納税者側

研究学園

これは、その結果、詐害的短期賃借権によって、設定したはずの担保が後順位の抵当権者に移転してしまうからであるやはり短期賃貸借制度は廃止すべきだ一0年近くにわたる地価の下落は、銀行の不良債権を増加させ、貸し渋りをもたらしているこれは、地価の下落だけが原因ではない。短期賃借権という法的に不備な制度のために、貸し渋りが生じ、金融機関の仲介機能に大きなダメージを与えている。短期賃借権が資金の貸出市場にどのような影響を及ぼすかについて、この章では、理論的な観点から検討した。第一に、短期賃借権は情報の非対称性があることを前提にすると、資源配分に対して中立的ではなく、貸出資金の減少をもたらすことを明らかにした。
第二に、短期賃借権を用いて債務者と後順位の抵当権者が結託する場合には、動学的整合性の問題が発生する資金の貸し手のインセンティブが失われる。
これらはいずれも、その結果、資金の貸し渋りを発生させる

金融機関の仲介機能を再生するためには、このような観点から、資源配分の効率性を改善し、(「短期賃貸借短期賃貸借制度を廃止する必要がある阿部泰隆·上原由紀夫が提案するように、これによって、短『NBL』一九九九年六月一五日号)。

保護に関する判例·民法学説の破綻」不良債権の処理も期賃貸借制度の悪用が防げるとともに、資金市場の効率性は著しく改善し、一定期間のこの制度の廃止によって失われる借家人の権利は、円滑に進展すると考えられる。明渡し猶予制度で十分に保護されるであろう。都市の生産性は大きく向上し、都市機能の再生とこれまで述べてきた提案が実施されれば、新しい産業これは、金融市場に生じている貸し渋りを解消し、地価の下落に歯止めがかかる。金融仲介機能の再生だけでなく、停滞している日本経済の構分野への融資を活発化する結果、造改革や景気回復が実現できる。
[謝辞]社会科学研究』(東京大学社会経済研抵当権と短期賃借権山崎福寿·瀬下博之本章は、また本稿を作成するうえで、瀬下博之究所、一九九九年)を平易に書き換えたものである。ここに記して感謝したい。氏との議論はたいへん参考になった。

阪棉·淡路大震災の教訓

一九九五年に起きた阪神·淡路大震災では、兵庫県だけでも一挙に二万棟の家屋が完全にまた、六千数百名の命が一瞬にして失われた。

埋葬許可証倒壊した。半壊や半焼を含めた家屋の被害は11四四万六000世帯もの人たちが家を失った。四万棟を超え、ストックの被害額はおよそ10兆円と推定されている。このような大地震による瞬間的なストックの減少に対して、住宅政策として何が必要だろうか。この章では、将来起こるかもしれない大震災に対しての備えとして、阪神·淡路大震災で起こった問題について、住宅政策の観点から考えてみよう。
宅をめぐる問経済学はこれまで有効な処方箋を書きえないと考えら大震災あるいは緊急事態に対しては、緊急事態においては、人々は冷静で合理的な判断が困難になるため、れてきた。市場による解決は、効率的なものとかけ離れてしまうことが予想される。しかし、だからといって、当局が大きな税金のむだ遣いを招く。
何から何まで人々の面倒を見るのは、それでは、民間の自主的な再建活動を阻害せずに、人々の暮らしを守ることができるのだろうか。まず、震災によって一挙に大量の住宅ストックが損壊した結果、新たな住宅をどのように手当てすべきかという問題が発生する。
検討すべきことは、住宅が不足しているのだから、早急仮設住宅で対応すべきかどうかという点であるさまざまな問題点が指摘されている。仮設住宅をめぐっては、緊急避難所から仮設住宅へ移満足な仮設住宅が手に入らないために、緊急避難所からなかなか人々が移動しようとしても、住しなかったという問題点が報告されている。

緊急避難所として指定されていた公民館や学校市役所のフロアに多くの人たちが居座った結果、業務の支障や教育現場でさまざまな混乱が発生したといわれている民間活動を阻害すべきではない神戸市のホームページによると、一九九九年の三月末時点でさえ、神戸市の仮設住宅使用-仮設住宅の使用期限は一九九九年三月で切れたが、その延長が帯数は三五00近くであった。
認められた。仮設住宅が完全に撤去されたのは、震災から五年弱を経た二000年11月であった。被災者に一時的な居住の安定を図ることを目的としたものである。仮設住宅は本来、したがって、にもか仮設住宅の質は最低限度の生活を営むためのもので十分であると考えられる。かわらず、仮設住宅の質を改善することや仮設住宅の長期的な利用についても、さまざまな要望がある。震災時における住宅政策はどうあるべきか。

結論から先に述べておこう。震災時における一時的な住宅ストックの減少に対して、深刻な住宅不足が発生する。この住宅不足を解消するために、政府が一時的に仮設住宅を供給することは望ましい。しかし、この公的な住宅が長期的な民間の住宅供給を阻害してはならない。政府による仮設住宅の供給が民間の住宅供給を阻害しないためには、いかなる政策が必要で仮設住宅の品質を必要以上に上げることは、あろうか。好ましくはない。

むしろ人々が仮設住宅から民間の賃貸住宅に速やかに移住できるよう、仮設住宅使用期限を厳格にルールどおりに運用すべきである。また、その際に仮設住宅から民間賃貸住宅への移行を速やかにするために

住宅切符制の採用が考えられる。

大きなお家ですね

柳に雪折れなし

価格と健康
仮設住宅の有料化と住宅切符制の併用によって、短期的な仮設住宅の供給と民間賃貸住宅の供給によって、短期·長期の住宅不足の問題は矛盾なく解決できるモラルハザードのおそれが一般に、堅固な住宅を造ろうとすれば、それなりの建設期間を必要とする。しかし、いますぐにでも住宅を必要とする人々に対しては、早急に対応しなければならない。ここに仮設住宅という需要が発生する震災時に公共用地の上に仮設住宅を建設して、そこに人々を一時的に避難、移住させるといきわめて合理的な判断であろう。もちろん、う政策は、仮設住宅はあくまで一時的なものであって、長期的な居住に耐えられるようには建設されていない。仮設住宅は建設も簡単なよう撤去も簡単にできなくてはならない。
に、しかし、ひとたびそこで人々が生活を始めると、この仮設住宅は仮設ではなくなってしまうかもしれない。一九五九年の伊勢湾台風のときに建設された仮設住宅にいまでも多くの人たちが住んでいるという話もある。そのほかにも、数十年も前の非常事態に建設された仮設住宅に、現在でもたくさんの人たちが住んでいるといわれる。このような事態は、果たして望ましいことだろうか。
これまでも多くの経済学者が論じてきたように、効率性の観点からは、公的に住宅を供給することに対しては多くの問題点がある。

公的に住宅を供給する際の問題点が、仮設住宅には典型的に現れる。いままでに何度も指摘してきたが、モラルハザードの問題と動学的整合性の問題がここでも発生する阪神·淡路大震災という非常事態で、被災した人たちは非常に不幸な経験を負っていることは疑う余地はない。しかし、ひとたび仮設住宅が建設されて、そこに居住できるようになると新たにみずからの生活を再建し、代替的な住居を構えようとする意欲を失わせることにならないだろうか。
これがモラルハザードの問題である一時的であったはずだが動学的整合性の問題点である。もう一点は、仮設住宅を早急に建設すること自体にそれほど反対一時的に発生した住宅不足に対応して、する人はいない。しかし、そのような住宅がひとたび造られると、かりにそれが仮設であっても、そのような仮設住宅から他の代替的な住宅へ移り住まなくなってしまう人が出てくる。
その結果、公的当局は仮設住宅に住む人々の生活を改善するようにとの政治的圧力を受けるようになる。
仮設住宅を長期の居住に耐えられるように手を加えることが要請される。このことも、仮設住宅に人々が住んだ後では、合理的な行動として評価される。しかし、仮設住宅はもともと短期の居住を目的として造られたものであり、事前的にはそれが望ましかったはずである。すなわち、一時的居住を目的としたはずの仮設住宅が本格的な住宅として機能するという矛盾が発生する。
公共用地という多くの人々が共有すべき財産を、その結果、一部の人たちが占有するという事態が発生する。
仮設住宅自体は、したがって、二年間という期間限定で造られたものである。長期にわたって健康で文化的な居住が営めるようにはなっていない。それにもかかわらず、長期の使用に耐えなければならなくなってしまう。したがって、最初から仮設ではなく、長期居住できるような住宅を準備すべきではなかったのかという疑問が生じる。

なるべく退職金を使わずこれが動学的整合性を満たさない

のは明らかだが、仮設住宅の不便さや住みにくさを指摘する人々は多いもしこのような批判に応えて、仮設住宅をいっそう便利に快適にしたり、堅固なものを最初からつくっていたら、人々の震災に対する備えや、震災後の生活を再建するための努力や、自助努力による代替的な住宅建設はどのような影響を受けるだろうか。
多くの人々が政府に依存住宅建設は遅れ、経済の再建はいつまでたっても、おぼつかないであろう。
する結果、残るの大幅な財政赤字と巨額の政府債務であろう。は、宅切符制とはさてそれでは、このような矛盾に対して、どのような対策が考えられるであろうか。この解経済学者たちは興味ある提言をしている。それは住宅切符制である。決策として、被災した多くの人たちを救済するためには、何らかの補助金が必要である。
また、新規の住宅供給も必要である。しかし、公的な住宅供給が民間の住宅供給を阻害してはならない。この住宅切符制が望ましい解決を与えてくれる。矛盾には、住宅切符制とは、所得や生活水準に!公的当局がこの基準に満たない被災者や貧困者に対して、定の基準を設定したうえで、住宅切切符を持っている人は、符を配布する制度である。

住宅供給者にその切符を手渡すことによって、無料ないしは割引料金で一定の住宅サービスが得られる住宅切符は、民間の賃貸住宅に住む場合にも、公的な住宅ないしは仮設住宅に住む場合にも使用することができる。最低限の住居をまかなうための切符であるため、一定の水準を満たさない質の悪い住宅の居住者に対しては、その住宅切符とさらに現金給付が追加される。また逆に、より質のよい住宅や大きな住宅に住みたいと考えている人たちは、切符の提供とさらに自己負担によって高い家賃の住宅に住むこともできる。このように、住宅切符は使途を住宅に限定した切符であり、他の用途には流用できない。
配給を受けた世帯はその住宅切符を家賃の一あるいは家賃の全部として用いることができる部として、も家賃を取るべきそれと同時に仮設住宅であっても、家賃を設定し利用者から徴収する必要がある。中心部から離れた不便なところは家賃を安くして、相対的に魅力のある中心地においては、仮設住宅の家賃も高いものに設定する必要がある。
被災者は配布された切符を用いて仮設住宅に住むこともできるし、民間の賃貸住宅に住むこともできる十分な数の民間住宅が建設されるには、11年間は必要であろう。
もし、仮設住宅の使用期限を厳格に運用できれば、民間の賃貸住宅供給者は仮設住宅の期限の切れる11年後の需要を予測して、新規の住宅建設を企画するだろう。これと住宅切符制を併用すると、仮設住宅の期限が切れる二年後に向けて民間の賃貸住宅の供給が促進される結果、二年後には民間の賃貸住宅に多くの人たちが吸収されることになるだろう。仮設住宅はあくまで期間限定の住宅である。
その原理原則を重視して、仮設住宅はあくまで仮設住宅としてのクオリティを追求すればよい。
二年後には民間賃貸住宅が供給されるので所得水準の低い人たちは以前と同じような住宅切符が配布される結果、同じような住宅サービスを受けることが可能になる。これが守られないと、ここで重要な点は、仮設住宅の使用期限を厳格に守ることである。民間の賃貸住宅は供給されなくなってしまう。

公的住宅が望ましい理由それならば、そもそも政府や自治体がしっかりした住宅を早急に建設して、それを長期永住可能な公的住宅として供給してはどうかという代替的な案が考えられる。

不動産を所有していること

時価が路線価を下回っている土地でも

しかしこのような公的住宅を建設することは居住を既得権化させてしまい、先に述べたモラルハザードの問題を引き起こす被災した人たちを救済するために堅固な住宅や、十分な質を備えた住宅を供給することは、短期的に人々の公正の感覚に合致するかもしれないが、長期的には大きなむだを引き起こす可能性が高い。それは、人々の自己再建意欲を阻害してしまうからである。被災者の生活を長期的に保障する住宅を提供することは、被災者のなかに存在する所得水準の高い人たちを過度に保護したり、また、被災者たちの再建努力を失わせることになる。そもそも長期の居住に耐え時間がかかり、緊急事態に対応するのは無理である。るような住宅を大量に建設するには、その意味で望ましくない。
したがって、公的住宅は、あくまでも緊急避難的な措置として仮設住宅の建設が認められるのである。早急に建設しなければまた、この住宅は仮設であって、ならないという条件を満たすために、必要最小限の機能を備えたものであればよいと考えられる他方、仮設住宅の建設が、民間住宅の建設や賃貸住宅の供給を阻害してはならない。
そのた住宅切符制によって低所得水準の人たちや高齢者の生活を保障することが必要であるめに、住宅切符制は民間による建設のインセンティブを阻害せず、被災者の生活を守ることができる。
これを速やかに実現するためには、11年間程度の時限付き仮設住宅を建設することが望また、ましいさらに、このような大震災といった緊急事態に対しては、定期借家権は有効な機能を果たすだろう。二年間といった限定的な借家契約を用いれば、多くの住宅が賃貸住宅として供給されることになるだろう不足の認定はできないさて、いかなるものだろうか。望ましい住宅政策とはそもそも社会保障あるいは再分配政策として考える必要がある。
政府介入が支住宅政策は、一般に、持されている根拠として、市場の失敗が存在しなければならない。
市場が失敗するケースとしては、外部性や規模の経済性、公共財の存在などがあるが、住宅というサービスについて、これらが妥当するという十分な証拠はない。

したがって市場の失敗を理由に、政府が住宅市場に介入することは容易には認められない。これに対し、一般的に民間住宅が不足しているから、公的に住宅を供給することが望ましいとする議論がある。しかし、この議論には大きな問題点がある。民間住宅の不足をどのように住宅が高いから安くしろというのは、定義するのかという、たいへん困難な問題がある。より大きなむだが発生することを無視した議論である。
したがって、効率性の観点から、政府による公的な住宅市場への介入を正当化するのはむずかしい。このような意味からも、再分配政策としての住宅政策は再考すべきであろう。富めるものか望ましい住宅政策とはいかなるものら貧しいものへの再分配政策として住宅政策を考えると、であろうか乏し

多くの国でそうであるように、住宅問題というのは政治問題化しやすい。日本でも住宅にっさまざまな補助や規制がある。

ては外国同様、公的な主体による住宅の直接供給をはじめ税制上の優遇措置、また民間主体の住宅建設や購入に対する補助、さらには住宅供給者に対する補助など、かなりのものが存在するしかし、一定の所得水準以下の人たちを保護するには、所得の再分配によって実施すべきである。
近隣住区である。住宅の需要や供給に補助をつけること自体に説得的な論拠を与えることは、それほど簡単ではない。本当に望ましいことなのかという衣食の足りてない人々に住居を与えることは、公平性の問題がすぐ頭に浮かぷ。家賃補助による分配が望また、所得による再分配ではなく、ましいという論拠も説得的ではない。この点を、もう少し詳しく説明しよう。住宅補助には次のような問題点がある。いま住宅に一定の補助金を与える場合を考えてみよう。
住宅価格が実質的に低下する結果、人々は自分が住みたいと思う住宅よりも、より大きな住宅を需要しようとする。本来なら住宅を節約して衣食にあてたほうがいいという人も、家賃補助のためにより大きな住宅に住む結果になってしまうかもしれない。このときに、もし家賃補助ではなく、所得補助が与えられた場合はどうであろうか。

そのときは同じ金額の補助である場合でも、いまよりも住宅を節約して、他の衣食により多くの支出を割くことになるであろう貧しい人々に対する再分配のあり方として、所得ではなく住宅そのもので供給すること自体に、果たして合理的な根拠があるだろうか。所得水準の低い人々がいまの住宅よりも必ずしも大きな住宅を望んでいるとは限らないし、また住宅でなく所得で補助されれば、住宅よりも必需性の高い財に需要を振り向けるかもしれない。そのような合理的な人々の行動を無視して政府が住宅での補助を考えることに合理性を認めるのはむずかしい。
短期的な住宅不足と長期的な住宅不足終戦直後の日本が経験した大量の住宅不足や大震災直後の一時的な住宅不足の意味でも、と、分けて考える必要がある高度成長期に見られた住宅不足とは所得水準が上昇する過程で住宅需要が増加したり、より大きな住宅に対する需要が増加することは当然の現象である。需要曲線が右にシフトする過程で住宅に対する超過需要が発生する。しかし、これは市場メカニズムにまかせることが望ましい。
これに対して、前者の一時的な住宅不足に対しては、仮設住宅といった公的な支援が必要とされる。しかし、前述のように、こ民間の住宅供給を阻害するものであってはならない。の公的な支援は、住宅切符制度は、右に述べた家賃補助制度と実質的に同じである。
もちろん家賃補助制度よりも所得補助制度のほうが効率性の観点から望ましいと考えられるが、一挙に住宅ストックが不足している緊急事態においては、ある程度は家賃補助ないしは住宅切符制度の合理性は正当化されるものと思われる神戸で被災した被害者の人々に対して、数年間の期間限定で住宅補助ないしは住宅切符を提供すること自体は、効率や公平の観点からも、それほど大きな問題をもたらさないであろう。

債務(借入金)

子供には相続税がかかる

相続税の申告書に添付された資料が少ない

とりわけ地区内のコミュニティを考察する場合には分譲団地内などの賃貸利用を配慮して状況把握するという整理が必要になる。すでに賃貸住宅の空き家の発生が都市の将来を占うという考え方を示したが、とりわけ公的賃貸住宅の動向が今後の多摩ニュータウンの住宅市街地の盛衰を決定することになる。現在空き家発生が懸念されているのがバブル景気の時期に建設された住宅で、一九九五年頃の供給が急増した時期の都市機構と公社の賃貸住宅であり、家賃も当初は比較的高く設定された物件に空き家が集中している実態がある。
バブル景気の時期の原価との関係で見ると市場家賃相場に近づけるこうした住宅の家賃は、市場家賃を基本にした家賃設定を設定しなければ入居者を確保できないことは容易ではなく、ので減額措置などを繰り返している。こうした対応を繰り返しながら、やがて家賃相場的には市場バランスを取ることができ入居者も確保できると思われるが、対応は遅く半分以上も空き家の状況ではコミュニティも育たない。

特にこれまでの硬直的な入居基準を緩和して、単身世帯や高齢者世帯などの入居基準緩和や持ち家世帯にも門戸を開くなど、公的賃貸住宅の制度目時代に即した対応を進めているが、的の変更も取り入れ、全国区の住宅供給ルールであり、多摩ニュータウンに求められている住宅供給という視点で賃貸住宅経営を推進していただきたいものであるまた高齢化などへの対応として、公的賃貸住宅全体でセーフティネットを捉えようという動きが進んでおり、それ自体は好ましい動きと思われるが、現状の公営住宅のように偏った世帯が集中するような施策ではなく、広く民間賃貸住宅とも共通した住宅供給でなければならない。
今後の住宅余剰に連動して直接的に影響が出てくる賃貸住宅市場であるが、多摩ニュータウンが引き続き活性化した地域として機能するためには、賃貸住宅についても魅力的なものであることが必要になる。賃貸住宅ストックの改善を計画的に進めていく必要があろう。

その為には、多摩ニュータウンの住宅ストックの半分は公的賃貸住宅で占められていることから、それが地域に及ぼす影響は大きいし、その状況如何では多摩ニュータウン全体の盛衰にも係わる問題に発展する。これまで、公的賃貸住宅については地元行政からは東京都や都市機構などに要望はするものの、直接的な事業参入などはしないという棲み分けがあったように思う。
しかし、今後は地域の住宅ストックとして、むしろ地元が責任を持って公的賃貸住宅の活用や再生更新などの方向性を打ち出す必要がある。
予算は長野の家といまの家の売却価格に退職金を合計した金額の範囲内なぜならば、地域の情報を的確に持っているのは地元であり、公営住宅の管理情報については、地元自治体の福祉行政とも深く関わってくるものであるからだ。これらの住宅ストックは、地域の社会資産であり将来に向けて活用できる財産であることを当該自治体は意識して管理し活用する必要がある。具体的な地方自治体の係わりとしては、土地や建物の資産の管理は家主である都市機構や公社が行うとしても、入居者管理については当該自治体が担うなどの役割分担が望ましい。公的賃貸住宅の管理については、指定管理者制度などの新たな施策が生まれ、管理の民営化が進みつつある状況である。
こうした制度改革を公的賃貸住宅の管理にも活かしたコラボレーションによる管理体制作りが有効であろう。

多摩ニュータウンの分譲住宅現在、多摩ニュータウンの住宅供給が実質的に民間主導の分譲住宅供給のみになったことから、その勢いも増していて、すでに年間11000戸を供給するという勢いでマンション分譲が続いている。

多摩市域では多摩センター駅を中心に大規模な住宅供給が続き、永山駅周辺でも新規マンション供給や大規模団地の建て替え計画が進んでおり、停滞気味だった住宅供給が一気に展開を始めている。さらに、稲城市域、八王子市域でも供給が進み、かつて無いほどの住宅供給が進んでいる11000年以降、民活を叫ぶ政策のもと、都市機構と東京都の土地処分が始まり、東京都の土地については早期に土地の仕入価格が下がったことでマンション開発業者が殺到し低価格での土地販売が始まり、ディベロッパーにとっては売折から団塊ジュニア世代が住宅購入を視野に入れる頃、始めた。
一次取得層を対象とした供給が集中した。
新聞折り込みで入るチラりやすい価格で分譲でき、一五八戸、二九戸、シにも、多摩センター駅周辺では平成一八年四月.平成一八年三月·平一六九戸と並び、平成十九年三月には多摩市最大の五三〇戸のマンションが完成一八年三月,稲城市域では平成一八年九月,六八○戸、売した。八王子市域では平成一八年四月一六八戸などの供給があり、完売状態が継続している。
その他、手元の情報にはさらに増加するというマル秘情報も入っており、区画整理区域での分譲マンション供給も合わせると相当な供給が予定されていることになる。
どのように納税すべきなのか?

遺言書はちょっと生々しいので

住宅の質の時代
ほとんど無く、これらの新規供給住宅に対してこうした供給に対して売れ残りは現在の所、多摩ニュータウン以外から購入者が転入しているとすれば、人口も世帯数も増加していくこと人口世帯数共に増加している状況ではあるが、実際、多摩ニュータウン内の比較的家になる。賃の高い賃貸マンションの空き家の急増が見られ、賃貸入居世帯の持ち家への移行がある。賃貸から分譲への流れは、家賃相場と購入によるローン返済額との比較が、購買意欲を底支えしやがて家賃が下がると周辺地区から多摩ニュータウンへの流入人口がているように見えるが、

顕在化する。このように分譲住宅の供給が結果として賃貸住宅の家賃を下げ、周辺の地区での民間賃貸住宅の家賃相場も引き下げる要因にもなる。
多摩ニュータウンでの世帯数の増加状況は一九八八年の四五00戸/年をピークに二000戸/年程度を維持しているが、二000年以降の民間主体のマンション供給が始まって以降、引き続き毎年二000戸を越える住宅が供給され、世帯数もそれに伴って増加している。
つまり、分譲マンションの供給と比例して世帯数の純増が11000戸を越えていることに着目していただきたい。二000年以前は公的賃貸住宅を中心とした供給量であるが、現在は民間の分譲住宅が住宅供給の主役であり、持ち家を求めての移動または転入であり、多摩ニュータウンがマンション購入世代に好感を持たれていることにも繋がるものである。

その中には都市機構や民間の宅地分譲も含まれてはいるが、マンションの供給量には及ばないわずかなものであるこうした新規分譲マンション供給の勢いがいつまで続くのか、非常に興味のあるところであるが、答えは一つ、都市機構と東京都の土地売却促進策が続く限りということになる。現在、マンション開発業者が着最寄り駅に近く、目している土地は、0戸以上の住宅が計画でき、土地の仕入れ額がこれまでの供給実績より低い設定で売却されるものについて事業が成立するという感覚を持っているように思われる。従って小規模な用地や利便性の低い土地については買い手がつかず未利用地になっており市街地内に点在している。
多摩センター駅周辺は業務用地にも住宅が併設できるという住宅併設街区として、土地利用計画を見直した結果、住宅が整備され始めたのでマンションラッシュの感があるが現在、従来から駅近くに住宅が欲しいという地域の要望からすると良い方向に向かっていると考えているしかし、今回の多摩ニュータウンのマンション供給は予想外に伸びていて売れ残りも目立たないという状況があり、供給に対して需要が付いていっているという実態がある。
今後の販売状況がどのように展開するのかは軽々に判断できないが、三〇代後半から四〇代半ばの住宅購入層の人口が増え続ける間、つまり団塊ジュニアの住宅需要が終わるまで住宅ブームは続くという予測もあり、多摩ニュータウンが魅力的な居住の場である限り、幅広い年代層の住宅需要を満喫させ、世代の循環にまでつながるまちとして発展する可能性はある。

こうした効果が相乗的に展開すれば、今後も引き続き需要と供給は継続すると思われる。

住宅供給は公的供給から民間の時代に東京都も都市機構も多摩ニュータウン開発から撤退して、現在は造成済みの土地の処分に徹民間ディベロッパーの住宅供給が急速に進んでいる。

する中で、公的組織主体のまちづくり基盤整備+建築行為から民間組織主体のまちづくり建築行為に移行したことで、高密度な住宅供給が急速に進み、高層住宅を中心とした住棟配置の団地が現れている。
近隣住区である。中には超高層住宅も出現し、これまでの中層主体の町並みは一変した民間供給の住宅には地区計画や新住法の規制等により低密度な戸建て分譲もあるが、マンション開発の場合は容積率を最大限に利用し、都や公社·公団のこれまでの計画容積率100S一110パーセントの自主的コントロールによる開発は姿を消した。また、供給される住宅分譲と賃貸の比率はここ五年の大量のマンション供給で分譲が賃貸をは全て分譲住宅であり、上回った。多摩ニュータウンの住宅供給の主体は完全に民間にゆだねられている。現在、折から民間のマンション開発としては、多摩ニュータウン最大のプロジェクトが完成した。稲城市向陽台に供給された六八0戸の定期借地権マンションである。
二00六年九月に全世帯が入居したブロジェクトだが、多摩ニュータウンでの定期借地権付きマンションは初めてである。借地期間は六八年と設定され、解体積立保証金など、更地で返還する為の費用が盛り込まれている。

六八年後の住宅需要の状況を想定すると、おそらく全国的に空き家が大量に発生して、利用されない住宅の整理が社会問題となっている時代だと想定できる。そうした背景からは使い終わった段階で、解体して更地とすることの意味もあるようにも思えるが、この計画が販売を開始してすぐに完売したことから、住宅は所有の時代から利用の時代に変わったのだと認識した。ただこれが将来を見据えたものであったかは私には確認できない。現代の建築技術で建設するマンションは少なくとも100年の利用は可能であり、敢えて六八年で解体する意味があるかは私には理解できない。
おそらく多摩ニュータウンは将来におい

ても活力のある街として存在しているとすれば、借地期限が来た時に折角の都市の資産を処分するという考え方には至らないように思われる。その際、新たな活用方法が編み出されることとは思うが、将来の知見に期待しておこう。
定期借地は土地費を顕在化させないことから、購入費用を軽くして、買いやすい物件を組み立てることが可能だが、中古価格がこのまま維持していくのかどうか保証の限りではない。
手元の調査では、最近多摩ニュータウンの中古物件価格は格差が生じ始めており、建替計画が報道された団地の中古価格は同時期の同種と比較して一·五倍の価格差が生まれるなど、その状況により価格差が顕著に出始めている。引き続き多摩ニュータウンでは新規分譲マンションの現在はマンションバブルに計画が目白押しであり、いつかは飽和状態になると考えられるが、近い状況であり、その破綻が何時来るかは想定できない。

新居の完成までは

経済特区

このように考えると、総体としては賃貸価格も低下し、分譲住宅も当初の取得費用より中古価格がかなり下がってくるとすれば、新たに住宅を購入するより中古を活用した方が割安になり、新築マンションは売れなくなる可能性がある。結局、下落する住宅価格を考えると、今、分譲住宅を購入することの危うさを思うのである。とりわけ長期に渡ってローンを払う環境ではないように思ってしまうのは私だけだろうか。

多摩ニュータウン開発の歴史

多摩ニュータウン開発の概要多摩ニュータウンを理解するためには、開発の歴史や経緯を把握しなければ、的確に人口や権利者の関係などを相関させて読みとることが世帯の動き、建物の供給状況、市街地の様子、出来ない。
そこで、多摩ニュータウンを理解するためのポイントを概説する多摩ニュータウン開発は一九六五年昭和四0年に新住宅市街地開発事業法新住法の事業として都市計画により決定された。
全面買収という方法で開発され、新住法で整備する地新住宅市街地開発事業区域地権者に還元することを前提とした土地区画整理法区と、で整備された地区土地区画整理区域整に分けられた。

新住区域の開発は近隣住区理論に基づく住区を定め、住区ごとに近隣センターと学校を配置し、それを取り巻くように住宅地を配置するという構成で順次開発を進めていった。開発機関は都市機構旧都市公団、東京都都住宅供給公社の三機関が基盤整備を担当し、都は公営住宅を建設し、公社と都市機構は公的賃貸住宅と分譲住宅を建設した。都市機構や東京都の多摩ニュータウンに対する取りその間、組みも時代と共に方針転換などを行い、現状では公的な供給は終了し住宅建設は民間にゆだねられている。

また、多摩ニュータウンは四つの行政区に分かれており、開発の手法もそれぞれの行政区によって微妙に異なっている。最初の開発は多摩市で始まったが丘陵地形を大きく山と谷に分け、山の部分を新住法による区域として開発し、谷の部分を区画整理による開発区域と区分した。また、都心と私鉄11路線で連結し、鉄道駅を中心とした市街地を形成した。

一方、道路の交通軸も基本的に地形に沿って配置し、旧道の野猿街道と鎌倉街道を拡幅や線形の変更により幹線として位置づけ、新たに多摩ニュータウン区域を串刺しにするように東西に谷部を貫通する多摩ニュータウン道路を通し南側の区域界を縁取る尾根幹線を中央高速道路から連結するルートとして配置した。
納税者側しかし計画はされたが実際の基盤整備の道のりは長く、鉄道については漸く京王線が橋本まで延び、広域の交通軸と連結して機能しているが、小田急線は唐木田駅止まりであり、モノレールも町田側への延伸は見通しが立っていない。また、尾根高速道路に繋がっておらず町田側への接続も未完成で、引き続き工事が続けられ幹線も直接、ている。
このように開発は未だに続いており、完成はまだまだ先である多摩ニュータウンの輪郭多摩ニュータウンが多摩市、稲城市、八王子市、町田市の四市に跨っていることは概ね認識されるところであるが、それがどのような位置関係であるかを把握することは、各々の自治体における多摩ニュータウンの位置づけを知るのに欠かせない条件である。

とりわけ、多摩ニュータウン計画に係わる立場では各行政単位での位置づけは重要で、その為には多摩ニュタウンを全体的にイメージできなければ正確な評価は困難である。そこで多摩ニュータウンの

輪郭をイメージしてみよう。俯瞰的に多摩ニュータウンを見てみると、都市基盤が整っている市街地が各市の一定のゾンに組み入れられた格好で市街地が構成されている。部分的な係わりしか持たない町田市。

大規模な行政区を持つ八王子市では勢力的には小さくなるものの、多摩ニュータウン全体では三九パーセントを占め、多摩市と同様な面積規模を有している。

また、稲城市も市域に占める多摩ニュータウン区域の割合が大きく、開発が比較的新しいだけに今後の影響が大きいことがわかる建物も不燃化し防災的にも安全性が高く、しかも緑地環境や自然環境を取り込んだ市街地を構成している市街地は各市の中でしっかりと存在を示している。しかし、各行政サイドでの捉え方はまちまちで、四市が多摩ニュータウンについて協議するとしても思いが異なることは否めない。
ここで改めて多摩ニュータウンを俯瞰したのは、地域全域がどのようになっているか、多摩ニュタウンを構成する行政区域はどこなのか多摩ニュータウンにある鉄道駅は、高速道路を利用するためのインターチェンジはどこなのかなど多摩ニュータウンに関する客観的な情報が欠落していて、正確な情報が伝わっていないのが多摩ニュータウンであると思われるからであたとえば大阪の千里ニュータウンであれば、吹田市と豊中市に跨ったニュータウソだとイメージしている人も多いと思われる。
しかし、多摩ニュータウンは四市に跨っており、全体の形もスルメイカをつぶしたような格好でイメージしづらいし、各市域と多摩ニュタウン区域との関係が、それぞれが独特の位置や地形で組み込まれているため、都市の実態を掴むのにはかなり苦労がいる。開発規模も千里ニュータウンが一一六〇ヘクタールに対して多

摩ニュータウンは三000ヘクタールと規模も大きいので尚更だ。

それだけ多摩ニュータウンは奥が深いとも言えるが、要は広すぎて解らないのが正直なところであるまた、多摩ニュータウンも千里ニュータウンも共通していることは、ニュータウンの周囲が概ね既成市街地であるということだ。周囲が農地や山林の所が多い全国のニュータウンでは、中で、すでに市街化が進んでいるということは多摩ニュータウンがその価値を維持していくためには大きな潜在価値である。
市街地が連続していることで、ニュータウンの魅力が周囲からの転入人口や企業を誘致する力となって現れるし、そのことで、さらに評価が上がると考えている。
毎年の贈与額は変えたほうがいい

建築をメインとした販売戦略を取ってい

家の綺麗さが変わるん

②工事保証やアフター基準を明示工事後の保証やアフター基準は、各社が、バラバラでは困るため、例えば、屋上防水は10年保証とか、「高いけれども、保証期間が長い会社」とを比べても、判断に迷うからです。
1年後の定期点検など、最低基準を示します。
「安いけれど、保証期間が短い会社」と。

なお、1社に絞らず、最終2社程度に絞って、総会でプレゼンしてもらい、選ぶのはどうか?と聞かれますが、それは、お勧めしません。
なぜなら、この審査に至るまで、それまでの検討の中で、学習し、議論し、大規模修繕工事の理解を深めたからこそ、民に、その場の資料やプレゼンだけで投票してもらうのは無理があるからです。
価格だけにとらわれない判断ができるのであって、総会に出てきた他の住従って、総会議案では、「この会社にするかどうか?」と言う最終候補方式が適切だろうと思います。
以上のように、適正な競争とは、公正な競争と言う意味だけでなく、適正な方式とプロセスと言う意味も含まれています。
なお、以上の方法で、どれくらいのコストダウンが実現できるのかについては、次表の当社コンサルティング実例が参考になると思います。

エ事開始後の追加ェ事におけるコストダウンの手法。
工事途中で、足場を架けてみて初めてわかった工事(たとえば、「樋の劣化が激しくて、交換した方が良い」など)があった場合は、工事会社同士の競争は出来ません。
工事会社から「足場のあるうちに実施しないと困りますよ!」と言われると、その必要性や価格の妥当性を判断するのは、一般の住民にはかなり難しいものとなります。
そう言う場合は、そのとき行われている工事内容と新たに提案された工事内容とを見比べ、施工費用と材料単価を査定したり、場合によっては、「ついでにできる工事だから、お願いします」と言う交渉により、コストダウンを図るのですが、これも、専門家の力を活用するコスト削減効果だと言えます。家事動線を考えて増加は材料代だけで
限られた予算の中で、優先順位を付けるとしたら、足場が必要な工事それ以外の工事も、手間やスケールメリットを考えると、することがポイントになります。
同時期に実施することが望ましいわけですが、の優先度を高く積立金が十分でない場合は、足場不要の工事を翌年以降に回し、修繕積立金が貯まってから行うと言う選択もあります。
いずれにしても、突発的な設備の故障が生じる可能性もあるので、積立金がゼロになることは避けるべきですし、次回以降の修繕のために、長期的な修繕積立金計画が大切です。
コストダウンには、工事費用を削減するだけではなく、長期的な計画を立てるべきです。
その時期に工事を行わないと言う手法もあるわけですから、常に、資金修繕工事の時期修繕工事の内容を同時に考えて、··般的には、第1回目の修繕工事に比べて、2回目以降は、劣化の修復にもお金がかかりますし、大がかりな設備の入れ替えなども生じますので、1戸当たりの修繕工事積立金の増額が必要となるケースがほとんどです。

修繕積立金の適正額とは?

これを試算するためには、次表のような長期修繕計画表と資金表の作成が必要です。

管理費積立金の値上げを抑制する二つの方法。

マンションの維持管理コストを引き下げ、管理費余剰金を生み出し、修繕積立金にシフトする修繕工事があります。
言い換えれば投資工事による管理費余剰金の増額方法があります。
その代表的な手法が「共用部の電気料金の削減」です。
電気料金の削減と言うと、すぐにLED化でしょ?と言われますが、実は、色々な方法があります。
これは、元電力会社社員として、営業所の現場で電気工事店の受付から、電気料金制度を作る本店営業部の経験まである私のノウハウの集大成であり、誰でも出来るというものではありませんが、具体的には、マンション共用部の電気設備の稼働の特徴を元に、365日分の電力使用をシミュレーションし、電力会社の契約種別の適用要件と照合して、そのマンションに最適な省エネ·省コストの提案を行います。
不動産購入に関してそこで大切なポイント

一方で一般的な規模の

家に泊めることを考えればはるかに気軽だ
現在は、電力小売り自由化時代になったので、新しい電力会社のメニューも日々調査して、電気代削減の提案力を向上させています。
参考にその削減実績を次ページに掲載しておきます。

管理の見直しには、管理契約管理会社の見直し、火災保険の見直し、無駄な生活系サービスの見直しなど、検討すべき課題はたくさんあります。
そう言った課題をすべて解決した結果、ほどの増収です20戸のマンションで、1年間のコスト削減が150万円に達したマンションもあります。
つまり、次の数年後の大規模修繕工事までに、2,000万Pこの余剰金を長期修繕計画表に反映させた結果、このマンションでは、第1回目の大規模修繕工事後も、修繕積立金の増額が全く不要と言う結果になりました。
実は、前章でご紹介した工事費削減に成功したマンションでは、すべて管理の見直しを実施、管理コスト削減-管理費余剰金→修繕積立金への資金シフトに成功しており、げの抑制につながっています。中には、修繕積立金の値下げまでできたマンションもあります。
結果、修繕積立金値上一大イベントで、その成否により、マンションの将来は大きく変わるのですが、建物の劣化を解消するだけでなく、管理の劣化Jまで解消し大規模修繕工事は、どのマンションにとっても、て、初めて住民が幸せになるのだと思います。
ただし、管理の見直しは、管理組合が独自に行うのは、他のマンションの事例や管理委託契約の業務品質や価格水準を知らないので、安かろう、悪かろうのコストダウンになる危険性がかなり高く、かと言って、管理会社は当然ながら、やりませんし、設計事務所で手掛けることができるところは、全国的に見ても数社あるくらいで、非常に数が少ないのが難点ですいずれにしても、大規模修繕工事の際は、住民のマンションへの関心が高まるので、その時期に、一緒に管理の見直いについても、検討することをお勧めします。部屋の中には直接置き②工事保証やアフター基準を明示工事後の保証やアフター基準は、各社が、バラバラでは困るため、例えば、屋上防水は10年保証とか、「高いけれども、保証期間が長い会社」とを比べても、判断に迷うからです。
1年後の定期点検など、最低基準を示します。
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なお、1社に絞らず、最終2社程度に絞って、総会でプレゼンしてもらい、選ぶのはどうか?と聞かれますが、それは、お勧めしません。
なぜなら、この審査に至るまで、それまでの検討の中で、学習し、議論し、大規模修繕工事の理解を深めたからこそ、民に、その場の資料やプレゼンだけで投票してもらうのは無理があるからです。
価格だけにとらわれない判断ができるのであって、総会に出てきた他の住従って、総会議案では、「この会社にするかどうか?」と言う最終候補方式が適切だろうと思います。
以上のように、適正な競争とは、公正な競争と言う意味だけでなく、適正な方式とプロセスと言う意味も含まれています。
なお、以上の方法で、どれくらいのコストダウンが実現できるのかについては、次表の当社コンサルティング実例が参考になると思います。

エ事開始後の追加ェ事におけるコストダウンの手法。
工事途中で、足場を架けてみて初めてわかった工事(たとえば、「樋の劣化が激しくて、交換した方が良い」など)があった場合は、工事会社同士の競争は出来ません。
工事会社から「足場のあるうちに実施しないと困りますよ!」と言われると、その必要性や価格の妥当性を判断するのは、一般の住民にはかなり難しいものとなります。
そう言う場合は、そのとき行われている工事内容と新たに提案された工事内容とを見比べ、施工費用と材料単価を査定したり、場合によっては、「ついでにできる工事だから、お願いします」と言う交渉により、コストダウンを図るのですが、これも、専門家の力を活用するコスト削減効果だと言えます。

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限られた予算の中で、優先順位を付けるとしたら、足場が必要な工事それ以外の工事も、手間やスケールメリットを考えると、することがポイントになります。
同時期に実施することが望ましいわけですが、の優先度を高く積立金が十分でない場合は、足場不要の工事を翌年以降に回し、修繕積立金が貯まってから行うと言う選択もあります。
いずれにしても、突発的な設備の故障が生じる可能性もあるので、積立金がゼロになることは避けるべきですし、次回以降の修繕のために、長期的な修繕積立金計画が大切です。
コストダウンには、工事費用を削減するだけではなく、長期的な計画を立てるべきです。
その時期に工事を行わないと言う手法もあるわけですから、常に、資金修繕工事の時期修繕工事の内容を同時に考えて、··般的には、第1回目の修繕工事に比べて、2回目以降は、劣化の修復にもお金がかかりますし、大がかりな設備の入れ替えなども生じますので、1戸当たりの修繕工事積立金の増額が必要となるケースがほとんどです。

修繕積立金の適正額とは?

これを試算するためには、次表のような長期修繕計画表と資金表の作成が必要です。

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マンションの維持管理コストを引き下げ、管理費余剰金を生み出し、修繕積立金にシフトする修繕工事があります。
言い換えれば投資工事による管理費余剰金の増額方法があります。
その代表的な手法が「共用部の電気料金の削減」です。
電気料金の削減と言うと、すぐにLED化でしょ?と言われますが、実は、色々な方法があります。
これは、元電力会社社員として、営業所の現場で電気工事店の受付から、電気料金制度を作る本店営業部の経験まである私のノウハウの集大成であり、誰でも出来るというものではありませんが、具体的には、マンション共用部の電気設備の稼働の特徴を元に、365日分の電力使用をシミュレーションし、電力会社の契約種別の適用要件と照合して、そのマンションに最適な省エネ·省コストの提案を行います。部屋の中には直接置き現在は、電力小売り自由化時代になったので、新しい電力会社のメニューも日々調査して、電気代削減の提案力を向上させています。
参考にその削減実績を次ページに掲載しておきます。

管理の見直しには、管理契約管理会社の見直し、火災保険の見直し、無駄な生活系サービスの見直しなど、検討すべき課題はたくさんあります。
そう言った課題をすべて解決した結果、ほどの増収です20戸のマンションで、1年間のコスト削減が150万円に達したマンションもあります。
つまり、次の数年後の大規模修繕工事までに、2,000万Pこの余剰金を長期修繕計画表に反映させた結果、このマンションでは、第1回目の大規模修繕工事後も、修繕積立金の増額が全く不要と言う結果になりました。
実は、前章でご紹介した工事費削減に成功したマンションでは、すべて管理の見直しを実施、管理コスト削減-管理費余剰金→修繕積立金への資金シフトに成功しており、げの抑制につながっています。中には、修繕積立金の値下げまでできたマンションもあります。
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