工事中から準備することができると思う

建築をコピーしている

冒頭で述べた通り、単に安くする手法ではありません。
もちろん、コストダウンが成功かどうかを決める非常に重要な要素であることは間違いないのですが、価格だけが工事発注のカギを決めるものではありません。
実際に、ります。
私がコンサルティングをしたマンションでは、最終プレゼンに残った3社の中の価格差がi00万円以上あっても、結果としては、その中で、一番高い会社に決まった例がいくつかぁ管理会社から提出された見積り金額に比べて、最低でも数百万円~1千万円以上安くなっていますから、コストダウンと話点ただし、その一番高い会社の最終入札金額であっても、では、成功しています。
当初、価格以外の価値があったからです。
その価値を判断できるような賢い管理組合になること…それこそが一方、その「3社の中では一番価格の高い会社」の近道なのです。
に頼んだのは、そして、成功へでは、7つの法則をつずつ解説して行きましょう。

【法則1】業界の仕組みを知り、修繕工事の方式を決めること·般的な3つの方式のメリットと注意点これまで、マンション大規模修繕工事を行う際には、次の3通りの方式があると言われてきました。
(1)管理会社一任方式コンサルティング、or元請方式マンション管理会社に委任する方式で、恐らく、この方式を選んでいるマンションが一番多いと思います。
マンション管理会社がコーディネート役となり、責任を持って建設会社を選ぶ場合と、複数の建設会社による入札を行う場合があります。普段からマンションのメンテナンスを請け負っている会社なので、そのマンションの状態も住民の様子も良く知っていると言う良さがある半面、修繕積立金の残高を知っているため、シビアに価格ダウンを図らず、積立金の中で収まれば良いと言う姿勢になる恐れがあります。建築をメインとした販管理会社が、「コンサルティング料金は、設計事務所より安いですよ」とか、「推薦する業者から選んでくれれば、安くやらせますよ」と言って、コーディネートを請け負うケースは、です。安いコンサルティング料金は、結局、建設会社に丸投げをすることで成り立ちますし、入札で、どの建設会社に決まっても、紹介料が上乗せされている可能性が高いと言えます。
要注意更に言えば、住民側に良いところを見せようと、建設会社の価格を叩いておきながら、自社の利益紹介料を確保すれば、当然、品質が悪くなったり、建設会社が手を抜く可能性もあります。
また、建物調査を行ったり、足場を掛けて建物の状態がわかった際に、販売会社特に管理会社の親会社の場合の施工不良が指摘されかねない問題を見つけても、たくないので、そのまま組合の大規模修繕工事費用で補修してしまうというケースもあります。
無用なトラブルに巻き込まれ管理会社に任せれば、一定の安心感があり、修繕積立金を超えるほどの工事にならないよう考えてくれますが、組合側が楽をする対価が高くならないよう監視することが必要でしょう。
(2)責任施工方式設計監理方式と違い、設計と施工を分離せず、.括して施工業者に依頼する方式です。
作成までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式です。
管理組合が、直接施工会社数社に呼びかけ、不具合等の調査劣化診断から見積り調査や設計コストが不要で、全部を話して依頼できると言う良さがある半面、かなり難しく、結局、価格だけで選ばざるを得ないという状況になりかねません。
各社から提示された見積もりを見ても、どの提案が品質とコストのバランスがあっているのかを判断するのは、
そもそも、建設会社と言っても、大型工事や新築工事を得意とする会社から、大規模修繕工事に特化した会社、更には、元々が塗装専門の下請け業から、元請業に転換会社がありますから、発注する側のマンションに、「どの会社に入札を依頼するのか?」
住宅改修制度を利用

家を構成できる建築

リフォームで地震対策はどこまでできる
「その中からどの業者を選ぶのか?」と言う選定能力が必要となります。
社など、色々な(3)設計監理方式設計と施工とを分離する方式です。設計事務所に不具合等の調査劣化診断から工事のチェックまでを委託します。施工会社は、事務所の監理の下に工事を進めることになります。
一般的には、設計事務所のもと、競争入札方式となり、設計設計と施工とが分離しているため、施工会社の選定や施工内容および見積り施工費用に関して、専門家によるチェックが働きます。工事費のコストダウンと言う点では、りも、優れていると言えます。ただし、そういう仕事を行う設計事務所に、当然ながら別途費用設計·監理費とかコンサ)レティグ費用を支払う必要があります。
他の二つの方式よ一般的には、設計·監理費用として、数百万円かかるので、が出るのかどうか、見通しにくいという難点があります。
中小規模のマンションにとっては、工事コストの削減効果と設計事務所に支払う費用を合計した全体コストと言う点では、メリットなお、工事会社への見積り発注においては、その設計事務所により、コストダウンの方法が異なりますから、どんな風にス札を行うのか、詳しく聞いて下さい。

マンションの施工会社や管理会社に任せたら?
本当にあった怖い話。
実例をお話しします。
築3年のマンションの修繕工事中に、塗装職人が軽く触れただけで、消火予備タンクの水抜管が脱落した事故が起きました。管理会社は、毎年、このタンクは点検している。職人が乗ったため、壊れたに違いないと主張しましたが、私が消防署に立ち会い検査を依頼した結果、管理会社の長期間の点検漏れにより、新築以来、水抜きが行われておらず、過度に錆ついていたために、腐食していたと判明したケースがありました。
これがその時の説明写真です。

どの方式が最もコストが安いか?

では、どの方式を採用すると一番安いコストで大規模修繕工事ができるのでしょうか?
般的には、(3)の設計監理方式が最も価格ダウン効果が高いと言われますが、設計事務所に支払う報酬の数百万円が多額に見える人もいるでしょう。
中小規模50戸程度以下マンションの場合、設計事務所によるコストダウン効果が未知数なのに対して、例えば、30戸のマンションで考えてみます。家族の変化と寝室との冒頭で述べた通り、単に安くする手法ではありません。
もちろん、コストダウンが成功かどうかを決める非常に重要な要素であることは間違いないのですが、価格だけが工事発注のカギを決めるものではありません。
実際に、ります。
私がコンサルティングをしたマンションでは、最終プレゼンに残った3社の中の価格差がi00万円以上あっても、結果としては、その中で、一番高い会社に決まった例がいくつかぁ管理会社から提出された見積り金額に比べて、最低でも数百万円~1千万円以上安くなっていますから、コストダウンと話点ただし、その一番高い会社の最終入札金額であっても、では、成功しています。
当初、価格以外の価値があったからです。
その価値を判断できるような賢い管理組合になること…それこそが一方、その「3社の中では一番価格の高い会社」の近道なのです。
に頼んだのは、そして、成功へでは、7つの法則をつずつ解説して行きましょう。

【法則1】業界の仕組みを知り、修繕工事の方式を決めること·般的な3つの方式のメリットと注意点これまで、マンション大規模修繕工事を行う際には、次の3通りの方式があると言われてきました。
(1)管理会社一任方式コンサルティング、or元請方式マンション管理会社に委任する方式で、恐らく、この方式を選んでいるマンションが一番多いと思います。
マンション管理会社がコーディネート役となり、責任を持って建設会社を選ぶ場合と、複数の建設会社による入札を行う場合があります。普段からマンションのメンテナンスを請け負っている会社なので、そのマンションの状態も住民の様子も良く知っていると言う良さがある半面、修繕積立金の残高を知っているため、シビアに価格ダウンを図らず、積立金の中で収まれば良いと言う姿勢になる恐れがあります。

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要注意更に言えば、住民側に良いところを見せようと、建設会社の価格を叩いておきながら、自社の利益紹介料を確保すれば、当然、品質が悪くなったり、建設会社が手を抜く可能性もあります。
また、建物調査を行ったり、足場を掛けて建物の状態がわかった際に、販売会社特に管理会社の親会社の場合の施工不良が指摘されかねない問題を見つけても、たくないので、そのまま組合の大規模修繕工事費用で補修してしまうというケースもあります。
無用なトラブルに巻き込まれ管理会社に任せれば、一定の安心感があり、修繕積立金を超えるほどの工事にならないよう考えてくれますが、組合側が楽をする対価が高くならないよう監視することが必要でしょう。
(2)責任施工方式設計監理方式と違い、設計と施工を分離せず、.括して施工業者に依頼する方式です。
作成までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式です。
管理組合が、直接施工会社数社に呼びかけ、不具合等の調査劣化診断から見積り調査や設計コストが不要で、全部を話して依頼できると言う良さがある半面、かなり難しく、結局、価格だけで選ばざるを得ないという状況になりかねません。
各社から提示された見積もりを見ても、どの提案が品質とコストのバランスがあっているのかを判断するのは、
そもそも、建設会社と言っても、大型工事や新築工事を得意とする会社から、大規模修繕工事に特化した会社、更には、元々が塗装専門の下請け業から、元請業に転換会社がありますから、発注する側のマンションに、「どの会社に入札を依頼するのか?」工務店を作る事も可能「その中からどの業者を選ぶのか?」と言う選定能力が必要となります。
社など、色々な(3)設計監理方式設計と施工とを分離する方式です。設計事務所に不具合等の調査劣化診断から工事のチェックまでを委託します。施工会社は、事務所の監理の下に工事を進めることになります。
一般的には、設計事務所のもと、競争入札方式となり、設計設計と施工とが分離しているため、施工会社の選定や施工内容および見積り施工費用に関して、専門家によるチェックが働きます。工事費のコストダウンと言う点では、りも、優れていると言えます。ただし、そういう仕事を行う設計事務所に、当然ながら別途費用設計·監理費とかコンサ)レティグ費用を支払う必要があります。
他の二つの方式よ一般的には、設計·監理費用として、数百万円かかるので、が出るのかどうか、見通しにくいという難点があります。
中小規模のマンションにとっては、工事コストの削減効果と設計事務所に支払う費用を合計した全体コストと言う点では、メリットなお、工事会社への見積り発注においては、その設計事務所により、コストダウンの方法が異なりますから、どんな風にス札を行うのか、詳しく聞いて下さい。

マンションの施工会社や管理会社に任せたら?
本当にあった怖い話。
実例をお話しします。
築3年のマンションの修繕工事中に、塗装職人が軽く触れただけで、消火予備タンクの水抜管が脱落した事故が起きました。管理会社は、毎年、このタンクは点検している。職人が乗ったため、壊れたに違いないと主張しましたが、私が消防署に立ち会い検査を依頼した結果、管理会社の長期間の点検漏れにより、新築以来、水抜きが行われておらず、過度に錆ついていたために、腐食していたと判明したケースがありました。
これがその時の説明写真です。

どの方式が最もコストが安いか?

では、どの方式を採用すると一番安いコストで大規模修繕工事ができるのでしょうか?
般的には、(3)の設計監理方式が最も価格ダウン効果が高いと言われますが、設計事務所に支払う報酬の数百万円が多額に見える人もいるでしょう。
中小規模50戸程度以下マンションの場合、設計事務所によるコストダウン効果が未知数なのに対して、例えば、30戸のマンションで考えてみます。
建築をコピーしている

家族の変化と寝室との関係からいえば

戸建ての場合にはエレベーター交換工事

だが最近は、マンション好みの場所に格好の値段で見つかったが、間取りが悪すぎる自分の生活スタイルに合わないという人が、リノベ前提で買うのだ。リくすると間違いなく資産価値が上がり、その価値は容易に下がらない。
かりに築十年で、新築価格五0%減の資産価値になった物件を、リノベで二五%上げておき、りに出して購入価格で売れたなら、住んだぶんだけ収益が出たことになる。
築十五年で売とくに、これからは立地重視でいかなければならないから、好立地で気に入らない間取りの中古マンションを見つけたとしたら、チャンスと思わなくてはいけない。リノベーションを前提にすれば、好立地にお金になる家を手に入れることが可能になる。
だが、逆に落とし穴もある。ある人はリノベをするつもりで二000万円の中古マンションを全額ローンで買った。手持ちの五00万円をリノベに当てるつもりだった。ところが、いざ取り組んでみるとリノベ費用が一000万円かかると判明、目論見が崩れてしまったのだ。
また、マンションによってはフローリング不可とか電気容量が変えられない、ユニットバスしか認めない、といった規則のところがある。あるいは建物自体を建て替えなければならない老朽物件。これも要注意だ。
中には、わざわざボロボロの中古を買って、自分好みに変えるのが趣味の人も増えているというが、収益性を考慮するなら、値段が安いからという理由だけで、老朽化マンションに手を出すのは危険。リノベとはいえ築二十年以内が限度だろう。
なお、近年、誰もが気にし始めた耐震基準だが、新耐震基準施工一九八一年後に建てられたマンションは一応クリアしているが、この点は購入の際に建築士やマンション管理に相談して、きっちりと確かめたほう<まとめ間取りが気に入らないならリノベで資産価値を上げる
利5章)資金計画、住宅ローン:?銀行がいわないポイント

頭金はどのくらい用意すればいいネットに、こんな質問が載っていた。
アベノミクスで不動産が動き出したので、妾はしきりに『買おう、買おう』といっています。いまは賃貸ですが、いずれは買うつもりでいたので、いまがそのチャンスかも、という気持ちは私にもあります。だが、頭金がまだ十分ではない。買っても大丈夫でしょうかマイホーム購入の決断で、最初に気になるのは頭金のことだろう。いまは頭金ゼロでもローンを組めるがふつうは頭金を用意する。住宅密集地で通風と陽この金額の乏しさがネックになって、躊躇している人は少なくないはずだ。
ちゅうちょそういう人に「頭金をどのくらい貯めるつもりか」ればいいんですかと逆に聞かれたりする。
と聞くと、けっこう曖昧な人が多い。
どのくらい貯め頭金は多ければ多いほどいい。理想のマイホーム購入はすべてキャッシュでまかなうことだからだ。現実問題としては購入物件の二割というのが頭金の常識になっている。だが、どんな物件を買うのかまだ決まっていないのだから、具体的な金額を決めようがない。私の理想をいえば、たとえば五000万円の家を購入するなら、二000万円くらいは頭金にしたい。だが、これはあくまで理想であって、それだけの頭金が貯まるまで購入を控えよということではない。
共働きで生活していても、ふつうの二十代、三十代で、二000万円の頭金はなかなかむずかしい。1000万円貯めるのも大変だろう。まして子供でも生まれたら、収入は減って費用はかかる一方になる。
しかも、いまのような景気回復過程にあって、不動産が動き始めているときは、頭金を貯めることに時間を費やしていると、かえって購入のタイミングを逸する。一定額の頭金が用意できたら、何とかなるだろうと決断してもよいのではないか。
なぜかというと、いまは住宅ローンの金利が安いからだ。
ためのものだが、現在のような空前の金利低水準の時代は、にトクなのだ。
頭金を多くするのはローンの借入額を少なくする頭金にこだわるよりも上手に借りるほうがはるかたとえば、頭金三00万円で物件価格三000万円のマンションを、年利三%の三十年ローンで買ったとする。銀行からの借入額は二七00万円、返済総額は約四四00万円になる。それを「頭金1割じゃ少なすぎる」といって、すぐ買わずに貯金を続け、三年後に頭金六00万円にしてから買う。そういう選択をする人もることだろう三年後も年利11%で借りられれば、借入額二四00万円に対して、返済総額は約四二五0万円。
欧米の住宅と日本の住宅間取りのはず

施工時期から逆算して

住宅について語るとき
およそ一五0万円の節約になる。
だがこれは、あくまで三年後も金利がいまと同じだった場合である。いまの金利は最低に近いから、金利はこの先上がる方向にある。もし金利が四%になっていれば、返済総額は四七00万円。頭金を増やした意味がなくなるもちろん、頭金は多いに越したことはないが、金利水準が低い時代はあまりこだわらないほうがいい。
どうしても頭金を増やしたいなら、親に無理をいってでも相続財産の一部を贈与してもらうとか、時間のかからない別の方法を考えることだ。実際に多くの人は、購入物件価格の二割以下の頭金で踏み切っている。
「できるだけ多くの頭金を……」という考えは正しいのだが、いまは、そのことに頭を悩ませるよりも、ロンの借り方のほうに、もっと神経を使うべきだろう。
<まとめ頭金にこだわるより、いまは早く借り方を考えるべき

住宅ローンはできるだけ長期で借りる借金はできるだけしない。したらできるだけ早く返すンはふつうの借金とは訳が違う。一種の経済行為だから、あるこれがお金を借りたときの鉄則だが、その時点での損得を考慮して利口にふるまう必要が住宅ロ結論からいえば、自分が住むために買うマイホームの場合、く抑えたほうがいい。
返済期間は長めにとって、月々の返済負担を低また、ボーナス返済もしない。
得られるわけではないからだ。
なぜかというと、マイホームは投資用と違って、不動産そのものから収益が月々の返済は、基本的に自分の給与などの個人所得のみになる。返済額が多すぎて生活に支障を来すのでは何のためのマイホームかわからない。ボーナスは別途貯金して、資金的余裕を持つとか家族サービスに使ったボーナス払いを組み込んだほうが返済は早まるが、いまのボーナスは経済が安定していた昔のボーナスと違って、企業の業績で左右されることも少なくない。ヘタすれば、もらえない。予定していたボーナスがもらえずに、返済に窮したらそれこそ大変だ。
リーマン·ショックのときに、そういう目に遭って苦しい立場に立たされた人が大勢いたことを忘れてはいけない。マイホーム購入では、まず自分の月々の収入範囲内で無理なく返せる金額を考えるべきだ。あるいは「少々無理をしても何とか返せるだろう」の範囲だ。建築をメインとした販だが最近は、マンション好みの場所に格好の値段で見つかったが、間取りが悪すぎる自分の生活スタイルに合わないという人が、リノベ前提で買うのだ。リくすると間違いなく資産価値が上がり、その価値は容易に下がらない。
かりに築十年で、新築価格五0%減の資産価値になった物件を、リノベで二五%上げておき、りに出して購入価格で売れたなら、住んだぶんだけ収益が出たことになる。
築十五年で売とくに、これからは立地重視でいかなければならないから、好立地で気に入らない間取りの中古マンションを見つけたとしたら、チャンスと思わなくてはいけない。リノベーションを前提にすれば、好立地にお金になる家を手に入れることが可能になる。
だが、逆に落とし穴もある。ある人はリノベをするつもりで二000万円の中古マンションを全額ローンで買った。手持ちの五00万円をリノベに当てるつもりだった。ところが、いざ取り組んでみるとリノベ費用が一000万円かかると判明、目論見が崩れてしまったのだ。
また、マンションによってはフローリング不可とか電気容量が変えられない、ユニットバスしか認めない、といった規則のところがある。あるいは建物自体を建て替えなければならない老朽物件。これも要注意だ。
中には、わざわざボロボロの中古を買って、自分好みに変えるのが趣味の人も増えているというが、収益性を考慮するなら、値段が安いからという理由だけで、老朽化マンションに手を出すのは危険。リノベとはいえ築二十年以内が限度だろう。
なお、近年、誰もが気にし始めた耐震基準だが、新耐震基準施工一九八一年後に建てられたマンションは一応クリアしているが、この点は購入の際に建築士やマンション管理に相談して、きっちりと確かめたほう<まとめ間取りが気に入らないならリノベで資産価値を上げる
利5章)資金計画、住宅ローン:?銀行がいわないポイント

頭金はどのくらい用意すればいいネットに、こんな質問が載っていた。
アベノミクスで不動産が動き出したので、妾はしきりに『買おう、買おう』といっています。いまは賃貸ですが、いずれは買うつもりでいたので、いまがそのチャンスかも、という気持ちは私にもあります。だが、頭金がまだ十分ではない。買っても大丈夫でしょうかマイホーム購入の決断で、最初に気になるのは頭金のことだろう。いまは頭金ゼロでもローンを組めるがふつうは頭金を用意する。

戸建ての場合にはエレベーター交換工事

施工時期から逆算して

この金額の乏しさがネックになって、躊躇している人は少なくないはずだ。
ちゅうちょそういう人に「頭金をどのくらい貯めるつもりか」ればいいんですかと逆に聞かれたりする。
と聞くと、けっこう曖昧な人が多い。
どのくらい貯め頭金は多ければ多いほどいい。理想のマイホーム購入はすべてキャッシュでまかなうことだからだ。現実問題としては購入物件の二割というのが頭金の常識になっている。だが、どんな物件を買うのかまだ決まっていないのだから、具体的な金額を決めようがない。私の理想をいえば、たとえば五000万円の家を購入するなら、二000万円くらいは頭金にしたい。だが、これはあくまで理想であって、それだけの頭金が貯まるまで購入を控えよということではない。
共働きで生活していても、ふつうの二十代、三十代で、二000万円の頭金はなかなかむずかしい。1000万円貯めるのも大変だろう。まして子供でも生まれたら、収入は減って費用はかかる一方になる。
しかも、いまのような景気回復過程にあって、不動産が動き始めているときは、頭金を貯めることに時間を費やしていると、かえって購入のタイミングを逸する。一定額の頭金が用意できたら、何とかなるだろうと決断してもよいのではないか。
なぜかというと、いまは住宅ローンの金利が安いからだ。
ためのものだが、現在のような空前の金利低水準の時代は、にトクなのだ。
頭金を多くするのはローンの借入額を少なくする頭金にこだわるよりも上手に借りるほうがはるかたとえば、頭金三00万円で物件価格三000万円のマンションを、年利三%の三十年ローンで買ったとする。銀行からの借入額は二七00万円、返済総額は約四四00万円になる。それを「頭金1割じゃ少なすぎる」といって、すぐ買わずに貯金を続け、三年後に頭金六00万円にしてから買う。そういう選択をする人もることだろう三年後も年利11%で借りられれば、借入額二四00万円に対して、返済総額は約四二五0万円。工事中から準備するこおよそ一五0万円の節約になる。
だがこれは、あくまで三年後も金利がいまと同じだった場合である。いまの金利は最低に近いから、金利はこの先上がる方向にある。もし金利が四%になっていれば、返済総額は四七00万円。頭金を増やした意味がなくなるもちろん、頭金は多いに越したことはないが、金利水準が低い時代はあまりこだわらないほうがいい。
どうしても頭金を増やしたいなら、親に無理をいってでも相続財産の一部を贈与してもらうとか、時間のかからない別の方法を考えることだ。実際に多くの人は、購入物件価格の二割以下の頭金で踏み切っている。
「できるだけ多くの頭金を……」という考えは正しいのだが、いまは、そのことに頭を悩ませるよりも、ロンの借り方のほうに、もっと神経を使うべきだろう。
<まとめ頭金にこだわるより、いまは早く借り方を考えるべき

住宅ローンはできるだけ長期で借りる借金はできるだけしない。したらできるだけ早く返すンはふつうの借金とは訳が違う。一種の経済行為だから、あるこれがお金を借りたときの鉄則だが、その時点での損得を考慮して利口にふるまう必要が住宅ロ結論からいえば、自分が住むために買うマイホームの場合、く抑えたほうがいい。
返済期間は長めにとって、月々の返済負担を低また、ボーナス返済もしない。
得られるわけではないからだ。
なぜかというと、マイホームは投資用と違って、不動産そのものから収益が月々の返済は、基本的に自分の給与などの個人所得のみになる。返済額が多すぎて生活に支障を来すのでは何のためのマイホームかわからない。ボーナスは別途貯金して、資金的余裕を持つとか家族サービスに使ったボーナス払いを組み込んだほうが返済は早まるが、いまのボーナスは経済が安定していた昔のボーナスと違って、企業の業績で左右されることも少なくない。ヘタすれば、もらえない。予定していたボーナスがもらえずに、返済に窮したらそれこそ大変だ。
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戸建ての場合にはエレベーター交換工事

部屋の中には直接置きません

冷蔵庫が入らない…ってわかることがあり住宅

デメリットの第二は、ふつう住宅ローンを借りると団体生命保険に加入しなければならないが、民間ローンではその保険料もローンに含まれ、利用者が直接、生命保険料を払うことはない。しかし、フラット35では、保険料を毎年債務者個人が支払わなければならない。
三000万円の融資を受けた場合、最初の四年間は10万円以上を個人で支払うことになる。生命保険は加入しないでもかまわないが、その場合は契約者の死亡時にローン残債がなくならず、相続者が引き継がなければならない。加入せずに無事完済できれば、トータルで約1100万円の保険料が浮く計算になる。
とハードルが高繰り上げ返済の手数料が無料というのもありがたいが、一回の返済額が100万円以上いのが玉にキズ。もっともそれが励みになって貯金意欲が高まるかもしれない。
その他、フラット35のデメリットとしては、最近、民間の住宅ローンが事務手数料を引き下げてきたのに対して、フラット35では融資額の5%の手数料が必要になる。
民間ローンとフラット35、どちらが有利かの判断は、それぞれの置かれた経済状況にもよるから一概にはいえないだが、長期金利はどう見ても上がる方向になるから、金利変化に機敏に対応できる人は民間ローンでいいが、そういうことが面倒な人はフラット35で固定してもよいのではないか。
また、フラット35は民間ローンと比べて審査のチェック項目が異なるので書類づくりが大変との声もあるが精通した仲介業者もいるので、最初からパスという選択肢はないと思う。マンションの方が簡単<まとめ>民間にはないメリット、デメリットをしっかり比べてみる
固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきかいまの時代、住宅ローンを借りるとき、買い物をしたかどうかが違ってくるもっとも大きな選択は金利の選び方である。
これによって、上手ないまは金利が安い。預金金利などゼロの時代である。住宅ローンの金利も変動型で借りれば、1%台で借りられる。まれに0%台もある。固定型になると、安くて1%、三%台がザラで、ときに四%、五%台もある。
目先の金利だけを見れば、文句なく変動型ということになるが、長期ローンを考えたとき、金利上昇リスクが大きい。いまは安くても、いつ上昇するかわからないからだ。固定金利は金利上昇時に強みを発揮する。逆に短期、少額の場合は、変動型で低金利の恩恵を享受したほうがいい。
住宅ローンの金利には、三つの種類がある。半年ごとに変わる変動金利、借り入れ当初の金利がずっと続く固定金利、あともう一つは一定期間後に固定から変動金利になる固定金利特約という方式である変動金利は固定金利よりも低く、借り入れ当初はより多くの元本返済ができる。ただし金利が上昇すると利息の負担が増える。一方、固定金利のほうは、当初の利息負担はより重いが、返済終了まで同じ金利なので安定的に返済しやすい。
では、現在の借り手はどれを選んでいるのか。住宅ローンの貸出額の七、八割が変動金利である年1%前後の安い金利で借りて、金利が上がりそうになったら固定金利に乗り換えようと多くの人は考えている。
たしかに、それがいちばんだが、現実には変動金利から固定金利にうまく乗り換えるのはけっこうむずかしい。なぜかというと、長期金利のほうが動きが早く、変動金利が上がりそうだから固定に乗り換えようとすると、長期金利のほうはすでに上がってしまっている、ということが多いのだ。
また、変動金利は五年間金利が上がっても、毎月の返済額は変わらない。この間は利息の支払いが増えるため、その分元本が減らないことになる。したがって、五年後の返済額見直しのとき、想定よりも返済額が増えることがある。
住宅で採用することは少ないので省略

インテリアであるなら

間取りもなにもすべて制約される
これに対して、固定金利のほうはどうか。アベノミクスによるデフレ脱却のための政策が動き出したことによって、今後はゆるやかな物価上昇が始まる。物価が上がれば金利も上がることになる。その意味で、いまは長期固定金利を選ぶラストチャンスかもしれない。
借入額が少なく、返済期間も十年以下の短い場合は変動でもいい。期間が短ければ、最初の五年間で元本をかなり返せるからだ。逆にいえば借入額が多く、返済も長い場合は変動金利を選ぶのは考えものということだ。
そして、それぞれのよさを活かすのが、固定金利と変動金利を組み合わせた固定特約型である。たとえば当面は子供の学資でお金がいるが、将来は余裕を持って返せる、という人は特約型を選べばいい。それがいちばん賢い方法だもう給料が右肩上がりで上昇する時代ではないので、先を見通して安心できる借り方がいい。変動よりも固定を柱にローン計画を立てるのがいいと私は思う。固定で借りて返済がきついようなら、ローン設計そのものに無理があるのだ。ただ、長期固定を選ぶ場合六十五歳完済定年時完済を目標にすべきだろう。
<まとめ>金利が上がる可能性大なので固定金利を考えるべきだ

繰り上げ返済は期間短縮型がいいローンを組んで支払いを始めたが、経済環境が好転し、「早く返してしまいたいな」と思う人も出てくるだろう。また、まとまったお金があるから返済に回して、その代わり月々の返済額を引き下げたい。こんな考えの人もいるに違いないこういう人たちは繰り上げ返済制度を利用すればいい。
繰り上げ返済には期間短縮型返済額軽減型の二通りあり、どちらか好きなほうを選べるように早く完済してしまいたいなっている。耐震住宅耐震住宅デメリットの第二は、ふつう住宅ローンを借りると団体生命保険に加入しなければならないが、民間ローンではその保険料もローンに含まれ、利用者が直接、生命保険料を払うことはない。しかし、フラット35では、保険料を毎年債務者個人が支払わなければならない。
三000万円の融資を受けた場合、最初の四年間は10万円以上を個人で支払うことになる。生命保険は加入しないでもかまわないが、その場合は契約者の死亡時にローン残債がなくならず、相続者が引き継がなければならない。加入せずに無事完済できれば、トータルで約1100万円の保険料が浮く計算になる。
とハードルが高繰り上げ返済の手数料が無料というのもありがたいが、一回の返済額が100万円以上いのが玉にキズ。もっともそれが励みになって貯金意欲が高まるかもしれない。
その他、フラット35のデメリットとしては、最近、民間の住宅ローンが事務手数料を引き下げてきたのに対して、フラット35では融資額の5%の手数料が必要になる。
民間ローンとフラット35、どちらが有利かの判断は、それぞれの置かれた経済状況にもよるから一概にはいえないだが、長期金利はどう見ても上がる方向になるから、金利変化に機敏に対応できる人は民間ローンでいいが、そういうことが面倒な人はフラット35で固定してもよいのではないか。
また、フラット35は民間ローンと比べて審査のチェック項目が異なるので書類づくりが大変との声もあるが精通した仲介業者もいるので、最初からパスという選択肢はないと思う。

冷蔵庫が入らない…ってわかることがあり住宅

インテリアであるなら

<まとめ>民間にはないメリット、デメリットをしっかり比べてみる
固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきかいまの時代、住宅ローンを借りるとき、買い物をしたかどうかが違ってくるもっとも大きな選択は金利の選び方である。
これによって、上手ないまは金利が安い。預金金利などゼロの時代である。住宅ローンの金利も変動型で借りれば、1%台で借りられる。まれに0%台もある。固定型になると、安くて1%、三%台がザラで、ときに四%、五%台もある。
目先の金利だけを見れば、文句なく変動型ということになるが、長期ローンを考えたとき、金利上昇リスクが大きい。いまは安くても、いつ上昇するかわからないからだ。固定金利は金利上昇時に強みを発揮する。逆に短期、少額の場合は、変動型で低金利の恩恵を享受したほうがいい。
住宅ローンの金利には、三つの種類がある。半年ごとに変わる変動金利、借り入れ当初の金利がずっと続く固定金利、あともう一つは一定期間後に固定から変動金利になる固定金利特約という方式である変動金利は固定金利よりも低く、借り入れ当初はより多くの元本返済ができる。ただし金利が上昇すると利息の負担が増える。一方、固定金利のほうは、当初の利息負担はより重いが、返済終了まで同じ金利なので安定的に返済しやすい。
では、現在の借り手はどれを選んでいるのか。住宅ローンの貸出額の七、八割が変動金利である年1%前後の安い金利で借りて、金利が上がりそうになったら固定金利に乗り換えようと多くの人は考えている。
たしかに、それがいちばんだが、現実には変動金利から固定金利にうまく乗り換えるのはけっこうむずかしい。なぜかというと、長期金利のほうが動きが早く、変動金利が上がりそうだから固定に乗り換えようとすると、長期金利のほうはすでに上がってしまっている、ということが多いのだ。
また、変動金利は五年間金利が上がっても、毎月の返済額は変わらない。この間は利息の支払いが増えるため、その分元本が減らないことになる。したがって、五年後の返済額見直しのとき、想定よりも返済額が増えることがある。建築をメインとした販これに対して、固定金利のほうはどうか。アベノミクスによるデフレ脱却のための政策が動き出したことによって、今後はゆるやかな物価上昇が始まる。物価が上がれば金利も上がることになる。その意味で、いまは長期固定金利を選ぶラストチャンスかもしれない。
借入額が少なく、返済期間も十年以下の短い場合は変動でもいい。期間が短ければ、最初の五年間で元本をかなり返せるからだ。逆にいえば借入額が多く、返済も長い場合は変動金利を選ぶのは考えものということだ。
そして、それぞれのよさを活かすのが、固定金利と変動金利を組み合わせた固定特約型である。たとえば当面は子供の学資でお金がいるが、将来は余裕を持って返せる、という人は特約型を選べばいい。それがいちばん賢い方法だもう給料が右肩上がりで上昇する時代ではないので、先を見通して安心できる借り方がいい。変動よりも固定を柱にローン計画を立てるのがいいと私は思う。固定で借りて返済がきついようなら、ローン設計そのものに無理があるのだ。ただ、長期固定を選ぶ場合六十五歳完済定年時完済を目標にすべきだろう。
<まとめ>金利が上がる可能性大なので固定金利を考えるべきだ

繰り上げ返済は期間短縮型がいいローンを組んで支払いを始めたが、経済環境が好転し、「早く返してしまいたいな」と思う人も出てくるだろう。また、まとまったお金があるから返済に回して、その代わり月々の返済額を引き下げたい。こんな考えの人もいるに違いないこういう人たちは繰り上げ返済制度を利用すればいい。
繰り上げ返済には期間短縮型返済額軽減型の二通りあり、どちらか好きなほうを選べるように早く完済してしまいたいなっている。
冷蔵庫が入らない…ってわかることがあり住宅

工務店を作る事も可能でしょうしデザイン系

しっかりとした施工

家賃収入で管理費などの経費がクリアでき、そこの二つの条件をクリアできれば、新築であれ中古であれ、買ってもまず大丈夫となれば中古だが、それも購入物件は自ずと限られてくる。いつも借り手があるのは人気エリアであり、しかも駅から徒歩十分以内の優良物件だ。東京で、若者たちが住みたがる地域は、吉祥寺、下北沢、三軒茶屋といったところ。駅から近いこのあたりのマンションなら、ワンルームで少々家賃が高くても、需要はいつでもある。たとえば、築十年一000万円のワンルームマンションを、頭金1100万円入れて、金利11.五%(固定三十年、月返済五万円)で借りて、家賃八万二000円で貸す。管理費などで一万五000円かかるとして、八万二000円-五万円-一万五000円1月額一万七000円。これが一年十二カ月で年間二0万四000円の収益が得られるこういう設計ができるマンションなら、投資に値するといえよう。年間の収益の中から固定資産税や地方税がかかるが、それを差し引いても年間一七、八万円の収益は得られる。これだけだと、たいしたことはないようだが、実際はそうではない。
三十年後にローンが完済したらどうなるか。マンションは老朽化して大幅な改修が必要になるだろう。だが収益が五00万円強あるからそれを当てればいい。そうすれば賃貸が続けられる。三十五歳でこの計画を始めれば、定年時には年金プラス家作貸すために持つ家のマンションから月々七、八万円の収入が得られるのだもう一つのマンション投資パターンは、築十年の中古を買ったら、十年貸して家賃収入を稼ぎ、機会を見て売却する方法だ。この場合、買った価格で売れるのがポイントだが、いまはなかなかむずかしい。なぜならマンションは年月とともに老朽化し、価格も下がっていくからだ。それでも選ぶなら首都圏の人気エリア、駅近物件がいいそのような物件を選ぶためには、東京カンテイのマンションPERを参考にすればいい。
算は「マンション価格÷月額賃料十二カ月」ではじき出せる。ただし、マンションPERが、をつねにチェックしておく必要がある。
<まとめ>首都圏の人気エリア、駅近物件がいちばんいいこの数値の計どのくらいか

投資用マンション選びのコツサラリーマンでもできる、マンション投資の実例を紹介してみる。Cさんは会社に勤務しながら、ンションを11部屋賃貸するサラリーマン大家でもある。
投資用マ最初に買ったマンションは酉武新宿線、都心への通勤圏内エリアの急行停車駅、マンションIIO㎡。物件価格は五四0万円。頭金、諸経費で八0万円を用意。
の二十年ローンで借りた徒歩十二分で築二十二年の四八0万円を金利四·四%月々の返済は二万九000円。この物件を月額五万九000円で貸し出している。一カ月あたりの収支はというと、家賃五万九000円-ローン返済11万九000円-管理費一万二000円ll一万八000円。耐震住宅耐震住宅一年あたりでは一万八000円×十二-固定資産税11万六000円一九万円。これが年間のキャッシュフロー手元に残る現金1利益ということになる。
もう一件は、東急東横線の都立大学駅各停のみ停車だが、築三十年の物件。駅から徒歩11分と利便性抜群。六110万円の物件である。銀行ローンは六10万円を金利四.四%、十八年間で借り入れた。月々の返済は四万一000円。
この物件を、賃料月額六万三000円で貸している。前例と同じような計算をすると、ローは一0万八000円になる。二っ合わせて約三0万円の年間利益ということになる。
額としては決して多いとはいえないだろう。
年間のキャッシュフこの年間利益は絶対だが、このまま頑張って、ローン完済まで空室なしで続けられれば、14年後は家賃から管理費と固定資産税を除いた額、約10万円を月々得られることになる。かりに大改修があったとしても、これまで得てきた収益でまかなえる。老後に、年金プラス月々10万円の家賃収入が得られれば、かなりゆとりのある生活が送れ問題は、いかに金融機関から優遇金利を引き出し、いい賃借人を見つけるか。それを可能にするには、いかに借り手のつく優良物件を見つけ出すかである。あなたもマンション投資を考えるなら、このような計算をあらかじめ試してみて、キャッシュフローが出るようであればやってみるといい。
もし、キャッシュフローがマイナスになるようであれば、絶対に投資してはいけない。こういうと「そんないい物件など滅多にないし、素人には見つけられない」と思うかもしれない。だが、決してそうではない「将来は家賃収入で暮らしたい」という願望を持つ人が、最近は増えてきているという。そんな傾向を反映して、投資マンションのノウハウを伝授する書籍やセミナーも盛んだ。ただ、中にはマンションを売りたいだけの無料セミナーもあるから、講師やコンサルタントの口車にうっかり乗らないことだ。あくまでも参考にしておくこと。実際に自分で買う場合は、徹底的に現地に足を運んで、周囲の不動産事情をしっかり把握しておくことだ賃借人探しから家賃の徴収まで、「面倒な管理は一切お任せください」という代行業者がいるが、面通りに受け取らないほうがいい。
アパートに住んでい

家と呼んでい発注者の

暮らしにとって良い
中には「空室時の家賃も一定保証」などとエサをまく輩もいる。
んなうまい話はないと心得るべきだこれも額だが、そちゃんとした投資セミナーの講師からインチキ業者のコンサルタントまで、イスがある。
全員が伝えている正しいアドバそれは「人口が増加して賑わいのある街、駅から徒歩十分以内」が、投資マンション選びのコツということ。
ただし、人口増加でも高齢者が増えるようでは街に活気がなく、消費も盛んにならない。こんな街は敬遠すべきだろう。若者が好む街がポイントである<まとめ若者で賑わう街はワンルーム投資に向いている

投資用マンションで儲ける①いままでアパート経営はやめなさいとか「投資用マンションは儲からない」などといわれてきた。デフレ不況下では、それが正解だった。だが、アベノミクス以来、少し様子が違ってきた。マンション価格も上がってきたのである。
株の値上がりに連動して、不動産投資にも、個人が参加できる妙味が出始めている。
ションでどれくらい儲けられるか、シミュレーションをしてみよう。
そこで、投資用マンまずは資金的に余裕があり、ローンを組まなくてもマンションが買える場合である。
イトで調べたら、次の物件があった。
ネットの不動産情報サ物件所在地都内一1111区私鉄沿線駅、渋谷まで三十分駅アクセス徒歩五分建物概要四階建て全111戸、築二十二年物件価格七八0万円●間取りワンルームトイレ、バス、収納、バルコニー現在は賃借人があり、あと半年で契約更新を迎える。家賃は七万1000円。
そこで、このマンション一室年間の家賃収入は八五万二000円。
をキャッシュで購入し、同じ家賃で貸し出す。
表面利回りは一0·九%になる。
何の工夫もない投資だが、建物は古いが、この数字は悪くない。いつまでこの家賃で貸せるかが問題でもある。マンション投資を考える場合、新築と中古、二つの選択肢があるが、新築は価格も高いので、むしろ中古のほうが収益を出しやすい。
住宅評論家の沢孝史氏も「中古マンションは新築と違い、物件により差があるが、利回りが高い」といっている。マンション投資で新築を買うことはないのだリスクはどうか。一般に中古マンションのリスクは、入居率が不安定なこと、耐用年数がまちまちで、大規模改修のリスクがあることなどだが、この物件は駅近と都心のターミナル駅に三十分というアクセスの強みがある。家事動線を考えて家賃収入で管理費などの経費がクリアでき、そこの二つの条件をクリアできれば、新築であれ中古であれ、買ってもまず大丈夫となれば中古だが、それも購入物件は自ずと限られてくる。いつも借り手があるのは人気エリアであり、しかも駅から徒歩十分以内の優良物件だ。東京で、若者たちが住みたがる地域は、吉祥寺、下北沢、三軒茶屋といったところ。駅から近いこのあたりのマンションなら、ワンルームで少々家賃が高くても、需要はいつでもある。たとえば、築十年一000万円のワンルームマンションを、頭金1100万円入れて、金利11.五%(固定三十年、月返済五万円)で借りて、家賃八万二000円で貸す。管理費などで一万五000円かかるとして、八万二000円-五万円-一万五000円1月額一万七000円。これが一年十二カ月で年間二0万四000円の収益が得られるこういう設計ができるマンションなら、投資に値するといえよう。年間の収益の中から固定資産税や地方税がかかるが、それを差し引いても年間一七、八万円の収益は得られる。これだけだと、たいしたことはないようだが、実際はそうではない。
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一年あたりでは一万八000円×十二-固定資産税11万六000円一九万円。これが年間のキャッシュフロー手元に残る現金1利益ということになる。
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そこで、このマンション一室年間の家賃収入は八五万二000円。
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しっかりとした施工

相続人が

池谷幸雄体操倶楽部

多摩市では多摩ニュータウンから市外への二〇代の世帯分離による転出が人口を減少させているが、一方で区画整理区域への若い世代の転入が継続していることから、世代バランスの取れた状況が形成されている。従って、世間で評される高齢化の気配は感じられない。ただし、今後もそのバランスが続くか否かは多摩ニュータウン経営の舵取りに掛かっている。ここでの舵取りは行政のみではなく、多摩ニュータウン市民も関わった舵取りとして考える

べきであろう。多摩ニュータウンの居住者が責任を持って当該行政とスクラムを組むことが多摩ニュータウンは四市に跨ったエリアに開発され、各々の市街地が連担して特必要になる。
徴ある地域を作り出している。従って一行政区域だけでは完結しない生活圏が形成されておりこれらを統合する経営感覚と施策を打ち出す役割が必要になる。

住まいに関すること

郊外に取り残される持ち家世帯結局、古巣だった香川県に戻っ私の父は転勤族で愛媛県から香川県、そして鳥取県に移り、社宅住まいで持ち家を持つなど出来なかったのだろう。て家を持った。その間は転勤があり、一大事業だったに違いない。しかしそして、退職を機に一戸建てを建てた。
定住を決心しての定年後七年でこの世を去った。家を持つのが当たり前と教え込まれてきた。大概の男性が家は男の甲斐性と教えられ、家族のために家づくりをするのは動物も同様だから人間も当然の行動なのかもしれない。
などと男をあおり立てる宣伝文句がテレビ人が主すまい(ひと)あるじと書くは視聴者に刷り込みをする。家づくりをしなければ男ではないと……。
市場にはこうして男の甲斐性で作り上げた持ち家があふれている。しかしそれが、その内余り始める。通勤時間を犠牲にしてまでも家族のために建てた我が家、そんな郊外の住特に、宅が余り始めているというのは皮肉である。
通勤に1時間以上もかけ、やつとの思いで借家住まいから持ち家になったのだが、そんな戸建て住宅に空き家が目立ち始めているとすれば借家で住み続けていれば通勤も楽だったのに、男の甲斐性由々しき問題である。家族のため、の為に無理をして住宅を買った。

人が主となったが結局、だったというそのは笑い話も悲しい。家が余り始めると、次第に家を金で買うという意識は薄らぐ。人が住まなくなった家は急速地方に行けば働き手が居なくなり、利用しなくなった畑を耕して欲しいと思っに朽ち果てる。只でも良いから使って欲しいと思っている農家は、都心から高速道路ている農家は沢山ある。で11時間も走れば、どこにでもある現実的な話である。
それと同様に使ってもらえれば良いと山間部の過疎地の住宅がそうであったように、いう住宅の持ち主も生まれるはずで、住宅の余剰が続けばかならずこうした住宅も出てくるはず。この場合、住宅の価格は0円になるのか?その時の家の価値は何だろう。持ち家は職場を近づけ、借家は職場に近づく人が集まる利便地空き家の発生は住宅価格の低下を生み、空き家が増加する不便地区から、区への移動を押し進めるエネ»ギーともなる。

子供には相続税がかかる快適性を求めるから利便地区人は安心や安全、こうした状況に耐への移住が増えれば、ますます不便地区には空き家が増え資産価値も落ち、利便地区と不便地区の関係えかねて移動はさらに早くなる。これらを裏付けるデータとして、持ち家と借家の居住状況を詳しく見てみよう。を示す通勤時間の関係について、

は、郊外に市街化が進んでいくので、必然的に通勤時間は伸びる傾向になる。逆に、世帯数が減少していくと都心回帰が始まり、通勤時間も短縮する。これは都市の特徴であるので、全国都心回帰も中間ゾーンに戻る場合もあり、どこでも同様な傾向があるだろう。
ただし、必ずしも全員が同様な行動パターンを採らないのが現在の移動である。つまり移動も多様化していると言える。
余暇時間が増加し、しかし、人口減少の時代は総じて通勤時間は短縮の方向に進み、より生活の豊かさに結びつく方向に居住位置も移動が進む。
通勤時間は都市が拡大し続けるつまり、間は郊外への住宅地開発が進行し持ち家住宅を中心に世帯の移動が進み、結果として通勤時間に生活時間を奪われてきたのだから、都市が縮小し始めると都心回帰などで通勤時間が短縮され、生活時間が取り戻せることになる。都市の縮小は生活者にとって豊かさを生むその結果、現象でもある。

だが、その時に過疎地に取り残されるのは、資金力の有無もあるが比較的動きの鈍い持ち家世帯である。賃貸住宅居住者は経済の動きに敏感に行動しやすい背景があり、通勤時間の格差まず、いくつかの要因があるととなって現れる。

借家世帯と持ち家世帯との動向については、思うが、持ち家世帯の移動費用の格差は大きいことが借家世帯の移動に係わる経費の総額と、ある。加えて、郊外の持ち家世帯は先祖からの定住世帯も比較的多く、職場に合わせて住み替えることが困難であること。それに比して賃貸世帯は定住意識も薄い分移動しやすい。賃貸世帯には職場の近くに準備される社員寮などもあるため、必然的に通勤時間は短縮する傾向にあるなど、持ち家世帯が借家世帯に比較して通勤時間が多くなる背景がある。
こうした傾向に対して、戸建て住宅などを郊外で所有した持ち家世帯は、住宅を取得する段階で高い定住意識を持って購入したと思われる点が通勤時間に大きく影響しているようだ。もちろん持ち家世帯の中にはバブル景気の影響下での購入者もあり、高く購入した住宅に住み続けるしかないという世帯もあるとは思うが、少なくとも定住する覚悟を持った世帯は増加しているはずである。

未経過分前払地代返還請求権

Mは信頼できる

家賃より安いローン支払額
その場合、持ち家の周辺に職場を持ちたいと考えるのが当然で、結果として「持ち家は職場を近づけ、借家は職場に近づく」と表現したくなるような状況になる。つまり持ち家の近くに如何に職場を確保できるかが課題郊外の戸建て住宅などのニュータウンでは、であり、収入を確保する手段が生まれれば、その郊外は生き残ることができる。持ち家取得の動機は子育ての為の巣作りが主な目的だったから、家族の成長にあわせた最大限の家族像をイメージして家づくりをする。それが三〇歳代後半にピークに達するものだから持ち家を実現するためには、自らの支払える目一杯の経済力で背伸びをする。
そして出来れば一戸建て……と思うと、必然的に郊外に足を向けなければ実現しなかった事情がある。そこで、

通勤は犠牲にしても大きな一戸建てに……という動きになるので、通勤時間は長くなる。日本の場合の通勤費は全て会社持ちである。亭主さえ犠牲になれば家族に豊かな住まいを提供できるという涙ぐましい努力が通勤時間をのばしてきた歴史がある。

今後はそれが短縮の方向に向力う空き家増加に潜む真実人口減少が始まると、やがて世帯数が減少し空き家が発生する最近の多摩ニュータウンでの住宅建設動向を見るとマンションブームの感もあるので、当分世帯数の減少が始まるとは思えない。

しかし、日本全体では確実に世帯数が減少するので、このまま新規建設で住戸数が増加すると、世帯数の減少数との相乗効果で空き家が急速に増加することが容易に予測できる。空き家の増加は見方を変えると、ゆとりのようにも見えるが、人が使わない建物は劣化を早め、地域にとってコミュニティの形成や防犯の問題などの社会的な弊害を発生させ、人々の定住さえ脅かしかねない元凶になる。
我が国の空き家の状況は一九六八年昭和四三年に住宅統計調査で総住宅数が総世帯数を上回って以降、住宅ストックの増加に伴って安定的に増えてきたが、ここに来て急速に伸びている。住宅統計調査によると一九九八年調査から急増しており、二00三年調査では111パセントを超えた。
折からバブル経済の終焉を迎えた時期で、バブル経済の崩壊が住宅総数の急増に結びついたようにも見える。

こうした空き家率数の増加原因は、統計で見る限り、空き家の中でも賃貸売却用空が急増したことき家が原因であることがわかる。

また賃貸用と売却用の空き家の実数差は概ね10分の1の割合であることから、空き家の殆どが賃貸住宅持ち家の賃貸活用も含むの空き家の発生である「空き家実態調査V平成一四年六月日本住宅総合セ(財)ンター」によると東京都の空き家の特徴として五○平方メートルを越える規模の空き家が約四割だと報告されており、ファミリー向けの空き家が顕在化しているとされている。
ではなぜ、これ程までファミリー向けの賃貸住宅の空き家急増があったのか、統計的に解析バブル経済が弾けた当時、私の設計した分譲マンションは売れ残する情報を持っていないが、開発業者の親会社の社宅になったことがある。り、売却損を抱えるのではなく売却したという状況を演出した負債のつけ回しである。当時は地上げ業者が多くの土地を買いあさっていて、同様な話を耳にしたこともある。

地価土地を取得した業者は売るに売れず、がピークに達して値下がりが始まったとき、結局、建物を建てることで負債が露見するのを引き延ばしたという。
埋葬許可証それに融資した銀行も同様で、さらに建物を建設するための資金を調達することで破綻の顕在化を恐れ、その場しのぎに融資を拡大させたというストーリーは想像に難くなぃ。バブル経済の崩壊が賃貸空き家を増加させたという根拠は、あながち当こうしたことから、急速に空き家率が増加した平成10年のデータには、たらずとも遠からずのように思える。バ説明したような背景が隠されているのかもしれない。
ブル経済崩壊の爪痕が残っていて、もっと勘ぐれば、冷え切った土地売却を促進するためなのか、一九九三年に住宅金融公庫金利が四·0パーセントになり第六次マンションブームを生み、さらに一九九八年には最低の

連続して第七次マンションブームが始まっているようにも見える。11.0パーセントになり、こうした状況を演出したのは、奇しくも売れ残った土地と建物の処分に荷担した住宅金融公庫なのかもしれない。
それに連動して金融機関の破綻を抑制するために低金利政策に入り、住宅金融公庫に対抗するように民間金融機関が低金利の住宅ローンを普及させ始めた。これまでの不動産業に対する融資とは違って、大儲けはしないものの、リスクは少ない個人融資にシフトしていった。
結果として民間に役割を奪われた住宅金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構と姿を変えてゆくことになる。家率の変化はバブル経済の影響を受けていない一九八三年時点では、都心から郊外に行くに従って空き家率は低下していた。
しかし、バブル景気が弾けた後の一九九八年調査では都心一0キロメートル圏域に空き家率が最も高いが、郊外部でも五0キロメートル以遠が空き家比率バブル経済崩壊以降の空き家状況の特殊性がは高くなっている。このように比較してみると、見えてくる。

全体に空き家比率は増加しているが、都心部と五0キロメートル以遠の空き家率の増加が顕著である

空き家の実数では、郊外部は都心部に比較してかなり少なく、大勢に影響はないようにも見えるが、これが郊外の独立した戸建てのニュータウンのように、住宅が整然と並んだ住宅地に空き家があちこちに生まれている状況だとすれば、街の様子は異様な雰囲気も醸し出す。
言い換えると戸建て住宅地で、隣近所の住宅が空き家で、雨戸の閉まった状態が続いていることを想像すれば不気味だろう。
また、人の住まない住宅が平均で111パーセント余りあるという実態は、空き家発生がどこかに集中していると想定した場合、それが郊外の戸建てニュータウンに集中して発生して居るとすれば、そこに住む住民は不安を感じないわけにはいかないだろう。
それが今後一五パーセントになり、二〇パーセントにならないと誰が言い切れるのか、郊外に展開する住宅団地の不安が見え隠れする。

平成一五年版住宅·土地統計調査によると、予測通り郊外の空き家率は増加し、六OS七〇キロメートルでは一二·一パーセントから一四.三パーセントに11.11ポイントも急上昇した。

老人ホーム

金曜日の妻たちへ

さらに空洞化が進んでいることがわかる一方、都心周辺部のドーナツ化現象はさらに明確になり、空き家数四0万戸が四五万戸になり、確実に増加していた。ただし、都心部の再生は急速に進んでいて、空き家数は増加せず、空き家率だけが·六パーセントに下降したことは都心回帰の効果であったと言えようまた、都下区市別の空き家状況を詳しくみると、多摩市では八.六パーセントと空き家比率は都下五〇の区市で四番目に低く、空き家密度も二四五戸/平方キロメートルと八番目に位置する低い値である。
これは多摩ニュータウンが決して過疎化していない証拠でもある。
噂ほどは閑散としているわけではなく、空き家は少なく居住ニーズの高いところであることがデ判っていただけるだろうか。
タが住宅·土地統計調査という国勢調査の10分の1程度の区域をサンプリングして集計している調査データということもあるが、かなり空き家率の少ない状況であることがわかるこのように多摩ニュータウンの空き家状況については、低い空き家率であり実数も少ないこしかし、とから、早急に対策が必要という状況ではないように見える。

多摩ニュータウン内部では空き家の増加が顕著な街区や居住面積の低さや建物の古さが入居者を遠ざけている団地な次章の中で真相を明らかにしてみたい。
ど、特定の住宅街区については問題も孕んでおり、新築マンションラッシュの勢いバブル経済の崩壊が分譲住宅の供給を押しとどめ、その供給分が賃貸住宅にすり替わった現

バブル崩壊以降、象は首都圏の住宅着工状況を見ることで確認できるが、借家供給は収束したものの分譲住宅についてはバブル期とは違った新たな供給の勢いが生まれている。

事実上、空き家の増加が続いているにもかかわらず、新規の住宅建設が堅調に続いているのはなぜだろう空き家状況の中でも解説したが、バブル景気は住宅事情を大きく変化させた。
しかも、未だに分譲住宅供給が堅調に推移していることは、こうした購買層の世代が継続してユーザーであることを意味しており、三0代から四〇代にかけての中堅勤労者世帯の購住宅の一次取得層、入が継続していることになる。

その世代は、いわゆる狭間世代と言われる人口的にも少ない世代から団塊ジュニア世代にかけた出生数が増え続けていた時代に生まれた世代で、団塊世代のなめらかなカーブで作られたピークであり、山とは違い、子育て期真っ只中のファミリー向け住宅需要に支えられた長期に渡る住宅需要である。おそらく、その殆どの購入の動機は現状家賃との比較であり、長期に渡ってローンを組むことを前提とした選択の結果であると考えられる。しかも、その住宅規模は最大家族に会わせた住宅購入であると想定できるしかし、現在販売されている分譲住宅の中古価格が将来とも販売価格と同一であるとは考えにくく、購入した途端に中古としての烙印を押される可能性が高い。
かつてのインフレ時代のように資産価値が上昇するわけではなく、供給過多により中古市場価格は確実に低迷する時代バブル期に分譲住宅を購入した世代がそうであるように、売るに売れない状況が生まである。れ、住み続けることを余儀なくされるのである。
まさにそれは、金融機関への金利支払いの約マンション価格の下落を受け止めつつ、束と、住み移れないマンションの管理費と修繕積立金の負担を、生涯をかけて支払い続け、現在のマンション購入は定住を覚悟する選択でもある。Eにも下にも進めない切羽詰まった状況を選択していることでもあるこれほどまで継続する持ち家ブームは見られないだろう。
歴史上、その現象もここ数年で団塊ジュニア世代の需要が下降し始めると、売れ行きも限界に達して売れ残りが市場に出回る近隣のマンションの売れ行き状況を確認しているが、とになる。すでに販売価格の値引きや売れ残り物件の繰り返しの広告が舞い込み始めている。むろん新規物件も目白押しではあるが低価格化がさらに進んでおり、安くなければ売れないという市場になっている。

予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内とはいえ建物原価には限界があり、土地の仕入れ価格が下落傾向に進んでいる内は購入者の動機は堅調につかめると思われるが、需要はそろそろ限界に近づいており、不良債権の処分も終わりに近づくバブル崩壊ほど劇的ではないにしろ、と、景気崩壊を彷彿とさせるような状況が生まれると思われるそれはすなわち、建物価格の暴落の始まりであり、資産価値の低下に伴い不動産の選別がはじまることでもある。
現在、マンション分譲に対して、売れ残り物件が見られるものは期間内に売り残したものであり、思い切った値引きがなされないと完売は困難であろう。市場は確実に低価格化が進んでおり、にわかに飽和状態に近づいている感がある。結局、売れ残る物件は値引き販売に対しても売れなかったものであり、販売対象の住宅そのものが人気のない住宅とこうした売れ残り物件はバブル崩壊の時がそうであったようにさらにいうことになる。

今後、低価格で売却されるか、市場に賃貸物件として大量に供給されることになるしかし時代は賃貸住宅の余剰が顕著である。住宅·土地統計調査によると余剰住宅の増加が見込まれており、さらに身近な分譲マンションの売れ残り物件が賃貸として流通し始める。

市場が供給過多に陥ると新築物件であろうと家賃を下げざるを得ない状況になり、まもなくローン支払いより家賃が下回る時代がやってくる。おそらく10年も経たない内にそれは始まると良いストックと悪いストックの区別が不動産評価を決定す思われる。こうした状況の中では、る要因となり、ここでマンション版のホットスポットとコールドスポットという選別が始まることになるようだ。
日本の住宅政策は戦後、経済政策優先で進められた歴史がある。住宅は社会的に負担するものではなく、個人の裁量として住宅金融公庫の融資で住まいを建設することを押し進めてきた。
産業の振興に対する支援を手厚くした。そして国の住宅政策に投入する費用を軽減する反面、それと同様にバブル以降、銀行を救済すべく国民の税金を投入し金融機関の倒産を抑制し、さ結果として不良債権の処理に民間の住宅ローンを積み上げた。らに低金利政策を推し進め、そして負債を個人につけ回す政策は、見かけ上は成功したようにも見える。

しかし、住宅購入者支払う窓口の違う税金のようだし、にとって支払っていく金利は、生涯続くマンション管理費や修繕積立金も、抜けると違約金を取られるリース契約のようで、自由でありながら縛られている関係が出来上がっている住宅·土地の負債額が伸び続けているバブル経済が崩壊したのは一九九一年平成三年頃だが、その後、毎年のように住宅ロンの負債が増えているのは何故なのか、とりわけ四〇代を狙い撃つような勢いで負債額がしているというのも不可思議な現象だと常々思っていた。
貸金庫はありますか?