判決によって、この併用賃借権を使う手段は認められなくなった。最高裁は、短期賃借権については一定の意義がある点を評価したうえで、それを無条件に排除してしまう併用賃借権は無効にすべきという判決を下した(最判平成元年六月五日民集43-6-355)。
これによって、詐害的な短期賃借権者に対する抵当権者の対抗措置は無効となってしまった。新たな判決のもとでは、競売で買い受けた土地·建物の所有者のみが、その土地·建物を占有(注)する人を排除する権利があるとされた(最判平成三年三月1111日民集45-3-26)。

つまり抵当権者には立退きを請求する権利さえ認められなくなってしまった年一月二七日、民法三九五条但書に基づ(注)一九九九平成一一最高裁第一小法廷は、〈明渡し請求事件を大法廷に移すと決定した。この判例は変更される可能性がこのため、高まっている。
債務者と借家人の利害は一土地·建物の利用や借家の供給量に顕著な影響を及ぼす。
近隣住区である。このような賃借権保護は、短期賃

貸借制度を経済学的に評価すると、その目的は、借家人の権利を保護することによって、家賃を高め、債務者である土地·建物の供給者の収入や流動性を確保しようとする点にあると考えられる右のことを、図8-2を用いて説明しよう。縦軸に家賃、横軸に借家の量をとると、抵当権の供給量は、短期的には垂直線のSS線で示すことができる。
の設定された借家アパートこれに対して借家の需要曲線DDは右下がりに描くことができる。家賃が低下すれば、より多くの借り手がアパートを借りようとするであろう。DD曲線は右下がりである。
その結果,いま何らの借家権保護も存在しないとすると、このとき均衡はム点で決定し、家賃はR,に決まる。
ここで、短期賃貸借制度によって借家権が保護されると、借家人が有利になる結果、借家の需要曲線はD’D’まで上方にシフトし、家賃はR,からRに上昇し、抵当権設定者債務者の家賃収入は0R,E,Sで囲まれた面積から0RESの面積へと増加する短期賃貸借制度による借家権保護があるために、高い家賃収入が得ら借家の需要は増加し、れるのに対して、この制度が存在しないと、地主が破産して抵当権実行時に突然、立退きを請求されるといったリスクが存在する。

借家人の需要は減少し、その結果、家賃収入は低下するこの意味で、短期賃貸借制度は借家人保護と同時に抵当権設定者1債務者1地主を保護していることに等しい。いい換えると、地代や家賃が上昇するために、借家人を保護する結果、地主の利益にもなっと借家人の利害は一致している。債務者と借家人が結託ている。債務者-地主その結果、して設定する詐害的短期賃借権の温床になる。この点で借地借家法の正当事由制度とは異なっている。
借家法は借家人と家主の間の権利配分を規定しているのに対して、短期賃貸借制度はと借家人の権利配分に決定的な影響を及ぼしている。
抵当権者1資金の貸し手明渡し猶予期間を設定すればよい抵当権の一つの目的は、担保となっている土地からの収益を債務者である地主に保証することによって、債務不履行のリスクを軽減することにある。地主である資金の借り手に毎期毎期所得が生じれば、資金の返済も滞ることはない。
この点を考えると、このような短期賃貸借制一定の意義を有すると評価できる。度による借家権保護は、しかし、借地借家法による実質的に長期の借家権保護を評価することはできない。第二章で述べたように、長期の借家権保護は図8-2の供給曲線SSを大きく左へシフトさせる結果になる。

与える行為

振込みなどの贈与の事実を通帳に残す

整理整頓
しかし最近、法学者が指摘したように、弊害の多い短期賃貸借制度を廃止しても、一定の明渡し猶予期間を設定すれば、借家人保護を実現でき、かつ被担保物権土地や建物からの収益を債務者に保証することもできる。明渡し猶予期間の設定は、図8-2のDD曲線を現状と

同じ程度右にシフトさせるであろう。後述するように、確かに短期賃貸借制度には、資源配分の効率性という観点から評価して、きわめて多くの問題がある。したがって、明渡し猶予期間を設定すれば、短期賃借権による借家権保護は不要であろう。
貸出市場への影響も賃貸借市場における土地·建物の供給に影響を及ぽすだけでこのような短期賃貸借制度は、なく、抵当権設定の契機となった貸出市場にも影響を及ぽす。
短期賃貸借制度の濫用事件が多発するようになって、貸出市場への影響は、次第に明らかになってきた。このような濫用的短期賃借権に対しては、民法三九五条で解除制度を準備しているが、裁判にともなって無視できない時間費用や金銭的費用が発生するために、抵当権者この場合には、資金の貸し手は著しく不利な立場に立たされる。
登記の時間的順序によって権利関係の順位が決定されるという順位確定の原則が歪められている。

抵当権を設定した後に短期賃借権を設定されることによって、抵当権者に対しては予想もしない大きな不利益が発生するかりにこのように権利が濫用されても、そのことが適切に予想されるかぎり、しかし、資産効果やリスク負担の問題などがなければ、資源配分には中立的な影響しか及ばない。これがすでに何度も説明しているコースの定理の意味である。この点を図8-3の貸出市場の均衡条件を用いて明らかにしてみよう。コースの定理は成立するか右下がりの借入需要曲線と右上がりの銀行の貸縦軸に利子率、横軸に貸出量をとると、出供給曲線を描くことができる。短期の賃借権保護が存在しなければ、均衡は,点で決定され、利子率は70に、貸出量はZoに決定される。
ここで短期賃借権が導入されると、図8-2で明らかにしたように、家賃が上昇するので、土地所有者である資金の借手の利益が増加する。借入れが有利になり、その結果、借入需要曲線はムムまで右方へシフトする。しかし、資金の貸し手である抵当権者(銀行)は、もはや賃借権に抵抗できないことを知りみずからの権利が一部失われる結果、これまでよりも貸出を抑制する。
貸出供給曲線はま利益が失われることを予想して、で左方へシフトする。利子率は高くなる。新たに均衡点はE;点に移り、利子率だけが上昇し、貸出量は変化しない。
これは短期賃貸借制度の導入によって

一部が、借家権保護という形で、抵当権に本来含まれていた権利の債務者-地主や借家人に移ったからであるこれが、短期賃貸借制度についての貸出市場に関するコースの定理である。
予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内権利の配分が明らかならば、資源配分ここでは貸出量に対して短期賃貸借制度は中立的な影響しか及ぼさしかし、コースの定理が成立するには、いくつかの条件が満たされなければならない。ない。貸し手と借り手の間に情報上の格差が生じている。とりわけ、貸出市場においては、そのために、このような中立性命題は妥当しない可能性が高い。次にこの点を考えてみよう。と図8-3で説明したようなコースの定理が、貸出市場で成立する可能性は小さいと考えられる。なぜなら、情報の問題や借り手の機会主義的な行動がしばしば重要な問題貸出市場では、になるからである。
以下では、逆選択の理論を用いて、情報が非対称な場合に、抵当権侵害によって、貸し渋りが生じることを説明したい。逆選択とは、保険市場で用いられていた概念である。さまざほなリスクを持った人々が存在するときに、保険を提供しようとすると、次のような問題に直面する生命保険の提供者にとって、どの人がどの程度のリスクを抱えているか明らかではない。し死亡確率や平均余命は計算できる。
これらの平均的な値をもとに、保険料率は決定されかし、る。したがって、保険に加入しようとする人々は、相対的にリスクの高い人々である。
リスク料率は高すぎて有利なものではない。の低い人々にとって、リスクの高い人々を区別できないために、平均料率は高くなりすぎている。保険の提供者がリスクの高い人々しか保険に加入しないことを知ると、料率をさらに高くする必要がある。リスクの低い人々はこの保険に加入しないからである。

その結果、さらに料率は上昇し、相対的にリスクの低い加入者を脱退させ、加入者の平均的リスクはさらに上昇するこのようないたちごっこが続くと、保険は提供されなくなってしまうかもしれない。

これが逆選択である少するこの論理を応用して、貸し渋りについて考えてみよう。各企業はそれぞれ一種類ずつのプロジェクトを実行しようと考えている。このプロま、ジェクトにおいて、各企業は固定費用を全額銀行借入れで調達したうえで、ある時点で投資すると、将来のある時点で一定の収益が得られるものとする。市場に存在する各プロジェクトの期待収益率は同一で、リスクだけが異なるものと仮定する。
このとき企業は、リスクだけで区別されるここで、情報の非対称性を導入し、借入企業は自分のリスクを知っているが、銀行には企業がどの程度のリスクに属しているか識別できないものとする。ただし、市場にいる企業のタイブは一定の分布に従うとし、この分布についての知識はすべての人が共有しているものとする。
このとき、短期賃借権の強化は、すでに述べたように、図8-3の供給曲線を上方にシフト他方、需要曲線も上方にシフトする。ここで情報の非対称性が存在する場合には、させる。必ず供給曲線のシフトが需要曲線のシフトを上回ることを証明できる。
その結果、均衡貸出量はすなわち、先に述べたコースの定理は成立しない。減少する。この理由を直観的に説明してみよう。

過少申告加算税と延滞税

新築物件

情報の非対称性が存在する場合には、いま、銀行はすべての潜在的な需要者のタイプの期待値を計算するのではなく、市場利子率のもとで資金を借

りに来る借り手のタイプのなかから、借り手のタイプの期待値を計算する市場の貸出利子率が高いとき、その市場に参加しようとする借り手は相対的に高いリスクのそして、その貸出利子率が高くなればなるほど、投資家である。
そのもとで借りようとする借したがって利子率を高くすると、より危険な人たちが資り手のリスクは、ますます高くなる。金を借りに来ることになる。
これが、逆選択が発生するメカニズムである期賃借権の恩恵を受けるのこのとき、短期賃借権の強化は、まず権利の移転を反映して需要曲線と供給曲線をともにシフトさせ、リスクの高いタイプによ金利を上昇させる。
ここで権利の移転は期待値で見てなぜなら、リスクの高いタイプほど、抵当権を行使される可能性が高く、り有利である。短期賃借権の強化による恩恵をそれだけ大きく受けることになるしたがって、借入金利の上昇は相対的にリスクの高いタイプの人には不十分なものになり相対的にリスクの低い人には過大になる。
金利の上昇は、相対的にリスクの低い人を市場から排除することによって、市場に残る借り手の平均的なリスクは上昇する。
その結果、銀行はさらに高い金利が得られなければ、貸出をしようとはしなくなるすなわち、貸出金利の上昇は、よりリスクの高いタイプだけを市場に残していくという意味で、銀行にとって逆選択の効果を持っている。したがって、逆選択の効果分だけ、供給曲線のシフトは相対的に大きくなる先に述べたコースの定理は成立せず、その結果、情報の非対称性を前提にすると、短期賃借権によって貸出量は抑制される。

ここでの分析は、短期賃借権だけでなく、一般的な地価の下落予想によって生じる貸し渋りの現象を説明することにも応用可能であるこの10年間にわたって、日本の地価は下落している。このような長期の地価の下落は人々に今後も地価が低下するのではないかという期待を抱かせ続けてきた。右に述べたように地価の低下は担保価値を低下させる結果、銀行などの金融機関にとって逆選択にともなう貸し銀行が担保を取っても、その価値が低下することが予想されるときに、渋りを引き起こす。
貸出は安全ではない実効金利が上昇する結果、資金を借りに来るのは危険な事業者ばかりで、安全な借り手は借入市場から退出してしまう。これでは、優良な借り手は借入不可能になってしまう。このような観点からも、地価の下落は望ましくない。り手の機会主義的次に、短期賃借権が、既存債権に対する優先権を侵害することによって、情報の非対称性がない場合でさえ、銀行が貸出を抑制する可能性があることを明らかにしよう。
短期賃借権によって順位確定の原則が歪められるときには、動学的整合性に関する問題が発生する。
事前に望ましい選択が事後的にも必ず望ましい選択でなければな動学的整合性とは、らない、という問題であるある銀行の貸出というコミットメントを受け入れた後に、債務者には当初の投資計画を変更して他の債務者からさらなる融資を引き出すほうが有利な場合がある。
相続人がもちろん、これは当初プロジェクトの変更はリスクの変更を意味するかの貸し手にとっては好ましいことではない。らである。しかし、順位確定の原則が守られるかぎり、貸し手はそのような借り手の行動を予想して、担保を含めた貸出契約によって、借り手の行動を抑制することができるそれにもかかわらず、順位確定の原則が歪められると、借り手は有限責任制のもとでは

のようなプロジェクトへ変更する誘因を持つ。
借り手にとっては、成功時の成果が高ければ高プロジェクトが失敗したいほど、その成果から債務を返済した残余部分は大きくなる。他方、ときには、どちらのプロジェクトを選択しても、その責任は借り手が出資した資金と抵当資産という一定金額に限定される失敗しても限度があるのに対して、つまり、成功すればその収益は計り知れないものとなる場合もある。
したがって、失敗した場合の損失と成功した場合の利益は対称的ではない。そのプロジェクトを一攫千金をもたらすような危険なものに変更するインセン結果、借り手には、ティブを持っている。
借り手のこのような行動は、しばしば機会主義的な行動と呼ばれるの防衛が無効になる銀行などの債権者は、プロジェクトの内容について審査し、十分な収益があるプロジェクト銀行は追加融資によってプロジェクトが変更されるに対してのみ資金を貸し出す。
このとき、可能性を予見したうえで、プロジェクトの変更を不可能とするように抵当権の水準を設定するこれによって、追加投資は決して、新規の追加融資者に正の純収益を保証できなくなるため追加投資の可能性を排除することができる。銀行は貸出額を減らし、より多くの資産を抵当資借り手のプロジェクト変更のコストを高め、それによって借り手のプロ産に含めることで、ジェクト変更の純利益をなくすことができる。
詐害的短期賃借権はこのような銀行の防衛的な行動を無効なものとする。しかし、いま債務者が、新たな融資をする貸し手に、それを登記す担保物権土地·建物上の賃借権を認め、るものとしよう。

このこと自体、抵当権の価値を新規の貸し手に移転することを意味するのように、抵当権の優先権を侵害できる機会が存在すると、この機会を利用して、債務者は追加資金を調達することが可能になるなぜなら、借り手は自分の利得を減らさなくても、優先権を侵害することで、当初の貸し手から新規の貸し手に利益を移転することができるからである。
みずからの利得を高その結果、めつつ新規融資を引き出す可能性が発生する。この場合には、新規の貸し手は新規の抵当を要求しなくても、短期賃借権と引換えに、資金を提供する可能性がある。

なぜならば、新規の資金提供者は、たとえプロジェクトが失敗に終わったとしても、抵当権を行使しようとする既存の資金提供者から短期賃借権を解除するために、優先的な支払いを受けることができるからである当初の貸し手が資金を貸し出さなくなる可能性がある。
多摩ニュータウンの居住

予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内

北風と太陽

しかうか。もちろん、し、若い人たちのなかには、昼間はほとんど家にいないで、外で働いて夜帰ってくる人たちも日照よりも安い家賃のほうが彼らにとっては、日照はそれほど重要な意味を持たない。いる。好ましいかもしれない。必要のない権利であっても、それを売買することはできない以上、日照権を買い取っ本来、て高い建物を建築したい人がいても、それは実現できない。
この意味で、現実には容積率規制よりむしろ、日照権の制度自体がネックになっている。によれば、阪神·淡路大震災の後で二重債務を回避するために八田達夫教授東京大学共同住宅を建設する計画が持ち上がった。
しかし、同じ地区内の10戸の戸建て住宅に日照を100戸分減らさなければならな保障するために、当初は二七二戸であった共同住宅計画を、くなったという。
少なく見積もっても三五億円分の一戸を三五00万円とすると、共同住宅の(住宅市場と公共政策岩田規便益が、たった10戸の日照確保のために失われたことになる久男·八田達夫編『住宅の経済学』第一章、日本経済新聞社、一九九七年)。潜在的には、いるはず右に述べたように、日照権を売却してもよいと考えている人たちが、そこに住みたい人たちである。
日照権を売却してもより安い住宅価格や家賃で住めるならば、どう考えるべきであろうかもいるはずである。その人たちの選択肢を認めない法律とは、個々人の自由な選択よりも人間にとって重要な価値が存在日照権売買を禁止するためには、売買してはならない固有の権利があることはいうまでもしなければならない。
人間にとって、日照権がそのような基本的な人権と同じような地位を占めるかどうかについてない。しかし、日照権売買市場を創設するための法を整備すべきである。疑問がある。

は、この意味でも、容積率の売買制度

高度利用を実現するために考えられているもう一つのプランは、の容積率の売買制度である。近隣の区域のなかで、土地所有者の合意があれば、ら制度は、複数の敷地をひとまとめの敷地と見なして、現状では利用していない容積率や日照権の取引を認めるものである。利用しにくい袋小路になった土地の容積率を売却して表通りに移せば、この容積率を有効に使うことができる。
都心部にはスプロールとよばれる虫食い状の整形されていない土地がたくさん存在する。これらを整備するには、容積率売買制度が必要である。
容積率は、これまで一つ一つの敷地に対応して、そこに建てられる総床面積を規定していたその売買を認めれば、必要とされる場所に容積率を移せることになる。現状ではうまく利用できない容積率を、他の有効な場所に移転できるようになる。都市計画法の改正によって、徐々にではあるが容積率の移転が可能になってきた。

災害防止にも役立つところで現状では、建築基準法に規定された容積率や建ぺい率に違反した建物既存不適格がたくさんあり、そのために、建物が老朽化しても建替えができないといわれている。つまり、建て替えるときには、法律に合うように建ぺい率や容積率を抑制しなければならず、既得権が守られなくなるからである。建替えにともなって、一部の人は転居しなければならないかもしれない。前章で述べた権利調整の問題が発生する。このとき、容積率売買市場ができれば、現状では余分の容積を保有している土地所有者から容積率を購入して、建物を共同化したり、高層化することができる。
これは権利調整の問題を緩和し、既高層化を促進するうえできわめて有効である。得権を守ることにもなり、日照権の売買と同時に、このように容積率売買制度が実現できれば、都心部では土地の有効利用と高度利用が実現することになる容積率売買制度は、不良債権の処理に頭を抱える金融機関にとっても、土地流動化対策として有効であろう。
不良債権になっているような土地は権利関係が複雑で、それらの複雑な権利をばらばらに解きほぐす必要がある。
容積率や日照権を別々の権利として売買できれば、その土地をより有効利用できると同時に、その流動化にも貢献する(不良債権と貸し渋りの関係は次章で検討する)震災時に危険な地域がたくさん存阪神·淡路大震災で明らかになったように、都市部には、それらの地域には、木造で低層な住宅が密集している。在する。
このような地域を災害に強い建物を建て替えて、土地を高度利用する必要がある地域に再生するためには、高層にしなければ、建物を共同化して、災害時に必要な避難場所や公園、さらに延焼を防ぐための空閑地や広い道路を整備することはできない。売買できない日照権を保障することよって、高度利用や不燃化が阻害される結果、災害時に人々の命が危険にさらされるとしたらこれは本末転倒といわざるをえない。
れまで述べてきた都市の高度利用を促進すべきであるという議論に対して、都市環境の悪化を理由に反対する人々がいるそれには、次のような背景がある。

交通量の増加にともなって、排気ガスが発騒音や振動、依然として沿道環境の悪化が続いている。生し、また、都市内においても道路は慢性的に渋滞し、鉄道の混雑も極端な水準に達している。被害を生み出す自動車の交通を抑制するには、規制によって経済活動の水準自体を抑制すべきだという議論がある。

大都市に対する成長管理政策である。その典型は、大都市、とくに東京は過密であるといわれる。人口や産業の集中にともなう外部不経済がさまざまな場面で発生している。

その対策として、東京への新規の事業所立地を規制したり、東京の容積率を引き下げることいわゆるダウンゾーニングによって、人口や諸機能の東京への新たな流入を阻止し、東京の住環境を守るべきだと主張される。これは、成長管理政策と呼ばれる。
これをマクロ経済にも応用すると経済成長率をコントロールすることによって、環境を守るべきとする議論が提起される。なのは外部不経済の内部化しかしこの種の議論は、経済成長や都市集中によって発生する外部不経済は、経済成長や都市への集中そのものの抑制によってしか達成できないことを前提としている。それらは、成長や集中がもたらすさまざまな利益を考慮していない。
経済成長は所得を増大し失業率を減らし治安を改善する。都市においては、集中を促すことによって、土地を集約的に利用し、安全で道路や緑地帯を生み出すことができる環境の良い都市を実現するための公共スペース他方、集中にともなって発生する混雑現象や環境の悪化は、経済学では、技術的外部性の問題と呼ばれる。

このような技術的外部性が存在することは、交通·輸送活動にともなって発生する社会的費用が、沿道住民や他の交通サービスの利用者に及ぼす被害額だけ、私的費用を上この被害額を外部費用と呼ぶが、回ることを意味する。
土地の評価額の減額

団塊世代

被相続人の財産の管理状態(誰が管理していたかなど)
望ましい資源配分を実現するためには交通輸送サービスの需要者に私的費用だけでなく、外部費用を含めた社会的費用を負担させなければならない第二章補論参照。したがって、重要なことは、成長や集中の利益をできるだけ増大させるとともに、成長や集中にともなう外部不経済を内部化する手段を採用することである。そのために、外部不経済の発生者に外部費用を負担させることが、効率性および公平性の観点から必要である。
以下では都市交通による外部性を内部化させる手段を検討し、望ましい都市混雑対策と自動車交通抑制策について考えてみようの悪化を防ぐ経済活動によって生じる被害が全国的に及ぶものではなく、ある地域で限定的に発生したりある地域にとくに大きな被害をもたらす場合がある。被害はその地域に限定されている。
都市環境問題は、地球環境の問題とは異なり、自動車の沿道の住民たちには著しい不利益をもたらすが、交通によって発生する騒音や粉塵は、沿道から比較的離れた地域の住民に対しては、それほど深刻な影響を及ぼさない。たとえば、東京の環七通りなどの幹線道路においても、沿道の1列目ないし二列目の住居は騒音の水準は高いが沿道から!OOmほど離れた住宅地では、騒音の水準はかなり低減する。
したがって、それよ道路騒音からはほとんど影響を受けないと考えられる。

リ背後の住宅地では、また沿道の自動車交通から生じる粉塵などについても、風向きによる影響などもあるが、沿道からかなり離れた地点では、その被害はほとんど無視できるほど低い。このように、地域に固有の被害が発生している場合には、その地域での自動車交通に課徴金を課す必要がある。自動車走行量の低い地域では、被害は無視できるほど小さい点を考慮すると、とくに人口や産業の集中している都市内での走行にかぎって、自動車の走行に課徴金を課す必要が生じる。
たとえば環七通りの沿道や幹線道路の走行に対してのみ、騒音から生じる被害額を計算し、その自動車1台の追加走行による被害額だけ幹線道路の自動車利用者に課徴金をかけることが考えられる。この課徴金を負担する必要環七通り以外の道路の交通利用者は、

この意味で課徴金は、地球温暖化対策としての炭素税やガソリン税とは、性質が異なるものであり、炭素税は沿道環境問題の解決策としては有効ではない。
これまでは、被害の発生している特定の区間において、特定の時間だけ自動車交通に課徴金をかけることは、技術的な問題があるとされていた。
これも現在では、自動車料金収受システムETCの導入によって克服されようとしている。料金制には大きなメリット非効率な都市インフラが交通渋滞をもたらしており、交通渋滞によるさまざまな損失は都市部に集中している。警視庁の調べによると、道路の渋滞による時間損失は、金額計算で年間111兆円にも及ぶ。
混雑による渋滞時には、なぜなら、NOxやSOxなどの排出量も増加する。
NOxやSOxは低速運転時に排出量が増加するからである道路の利用者に対して交通容量が著しく不足しているために生じる問もちろん交通渋滞は、題である。
相続人が毎日の通勤電車に見られるような非人間的な混雑状態は、道路だけでなく、多大な社会的費用を発生させている。社会的な混雑がもたらす大きな歪みを除去するためには、とくに道路、鉄道を中心としたインフラの利用に対する混雑料金制を導入する必要がある。現在、首都高速道路、阪神高速道路高速自動車国道などでは、季節、時間帯、混雑の如何を問わず料金を均一にする制度が採用されている。これでは、道路利用を平準化するインセンティブを運転者に対して与えず、混雑を鉄道や高速道路におけるピークロード·プライシング促進している。
時間差料金制を導入するとともに、大都市を中心として、一般道でも、ITを利用した課徴金システムを確立し混雑料金制を導入すべきである鉄道のサービスでいえば、JRや私鉄では入札·改札が完全に電子化されているために、時間別にこれらの料金体系を変えることは非常に簡単である。
混雑時の鉄道利用コストが大きくなるため、時間費用の高い人忙しい人以外は、その時間を避けて通勤するようになる。また、現状のように通勤費用が企業の負担になっている場合には、企業は重くなった負担を回避するために、フレックスタイム制を導入するようになるだろう。

このような負担に耐えきれない企業は、郊外や地方に進出し、通勤費用の低い労働者を雇用することになる。その結果、東京の一極集中が抑制され、地方の活性化にもつながる。損害賠償は可能か右に述べた混雑料金制の導入を提案すると、いまでも十分に高い高速道路の料金を上げるなとか、「いつも混んでいて高速で走ることができないのに、なぜ料金を上げるのど言語道断」といった反論が返ってきそうである。混雑料金ではなく、逆に十分なサービスが得られなだいのだから、損害賠償してもらいたいくらいだ、というのが人情であろう。
実際、JRや他の私鉄では、一定の時間以上の遅延があった場合には、消費者に特急料金や新幹線の料金が払い戻される。消費者に十分な質のサービスを供給できなかったその根拠は、ことに対する賠償である。
この場合の払戻しは企業の負担であるのに対して、混雑という現象によって、同じように十分な質のサービスが供給できなかった場合に、なぜ消費者が高い費用を負担しなければならないのだろうかこの現象も、コースの定理を用いて考えることができる。コースの定理では、さまざまな権最も効率的な資源配分が実現できる。
これまで市場で売買利や責任を売買することによって、

されなかった権利や責任といったものを自由に取引することによって、効率的な資源配分が実自由な取引が認められれば、現される。コースの定理では、誰に責任を課しても、効率的な資源配分が実現される公団がコストを負担するとここで、混雑税を供給者に負担させる場合を考えてみよう。
混雑によって、高速道路で一定の距離を走行する時間が予想以上にかかった場合、高速道路公団がその遅延に対する賠償金を支払うとしよう。すると、道路サービスの供給者はどのように対応するだろうか混雑を解消するには二通りの方法がある。
一つはキャパシティを増やすこと、もう一つは利用者の数を減らすことである。

コレクティブハウジング

被相続人の遺産とは別のもの

道路の拡幅によるキャパシティの増大は、短期的には不可能である。このとき、消費者の数を減らすことが必要である。道路公団がお金を払って、消費者の数を減らすためには、利用者に高速道路に乗ることをあきらめてもらう必要がある。つまり、道路利用者に一定の金額を提示して、この時間帯の道路利用をあきらめてもらうのである。オーバーブッキングの際に、これは、アメリカの飛行機会社やホテルがよく使う手段である飛行機会社は、一定の率のキャンセルを予想して座席以上の予約を取っている。
実際にキャンセルが少ない場合には、オーバーブッキングが起こる。利用者の数が座席数を超えてつまり、しまう。このとき飛行機会社は、一部の利用者にお金を払ってサービスの利用をあきらめてもらう。これと同じことを、道路公団がすればよい。
このようにしても、利用者の数を減らして、混雑を緩和することは原理的には可能であるこのとき利用者が負担するコストは、料金+乗らないときの補助金に等しい。

高速道路を利用しなければ、一定の補助金が得られるのに対して、それを利用する場合には、その補助金をあきらめて、さらに通行料金を払わなければならない。最適な点では、この補助金の額は混雑これがコースの定理の意味である。混雑税を利用者に負担させても、料金に等しくなる。供給者に負担させても、混雑は解消されることになる消費者に遅れの原因があるとするとそのとき重要なのは、それでは誰が最安価損害回避者か、という問題である。誰にコストを負担させたときにより安い費用で一定の損害を回避できるかが重要である。
混雑料金によって消費者にコストを負担させて利用をあきらめてもらう方法と、供給者が利用者に右のように、お金を払ってその利用をあきらめてもらう方法では、どちらが安上がりだろうか混雑が発生したときに、すべての利用者に対して一定の金額を提示して、一部の利用者にその時間帯での利用をあきらめてもらう方法は、非常にコストがかかる。

これは、実際にJRの特急や急行が遅れたときに生じる払戻窓口の混乱を見れば、容易に理解できる。これを毎日厳密にいえば、朝夕のラッシュ時に実施するのは不可能である。-払戻金はこの補助金サービスを利用しなかった潜在的利用者全員に支払われる必要がある。しかしこれは、まっく不可能である。

消費者に混雑料金を負担させるほうがより効率的であろう。
子供には相続税がかかるこの意味で、これに対して、JRの特急の遅れによって、一定の質のサービスが確保できない場合の対策として、従来の方法とは違った方法を考えてみよう。電車の遅れの原因は消費者にあるとして、消費者にその負担義務を負わせることにしてみよう。そのとき事故が起きないように、JRの利用者たちが、機械の検査士や整備士を雇って電車のサービスの質をチェックする必要があるこれがいかに荒唐無稽かは、直観的に明らか

これによって原理的には一定の質を保つことが可能であるが、もちろん、である。そのときのJR側が事故の責任を負う場合よりもはるかに高くなる。
つまり、コストは、このときの最安すなわち事故による遅れを引き起こさないように努力するた価損害回避者はJRだといえる。
供給者側が負担したほうが安上がりといえるめのコストは、JRの遅れによる損害賠償責任は供給者に求めるのが合理的であるのに対ししたがって、これが、混雑による質の低下は消費者によって負担されるべきである。
混雑料金を利用者に課す理由である11-五倍に値上げすべき中実際に支払われなければならない混雑料金はいったいいくらになるのだろうかそれでは、鉄道混雑が利用者一人一人にどのような不効用を及ぼしているかについて推定し筆者たちは、た。この推定作業を簡単に説明しよう。
通勤時間によって失われる自分たちの余暇時間は、人々が自由に住所を選択するとき、家賃より郊外から都心に通う人が支払っている家賃や地価は、都や地価に反映されるはずである。心に近いところから通勤する人が支払っている家賃や地価よりも低いはずである。

いい換えるこのような通勤時間や都心までの輸送費用がかかることをと、郊外のほうが地価が低いのは、郊外のほうが通勤に不便な分だけ、地価は安くなる意味している。つまり、毎日の通勤から受ける疲労感や不快感は、混雑率や通勤時間に比例するはずで同じように、このような心理的費用や不効用も家賃や地価に反映することになる。ある。
したがって、この郊外に行くにしたがって生じる地価の低下分のなかから、通勤者が負担して関係に注目して、回帰分析を用いて抽出することによって、鉄道サービスの混雑現象による社会的いる費用を、ある駅から徒歩圏にある住宅地の地価と、費用を実証的に推定することができる。
つまり、より郊外の駅にある住宅地の地価との差のどの部分が、混雑という要因によって生じているかを分析するもう一人同じ車輌に通勤者が増えたときに、どの程度不効用が発生するかこのようにして、実際に首都圏の鉄道を対象として、社会的費用を計測し、を利用者全員について合計する。
ハウスシェアリング

家を建てた事で何かが変わ

工事に関する書類も大規模修繕

実際に建設コストがかかっていることが多い第二に、いざというとき売りにくいのが致命傷だ。自分が好んで住むぶんにはいいが、一般にはあまりウケがよくなく、売りに出しても買い手がつきにくい。珍しい趣味の人が、世の中にそう多くないのと同じ。
どちらかといえば自己満足の世界である。万人が好むのは、よくある平凡な間取りだからだ。
第三に、名ばかりの場合が少なくないこと。そもそもデザイナーズというのは、定義がない。実力のある建築デザイナーが造ったものと、勝手に名乗っているだけのものか区別がつきにくい。無価値どころか欠陥マンションであるかもしれない。
デザイナーズマンションを買って失敗したという例は、ネットなどでもかなり報告されている。打ちっ放しに憧れて入居したら寒くて閉口したとか、各部屋の壁の色をグリーン、ブルー、オレンジなどにしたら、家具との調和を理由に入居希望者からへの変更要求が続出したなどー。
個性的なデザインを求めながら、ら、少しのやせ我慢は必要だろう。
ふつうの快適生活もしたいというのは無理な相談その覚悟もなく、「デザイナーズ、デザイナーズ」デザイナーズを好むなというのは何か安っぽデザイナーズにご執心のある女性は、「新築のときにチェックして中古で買う」という戦略を立てている。
住みたい街の新築デザイナーズ物件のチラシやパンフレットをたくさん集めておき、その後もずっとチェックして、中古で売りに出るのを待っているのだ中古になればデザイナーズの価値は削ぎ落とされ、立地、ルであれば、適正価格で手に入れられるという考えなのだ。
人にとっては、これも一つの戦略だろう。
利便性が前面に出てくる。その価格がリーズナブじっくり待てる人、ユニークなデザインが好きなデザイナーズマンションは九0年代にブームがあったが、その後は落ち着いたというか、あまり大きな話題にはなっていない。だが、若い世代を中心に賃貸市場では根強い人気を保っていることは確かだ。
建物が土地の1に造られるものである以上、好立地、利便性に適合するマンション、がある。首都圏では限界に達し、あとは再開発しか残されていない。
戸建適地は、数に限りそんな中で、投資マンションを考えるとき、デザイナーズは差別化によって競合を勝ち抜くコンセプトであることは間違いない。家族の変化と寝室との十年先、二十年先、勤務形態が大きく変化すれば、郊外のデザイナーズマンションが大人気、ということもないとはいえないだろう。
<まとめ>デザイナーズという特殊な価値を削ぎ落として見てみる

コーポラティブハウスは111000万円で手に入る?
マイホームの理想は、好みの場所に土地を買って、そこに自分好みの家を建てることだろう。お金が十分あればそれができるが、現実は厳しい。それで分譲マンション、分譲戸建てというのが、首都圏の大方のマイホーム獲得事情だだが、ここに1つ便法があって、それがコーポラティブハウスと呼ばれるものである。たとえば、倉に家が欲しいと前々から思っていたとする。だが、鎌倉は土地も高く、戸建ての家など望むべくもない。
直没値段の折り合うマンションという手はあるが、「お仕着せ設計の分譲はイヤだ」コーポラティブハウスである。
こういうこだわりを持つ人に向いているのが、同じような人間が集まって、集合住宅を建てるのがコーポラティブハウスだからだ。
こうしたコーポラティブハウスをコーディネートする業者がいて、建設組合をつくり、人気エリアには、けっこう募集をかけている。
コーポラティブハウスのメリットは、①自分で好きに設計できる②コストが透明である高値でつかまされない③住人とあらかじめ知り合いになれるといった点である。
デメリットは、手間がかかること。計画から入居まで一、二年はかかるこだわりマイホーム派の人にとっては、コーポラティブハウスという選択肢があっていいと思う。
コーポラティブハウスは三000万円台で入手可能だから、ションに住めれば願ったりかなったりだ。
一般庶民レベルでも手が届く。
それで、自分好みのマンただし、よいことばかりではない。実際に、ひどい騒音、その他の欠陥に遭遇した人が、インターネットにその顛末を載せていた。それを読んだ限りでは、建物を設計した建築士に問題があったようだが、欠陥に気づいても容易に改められないのが建築物だまた、将来、住み替えるようなとき、売りに出しても、簡単には売れないことが多い。
性的であればあるほど、一般からのウケはよくない。デザイナーズマンションと同じで、に仇になる。投資用に買うには、かなり冒険だ。
自分好みの設計が個ユニークな個性が逆あだだが、この先コーポラティブハウスは廃れるのかというと、そうともいえないだろう。マイホーム志向の団塊世代によって、高度経済成長期に、郊外にたくさん建てられた戸建て住宅はどれも老朽化しているまた、現役を引退して年金生活者になった多くの高齢者には、都心回帰の傾向が見られる。その結果、郊外の戸建住宅は空き家が増えている。
家づくりの状況を考える

施工会社を公募する際

家を考えて行こうと思い
それらの土地にコーポラティブハウスを建てて、若い夫婦や家族世帯が住むケースが増えてくるに違いないいまは、湾岸エリアのタワーマンションに人気が集まっている。周辺インフラが充実してくれば、中低層マンションも次第に増え、一つの街を形づくっていくだろう。だが、忘れてはならないのは、首都圏には大きな地震が来る可能性が高いことである。湾岸エリアは地震に弱い。東日本大震災がそのことを明らかにした。
したがって、この先、首都圏では、かつて団塊世代が押し寄せた東京郊外の土地が、あらためて見直される時代が遠からず来るだろう。通勤時間は別として、そんな地域に自分好みの家を持っていれば、こんなに強いことはな。
<まとめ>いま人気薄の郊外戸建てがアナ場になるかもしれない

住みながら自宅をお金にできる法

郊外に自宅を持っているが、老後資金が不足気味。思い切って家を処分して都心の賃貸マンションに引っ越したいが、家が売れない。こんなときリバースモーゲージという制度が役に立つ。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借りるものだが、そのまま自宅に住み続けられ、借りたお金を家主の生存中は返す必要がないのが特徴だ。ただし、返済は死亡後に家と土地の売却により精算される。精算によってお金が戻ってくるケースもあるが、どちらにしてもマイホームは銀行にとられる。銀行は損をしてお金を貸すことは絶対にないのだこの方法は、もともと自治体が高齢者の生活保護対策として始めたことだが、これは便利だで利用者も増え、いまでは多くの銀行が融資を始めている。チューブライト実際に建設コストがかかっていることが多い第二に、いざというとき売りにくいのが致命傷だ。自分が好んで住むぶんにはいいが、一般にはあまりウケがよくなく、売りに出しても買い手がつきにくい。珍しい趣味の人が、世の中にそう多くないのと同じ。
どちらかといえば自己満足の世界である。万人が好むのは、よくある平凡な間取りだからだ。
第三に、名ばかりの場合が少なくないこと。そもそもデザイナーズというのは、定義がない。実力のある建築デザイナーが造ったものと、勝手に名乗っているだけのものか区別がつきにくい。無価値どころか欠陥マンションであるかもしれない。
デザイナーズマンションを買って失敗したという例は、ネットなどでもかなり報告されている。打ちっ放しに憧れて入居したら寒くて閉口したとか、各部屋の壁の色をグリーン、ブルー、オレンジなどにしたら、家具との調和を理由に入居希望者からへの変更要求が続出したなどー。
個性的なデザインを求めながら、ら、少しのやせ我慢は必要だろう。
ふつうの快適生活もしたいというのは無理な相談その覚悟もなく、「デザイナーズ、デザイナーズ」デザイナーズを好むなというのは何か安っぽデザイナーズにご執心のある女性は、「新築のときにチェックして中古で買う」という戦略を立てている。
住みたい街の新築デザイナーズ物件のチラシやパンフレットをたくさん集めておき、その後もずっとチェックして、中古で売りに出るのを待っているのだ中古になればデザイナーズの価値は削ぎ落とされ、立地、ルであれば、適正価格で手に入れられるという考えなのだ。
人にとっては、これも一つの戦略だろう。
利便性が前面に出てくる。その価格がリーズナブじっくり待てる人、ユニークなデザインが好きなデザイナーズマンションは九0年代にブームがあったが、その後は落ち着いたというか、あまり大きな話題にはなっていない。だが、若い世代を中心に賃貸市場では根強い人気を保っていることは確かだ。
建物が土地の1に造られるものである以上、好立地、利便性に適合するマンション、がある。首都圏では限界に達し、あとは再開発しか残されていない。
戸建適地は、数に限りそんな中で、投資マンションを考えるとき、デザイナーズは差別化によって競合を勝ち抜くコンセプトであることは間違いない。

工事に関する書類も大規模修繕

施工会社を公募する際

十年先、二十年先、勤務形態が大きく変化すれば、郊外のデザイナーズマンションが大人気、ということもないとはいえないだろう。
<まとめ>デザイナーズという特殊な価値を削ぎ落として見てみる

コーポラティブハウスは111000万円で手に入る?
マイホームの理想は、好みの場所に土地を買って、そこに自分好みの家を建てることだろう。お金が十分あればそれができるが、現実は厳しい。それで分譲マンション、分譲戸建てというのが、首都圏の大方のマイホーム獲得事情だだが、ここに1つ便法があって、それがコーポラティブハウスと呼ばれるものである。たとえば、倉に家が欲しいと前々から思っていたとする。だが、鎌倉は土地も高く、戸建ての家など望むべくもない。
直没値段の折り合うマンションという手はあるが、「お仕着せ設計の分譲はイヤだ」コーポラティブハウスである。
こういうこだわりを持つ人に向いているのが、同じような人間が集まって、集合住宅を建てるのがコーポラティブハウスだからだ。
こうしたコーポラティブハウスをコーディネートする業者がいて、建設組合をつくり、人気エリアには、けっこう募集をかけている。
コーポラティブハウスのメリットは、①自分で好きに設計できる②コストが透明である高値でつかまされない③住人とあらかじめ知り合いになれるといった点である。
デメリットは、手間がかかること。計画から入居まで一、二年はかかるこだわりマイホーム派の人にとっては、コーポラティブハウスという選択肢があっていいと思う。
コーポラティブハウスは三000万円台で入手可能だから、ションに住めれば願ったりかなったりだ。
一般庶民レベルでも手が届く。
それで、自分好みのマンただし、よいことばかりではない。実際に、ひどい騒音、その他の欠陥に遭遇した人が、インターネットにその顛末を載せていた。それを読んだ限りでは、建物を設計した建築士に問題があったようだが、欠陥に気づいても容易に改められないのが建築物だまた、将来、住み替えるようなとき、売りに出しても、簡単には売れないことが多い。
性的であればあるほど、一般からのウケはよくない。デザイナーズマンションと同じで、に仇になる。投資用に買うには、かなり冒険だ。
自分好みの設計が個ユニークな個性が逆あだだが、この先コーポラティブハウスは廃れるのかというと、そうともいえないだろう。マイホーム志向の団塊世代によって、高度経済成長期に、郊外にたくさん建てられた戸建て住宅はどれも老朽化しているまた、現役を引退して年金生活者になった多くの高齢者には、都心回帰の傾向が見られる。その結果、郊外の戸建住宅は空き家が増えている。家を建てた事で何かがそれらの土地にコーポラティブハウスを建てて、若い夫婦や家族世帯が住むケースが増えてくるに違いないいまは、湾岸エリアのタワーマンションに人気が集まっている。周辺インフラが充実してくれば、中低層マンションも次第に増え、一つの街を形づくっていくだろう。だが、忘れてはならないのは、首都圏には大きな地震が来る可能性が高いことである。湾岸エリアは地震に弱い。東日本大震災がそのことを明らかにした。
したがって、この先、首都圏では、かつて団塊世代が押し寄せた東京郊外の土地が、あらためて見直される時代が遠からず来るだろう。通勤時間は別として、そんな地域に自分好みの家を持っていれば、こんなに強いことはな。
<まとめ>いま人気薄の郊外戸建てがアナ場になるかもしれない

住みながら自宅をお金にできる法

郊外に自宅を持っているが、老後資金が不足気味。思い切って家を処分して都心の賃貸マンションに引っ越したいが、家が売れない。こんなときリバースモーゲージという制度が役に立つ。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借りるものだが、そのまま自宅に住み続けられ、借りたお金を家主の生存中は返す必要がないのが特徴だ。ただし、返済は死亡後に家と土地の売却により精算される。精算によってお金が戻ってくるケースもあるが、どちらにしてもマイホームは銀行にとられる。銀行は損をしてお金を貸すことは絶対にないのだこの方法は、もともと自治体が高齢者の生活保護対策として始めたことだが、これは便利だで利用者も増え、いまでは多くの銀行が融資を始めている。
工事に関する書類も大規模修繕

マンションの方が簡単す

マンション価格が五三四九万円

鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造りの三階建て以上の集合住宅をマンションと呼び、木造や軽量鉄骨造りの二階建て集合住宅が一般にアパートと呼ばれているたとえば、投資用に買った二階建てで上下に三つずつある計六室の建物、つまりアパートだが、これがいつも満室ならいうことはない。だが、入居者が少なくていつも半分くらいしかいないようでは、ローンを組んでいると、いずれ行き詰まる。賃貸は何といっても立地が第一条件なのである。そういう意味で賃貸アパートも空室なしが大前提条件になるのは当然のことである。
<まとめ>マンションでなく賃貸アパートという狙い目
不採算の賃貸物件はいまが売りどきだ新聞のマネー欄に、こんな事例が載っていた。
五00坪、時価四億円の土地所有者が、相続税の節約のため銀行から三億円を借りて、敷地内に貸し倉庫十五年前のことだ。
賃貸収入で借金が返済できれば、相続税木造アパート、学生向けのマンションを建てた。
数千万円が節約できる。それが狙いだった。
この物件収支が、いまどうなっているか。賃貸収入だけでは借金の返済ができず、入退院を繰り返す父親から管理を任された息子は、自らの月給から返済金の不足分10万円を月々補填しているありさまだ。
完全にあてが外れてしまったわけだが、規模こそ違え、似た悩みを抱える人がけっこういるのではないか。
投資用にマンションを購入し賃貸に出したが、空室続きでローン返済もままならない。売却したいが、買い手がつかないこの先どうすればいいか。選択肢は二つある。一つは「さっさと売りに出し、買い手があらわれたら値段にこだわらず売却する」。もう一つは「住宅市場が動き出したから、もう少し様子を見てから売るか賃貸を続けるか考える」。
私なら、淡い期待は抱かず、さっさと売却する。空室があるということは投資用としてすでに破綻しているのだから、マンション需要が高まっているいまのうちに、思い切って処分するのが正解だろう。少なくともアベノミクス以前よりは、価格的には有利に処分できるはずだ。工務店を作る事も可能株式投資でいえば、損切りもときには必要なの不動産データバンクの東京カンテイによれば、「築十年のマンションの売却価格は、都内で新築時の七割、千葉、埼玉では半値以下」という。この現実をどうとらえるか。今後、いくらマンション需要が活況になっても、投資の場合、物件価値の低いマンションは絶対にダメなのである。回復の見込みがないからだ。人が現実なのである投資用マンションの物件価値とは何か。
好立地、交通アクセス、物件の性質性能。
この三拍子が揃ってはじめて賃貸物件としての価値を持つ。
いま借り手がいないのは、これらの条件を満たしていないということだ。
これらの要素に欠ける物件は、今後、いくら景気がよくなっても、マンション事情は、いいか、悪いかの二極分化が進んでいる。
その恩恵は受けられない。
首都圏の賃貸優良物件はいくらでも借り手がいて、家賃も高めに設定できるが、不良物件は少しくらい家賃を下げようがペット可などと条件を緩和しようが誰も借りない。おまけに、価格はどんどん下がっていく。持っていればいるほど荷は重くなってくる。
なぜかネットのせいである。昔と違って、いまは借り手の誰もが、自分の都合に合わせた賃貸物件を、自前で探すことができる。それができるということは、何を意味しているか。あらゆることにごまかしがきかないという現象が起きているのだ。
不良賃貸物件を抱えて困っているなら、あらわれるだろう。破格な家賃によって、の採算がとれないはず。
試みに破格な家賃を設定してネットに載せてみる。
不良物件が優良物件に変わったからである。だが、きっと借り手がそれではあなたマンションは持っているだけで固定資産税など税金がかかる、管理費がかかる、修繕積立金がいる。リニューアルの時期が来れば、その負担金までのしかかってくる。景気回復の兆しが出てきたいまこそ、そんな物件は損をしてでも売却するよいチャンスだ。ダメなものを、いつまでも抱えているとロクなことにならない<まとめ>ネット時代の部屋選びではいままでの常識が通用しない
【はじめに】マンションは、2年~15年程度のサイクルで大規模修繕工事が必要だと言われています。
説明した不同沈下です

施工会社を表すものと

家は高額な買い物
あなたや同じマンションの住民が、それまで、長年積み立ててきた修繕積立金を使って、建物の劣化回復工事を行うのです。
般的には、何が正しい管理会社が「そろそろ大規模修繕の時期ですよ」のか、と提案して、検討が始まることが多いのですが、対象は大規模なコンクリート建築物ですから、普通の人には、何が必要で、判断するのは容易ではありません。
偶然、マンション住民の中に建築に詳しい人がいるのは、心強いのですが、「建築的な専門知識·経験」ケーション力を発揮しながら進めることができないと、うまく行きません。
だけではなく、「多数の住民が住みながらの工事」を多様な意見をまとめるコミュニ実は、建築の世界で、このような工事は、他にありません。
建物の修繕リフォームは珍しくはありませんが、戸建であれば、持ち主の意見だけで進めることもできますし、多数が入居するビルであっても、発注者は、そのオーナー(企業)単独です。
従って、「建築の専門家だからつまり経験と知識があるから、任せて大丈夫」と考えるのは早計です。
逆に、建築的な問題は、建物を相手にしている限りは、技術的·数値的な答えがある世界で、大規模修繕工事は、誰がコーディネート·リードするのかによって、大きく変わると言えます。
誰が行っても大きく変わらないのに対して、「マンション管理組合とそこに住む人」を相手にするまた、ばれ、発注側である管理組合にとっても、大規模修繕では、住民全体で積み立ててきた数千万·億と言ったお金を使う訳で、皆から任せたと言われても、容易に判断できないでしょう。
その工事時期に、もし偶然、あなたが役員になったり、修繕委員に選そうなると、「マンションや組合のことを良く知っている管理会社に任せて、うまくやってもらえば良いじゃん!」と考える住民もいるのですが、相手はビジネスとして動く企業です。目の前に美味しい収益源があれば、少しでも儲けたいというのが本音。家を建てた事で何かが鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造りの三階建て以上の集合住宅をマンションと呼び、木造や軽量鉄骨造りの二階建て集合住宅が一般にアパートと呼ばれているたとえば、投資用に買った二階建てで上下に三つずつある計六室の建物、つまりアパートだが、これがいつも満室ならいうことはない。だが、入居者が少なくていつも半分くらいしかいないようでは、ローンを組んでいると、いずれ行き詰まる。賃貸は何といっても立地が第一条件なのである。そういう意味で賃貸アパートも空室なしが大前提条件になるのは当然のことである。
<まとめ>マンションでなく賃貸アパートという狙い目
不採算の賃貸物件はいまが売りどきだ新聞のマネー欄に、こんな事例が載っていた。
五00坪、時価四億円の土地所有者が、相続税の節約のため銀行から三億円を借りて、敷地内に貸し倉庫十五年前のことだ。
賃貸収入で借金が返済できれば、相続税木造アパート、学生向けのマンションを建てた。
数千万円が節約できる。それが狙いだった。
この物件収支が、いまどうなっているか。賃貸収入だけでは借金の返済ができず、入退院を繰り返す父親から管理を任された息子は、自らの月給から返済金の不足分10万円を月々補填しているありさまだ。
完全にあてが外れてしまったわけだが、規模こそ違え、似た悩みを抱える人がけっこういるのではないか。
投資用にマンションを購入し賃貸に出したが、空室続きでローン返済もままならない。売却したいが、買い手がつかないこの先どうすればいいか。選択肢は二つある。一つは「さっさと売りに出し、買い手があらわれたら値段にこだわらず売却する」。もう一つは「住宅市場が動き出したから、もう少し様子を見てから売るか賃貸を続けるか考える」。
私なら、淡い期待は抱かず、さっさと売却する。空室があるということは投資用としてすでに破綻しているのだから、マンション需要が高まっているいまのうちに、思い切って処分するのが正解だろう。少なくともアベノミクス以前よりは、価格的には有利に処分できるはずだ。

マンション価格が五三四九万円

施工会社を表すものと

株式投資でいえば、損切りもときには必要なの不動産データバンクの東京カンテイによれば、「築十年のマンションの売却価格は、都内で新築時の七割、千葉、埼玉では半値以下」という。この現実をどうとらえるか。今後、いくらマンション需要が活況になっても、投資の場合、物件価値の低いマンションは絶対にダメなのである。回復の見込みがないからだ。人が現実なのである投資用マンションの物件価値とは何か。
好立地、交通アクセス、物件の性質性能。
この三拍子が揃ってはじめて賃貸物件としての価値を持つ。
いま借り手がいないのは、これらの条件を満たしていないということだ。
これらの要素に欠ける物件は、今後、いくら景気がよくなっても、マンション事情は、いいか、悪いかの二極分化が進んでいる。
その恩恵は受けられない。
首都圏の賃貸優良物件はいくらでも借り手がいて、家賃も高めに設定できるが、不良物件は少しくらい家賃を下げようがペット可などと条件を緩和しようが誰も借りない。おまけに、価格はどんどん下がっていく。持っていればいるほど荷は重くなってくる。
なぜかネットのせいである。昔と違って、いまは借り手の誰もが、自分の都合に合わせた賃貸物件を、自前で探すことができる。それができるということは、何を意味しているか。あらゆることにごまかしがきかないという現象が起きているのだ。
不良賃貸物件を抱えて困っているなら、あらわれるだろう。破格な家賃によって、の採算がとれないはず。
試みに破格な家賃を設定してネットに載せてみる。
不良物件が優良物件に変わったからである。だが、きっと借り手がそれではあなたマンションは持っているだけで固定資産税など税金がかかる、管理費がかかる、修繕積立金がいる。リニューアルの時期が来れば、その負担金までのしかかってくる。景気回復の兆しが出てきたいまこそ、そんな物件は損をしてでも売却するよいチャンスだ。ダメなものを、いつまでも抱えているとロクなことにならない<まとめ>ネット時代の部屋選びではいままでの常識が通用しない
【はじめに】マンションは、2年~15年程度のサイクルで大規模修繕工事が必要だと言われています。耐震住宅耐震住宅あなたや同じマンションの住民が、それまで、長年積み立ててきた修繕積立金を使って、建物の劣化回復工事を行うのです。
般的には、何が正しい管理会社が「そろそろ大規模修繕の時期ですよ」のか、と提案して、検討が始まることが多いのですが、対象は大規模なコンクリート建築物ですから、普通の人には、何が必要で、判断するのは容易ではありません。
偶然、マンション住民の中に建築に詳しい人がいるのは、心強いのですが、「建築的な専門知識·経験」ケーション力を発揮しながら進めることができないと、うまく行きません。
だけではなく、「多数の住民が住みながらの工事」を多様な意見をまとめるコミュニ実は、建築の世界で、このような工事は、他にありません。
建物の修繕リフォームは珍しくはありませんが、戸建であれば、持ち主の意見だけで進めることもできますし、多数が入居するビルであっても、発注者は、そのオーナー(企業)単独です。
従って、「建築の専門家だからつまり経験と知識があるから、任せて大丈夫」と考えるのは早計です。
逆に、建築的な問題は、建物を相手にしている限りは、技術的·数値的な答えがある世界で、大規模修繕工事は、誰がコーディネート·リードするのかによって、大きく変わると言えます。
誰が行っても大きく変わらないのに対して、「マンション管理組合とそこに住む人」を相手にするまた、ばれ、発注側である管理組合にとっても、大規模修繕では、住民全体で積み立ててきた数千万·億と言ったお金を使う訳で、皆から任せたと言われても、容易に判断できないでしょう。
その工事時期に、もし偶然、あなたが役員になったり、修繕委員に選そうなると、「マンションや組合のことを良く知っている管理会社に任せて、うまくやってもらえば良いじゃん!」と考える住民もいるのですが、相手はビジネスとして動く企業です。目の前に美味しい収益源があれば、少しでも儲けたいというのが本音。
マンション価格が五三四九万円

埋葬許可証

生産緑地

そその試算によれば、の混雑解消のための最適運賃を計測した。JR中央線のピーク時の最適混鉄道混雑から発生する社五倍であることが判明した(山崎·浅田雑料金は現状の料金の三「住宅土地経済』第三四号、一九九九年を参照)会的費用の計測と最適運賃」首都高は11100円割増し筆者たちは同じように、首都高速道路を対象に道路交通の混雑費用を試算した。自動車の混まず高速道路の需要関数と速度関数を直接推計して、混雑費用を計算する。
雑費用の算出は、速度がどのように決定するかについ通過自動車台数は高速道路の混雑率に依存すると考えて、て推定する自動車が一台増えることによって、速度がどの程度低次に、首都高の需要関数を推定する。速度が遅くなれ下し、高速道路の利用者がどの程度変化するかについて推定する。その結果、高速道路の利用者も減るはずである。
ば、サービスの質が低下することにより、そのとき全利社会的費用が求め用者がこうむる速度の低下分を金額で評価していくらになるかを求めれば、られるその試算によれば、首都高における混雑料金は約三00円程度(平均走行距離一七㎞当たとなっている。
この推定結果を用いて、高速道路の通行車両に混雑料金を課金することにり)

よって、通行量がどの程度変化し、環境負荷がどのように変化するかを検討するその結果、ともできる料金を財源に道路を拡充料金の徴収は、技術的には簡単なものとなっている。
高速道路幹線についても、渋滞を解消現在運用が開始された自動料金収受システムが普及すると、するために、自動車は料金所において停止することなく、自動的に料金が徴収される。これを応用すれば、地域別や時間別の料金徴収はきわめて簡単である。騒音被害の大きな区間や昼間の走行時における混雑料金は、いまの料金の数倍になるかもしれない。

もちろん、抵抗が働くだろう。これらの課徴金システムや混雑料金の導入には、多くの利用課徴金·混雑料金によって不利益を受ける。者たちは、いままで、安い料金で道路を利用してきた消費者にとって、混雑が緩和しても料金の上昇が著しいために、大きな負担を強いられる。利用者が強く反対する評判のよくない制度である。この意味で、課徴金·混雑料金制度は、しかし、この制度によって大きな財源が自治体や道路公団に入る。
先の推定によれば、中央線の運行によって、年間約三三00億円の収入増が見込める。これを財源にして、騒音対策として防音壁や沿道整備を進めることによって、騒音被害を減らすことができる。その結果、長期的に課徴金の額を下げることもできる。道路の容量を増加させることによって、混雑をさらに緩和させる結果、混雑料金の低下を図ることが長期的には可能となる。

鉄道を複々線化させたり、道路を拡幅することによって、以前よりもたくさんの利用者や自動車が通行できるようになるこれまでに述べた課徴金、混雑料金が資源配分に及ぼす長期的な効果について考えて次に、みようまず、それが地域的なものであれ、二酸化炭素や窒素酸化物に対する課徴金は、広域的なものであれ、自動車交通のコストを高める結果、長期的には、汚染物質の排出量の少ない、また騒音の少ない自動車開発に対するインセンティブを高める。
相続人がもちろん、このためには、課徴金の額が騒音水準や汚染物質に比例するものでなければならない。限界的な排出量の少ない自動軽くなっていなければならない。車の負担はそのとき、汚染物質の少ない自動車の開発には大きな利益が見込まれる。これに対して、混雑料金は新しい自動車の開発には中立的な効果しか及ぼさない。しかし混雑税は、混雑時の配送や交通のコストを高める結果、流通システムの改良や物流センターの整都市内の自動車走行を抑制することになろう。
備を促進し、道交法はざる法技術的にはそれほどむずかしいものではなくなってきた。混雑料金の徴収は、自動料金収受システムは高速道路だけでなく、交通量の多い幹線道路にも設置すれば、その威力を発揮するだろう。しかし、一般の道路にまでこのシステムを導入するのは、多大なコストがかかる違法駐車にある。一般道路の混雑を引き起こしている基本的な原因は、違法駐車によって道路のキャパシティが著しく損なわれている。

多くの自動車が違法駐車をすることによって、都

市内の道路を占拠し、他の車の通行を阻害している。これが都市内における道路混雑の基本的したがって、一般道路の混雑には別の手段が必要である。な原因の一つである。道路交通法は三大ざる法の一つと呼ばれている。自動車に乗ったことがある人ならばほとんどの人がスピード違反を犯しているだろうし、駐車違反も経験しているはずである。

もちろん、この法律についても罰則規定があり、違反した場合には罰則金を支払わなければならないしかしほとんどの人は、罰則金を支払わずにすんでいる。法の精神から考えれば、法の実効性が守られないということはたいへん深刻な問題である駐車場がないからではない法律を遵守させるためには、罰則金を高めるか、あるいは違反者の取締りをきびしくする必要がある。これらによって違反をした場合に支払う罰則金の期待値が上昇する。この二つの効果によって違反者の数や違反件数は大幅に減少するだろう。
違法駐車によって都市内における混雑が生じ、多くの人たちが甚大な被害を受けている。この点を考えると、違法駐車に対する罰則金を上げて、現状の罰則金は低すぎると考えられる。違法駐車のコストを高くする必要がある検挙率を上昇させるためには、また、違法駐車を取り締まるための警察官の数を増やす必要がある。アメリカのように広い道路が存在する国においても、違法駐車はきわめて少ない。
それは違法駐車の取締官がたくさんいるからである。
町のなかだけでなく、大学のなかにさえも違法駐車を取り締まる職員がたくさんおり、短い時間、駐車しただけでも、罰則金を支払わなければならないことがある。法律の実効性を高めるための取締職員の増員は、雇用対策としても重要である。何も警察官である必要はなく、駐車違反を専門に取り締まる職員を増やせばすむだろう違法駐車に対する罰則金を高めることに対しては、駐車場の不足を理由として、反対する人々がいる。
しかし、タダだから、これは本末転倒である。路上に違法駐車しても駐車場が供給されないのである。
罰則金を高めれば、駐車場に対する需要が増加し料金が高くなる結駐車場を建設しようとするインセンティブが高まる。
家の中に金庫はありますか?

借金-相続税対策

入居者以外
果、長期的には罰則金よりもはるかに低い料金で駐車場が供給されることになる罰則金等によって違法駐車を減らすことができれば、混雑料金制を採用し、都市の道路や鉄道の混雑は著しく減少し、都市インフラをもっと効率的に利用することができるようになる中そのものの抑制ではなく一極集中の弊害を排除するためには、首都機能移転や地方分散政策が必要であるという議論は、集中そのものを抑制することによってしか達成することができ集中による外部不経済は、ないという認識を前提とし、集中がもたらすさまざまな利益を考慮していない経済活動やレジャー、多大な利益を人々にもたらす。
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不良債権と貸し渋りはなぜ生じるのか

一九九〇年以降に生じた連続的な地価の下落は、担保価値を下落させ、多くの不良債権を生み出した。

このような不良債権の存在は、銀行の貸し渋りをもたらし、金融機関の仲介機能を大きく損なう原因となっている都市の魅力を高め地価を上昇させることによって、前章までに議論した政策により、不良債権を減らすことが可能である。

それ以外にも法的な問題から地価の下落だけでなこの章では、貸し渋りの増長をもたらしている点について検討しよう。く、金融機関の不良債権を大きくし、利よりも量の制約が有効すでに何度も述べたように、貸し手と借り手の間には、保有している情報の格差によって深刻な問題が発生する。
貸し手がどんなに情報を集めても、借り手の信用状態は借り手にしかわからない部分があるこのような情報の非対称性が存在する場合には、が発一般的に信用割当CreditRationing生する。金利を上げるよりも、資金量を制約したほうが有危険な借り手を排除するためには、効である。
最初からお金を返すあてのない人にとって、金利の上昇は痛くもかゆくもない。このとき、貸出市場において、担保が重要な役割を果たす。担保と利子率の組合せを適当に危険な借り手と安全な借り手を識別することができる場合もある。
調節することによって、債務不履行を起こしても借り手企業の責任は一定限度に制限されて有限責任制のもとでは、貸し手をあざむいて、危険なプロジェクトに手を出すインセンティブが常に存在すいるため、しかし、担保は債務不履行になった場合にその権利が貸し手に移行する結果、る。借り手の行動を制約することができる。
担保を設定すれば、債務不履行時の借り手の責任を重くすること借り手が貸し手をあざむくインセンティブを抑制することができる。ができ、それによって、借り手にとって、担保を取られないようにするには、危険な選択をしないことであるがエージェンシー·コストを節約する貸し手は、貸出を実施した後にも、借り手を注意深く見ておく必要がある。
貸し手は情報の借り手の危険度や信用能力を十分に審査するだけでなく、貸出が非対称性を克服するために、実施された後にその資金が計画どおりに使われているかを監督しなければならない。第一章(九節)でも述べたようこのような費用をエージェンシー·コスト(Agency Cost)という。コストを削減する際に、担保価値が重要な役割を果たす。

子供には相続税がかかるエージェンシー·借手は担保を提供することによって、相対的に危険の少ない投資プロジェクトに資金を投下する結果、エージェンシー·コストは節約される。日本では担保としての土地や建物が貸出の際に重要な役害を果たすことが、とりわけ、以前から指摘されてきた。地価の変動によって土地担保の価値が変動する結果、しかし、銀行の貸出行動も影響される。地価の下落が担保価値を大幅に低下さ一九九〇年以降経験したように、せて、それにともなって多くの不良債権が発生し、銀行の貸出量は著しく減少した。
等的事件も起きるさて、このような土地担保の価値は、担保をめぐる権利の変化によって影響される。とりわけ資金市場との関連で重要なのは、抵当権と賃借権の関係である

銀行貸出にともなって土地·建物に設定される抵当権と、土地·建物に設定される賃借権の以前からたびたび法学者の間で議論されてきた。

また最近では、債務不履優先順位の問題は、行に陥った債務者が、借家人保護を悪用して故意に賃借権を設定したうえで、債権者から利益さがしを得るという事件が多発している。これは詐害的短期賃借権とよばれる。この制度のもとでは貸し手の設定した抵当権を侵害することができる資金の借り手が建物の賃借人と共謀して、このような権利の衝突が、資金の貸出市場や土地·住宅の賃以下では経済学的な観点から、短期賃借権の濫用がどのようにして生貸借市場にどのような影響を及ぼすかを考えてみよう。
それが抵当権の設定や資金の貸出市場に及ぼす影響を考えてみよじるのかを検討したうえで、短期賃貸借制度に関する問題点と判例を簡単に紹介したうえで、コースの定理を応う。まず、用して短期賃貸借制度の問題点を明らかにしよう。定の原則がある銀行やその他の金融機関が貸出をする際には、貸出債権の安全性を確保するために、貸出先銀行は担保を取って貸出先が倒産したとの所有する土地·建物に抵当権を設定する。
つまり、きに備える借り手が債務不履行により破産した場合には、貸し手は民事執行法の定より詳しくいうと、抵当権の実行を申し立てることができる。
める手続きにしたがって、裁判所によって競売開始その時点から競売が実施され、の決定が出されると、担保資産の売却によって、貸し手は貸出額の全額あるいは一部を取り戻すことができる。

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抵当権とは、借り手が債務不履このように貸し手が処分することが認められた財産の権利である。行に陥った際に、抵当権を設定する土地や建物の価値が貸出債権の価値よりも大きい場合には、同じ土地·建物に対して二重あるいは三重の抵当権を設定できる。たとえば、1億円の土地を担保に、五。同じ土地を担保にして、さらに資金を借り入れることができる00万円を借りている人は、抵当権にも順序が設定される。
しかし、ある土地に抵当権を設定した時点の先後によって、ついて誰が所有権や抵当権を持っているかが第三者や裁判所に明らかにされていなければ、土そのために、抵当権は登記によって公示され、登記時点の時地を取引する場合に危険である。右の土地が八間的順序にしたがって売却価値に対する請求権の優先順位が決定する。
つまり、五000万円は第一抵当権者が得ることができ、000万円で売却されたとすると、残りの三000万円は第二抵当権者以下が得ることができる。この意味で、後から設定された抵当権によって順番が入れ替わることは認められていない。順位確定の原則と呼ばれる。

これは民法上、民法第三七三条で、抵当権者間の取引によってそれ以外の抵当権者に不利益が及ばないように工夫されている順位が入れ替わる場合にも、すでに設定された権利が侵害されるとしたら、後から設定された権利によって、先に権利を設じゃんけんじゃんけん定する人はいなくなってしまう。
で後出しを許したら、誰もをしなくなってしまうことと同じであるこのような所有権や抵当権をはじめ、さまざまな権利が付随する。土地·建物には、ある条どのような優先順位でその価値に対する請求権が発生するかが明確にされていな件のもとで、さまざまな問題が発生する。市場取引とは、い場合には、さまざまな権利を売買すそもそもることである。

権利が容易に侵害されては、人々はその土地や建物に抵当権やその他の権利を設定するインセンティブを失ってしまう。短期賃借権にはどのような意義と問題点があるかを明以下では、コースの定理を応用して、らかにしよう。

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冒頭で述べた通り、単に安くする手法ではありません。
もちろん、コストダウンが成功かどうかを決める非常に重要な要素であることは間違いないのですが、価格だけが工事発注のカギを決めるものではありません。
実際に、ります。
私がコンサルティングをしたマンションでは、最終プレゼンに残った3社の中の価格差がi00万円以上あっても、結果としては、その中で、一番高い会社に決まった例がいくつかぁ管理会社から提出された見積り金額に比べて、最低でも数百万円~1千万円以上安くなっていますから、コストダウンと話点ただし、その一番高い会社の最終入札金額であっても、では、成功しています。
当初、価格以外の価値があったからです。
その価値を判断できるような賢い管理組合になること…それこそが一方、その「3社の中では一番価格の高い会社」の近道なのです。
に頼んだのは、そして、成功へでは、7つの法則をつずつ解説して行きましょう。

【法則1】業界の仕組みを知り、修繕工事の方式を決めること·般的な3つの方式のメリットと注意点これまで、マンション大規模修繕工事を行う際には、次の3通りの方式があると言われてきました。
(1)管理会社一任方式コンサルティング、or元請方式マンション管理会社に委任する方式で、恐らく、この方式を選んでいるマンションが一番多いと思います。
マンション管理会社がコーディネート役となり、責任を持って建設会社を選ぶ場合と、複数の建設会社による入札を行う場合があります。普段からマンションのメンテナンスを請け負っている会社なので、そのマンションの状態も住民の様子も良く知っていると言う良さがある半面、修繕積立金の残高を知っているため、シビアに価格ダウンを図らず、積立金の中で収まれば良いと言う姿勢になる恐れがあります。建築をメインとした販管理会社が、「コンサルティング料金は、設計事務所より安いですよ」とか、「推薦する業者から選んでくれれば、安くやらせますよ」と言って、コーディネートを請け負うケースは、です。安いコンサルティング料金は、結局、建設会社に丸投げをすることで成り立ちますし、入札で、どの建設会社に決まっても、紹介料が上乗せされている可能性が高いと言えます。
要注意更に言えば、住民側に良いところを見せようと、建設会社の価格を叩いておきながら、自社の利益紹介料を確保すれば、当然、品質が悪くなったり、建設会社が手を抜く可能性もあります。
また、建物調査を行ったり、足場を掛けて建物の状態がわかった際に、販売会社特に管理会社の親会社の場合の施工不良が指摘されかねない問題を見つけても、たくないので、そのまま組合の大規模修繕工事費用で補修してしまうというケースもあります。
無用なトラブルに巻き込まれ管理会社に任せれば、一定の安心感があり、修繕積立金を超えるほどの工事にならないよう考えてくれますが、組合側が楽をする対価が高くならないよう監視することが必要でしょう。
(2)責任施工方式設計監理方式と違い、設計と施工を分離せず、.括して施工業者に依頼する方式です。
作成までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式です。
管理組合が、直接施工会社数社に呼びかけ、不具合等の調査劣化診断から見積り調査や設計コストが不要で、全部を話して依頼できると言う良さがある半面、かなり難しく、結局、価格だけで選ばざるを得ないという状況になりかねません。
各社から提示された見積もりを見ても、どの提案が品質とコストのバランスがあっているのかを判断するのは、
そもそも、建設会社と言っても、大型工事や新築工事を得意とする会社から、大規模修繕工事に特化した会社、更には、元々が塗装専門の下請け業から、元請業に転換会社がありますから、発注する側のマンションに、「どの会社に入札を依頼するのか?」
住宅改修制度を利用

家を構成できる建築

リフォームで地震対策はどこまでできる
「その中からどの業者を選ぶのか?」と言う選定能力が必要となります。
社など、色々な(3)設計監理方式設計と施工とを分離する方式です。設計事務所に不具合等の調査劣化診断から工事のチェックまでを委託します。施工会社は、事務所の監理の下に工事を進めることになります。
一般的には、設計事務所のもと、競争入札方式となり、設計設計と施工とが分離しているため、施工会社の選定や施工内容および見積り施工費用に関して、専門家によるチェックが働きます。工事費のコストダウンと言う点では、りも、優れていると言えます。ただし、そういう仕事を行う設計事務所に、当然ながら別途費用設計·監理費とかコンサ)レティグ費用を支払う必要があります。
他の二つの方式よ一般的には、設計·監理費用として、数百万円かかるので、が出るのかどうか、見通しにくいという難点があります。
中小規模のマンションにとっては、工事コストの削減効果と設計事務所に支払う費用を合計した全体コストと言う点では、メリットなお、工事会社への見積り発注においては、その設計事務所により、コストダウンの方法が異なりますから、どんな風にス札を行うのか、詳しく聞いて下さい。

マンションの施工会社や管理会社に任せたら?
本当にあった怖い話。
実例をお話しします。
築3年のマンションの修繕工事中に、塗装職人が軽く触れただけで、消火予備タンクの水抜管が脱落した事故が起きました。管理会社は、毎年、このタンクは点検している。職人が乗ったため、壊れたに違いないと主張しましたが、私が消防署に立ち会い検査を依頼した結果、管理会社の長期間の点検漏れにより、新築以来、水抜きが行われておらず、過度に錆ついていたために、腐食していたと判明したケースがありました。
これがその時の説明写真です。

どの方式が最もコストが安いか?

では、どの方式を採用すると一番安いコストで大規模修繕工事ができるのでしょうか?
般的には、(3)の設計監理方式が最も価格ダウン効果が高いと言われますが、設計事務所に支払う報酬の数百万円が多額に見える人もいるでしょう。
中小規模50戸程度以下マンションの場合、設計事務所によるコストダウン効果が未知数なのに対して、例えば、30戸のマンションで考えてみます。家族の変化と寝室との冒頭で述べた通り、単に安くする手法ではありません。
もちろん、コストダウンが成功かどうかを決める非常に重要な要素であることは間違いないのですが、価格だけが工事発注のカギを決めるものではありません。
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に頼んだのは、そして、成功へでは、7つの法則をつずつ解説して行きましょう。

【法則1】業界の仕組みを知り、修繕工事の方式を決めること·般的な3つの方式のメリットと注意点これまで、マンション大規模修繕工事を行う際には、次の3通りの方式があると言われてきました。
(1)管理会社一任方式コンサルティング、or元請方式マンション管理会社に委任する方式で、恐らく、この方式を選んでいるマンションが一番多いと思います。
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要注意更に言えば、住民側に良いところを見せようと、建設会社の価格を叩いておきながら、自社の利益紹介料を確保すれば、当然、品質が悪くなったり、建設会社が手を抜く可能性もあります。
また、建物調査を行ったり、足場を掛けて建物の状態がわかった際に、販売会社特に管理会社の親会社の場合の施工不良が指摘されかねない問題を見つけても、たくないので、そのまま組合の大規模修繕工事費用で補修してしまうというケースもあります。
無用なトラブルに巻き込まれ管理会社に任せれば、一定の安心感があり、修繕積立金を超えるほどの工事にならないよう考えてくれますが、組合側が楽をする対価が高くならないよう監視することが必要でしょう。
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管理組合が、直接施工会社数社に呼びかけ、不具合等の調査劣化診断から見積り調査や設計コストが不要で、全部を話して依頼できると言う良さがある半面、かなり難しく、結局、価格だけで選ばざるを得ないという状況になりかねません。
各社から提示された見積もりを見ても、どの提案が品質とコストのバランスがあっているのかを判断するのは、
そもそも、建設会社と言っても、大型工事や新築工事を得意とする会社から、大規模修繕工事に特化した会社、更には、元々が塗装専門の下請け業から、元請業に転換会社がありますから、発注する側のマンションに、「どの会社に入札を依頼するのか?」工務店を作る事も可能「その中からどの業者を選ぶのか?」と言う選定能力が必要となります。
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中小規模50戸程度以下マンションの場合、設計事務所によるコストダウン効果が未知数なのに対して、例えば、30戸のマンションで考えてみます。
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戸建ての場合にはエレベーター交換工事

だが最近は、マンション好みの場所に格好の値段で見つかったが、間取りが悪すぎる自分の生活スタイルに合わないという人が、リノベ前提で買うのだ。リくすると間違いなく資産価値が上がり、その価値は容易に下がらない。
かりに築十年で、新築価格五0%減の資産価値になった物件を、リノベで二五%上げておき、りに出して購入価格で売れたなら、住んだぶんだけ収益が出たことになる。
築十五年で売とくに、これからは立地重視でいかなければならないから、好立地で気に入らない間取りの中古マンションを見つけたとしたら、チャンスと思わなくてはいけない。リノベーションを前提にすれば、好立地にお金になる家を手に入れることが可能になる。
だが、逆に落とし穴もある。ある人はリノベをするつもりで二000万円の中古マンションを全額ローンで買った。手持ちの五00万円をリノベに当てるつもりだった。ところが、いざ取り組んでみるとリノベ費用が一000万円かかると判明、目論見が崩れてしまったのだ。
また、マンションによってはフローリング不可とか電気容量が変えられない、ユニットバスしか認めない、といった規則のところがある。あるいは建物自体を建て替えなければならない老朽物件。これも要注意だ。
中には、わざわざボロボロの中古を買って、自分好みに変えるのが趣味の人も増えているというが、収益性を考慮するなら、値段が安いからという理由だけで、老朽化マンションに手を出すのは危険。リノベとはいえ築二十年以内が限度だろう。
なお、近年、誰もが気にし始めた耐震基準だが、新耐震基準施工一九八一年後に建てられたマンションは一応クリアしているが、この点は購入の際に建築士やマンション管理に相談して、きっちりと確かめたほう<まとめ間取りが気に入らないならリノベで資産価値を上げる
利5章)資金計画、住宅ローン:?銀行がいわないポイント

頭金はどのくらい用意すればいいネットに、こんな質問が載っていた。
アベノミクスで不動産が動き出したので、妾はしきりに『買おう、買おう』といっています。いまは賃貸ですが、いずれは買うつもりでいたので、いまがそのチャンスかも、という気持ちは私にもあります。だが、頭金がまだ十分ではない。買っても大丈夫でしょうかマイホーム購入の決断で、最初に気になるのは頭金のことだろう。いまは頭金ゼロでもローンを組めるがふつうは頭金を用意する。住宅密集地で通風と陽この金額の乏しさがネックになって、躊躇している人は少なくないはずだ。
ちゅうちょそういう人に「頭金をどのくらい貯めるつもりか」ればいいんですかと逆に聞かれたりする。
と聞くと、けっこう曖昧な人が多い。
どのくらい貯め頭金は多ければ多いほどいい。理想のマイホーム購入はすべてキャッシュでまかなうことだからだ。現実問題としては購入物件の二割というのが頭金の常識になっている。だが、どんな物件を買うのかまだ決まっていないのだから、具体的な金額を決めようがない。私の理想をいえば、たとえば五000万円の家を購入するなら、二000万円くらいは頭金にしたい。だが、これはあくまで理想であって、それだけの頭金が貯まるまで購入を控えよということではない。
共働きで生活していても、ふつうの二十代、三十代で、二000万円の頭金はなかなかむずかしい。1000万円貯めるのも大変だろう。まして子供でも生まれたら、収入は減って費用はかかる一方になる。
しかも、いまのような景気回復過程にあって、不動産が動き始めているときは、頭金を貯めることに時間を費やしていると、かえって購入のタイミングを逸する。一定額の頭金が用意できたら、何とかなるだろうと決断してもよいのではないか。
なぜかというと、いまは住宅ローンの金利が安いからだ。
ためのものだが、現在のような空前の金利低水準の時代は、にトクなのだ。
頭金を多くするのはローンの借入額を少なくする頭金にこだわるよりも上手に借りるほうがはるかたとえば、頭金三00万円で物件価格三000万円のマンションを、年利三%の三十年ローンで買ったとする。銀行からの借入額は二七00万円、返済総額は約四四00万円になる。それを「頭金1割じゃ少なすぎる」といって、すぐ買わずに貯金を続け、三年後に頭金六00万円にしてから買う。そういう選択をする人もることだろう三年後も年利11%で借りられれば、借入額二四00万円に対して、返済総額は約四二五0万円。
欧米の住宅と日本の住宅間取りのはず

施工時期から逆算して

住宅について語るとき
およそ一五0万円の節約になる。
だがこれは、あくまで三年後も金利がいまと同じだった場合である。いまの金利は最低に近いから、金利はこの先上がる方向にある。もし金利が四%になっていれば、返済総額は四七00万円。頭金を増やした意味がなくなるもちろん、頭金は多いに越したことはないが、金利水準が低い時代はあまりこだわらないほうがいい。
どうしても頭金を増やしたいなら、親に無理をいってでも相続財産の一部を贈与してもらうとか、時間のかからない別の方法を考えることだ。実際に多くの人は、購入物件価格の二割以下の頭金で踏み切っている。
「できるだけ多くの頭金を……」という考えは正しいのだが、いまは、そのことに頭を悩ませるよりも、ロンの借り方のほうに、もっと神経を使うべきだろう。
<まとめ頭金にこだわるより、いまは早く借り方を考えるべき

住宅ローンはできるだけ長期で借りる借金はできるだけしない。したらできるだけ早く返すンはふつうの借金とは訳が違う。一種の経済行為だから、あるこれがお金を借りたときの鉄則だが、その時点での損得を考慮して利口にふるまう必要が住宅ロ結論からいえば、自分が住むために買うマイホームの場合、く抑えたほうがいい。
返済期間は長めにとって、月々の返済負担を低また、ボーナス返済もしない。
得られるわけではないからだ。
なぜかというと、マイホームは投資用と違って、不動産そのものから収益が月々の返済は、基本的に自分の給与などの個人所得のみになる。返済額が多すぎて生活に支障を来すのでは何のためのマイホームかわからない。ボーナスは別途貯金して、資金的余裕を持つとか家族サービスに使ったボーナス払いを組み込んだほうが返済は早まるが、いまのボーナスは経済が安定していた昔のボーナスと違って、企業の業績で左右されることも少なくない。ヘタすれば、もらえない。予定していたボーナスがもらえずに、返済に窮したらそれこそ大変だ。
リーマン·ショックのときに、そういう目に遭って苦しい立場に立たされた人が大勢いたことを忘れてはいけない。マイホーム購入では、まず自分の月々の収入範囲内で無理なく返せる金額を考えるべきだ。あるいは「少々無理をしても何とか返せるだろう」の範囲だ。建築をメインとした販だが最近は、マンション好みの場所に格好の値段で見つかったが、間取りが悪すぎる自分の生活スタイルに合わないという人が、リノベ前提で買うのだ。リくすると間違いなく資産価値が上がり、その価値は容易に下がらない。
かりに築十年で、新築価格五0%減の資産価値になった物件を、リノベで二五%上げておき、りに出して購入価格で売れたなら、住んだぶんだけ収益が出たことになる。
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だが、逆に落とし穴もある。ある人はリノベをするつもりで二000万円の中古マンションを全額ローンで買った。手持ちの五00万円をリノベに当てるつもりだった。ところが、いざ取り組んでみるとリノベ費用が一000万円かかると判明、目論見が崩れてしまったのだ。
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利5章)資金計画、住宅ローン:?銀行がいわないポイント

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と聞くと、けっこう曖昧な人が多い。
どのくらい貯め頭金は多ければ多いほどいい。理想のマイホーム購入はすべてキャッシュでまかなうことだからだ。現実問題としては購入物件の二割というのが頭金の常識になっている。だが、どんな物件を買うのかまだ決まっていないのだから、具体的な金額を決めようがない。私の理想をいえば、たとえば五000万円の家を購入するなら、二000万円くらいは頭金にしたい。だが、これはあくまで理想であって、それだけの頭金が貯まるまで購入を控えよということではない。
共働きで生活していても、ふつうの二十代、三十代で、二000万円の頭金はなかなかむずかしい。1000万円貯めるのも大変だろう。まして子供でも生まれたら、収入は減って費用はかかる一方になる。
しかも、いまのような景気回復過程にあって、不動産が動き始めているときは、頭金を貯めることに時間を費やしていると、かえって購入のタイミングを逸する。一定額の頭金が用意できたら、何とかなるだろうと決断してもよいのではないか。
なぜかというと、いまは住宅ローンの金利が安いからだ。
ためのものだが、現在のような空前の金利低水準の時代は、にトクなのだ。
頭金を多くするのはローンの借入額を少なくする頭金にこだわるよりも上手に借りるほうがはるかたとえば、頭金三00万円で物件価格三000万円のマンションを、年利三%の三十年ローンで買ったとする。銀行からの借入額は二七00万円、返済総額は約四四00万円になる。それを「頭金1割じゃ少なすぎる」といって、すぐ買わずに貯金を続け、三年後に頭金六00万円にしてから買う。そういう選択をする人もることだろう三年後も年利11%で借りられれば、借入額二四00万円に対して、返済総額は約四二五0万円。工事中から準備するこおよそ一五0万円の節約になる。
だがこれは、あくまで三年後も金利がいまと同じだった場合である。いまの金利は最低に近いから、金利はこの先上がる方向にある。もし金利が四%になっていれば、返済総額は四七00万円。頭金を増やした意味がなくなるもちろん、頭金は多いに越したことはないが、金利水準が低い時代はあまりこだわらないほうがいい。
どうしても頭金を増やしたいなら、親に無理をいってでも相続財産の一部を贈与してもらうとか、時間のかからない別の方法を考えることだ。実際に多くの人は、購入物件価格の二割以下の頭金で踏み切っている。
「できるだけ多くの頭金を……」という考えは正しいのだが、いまは、そのことに頭を悩ませるよりも、ロンの借り方のほうに、もっと神経を使うべきだろう。
<まとめ頭金にこだわるより、いまは早く借り方を考えるべき

住宅ローンはできるだけ長期で借りる借金はできるだけしない。したらできるだけ早く返すンはふつうの借金とは訳が違う。一種の経済行為だから、あるこれがお金を借りたときの鉄則だが、その時点での損得を考慮して利口にふるまう必要が住宅ロ結論からいえば、自分が住むために買うマイホームの場合、く抑えたほうがいい。
返済期間は長めにとって、月々の返済負担を低また、ボーナス返済もしない。
得られるわけではないからだ。
なぜかというと、マイホームは投資用と違って、不動産そのものから収益が月々の返済は、基本的に自分の給与などの個人所得のみになる。返済額が多すぎて生活に支障を来すのでは何のためのマイホームかわからない。ボーナスは別途貯金して、資金的余裕を持つとか家族サービスに使ったボーナス払いを組み込んだほうが返済は早まるが、いまのボーナスは経済が安定していた昔のボーナスと違って、企業の業績で左右されることも少なくない。ヘタすれば、もらえない。予定していたボーナスがもらえずに、返済に窮したらそれこそ大変だ。
リーマン·ショックのときに、そういう目に遭って苦しい立場に立たされた人が大勢いたことを忘れてはいけない。マイホーム購入では、まず自分の月々の収入範囲内で無理なく返せる金額を考えるべきだ。あるいは「少々無理をしても何とか返せるだろう」の範囲だ。
戸建ての場合にはエレベーター交換工事

部屋の中には直接置きません

冷蔵庫が入らない…ってわかることがあり住宅

デメリットの第二は、ふつう住宅ローンを借りると団体生命保険に加入しなければならないが、民間ローンではその保険料もローンに含まれ、利用者が直接、生命保険料を払うことはない。しかし、フラット35では、保険料を毎年債務者個人が支払わなければならない。
三000万円の融資を受けた場合、最初の四年間は10万円以上を個人で支払うことになる。生命保険は加入しないでもかまわないが、その場合は契約者の死亡時にローン残債がなくならず、相続者が引き継がなければならない。加入せずに無事完済できれば、トータルで約1100万円の保険料が浮く計算になる。
とハードルが高繰り上げ返済の手数料が無料というのもありがたいが、一回の返済額が100万円以上いのが玉にキズ。もっともそれが励みになって貯金意欲が高まるかもしれない。
その他、フラット35のデメリットとしては、最近、民間の住宅ローンが事務手数料を引き下げてきたのに対して、フラット35では融資額の5%の手数料が必要になる。
民間ローンとフラット35、どちらが有利かの判断は、それぞれの置かれた経済状況にもよるから一概にはいえないだが、長期金利はどう見ても上がる方向になるから、金利変化に機敏に対応できる人は民間ローンでいいが、そういうことが面倒な人はフラット35で固定してもよいのではないか。
また、フラット35は民間ローンと比べて審査のチェック項目が異なるので書類づくりが大変との声もあるが精通した仲介業者もいるので、最初からパスという選択肢はないと思う。マンションの方が簡単<まとめ>民間にはないメリット、デメリットをしっかり比べてみる
固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきかいまの時代、住宅ローンを借りるとき、買い物をしたかどうかが違ってくるもっとも大きな選択は金利の選び方である。
これによって、上手ないまは金利が安い。預金金利などゼロの時代である。住宅ローンの金利も変動型で借りれば、1%台で借りられる。まれに0%台もある。固定型になると、安くて1%、三%台がザラで、ときに四%、五%台もある。
目先の金利だけを見れば、文句なく変動型ということになるが、長期ローンを考えたとき、金利上昇リスクが大きい。いまは安くても、いつ上昇するかわからないからだ。固定金利は金利上昇時に強みを発揮する。逆に短期、少額の場合は、変動型で低金利の恩恵を享受したほうがいい。
住宅ローンの金利には、三つの種類がある。半年ごとに変わる変動金利、借り入れ当初の金利がずっと続く固定金利、あともう一つは一定期間後に固定から変動金利になる固定金利特約という方式である変動金利は固定金利よりも低く、借り入れ当初はより多くの元本返済ができる。ただし金利が上昇すると利息の負担が増える。一方、固定金利のほうは、当初の利息負担はより重いが、返済終了まで同じ金利なので安定的に返済しやすい。
では、現在の借り手はどれを選んでいるのか。住宅ローンの貸出額の七、八割が変動金利である年1%前後の安い金利で借りて、金利が上がりそうになったら固定金利に乗り換えようと多くの人は考えている。
たしかに、それがいちばんだが、現実には変動金利から固定金利にうまく乗り換えるのはけっこうむずかしい。なぜかというと、長期金利のほうが動きが早く、変動金利が上がりそうだから固定に乗り換えようとすると、長期金利のほうはすでに上がってしまっている、ということが多いのだ。
また、変動金利は五年間金利が上がっても、毎月の返済額は変わらない。この間は利息の支払いが増えるため、その分元本が減らないことになる。したがって、五年後の返済額見直しのとき、想定よりも返済額が増えることがある。
住宅で採用することは少ないので省略

インテリアであるなら

間取りもなにもすべて制約される
これに対して、固定金利のほうはどうか。アベノミクスによるデフレ脱却のための政策が動き出したことによって、今後はゆるやかな物価上昇が始まる。物価が上がれば金利も上がることになる。その意味で、いまは長期固定金利を選ぶラストチャンスかもしれない。
借入額が少なく、返済期間も十年以下の短い場合は変動でもいい。期間が短ければ、最初の五年間で元本をかなり返せるからだ。逆にいえば借入額が多く、返済も長い場合は変動金利を選ぶのは考えものということだ。
そして、それぞれのよさを活かすのが、固定金利と変動金利を組み合わせた固定特約型である。たとえば当面は子供の学資でお金がいるが、将来は余裕を持って返せる、という人は特約型を選べばいい。それがいちばん賢い方法だもう給料が右肩上がりで上昇する時代ではないので、先を見通して安心できる借り方がいい。変動よりも固定を柱にローン計画を立てるのがいいと私は思う。固定で借りて返済がきついようなら、ローン設計そのものに無理があるのだ。ただ、長期固定を選ぶ場合六十五歳完済定年時完済を目標にすべきだろう。
<まとめ>金利が上がる可能性大なので固定金利を考えるべきだ

繰り上げ返済は期間短縮型がいいローンを組んで支払いを始めたが、経済環境が好転し、「早く返してしまいたいな」と思う人も出てくるだろう。また、まとまったお金があるから返済に回して、その代わり月々の返済額を引き下げたい。こんな考えの人もいるに違いないこういう人たちは繰り上げ返済制度を利用すればいい。
繰り上げ返済には期間短縮型返済額軽減型の二通りあり、どちらか好きなほうを選べるように早く完済してしまいたいなっている。耐震住宅耐震住宅デメリットの第二は、ふつう住宅ローンを借りると団体生命保険に加入しなければならないが、民間ローンではその保険料もローンに含まれ、利用者が直接、生命保険料を払うことはない。しかし、フラット35では、保険料を毎年債務者個人が支払わなければならない。
三000万円の融資を受けた場合、最初の四年間は10万円以上を個人で支払うことになる。生命保険は加入しないでもかまわないが、その場合は契約者の死亡時にローン残債がなくならず、相続者が引き継がなければならない。加入せずに無事完済できれば、トータルで約1100万円の保険料が浮く計算になる。
とハードルが高繰り上げ返済の手数料が無料というのもありがたいが、一回の返済額が100万円以上いのが玉にキズ。もっともそれが励みになって貯金意欲が高まるかもしれない。
その他、フラット35のデメリットとしては、最近、民間の住宅ローンが事務手数料を引き下げてきたのに対して、フラット35では融資額の5%の手数料が必要になる。
民間ローンとフラット35、どちらが有利かの判断は、それぞれの置かれた経済状況にもよるから一概にはいえないだが、長期金利はどう見ても上がる方向になるから、金利変化に機敏に対応できる人は民間ローンでいいが、そういうことが面倒な人はフラット35で固定してもよいのではないか。
また、フラット35は民間ローンと比べて審査のチェック項目が異なるので書類づくりが大変との声もあるが精通した仲介業者もいるので、最初からパスという選択肢はないと思う。

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<まとめ>民間にはないメリット、デメリットをしっかり比べてみる
固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきかいまの時代、住宅ローンを借りるとき、買い物をしたかどうかが違ってくるもっとも大きな選択は金利の選び方である。
これによって、上手ないまは金利が安い。預金金利などゼロの時代である。住宅ローンの金利も変動型で借りれば、1%台で借りられる。まれに0%台もある。固定型になると、安くて1%、三%台がザラで、ときに四%、五%台もある。
目先の金利だけを見れば、文句なく変動型ということになるが、長期ローンを考えたとき、金利上昇リスクが大きい。いまは安くても、いつ上昇するかわからないからだ。固定金利は金利上昇時に強みを発揮する。逆に短期、少額の場合は、変動型で低金利の恩恵を享受したほうがいい。
住宅ローンの金利には、三つの種類がある。半年ごとに変わる変動金利、借り入れ当初の金利がずっと続く固定金利、あともう一つは一定期間後に固定から変動金利になる固定金利特約という方式である変動金利は固定金利よりも低く、借り入れ当初はより多くの元本返済ができる。ただし金利が上昇すると利息の負担が増える。一方、固定金利のほうは、当初の利息負担はより重いが、返済終了まで同じ金利なので安定的に返済しやすい。
では、現在の借り手はどれを選んでいるのか。住宅ローンの貸出額の七、八割が変動金利である年1%前後の安い金利で借りて、金利が上がりそうになったら固定金利に乗り換えようと多くの人は考えている。
たしかに、それがいちばんだが、現実には変動金利から固定金利にうまく乗り換えるのはけっこうむずかしい。なぜかというと、長期金利のほうが動きが早く、変動金利が上がりそうだから固定に乗り換えようとすると、長期金利のほうはすでに上がってしまっている、ということが多いのだ。
また、変動金利は五年間金利が上がっても、毎月の返済額は変わらない。この間は利息の支払いが増えるため、その分元本が減らないことになる。したがって、五年後の返済額見直しのとき、想定よりも返済額が増えることがある。建築をメインとした販これに対して、固定金利のほうはどうか。アベノミクスによるデフレ脱却のための政策が動き出したことによって、今後はゆるやかな物価上昇が始まる。物価が上がれば金利も上がることになる。その意味で、いまは長期固定金利を選ぶラストチャンスかもしれない。
借入額が少なく、返済期間も十年以下の短い場合は変動でもいい。期間が短ければ、最初の五年間で元本をかなり返せるからだ。逆にいえば借入額が多く、返済も長い場合は変動金利を選ぶのは考えものということだ。
そして、それぞれのよさを活かすのが、固定金利と変動金利を組み合わせた固定特約型である。たとえば当面は子供の学資でお金がいるが、将来は余裕を持って返せる、という人は特約型を選べばいい。それがいちばん賢い方法だもう給料が右肩上がりで上昇する時代ではないので、先を見通して安心できる借り方がいい。変動よりも固定を柱にローン計画を立てるのがいいと私は思う。固定で借りて返済がきついようなら、ローン設計そのものに無理があるのだ。ただ、長期固定を選ぶ場合六十五歳完済定年時完済を目標にすべきだろう。
<まとめ>金利が上がる可能性大なので固定金利を考えるべきだ

繰り上げ返済は期間短縮型がいいローンを組んで支払いを始めたが、経済環境が好転し、「早く返してしまいたいな」と思う人も出てくるだろう。また、まとまったお金があるから返済に回して、その代わり月々の返済額を引き下げたい。こんな考えの人もいるに違いないこういう人たちは繰り上げ返済制度を利用すればいい。
繰り上げ返済には期間短縮型返済額軽減型の二通りあり、どちらか好きなほうを選べるように早く完済してしまいたいなっている。
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