事業用定期借地権

財産が増えない相続税対策

つまりへの政策転換だとも言える。足に対する数の確保の時代が終わり、質の時代だということで居住面積を増やすことに勤めてきた。
それもヨーロッパ諸国とは遜色のない規模にまで居住水準も向上したのだが、今後は生活の豊かさを取り入れる時代だという宣言でもあるこうした国の住宅政策に対する考え方の方向転換が多摩ニュータウンの場合にはどのような対応が可能なのか、稲城市、多摩市、八王子市、町田市の四市に跨ったエリアをどのようにコントロールするのかが課題である。
れまで、住宅不足を補うように大量に供給された公営住宅がある。
その全てが都営住宅でその分布は最近の開発では利便地区にも配置されているが、初期の開発地区では比較的不便地区に集中して配置されている。とりわけ多摩市域での公営住宅は大規模に集中して配置されて

おり、初期の都営諏訪団地は一五00戸余りが集団で供給されている。

低所得の世帯の集団という事実はぬぐえないのだから当然のように偏見も生まれる。戦後の公営住宅制度はこうしたこうした政策のひず差別を全国至る所に作ってきた。今般の制度改革でどこまで見直せるか、みを改善する努力が必要になる。新たな政策は豊かな住生活を目指しており、公営住宅が集積することはむしろ不幸な事なのだということを認識しよう。波があるのが人生だが、その度に家を移るのはか個々の家族は時に裕福にも貧しくもなる。なわない。しかし、日本の住宅制度は理不尽だ。
金持ちは家を買い貧しい人は公営住宅に入れということのようだ。金持ちは金持ちであり続けることは困難だし、貧しい人もいっまでも貧乏ではない。住宅政策は供給する側からの論理で進められてきた。そろそろ利用者側からの論理で住まいを考える仕組みをつくりたいと考えている。少なくとも自分たちの居住している多摩ニュータウンでは、豊かな住生活を確保できるように偏見のない環境を実現したい。

ニュータウンに未来はあるか第四章多摩ニュータウン研究多摩ニュータウンの誕生戦後の日本経済を支えるために地方から都市に集中した人々はこぞって住まいを求めるようになった。
なるべく退職金を使わずその産業構造も作用して多様な都市形態を作り拡大していった。都市の形態は、そ郊外に大規模な住宅地が開発され今日を迎えている。して各地で住宅不足を補うため、国家的な大都市周辺の大規模ニュータウン事業から地域的な問題解決型のニュータウンなど多様な住宅市街地が生まれた。高蔵寺ニュータウン、千里ニュータウン、多摩ニュータウンなど国家的なニュータウン事業は、大都市に集中した労働者のベッドタウンとして大量の需要に支えられて開発が始まった。
また、地方の核都市や企業城下町では、集中する労働者の居住地を支える為に、農地をつぶし海浜部を埋め立て丘陵部や谷合い部を造成した。都市に人口が集中することによる市街地の拡大、これらは殆どが戦後、日本の産業の勃興と共に生まれてきた新しい住宅市街地、ニュータウソである。
こうしたニュータウンの今後は、産業構造の変化、予測されている人口の減少、そして引き続き始まる世帯数の減少によって、居住者のいない余剰住宅空き家を生み出すことになる。
そして利用されない住宅は建物管理もおぼつかなくなると、急速に老朽化し居住に耐えないストックとなっていく。空き家の目立つ地区では破壊行為などのバンダリズムが始まり、コミュ住宅市街地そのものが維持できない状況になる。これらは決して予想でニティの崩壊に続き、きない他人事ではなく、その可能性は、どのニュータウンにも内在している。

の衰退は例えが極端かもしれないが、端島通称軍艦島日本の炭坑の街は衰退し再起に向夕張メロンは有名だ。しかし、力及ばず衰けて涙ぐましい努力をしている。

北海道夕張の退を受け入れなければならなかった街も多く、こうした事態は今後の日本の至る所で起こってところが、くる事象でもある。衰退する都市とは打って変わって元気になる都市も出現するすなわちイギリスの都市政策で言われるホットスポットとコールドスポットの関係である。魅力のある都市に人は集まり、そうでない都市は見捨てられる。にわかに現実味を帯びた縮小経済下での衰退のシナリオを前郊外のニュータウン居住者は、に、何を思っているだろうか。
まだ、事態が飲み込めず安穏としているのだろうか、それとも空き家が目立ち始めた地域の住宅事情を前にして戦々恐々とした面もちでいるだろうか。とりベッドタウンとして位置づけられた住宅市街地では住宅需要が市街地存続の命運を占うわけ、だけに、今後の方向を予測し対策を練ることは重要である。そこで我が国最大の新住宅市街地その方向を探っていく。
である多摩ニュータウンに凡を求め、

多摩ニュータウン研究事始め多摩ニュータウンを研究する場合に最初にふれるのが多摩市のデータである。
多摩市は多摩ニュータウンによって生まれ、多摩ニュータウンによって形成されてきた歴史を持っている。人口の七割がニュータウン区域に住み、市域の六割をニュータウンが占めている。多摩市はニュータウン区域の人口が急速に伸びるに従って行財政規模も拡大してきた。
その成長はバブル経済期はで続いたが、ふくらんだ風船がいつの間にか萎んでしまうように、以降は人口の減少傾向に引きつられて市政も尻窄みの感がある。小学校や中学校の統合で六校が廃校になり、1100五年三月には市内の都立高校も廃校した。
既存商店街の衰退と閉店の連鎖は、象徴的に報道され、さらに大量に転入した団塊世代の高齢化が未曾有のスピードをもって多摩市の財政に追い打ちをかけるという悲惨なストーリーが描かれている。
「多摩市行財政診断白書平成十五年七月」を見ると誰もが多摩ニュータウンはすでに衰退の道を歩み始めていると思ってしまうし、救いようのない状況だと理解する。
夫が妻の通常の生活費のために出したお金は

保証金を自己資金として

住まいを守る
財政白書の目的が多摩市民及び行政内部にメッセージした警笛の役割だろうから、公表したことでその目的は達成された感はあるが、それが多摩ニュータウンの第一印象として深く刻印され、大きな誤解へと結びついている。しかし現状の多摩ニュータウンは必ずしも衰退している訳ではなく、むしろ伸びている。にもかかわらず、多摩市のみの情報によって全体が評されることに誤解を生む原因があった。
確かに多摩ニュータウン内には衰退の片鱗を感じる要素も見受けられるが、多摩ニュータウンは多摩市だけでは完結していないこと、四市が連担し成長を続けていること、周辺の市街地との関係性の中で生活基盤が位置づけられていること、多摩ニュータウンには相当な資産が眠っていることなどを掘り起こしてみると、あながち多摩ニュータウンも捨てたものではないと気づき始める。

多摩ニュータウン全体の人口は相変わらず右肩上がりで増加しており、企業の転入、産業の活性化が進んでいる。高齢化率は周辺都市よりもかなり低く、若年層の転入が相次いでいる。子供の比率は高く高齢化を呼び込むであろうと悪玉にされている団塊世代もやや高めではあるものの全国並みの割合である。このように多摩ニュータウンは決して衰退を目前にした市街地ではなく、むしろホットスポットとしてさらに顕在化する新都市であるかのように見えてくる。

こうした事実は、多摩ニュータウン全域の情報を集積してこそ理解ができる。従って今後の多摩ニュータウンへの取り組みは、これまでのように多摩市だけの情報をもって評価するのではなく、多摩ニュータウン全体の問題として行政区を越えた情報を整理して、広域の多摩ニュータウンを考えていくことが必要になっている。
多摩市、八王子市、町田市、稲城市の四市にまたがるのが多摩ニュータウンであるどの行政組織がイニシアチブをとっても十分でない状況がある。
東京都も多摩ニュータウンのみに限った検討を進めるには体制が組みにくい。そこで、今後は多摩ニュータウン市民が主導的にかかわって多摩ニュータウンを評価し、新たな多摩ニュータウンのあり方を探る必要があるここでは、多摩ニュータウン市民といったが、あえて多摩ニュータウンは市街地の形態や都市としての骨格が明確であり、都市の基盤そのものが周辺の市街地とは異なっている。

印鑑証明書そ都市経営の方針や土地利用の方向も既成市街地とは全く異なる方向を見いだす必要もあこで、り、行政での取り組みを待つのではなく市民自らが都市の経営を意識し、整った基盤を活かすあるいは住宅計画策定を推進する必要がある。都市計画、そのために多摩ニュータウンの現状を正確に捉えるデータの整理を行うことが欠かせない。その為には、これらについての体制作りを推進することが必要になる。多摩ニュータウンの全体把握住宅都市の姿を正確に見るためには人口よりも世帯数がふさわしいとした。また、人口減少が続く多摩市でも世帯数は確実に増加していることはグラフを参照していただければ理解できるはずだが、それがいっまでも続く訳ではない。
いつかは一定の世帯人員に収束し、やがて世帯数も減少する可能性を持っている。

国勢調査によると世帯の単位とは、家計を一つにする家族の単位であり、単身や夫婦のみの世帯が増えれば世帯数も増加することになる。ファミリー世帯の住宅を中心に開発した多摩ニュータウンは、現状のマンション中心の住宅ストックでは二世帯同居など多家族の居住は困難である。

こうした状況からすると今後さらに世帯人員の小規模化は進み人口は減少するが、世帯の数は減らず、定住が続けば空き家は見あたらないという状況が継続する。結果として、住まいの大きさは変わらないから居住水準だけは向上し続け、さらに「良好な居住環境を維持し続ける多摩ニュータウン」という評価になる。

こうした読みとりを行うためには世帯数のみならず世帯構成や住宅ストックの状況なども把握するほか、エリアごとの世帯状況と住宅ストック状況などの詳細なデータ管理が必要になる。しかし現状では、こうした情報の収集は多摩ニュータウン全体に関することについても、地区の特性を区別することも難しい。多摩ニュータウン全体のデータが揃っていないので、多摩市だけの情報やデータでの判断を余儀なくされる場合があり、こうした事情を理解していただいた上で本書も読み進めていただきたい。
行政区域を跨っている多摩ニュータウンの難しさがここにあるまた、多摩ニュータウンを理解するためのデータ収集は、国勢調査では比較的詳細な区分に沿って集計はできるが、住民基本台帳では各市の情報開示のレベルが異なり、また町丁目の区分は出来ても多摩ニュータウン区域が町丁目と合致していないため、人口や世帯数が明確に区分できない状況がある。

たとえば、町田市では小山町と相原町の一部が多摩ニュータウン区域に含まれているが、その多摩ニュータウン区域のみのデータは公表されていないなど、多摩ニュータウン区域のデータ整理には、ある程度の類推が必要になる。このように、多摩ニュータウンを区分できないと地区の検証は難しく、相変わらず多摩市の

データを持ってきて多摩ニュータウン全体を語るという暴挙に出ることになってしまう。

こうした状況を改善しようと、地域の活動で係わっているNPOFUSIONで都市機構の調査協力をする形で多摩ニュータウン調査を1100三年度に行ったが、データ集計に十分な費用を投入できず、分析半ばである。
とはいえ、多摩ニュータウンの情報はきちんと整理されるべきで、それをまとめるのは国なのか東京都なのか都市機構なのか、それとも四市なのかと議論も分かれるであろうが、ここでもやはり多摩ニュータウン市民が意義をもって取り組む仕事ではないかと思ってる。
私も多摩ニュータウン市民として一助になろうと思っているし、「多摩ニュータウ理事を務めているも主体的に多摩ニュータウン研究に取りかかれる人材を擁していン·まちづくり専門家会議」ると自負している。

増改築または再築に建築確認が必要な場合

保証金返還請求権

今後、そのような機会があれば是非取り組んでみたいものである持ち家と借家の空き家の意味するもの多摩市の第二次住宅マスタープランでは市街地の特性別に空き家の実態調査が行われているその調査結果から様々な特性を読みとることができる。地元の地権者が住み、またアパート経営をしている区画整理区域では集合住宅の空き家が1111.六パーセントと多摩市の平均をかなり上回っている。これは区画整理区域にはワンルーム·マンションをはじめとする賃貸マンションなどが多く、比較的分譲マンションは少ないので、空き家の多くは賃貸住宅であると想定される。
また、区画整理区域の戸建一パーセントと新住区域のて空き家率は五·三·三パーセントよりはやや高い値であるがこれについては地元の持ち家世帯が居住している区域であることから、賃貸活用が主ではないと考えられる。一方、新住区域では戸建て空き家率は区画整理区域に比較して少なく、111,11パーセントの空き家率は殆どが利用されていると理解することができる。
さらに集合住宅についても五·一パーセントと区画整理区域とは異なり極めて空き家率が小さい。これは新住区域全体が空き家の少ない状況であると理解できる。

この場合、戸建ての空き家率と持ち家マンションの空き家率が同一と仮定し、分譲と賃貸のマンション比率を同じとすれば、賃貸マン·八ポイント上昇させた率で六,七パーセントの空き家があると想定すションの空き家率は一ることができる。しかし、その値も区画整理区域での空き家率と比較すると約半分であり、新住区域の賃貸住宅も比較的空き家が少ないことがわかる。人気が高つまり新住区域の住宅は、

く空き家が生まれにくい住宅ストックであるという状況がわかる持ち家借家別の空き家状況の既往調査は無いが、多摩ニュータウン全体では、多摩市と同様に持ち家は空き家が少なく、賃貸に空き家が集中していると想定できる。

多摩市の新住区域の賃貸住宅は公的賃貸住宅であり、比較的古いので家賃が抑えられており、低所得世帯や高齢者等の入居しやすい条件が整っていることから空き家が少ないと思われるしかし、同じ公的賃貸住宅であっても八王子市域では、調査データこそないが、現地での踏査ではかなりの数の空き家が発生しているようである。他の事情も重なっているとは思うが比較的新しい公的賃貸住宅に相当な空き家が発生している状況がある。
移動しやすい賃貸住宅居住者は社会的経済的な動きに敏感で、今後の賃貸居住者の移動傾向や空き家の発生状況に注視することが必要になる。
立会証明書このように多摩ニュータウンの空き家の発生は賃貸住宅から現れると思われ、市街地の空洞化も賃貸住宅団地から始まると考えられる。言い換えると公的賃貸住宅の空き家の発生動向が多摩ニュータウンの活力を左右するきっかけになるだろう。現地を見た限りでは、最近の都市機構賃貸と公社賃貸の空き家は尋常でなく、場所によっては住戸の半分が空き家ではないかと見られる団地もあり、相当な空き家が発生している。
もともと、バブル経済以降、都公社の都民住宅などの供給が八王子市域で始まったが、入居者が充分埋まらない状況の中で、タイミング良く三宅島の避難が始まり、これらの住宅ストックが役立ったという経緯がある。
こうした一時的な三宅島民の避難住宅としての役割が終了したことから、八王子市域の都民住宅に空き家が集中したという必然的な背景もあるが、それだけでは説明しきれない空き家発生のメカニズムが隠されているようにも思える最近の民間のマンションラッシュで賃貸から分譲への移動が誘引され、おそらく、比較的家賃相場の高い公的賃貸住宅に空き家が集中していると思われる。
今後はこれらの空き家状況の推移がどうなるのか。
このまま空き家が続くのか、それとも外から転入して空き家が埋まるのか、今後の動向が気になるところである都市機構に確認しても実際の数値は企業秘密ということで教えてもらえないが、最近の機構と公社の家賃改定が比較的新しい住宅についての大幅な家賃減額であったことが、空き家の深これらの空き家の状況については、刻さを物語っている。

地域に居住する者にとってはいささか気になるところであり、早期に入居者を確保していくことが地域の活性化に繋がることであり、空き家のまま放置しておくことが問題を生み出すことであることを承知している。こうした良質な住宅ストックを無駄にせず、多摩ニュータウンに居住したいとする新たなニーズを喚起することができることを期待したい。多摩ニュータウンの賃貸住宅多摩ニュータウンの新住区域の賃貸住宅は都営住宅と都市公団旧公団、都公社の供給した公的賃貸住宅に限られており、全体で二四000戸ほど供給されている。
しかし賃貸住宅の実分譲マンションや戸建て住宅の賃貸住宅としての活用があり、統計的なデータは態としては、ないが分譲住宅の約五パーセントほどの賃貸化があると仮定すると、新住区域で一五00戸ほどの流通があると思われる。総数としては些少だが、分譲マンションの賃貸化はマンション管理の面で影響を与えて始めている。
今後、相続などで複数の住宅を持つ世帯も増え、個人の賃貸活用も増加すると予測される中で新たな団地問題として浮上することになるだろう。

このように見てくると、多摩ニュータウン全体を統計的に見る場合には建設戸数がはっきしている公的賃貸住宅を基本的な賃貸住宅として捉え、その上に分譲住宅の賃貸化を想定して加えるという捉え方になる。
相続税の速算表