家事動線を考えて

賃貸期間をあらかじめ確定

第五の特徴は、入札を1次と最終の2回行い、その間に、独特のVE価値を下げずに価格を下げる交渉を各建設会社と行うこと。このコストダウン手法は、法則5で述べます。
第六の特徴は、工事着工前に、建設会社の現場代理人監督者と工事に関わる職人さんを集めて、大規模修繕工事成功のためのセミナーを開催すること。
これは法則1で述べます。
私が自分のマンションの大規模修繕工事での手探りの状態から、いわば業界側の方式だったということでした。
独自のコンサルティング方式を確立するまでに感じたのは、管理会社委任方式責任施工方式設計·監理方式も、業界側の方式だから、悪いという意味ではありません。
素人集団の組合業界側の情報ギャップ·スキルギャップが極めて大きい中で、徹底して管理組合に最大のメリットのある大規模修繕工事を実現するには?と工夫を重ねたら、MACM方式になったと言うことです。
あなたがどの方式を選ぶにせよ、それぞれの特徴をしっかり掴んで、より良い選択をされることが大切です。

【法則2】建物の劣化診断だけでなく管理の劣化診断も行うこと二つ目の法則は、現状把握劣化診断が重要だと言うことです。
=建物の劣化診断には、一般的に、目視、打診検査、非破壊検査を中心とした一次診断とその結果に応じて更に詳細に行う二次診断とがあります。
当社では、一次診断時に、こともあります。
塗装や防水材やコンクリートの状況等を器具や測定機等を使って、サンプル検査を行います。
場合によっては、赤外線カメラで壁のクラックや水漏れの状態を確認する大規模修繕工事の実施時期の選定や修繕設計仕様書作成及び概算予算の作成が一次診断では、いくつかの住戸のベランダも調査し、可能になります。
ベランダ側の外壁や床·天井も調査します。
これにより、次ページにあるのが、されます。
一次診断書のサンブル(抜粋)です。
全部で、60~100ページほどのボリュームになり、部位ごとに、写真と劣化状況が示され、大規模修繕工事の実施時期が総合判定また、劣化箇所の修繕について、標準的な工事仕様やワンランク上の工事仕様等を掲載し、それを採用した場合の工事保証年限も示します。

建物の劣化診断にあたっては、国交省が長期修繕計画標準様式、「長期修繕計画作成ガイドライン」を出しており、そこに詳しく書かれていますが、基本は、次の4点です。部屋の中には直接置き外壁…ひび割れ、タイル剥離、エフロレッセンス白華現象、鉄部の塗装さび等の劣化防水シーリングや屋根の防水層等の劣化設備給排水設備、電気設備等の劣化爆裂等の劣化1)2)3)4)簡易なものであれば、通常は、管理組合と管理会社の間の管理委託契約に、長期修繕計画の作成に関する条項が入っており、長期修繕計画の更新を管理会社に依頼することが、管理会社を上手に活用する秘訣です。
管理業務委託費に含まれているケースもあるので、5年程度ごとにまた、築10年までは、住宅の販売会社は、法律で基本構造部分に関する瑕疵担保責任が義務付けられていますので、10年が過ぎる前に、販売会社や建設会社との利害関係のない専門機関に、建物診断を行ってもらうことがお勧めです。
そして、築10年を過ぎたあたりから、管理会社の日常の建物点検で、屋上·外壁·廊下等における劣化箇所を観察してもらい、その状況に応じて、そろそろ大規模修繕工事を本格的に考える時期になったら、第一の法則で述べた四つの方式のうち、どの方式を採用するのか、検討すると良いでしょう。
次のポイントが管理の劣化診断です。
次のポイントが管理の劣化診断です。
これは当社独自のこだわりポイントで、診断される側の管理会社はもちろん、一般の設計事務所は、行わないと思います。
この診断は、建物の巡回による調査と書類診断とに分かれますが、建物の巡回では、清掃の状況、掲示板の整理、廊下等への私物の放置、自転車置き場の放置自転車の様子等をチェックします。
次の写真は、実際の調査時に撮影したものです。
工事かどうか見極める

施工会社を仮決定する

部屋着外出先かキレイなマンション新築
な状態だけをチェックするだけで良い出てきませんと言う発想から抜けられませんし、住民側も、建物の劣化状況や修繕の話に気が取られてしまうので、この管理の劣化を同時に考えるという発想が建物の修繕は、建物の延命や再生のためですが、主役は建物ではなく、です。そこに住む人の未来を幸せにするための大規模修繕工事において、たら、それは、あなたのための工事ではなく、「工事をする側のための工事」になってしまわないでしょうか?
暮らしへの深い洞察なしで進めるとし私どもが管理の劣化診断を挙げるのは、と言われたマンションで、建物の状態が良く、そう言った理由からで、工事は数年先送りして、これまで、当社が依頼された大規模修繕工事コンサルティングでも、管理会社から、築12年だから、その間に、管理の劣化の回復-管理の見直しを行ったというケースがいくつもあります。
大規模修繕工事です
【法則3】物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること単に、建物劣化を修復したり、安全性を維持するためだけでなく、マンションの価値を下げない、あるいは高め、更には、住民の高齢化に対応するための修繕も考える必要があります。
3種類の劣化とその回復この点から、マンションの劣化の種類は、大きく以下の3に分けて、その対策工事を考えるべきだと思います。
1)物理的劣化建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、広がると大規模修繕が必要となるのです。
および経年の使用による物理的劣化が始まり、進行します。
この劣化に応じて定期的な修繕が必要とな劣化が2)機能的劣化技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化陳腐化する場合があります。たとえば、新耐震基準前に建築されたマンションで耐震性能が低いとか、各戸で使う電気容量が増えたり、IHクッキングヒーターを導入する住宅が増え、電気幹線の容量が足りなくなることなどがあげられます。
3)社会的劣化社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や社会情勢などに対応できないことで起こる劣化のことです。マンションの方が簡単第五の特徴は、入札を1次と最終の2回行い、その間に、独特のVE価値を下げずに価格を下げる交渉を各建設会社と行うこと。このコストダウン手法は、法則5で述べます。
第六の特徴は、工事着工前に、建設会社の現場代理人監督者と工事に関わる職人さんを集めて、大規模修繕工事成功のためのセミナーを開催すること。
これは法則1で述べます。
私が自分のマンションの大規模修繕工事での手探りの状態から、いわば業界側の方式だったということでした。
独自のコンサルティング方式を確立するまでに感じたのは、管理会社委任方式責任施工方式設計·監理方式も、業界側の方式だから、悪いという意味ではありません。
素人集団の組合業界側の情報ギャップ·スキルギャップが極めて大きい中で、徹底して管理組合に最大のメリットのある大規模修繕工事を実現するには?と工夫を重ねたら、MACM方式になったと言うことです。
あなたがどの方式を選ぶにせよ、それぞれの特徴をしっかり掴んで、より良い選択をされることが大切です。

【法則2】建物の劣化診断だけでなく管理の劣化診断も行うこと二つ目の法則は、現状把握劣化診断が重要だと言うことです。
=建物の劣化診断には、一般的に、目視、打診検査、非破壊検査を中心とした一次診断とその結果に応じて更に詳細に行う二次診断とがあります。
当社では、一次診断時に、こともあります。
塗装や防水材やコンクリートの状況等を器具や測定機等を使って、サンプル検査を行います。
場合によっては、赤外線カメラで壁のクラックや水漏れの状態を確認する大規模修繕工事の実施時期の選定や修繕設計仕様書作成及び概算予算の作成が一次診断では、いくつかの住戸のベランダも調査し、可能になります。
ベランダ側の外壁や床·天井も調査します。
これにより、次ページにあるのが、されます。
一次診断書のサンブル(抜粋)です。
全部で、60~100ページほどのボリュームになり、部位ごとに、写真と劣化状況が示され、大規模修繕工事の実施時期が総合判定また、劣化箇所の修繕について、標準的な工事仕様やワンランク上の工事仕様等を掲載し、それを採用した場合の工事保証年限も示します。

建物の劣化診断にあたっては、国交省が長期修繕計画標準様式、「長期修繕計画作成ガイドライン」を出しており、そこに詳しく書かれていますが、基本は、次の4点です。

賃貸期間をあらかじめ確定

施工会社を仮決定する

外壁…ひび割れ、タイル剥離、エフロレッセンス白華現象、鉄部の塗装さび等の劣化防水シーリングや屋根の防水層等の劣化設備給排水設備、電気設備等の劣化爆裂等の劣化1)2)3)4)簡易なものであれば、通常は、管理組合と管理会社の間の管理委託契約に、長期修繕計画の作成に関する条項が入っており、長期修繕計画の更新を管理会社に依頼することが、管理会社を上手に活用する秘訣です。
管理業務委託費に含まれているケースもあるので、5年程度ごとにまた、築10年までは、住宅の販売会社は、法律で基本構造部分に関する瑕疵担保責任が義務付けられていますので、10年が過ぎる前に、販売会社や建設会社との利害関係のない専門機関に、建物診断を行ってもらうことがお勧めです。
そして、築10年を過ぎたあたりから、管理会社の日常の建物点検で、屋上·外壁·廊下等における劣化箇所を観察してもらい、その状況に応じて、そろそろ大規模修繕工事を本格的に考える時期になったら、第一の法則で述べた四つの方式のうち、どの方式を採用するのか、検討すると良いでしょう。
次のポイントが管理の劣化診断です。
次のポイントが管理の劣化診断です。
これは当社独自のこだわりポイントで、診断される側の管理会社はもちろん、一般の設計事務所は、行わないと思います。
この診断は、建物の巡回による調査と書類診断とに分かれますが、建物の巡回では、清掃の状況、掲示板の整理、廊下等への私物の放置、自転車置き場の放置自転車の様子等をチェックします。
次の写真は、実際の調査時に撮影したものです。住宅密集地で通風と陽な状態だけをチェックするだけで良い出てきませんと言う発想から抜けられませんし、住民側も、建物の劣化状況や修繕の話に気が取られてしまうので、この管理の劣化を同時に考えるという発想が建物の修繕は、建物の延命や再生のためですが、主役は建物ではなく、です。そこに住む人の未来を幸せにするための大規模修繕工事において、たら、それは、あなたのための工事ではなく、「工事をする側のための工事」になってしまわないでしょうか?
暮らしへの深い洞察なしで進めるとし私どもが管理の劣化診断を挙げるのは、と言われたマンションで、建物の状態が良く、そう言った理由からで、工事は数年先送りして、これまで、当社が依頼された大規模修繕工事コンサルティングでも、管理会社から、築12年だから、その間に、管理の劣化の回復-管理の見直しを行ったというケースがいくつもあります。
大規模修繕工事です
【法則3】物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること単に、建物劣化を修復したり、安全性を維持するためだけでなく、マンションの価値を下げない、あるいは高め、更には、住民の高齢化に対応するための修繕も考える必要があります。
3種類の劣化とその回復この点から、マンションの劣化の種類は、大きく以下の3に分けて、その対策工事を考えるべきだと思います。
1)物理的劣化建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、広がると大規模修繕が必要となるのです。
および経年の使用による物理的劣化が始まり、進行します。
この劣化に応じて定期的な修繕が必要とな劣化が2)機能的劣化技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化陳腐化する場合があります。たとえば、新耐震基準前に建築されたマンションで耐震性能が低いとか、各戸で使う電気容量が増えたり、IHクッキングヒーターを導入する住宅が増え、電気幹線の容量が足りなくなることなどがあげられます。
3)社会的劣化社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や社会情勢などに対応できないことで起こる劣化のことです。
賃貸期間をあらかじめ確定